Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Сталинские квартиры: солидное жилье с проблемными коммуникациями

За что москвичи любят сталинки и сколько готовы за них платить

Когда-то сталинские дома считались самым престижным жильем, в них селилась советская элита. Сейчас востребованность сталинок заметно снизилась, но многие покупатели все еще предпочитают квартиры именно в сталинских домах. Как выяснила редакция IRN.RU, цены на сталинские квартиры до сих пор выше средних по рынку, даже несмотря на некоторые недостатки такого жилья.
 

Для советской элиты и не только

Сталинские дома в основном строились со второй половины 1930-х до конца 1950-х годов. «Сталинки появились на свет как отрицание предыдущей эпохи конструктивизма. В 1930-е гг. изменилась государственная идеология. В период первых пятилеток, индустриализации и коллективизации руководству страны было важно показать, что советская власть достигла больших успехов в развитии экономики страны и повышении уровня жизни населения. Именно поэтому почти все жилищные и общественные объекты, построенные в этот период, по своей архитектуре и внутреннему убранству напоминают дворцы, из-за чего архитектурный стиль сталинок иногда называют «сталинским ампиром», - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Как правило, квартиры в сталинских домах получала элита советского общества: партийные и советские работники, академики, высокопоставленные военные, писатели и артисты. В послевоенный период, когда строительство сталинок стало более массовым, к ним добавились преподаватели вузов, ученые, медики. Так или иначе, проживание в таких домах было привилегией. Правда, в основном это относится к престижным районам в центре и вокруг него, в то время как на востоке столицы (например, в районах Перово, Измайлово) представлено немало «сталинок» попроще – для рабочих и инженеров.
 

Красивые фасады, высокие потолки, изношенные коммуникации

Сталинские дома разных периодов заметно различаются. Сталинки раннего периода (1930-х гг. постройки), как правило, были невысокими (не более четырех-шести этажей). Преимущественно использовался красный кирпич, а межэтажные перекрытия могли быть деревянными. Межкомнатные перегородки зачастую выполнялись из деревянных досок, реек и штукатурки. В конце 1930–1940-х гг. появились более монументальные сталинки, насчитывавшие 10-12 этажей. В них использовался стальной каркас и бетонные перекрытия. «Здания именно этого «поколения» отличались особенно вычурным внешним убранством, а также обладали нестандартными планировками помещений (скажем, включали комнаты для прислуги)», - говорит Мария Литинецкая. В 1950-х годах сталинки в основном стали скромнее с точки зрения оформления фасадов.

«Сталинские дома обязательно кирпичные (кладка достигает 60-70 см), без утеплителей (хорошая теплоизоляция обеспечивается за счет большой толщины стен) с квартирами коридорного типа без холлов (с длинным коридором, по сторонам которого комнаты), - рассказывает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. - Не считая домов парадного типа, в сталинской застройке были маленькие подъезды. Большая часть домов с газовыми колонками, без грузовых лифтов. В первых домах даже были мусоропроводы в квартирах, потом их перенесли в подъезд. Изнутри квартиры в сталинских домах отделывались специальной подкладкой (по типу гипсокартона), сейчас покупатели отскабливают стену и выигрывают еще 10 см площади в квартире».

В сталинских домах делали очень мало однокомнатных квартир. «В целом можно говорить о том, что номенклатурные сталинки сохраняли традицию больших четырех-пяти и более комнатных дореволюционных квартир. «Для простых людей» комнатность была уменьшена. До трехкомнатных», - отмечает Сергей Бобашев, руководитель проектов SPbREview, Lifedeluxe.

По данным Dream Realty, площадь однокомнатных квартир в сталинских домах обычно составляет 32-50 кв. м. «Двухкомнатные квартиры располагались в подъездах, выходивших во двор, а они были не парадные, и окна квартир тоже выходили во двор, что в те времена было не очень престижно. Площадью они были от 44 до 70 кв. м и выдавались врачам, начальникам охраны, культурным деятелям, - говорит Екатерина Понкратова, руководитель отдела продаж Dream Realty. - Особый шик – это трех- (от 57 до 85 кв. м) и четырехкомнатные (от 80 до 110 кв. м) квартиры, где окна выходили на две стороны. Причем все жилые комнаты были обращены на проспекты, чтобы высшие чины могли наблюдать за парадами, не выходя из дома, а кухня и подсобные помещения выходили окнами во двор».

Квартиры в сталинских домах ценятся не только за их историчность и красивые фасады, они имеют и другие, более практичные преимущества. «Первое, с чем ассоциируется квартира в сталинке – это высокие потолки, которые в номенклатурных домах достигают 4,3 м», - утверждает Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate. Кроме того, в квартирах широкие подоконники, обычно просторные комнаты и санузлы. «Еще одним плюсом является то, что дома строились малоквартирными – на площадке две, максимум четыре квартиры», - отмечает руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина.

Главный недостаток сталинских домов заключается в их возрасте. И если сами здания благодаря высокому качеству строительства сохранились хорошо, то состояние коммуникаций оставляет желать лучшего. «К сожалению, часто покупатель квартиры вынужден менять коммуникации прямо от порога, - говорит Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Это касается и проводки, и водопроводных труб, и другого инженерного оборудования. Зачастую в доме возможны скачки напряжения, проблемы с напором воды, особенно на верхних этажах».
 

