Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
937 тыс
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Арендное жилье: что предложить народу, чем помочь девелоперам

Как сделать аренду привлекательной для всех – снимающих, сдающих, строящих

В марте Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило о начале бронирования арендных апартаментов в многофункциональном комплексе «Лайнер» на Ходынском поле, построенном ГК «ИНТЕКО». Таким образом, стартовал пилотный проект в рамках приоритетной государственной программы «Ипотека и арендное жилье», принятой в октябре 2016 года.

«ИНТЕКО» продала АИЖК 283 апартамента и 50 машино-мест. Желающим снять жилье предлагаются студии (25-32-45 кв. м) а также двух- и трехкомнатные апартаменты (46-67-84 кв. м). Студии можно арендовать по цене от 38 900-59 500 руб. в месяц, «двушки» - от 59 500, «трешки» – от 82 000 руб. в месяц. В ежемесячную плату входят услуги консьерж-службы (заказ еды, такси, вызов экстренных служб и т.п.), охраны и службы диспетчеризации. Большинство жилищно-коммунальных платежей входят в ежемесячный платеж за исключением электричества и отопления, дополнительно можно заказать уборку. Апартаменты оснащаются мебелью, встроенной бытовой техникой, холодильником.

Услуга рассчитана на мобильных и активных нанимателей, ценящих хороший сервис, месторасположение недалеко от центра и готовых потратить деньги, чтобы обеспечить себе достойный уровень жизни. Как подчеркнула на VIII Финансовом форуме по недвижимости управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова, предлагаются не только «съемные» квадратные метры, но прежде всего - комфортная среда обитания. Задается некая планка, ориентир для тех, кто собирается заниматься арендным бизнесом. Арендные ставки в «Лайнере» несколько выше рынка (сегодня «двушки» с хорошим ремонтом у станции метро «Динамо» частники предлагают за 40 000 - 50 000 рублей, «однушки» – за 37 000 - 43 000), но, судя по всему, разработчики проекта собираются привлекать арендаторов именно за счет качества. Не зря проект стартует в Москве - здесь действительно есть спрос на самые разнообразные услуги, включая современное арендное жилье.

Пока судить об успехе проекта невозможно, еще просто нет соответствующей статистики, но интерес к нему чувствуется. По словам Ирины Балкаровой, как только стало можно бронировать апартаменты, был зафиксирован «шквал звонков» от людей, подыскивающих себе варианты съемного жилья.

Сейчас АИЖК отрабатывает финансовый механизм «пилота»: создает закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН), и пайщиком в перспективе сможет стать любой человек, который будет в состоянии приобрести пай стоимостью примерно 300 000 рублей. Видимо, и институциональным инвесторам с длинными деньгами (страховые, пенсионные фонды) вход сюда не заказан.

Насколько привлекательно предложение стать пайщиком? Ведь доходность арендного бизнеса у нас невелика – около 4-5%, и банковские депозиты даже с 8-9% смотрятся более аппетитно. Но ЗПИФН, скорее всего, искать пайщиков будет среди тех, кто не настроен отдавать деньги банкам. Заинтересоваться паями, по мнению Ирины Балкаровой, могут люди, которые теоретически хотели бы заниматься арендным бизнесом, но не могут себе позволить купить квартиру - нет у них таких накоплений. А тут и деньги сравнительно небольшие, и управляющая компания на себя берет непростую работу с арендаторами.

По мнению Ольги Денисовой, директора департамента маркетинга риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»), присматриваться к фонду будут граждане и с более солидными суммами – в несколько миллионов рублей. Не все из них доходят до банка, опасаясь отзыва лицензии, но все хотят, чтобы их деньги работали, а не лежали без движения. Пока еще на рынок фонд не вышел, возможно, это произойдет осенью, хотя точные сроки не прогнозируются.

Кроме «Лайнера» в портфеле фонда – МФК Match Point у станции метро «Парк Победы» (проект ВТБ) и жилой квартал «Символ» (проект компании «ДОНСТРОЙ»), переговоры о приобретении площадей ведутся и с другими крупными строительными компаниями.

«Нам такое сотрудничество выгодно, даже с учетом предоставленного для АИЖК дисконта, потому что в «Лайнере» довольно однотипное предложение. Если продать оптом сразу много апартаментов, можно регулировать цену на остатки и быстрее их реализовать. Кроме того, АИЖК покупает эти апартаменты не для перепродажи, так что между нами не возникнет конкуренции на нашем же объекте», - комментирует Ольга Денисова. При нынешней ситуации на рынке, когда предложение превышает спрос, такую сделку можно считать удачной.
 

Арендный бизнес от профессионалов в Москве и Питере

Сегодня, несмотря на все несовершенства нашей жизни, на рынке есть компании, которые самостоятельно, профессионально занимаются арендным бизнесом. В частности, в Москве и Санкт-Петербурге – это группа компаний «Пионер» и группа Becar. Компании продают помещения в апарт-отелях частным инвесторам и управляют арендным фондом.

Как рассказали в компании, ГК «Пионер» начала развивать сеть сервисных апарт-отелей в 2011 году. Первый МФК открылся в 2014 году в Санкт-Петербурге, московский проект YE’S был введен в эксплуатацию в конце 2015 года. ГК «Пионер» продолжает развивать сеть YE’S: в январе текущего года стартовали продажи второго апарт-отеля в Питере, еще один московский проект планируется реализовать в рамках ТПУ «Ботанический сад» рядом с ЖК «LIFE-Ботанический сад».

Апартаменты YE’S готовы к проживанию, продаются с дизайнерским ремонтом, встроенной мебелью и бытовой техникой. Объект управляется профессиональной компанией, предоставляющей весь спектр услуг, связанных с поиском арендаторов, их заселением, сервисом, управлением. При этом владельцы апартаментов могут самостоятельно искать варианты для сдачи в аренду. В юнитах можно проживать от месяца и до года.

В московском апарт-отеле YE’S в Митине около 80% покупателей – это инвесторы, планирующие сдавать помещения в аренду. Средняя ставка месячной аренды в обычный сезон в апарт-отеле составляет 40 000-50 000 рублей. Это на 15-20% выше стоимости аренды однокомнатной квартиры в новостройке в том же районе. Но надо учитывать, что из этой суммы следует вычесть налоги, вознаграждение управляющей компании. В итоге «чистая» сумма – это 30 000 – 40 000 рублей.

Группа Becar, как пояснил Илья Андреев, вице-президент Becar Asset Management Group, строит и управляет классическими апарт-отелями в Санкт-Петербурге. Формат номера - студия для кратко- и среднесрочного проживания, оборудованная кухней. В цену аренды включается минимальный набор услуг, чаще всего только финальная уборка. Это позволяет устанавливать цены на 40-50% ниже, чем в аналогичных отелях. Но они выше, чем цена студии в спальном районе, поскольку это все же гостиница. Тем не менее среднегодовая заполняемость под 80% показывает, что спрос очень высок. В ближайшие два года группа Becar начнет строить как минимум три-четыре отеля в крупных российских городах, прежде всего, в Петербурге, Москве и Калининграде.

По данным Ильи Андреева, доходность для частных инвесторов в текущем периоде составляет от 9 до 11% без учета роста стоимости активов и после оплаты услуг управляющей компании и коммунальных платежей. «Если учитывать период строительства апарт-отеля, то в горизонте 5 лет доходность в любом случае выйдет на 11%. Стоимость апартамента динамична, и за три строительных года она вырастает минимум на 30%. Если период строительства не учитывать, то доходность составляет 15-17%», - объясняет эксперт. Доходность управляющей компании - 5-7%.

Понятно, что аудитория компаний, развивающих коммерческие проекты, «выше среднего» - арендаторы с хорошим доходом, ценящие комфорт, туристы, не жалеющие денег на отпуск. Так, по данным официального сайта апарт-отеля YE’S в Митино, апартаменты площадью 42 кв. метра обойдутся в сумму 49 020 рублей в месяц, если арендатор живет более четырех месяцев. Если срок пребывания короче, эта сумма возрастает. А связавшись с оператором апарт-отеля Vertical в Санкт-Петербурге, корреспондент IRN.RU получил предложение за 70 000 рублей пожить месяц в студии (21-26 кв. метров).
 

Заглянем в регионы

Но куда же податься гражданину, который мечтает снимать жилье за 7-10-15 тысяч рублей в месяц, кроме как на частный рынок все к тем же «бабушкам», готовым предоставить скромную квартирку или комнатку с продавленным диваном…

Совсем небольшие ставки аренды можно найти в городах, где работает программа для очередников, им представляются квартиры в домах социального использования. Например, в Санкт-Петербурге, где ставки аренды в домах социального использования – от 7 тысяч рублей за однокомнатную квартиру.

Но главная задача государственной программы все-таки иная – создать рынок цивилизованного арендного жилья, доступный населению (а не только очередникам), задействовать механизмы с участием бизнеса, инвесторов. Общий объем финансирования программы «Ипотека и арендное жилье», рассчитанной до 2020 года, из бюджетных и внебюджетных источников – 114 млрд рублей. Схему ЗПИФа недвижимости будут пробовать и в провинции.

В регионах арендное жилье в России начали строить еще до официального старта госпрограммы «Ипотека и арендное жилье». По подсчетам Минстроя, в России к 2016 году было возведено около 1 млн кв. метров, предназначенных для сдачи в наем. Это, конечно, мало, если сравнивать с объемами снимаемого россиянами жилья (150 млн кв. м) и объемами годового строительства в стране (около 80 млн кв. м). 1 млн кв. м – это всего лишь 50 домов площадью 20 000 кв. м.

Схемы регионами используются разные, - тут и дома социального использования, и коммерческие программы. Диапазон цен соответствующий. Развивают проекты в Башкирии, Нижнем Новгороде, Ханты-Мансийском АО, Калужской области, Московской области (в частности, готовится несколько площадок в Монино). По мнению министра строительства Михаила Меня, успешные примеры - в крупных городах, где есть солидные промышленные производства, университеты. Так, в Калуге строительная компания часть жилья сдает сама, а часть продает инвесторам и управляет этим фондом. Подмосковные застройщики сегодня проявляют интерес к арендному бизнесу и к проекту АИЖК: жизнь заставляет. Предложение новостроек в Московской области сегодня огромное, конкурировать с Москвой, несколько сбросившей цены и переманившей к себе покупателей, тяжело.
 

Что еще нужно сделать

IRN.RU спросил экспертов, какие, по их мнению, нужны меры для развития рынка арендного жилья, помимо тех, что уже предусмотрены в федеральном законе № 217, посвященном наемному жилью и принятом в 2014 году. Согласно этому закону, застройщики должны получать земельные участки в аренду без торгов, заплатив только земельный налог, дополнительная поддержка - обеспечение участков инженерной инфраструктурой. По мнению Татьяны Полиди, исполнительного директора Фонда «Институт экономики города», эти меры уже оказывают положительное влияние на рынок.

Помимо этого, эксперты предлагают уменьшить налоговую нагрузку, арендные платежи за землю, открыть доступ к недорогим кредитам на строительство.

Татьяна Полиди полагает, что необходимо снизить или вообще освободить от налога на имущество организаций собственников наемных домов коммерческого или социального использования. «Лучше освободить вовсе, так как это не будут выпадающие доходы региональных бюджетов. Сейчас такое имущество вообще отсутствует, поэтому поступлений от налогов на наемные дома в бюджеты пока и не идут. Предложение – простимулировать так их появление», - говорит эксперт.

С тем, что собственника необходимо освободить от уплаты налога на построенный объект арендного жилья и расположенные в нем жилые помещения, согласны и в компании «Пионер».

В компании Becar уточняют, что послабления, возможно, временные, нужны как для девелоперов, так и для частных инвесторов. Ведь земельные участки под апарт-отелями облагаются налогом, который пропорционально распределяется между всеми собственниками. «Зачастую речь идет об очень крупных суммах», - подчеркивает Илья Андреев.

Кроме того, по мнению Татьяны Полиди, необходимо снизить платежи за аренду земли - и для девелоперов на период строительства, и для собственников на период эксплуатации.

В компании «Пионер» предлагают, чтобы порог платы по договору аренды участка не превышал 1/2 земельного налога, рассчитанного для данного участка.

Серьезная проблема – это длинные и дешевые деньги, вернее, их отсутствие. Речь идет о недорогих кредитах для строителей. «Если, к примеру, доходность составляет 8-10% в год, а кредит на реализацию проекта берется под 15% годовых, то это, конечно, неживая история. Значит, стоимость денег должна быть другой» - комментирует Ольга Денисова из компании «Магистрат» (входит в ГК «ИНТЕКО»)

Строителям тяжело платить проценты по кредиту на стадии строительства, пока еще нет встречного потока выручки от предоставления жилья в наем, объясняет Татьяна Полиди. Желательно, чтобы стоимость такого кредита была хотя бы на уровне ипотеки - 12% годовых. По мнению эксперта, помочь могло бы субсидирование расходов на оплату процентов в течение двух-трех лет строительства, что значительно сокращает расходы и повышает доступность найма, не создавая долгосрочных бюджетных обязательств: «Например, государство субсидировало стройку, но через субсидирование ипотеки физических лиц, покупающих жилье на стадии строительства. Можно, к примеру, эти же средства направить на такое же субсидирование – но уже юридических лиц и не на ипотеку, а на специальный строительный кредит, который после завершения строительства преобразуется в ипотечный. Аналогичная схема практиковалась АИЖК несколько лет назад в рамках программы «Стимул».

С идеей льготного кредитования согласны и в ГК «Пионер», уточняя, что это должны быть займы на строительство и эксплуатацию доходных домов со ставкой не более 8-10% годовых.