Выше среднего

По словам генерального директора консалтинговой группы «Апхилл» Алексея Семина, доля сталинок в общем объеме предложения на вторичном рынке Москвы не превышает 7%. «Большинство сталинок сосредоточены в ЦАО, СЗАО, САО, ЮЗАО и ЗАО. Наибольшую долю в объеме предложения на вторичном рынке сталинки составляют в Тверском районе, Соколе, Дорогомилове, Гагаринском, Академическом, Беговом, Савеловском, Бутырском, на Арбате, в Хамовниках и Ломоносовском районах», - говорит Мария Литинецкая.

Средняя цена квадратного метра в сталинских домах составляет 195 000 рублей по индексу IRN.RU, что на 15% выше среднего показателя по Москве (170 000 за кв. м). «Если сравнивать стоимость квартир в сталинских домах и соседних старых «панельках», то в первых цена, конечно, выше примерно на 20-25%. Что касается расположенных рядом современных домов, то стоимость квадратного метра в них выше, чем в сталинках», - отмечает Екатерина Никитина. Интересно, что в менее престижных районах ВАО и ЮВАО разница в цене метра в сталинских домах и обычных панельках меньше – всего около 5% или даже отсутствует, что объясняется более простой архитектурой расположенных в этих локациях сталинок. Правда, за счет большего метража общая стоимость сталинок все равно в большинстве случаев окажется выше.

Безусловно, в самых знаковых сталинских домах цены намного выше. «Например, в знаменитой высотке на Котельнической их разброс очень большой и вполне сопоставимый с элитными новостройками: двухкомнатные квартиры площадью 52-92 кв. м в доме предлагаются по цене от 449 000 руб. до 1 160 000 руб. за кв. м. Для сравнения: в элитной новостройке на Котельнической, 21 стоимость метра начинается от 550 000 руб., а в клубном доме на Котельнической, 31 – от 594 000 руб.», - говорит Вячеслав Антропов.
 

На любителя

Несмотря на народную любовь к сталинским домам, спрос на них не слишком высок. «Если в 1990–2000-е гг. спрос на сталинки был высок ввиду небольшого объема предложения квартир бизнес- и премиум-класса, то сейчас ситуация в корне поменялась, - утверждает Мария Литинецкая. - Постепенно покупательская аудитория сталинок переориентировалась на новые современные проекты высокобюджетных новостроек. Тем не менее, если рассматривать ситуацию на рынке с точки зрения предложения, то никакого массового избавления от сталинок не наблюдается. Если жители устаревшего жилого фонда хрущевской поры сейчас стремятся продать свои квартиры, то жители сталинок не спешат это сделать. Однако предложение сталинок все же превышает спрос, и на одного покупателя квартиры данного формата приходится, как минимум, семь продавцов».

Однако у квартир в сталинских домах есть своя аудитория – люди, которые хотят жить именно в них. В основном это те, кто раньше жил в таком доме и привык к высоким потолкам и другому антуражу, те, кому близок их исторический дух. «Совсем недавно у нас поступил запрос на приобретение квартиры в сталинском доме в ЦАО, бюджет покупки составил 50 млн руб., - рассказывает Екатерина Никитина. - Основное условие при покупке было, чтобы квартира ранее принадлежала только одной семье и по возможности в «первозданном» виде. Квартиру мы искали долго, в результате выбрали четырехкомнатную квартиру на Рождественском бульваре, которая принадлежала наследникам советского генерала».

По словам генерального директора ГК «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, именно в этом сегменте недвижимости очень часто покупателями квартиры являются люди, жившие в конкретном доме в детстве, а затем по каким-то причинам переехавшие. «Часто такие покупатели требуют конкретную квартиру, готовы связываться с расселением, даже иногда переплачивая больше рыночной цены», - говорит эксперт.

Ольга Тихонова отмечает еще одну интересную черту в портрете покупателя сталинок: часто такие квартиры ищут люди, переехавшие в Москву из Санкт-Петербурга. «Мы не раз отмечали случаи, когда клиенту-петербуржцу на выбор предлагались несколько интересных вариантов в современном жилье и классические сталинки. В 9 случаях из 10 выбор был сделан в пользу квартиры в сталинском кирпичном доме», - утверждает риелтор.
 

Романтики найдутся

За исключением самых знаменитых сталинок, основная масса таких домов уже давно не считается элитным жильем. Эксперты в лучшем случае относят их к бизнес-классу - и то лишь «номенклатурные» сталинки в престижных районах. Остальные скорее соответствуют сегменту комфорт. Причем эксперты единодушны во мнении, что большинство покупателей скорее выберут квартиру в современном доме комфорткласса.

По мнению Екатерины Никитиной, квартиры в сталинских домах не потеряют актуальность еще лет 10, однако спрос на них будет снижаться: «На это повлияют появление новых интересных объектов в той же локации, высокая кадастровая стоимость квартир и физический износ дома. Но даже при всех этих параметрах всегда найдутся романтики, которые любят вечером посидеть с чашечкой чая на широком подоконнике и полюбоваться на красивые виды Москвы».

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
14028 (5 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 873 795
до 17 874 891 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом на Барвихинской Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 33 - 91 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Тройка РЭД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 078 960
до 28 347 730 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский Площади : 42 - 136 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 257 644
до 14 265 421 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК FoRest Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино, 5 км от МКАД Площади : 28 - 96 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. пересечение Боровского шоссе и улицы Чоботовская, к.1 пересечение Боровского шоссе и улицы Чоботовская, к.2 Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры в готовом парке! Символ. Дома на границе ЦАО. Рядом 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Ключи в 2019! Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Квартиры в готовых домах рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 20 до 89 метров ГК: 2 кв. 2021 г. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Скидка 20% на кладовые помещения. Ключи через год. Подземный паркинг. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте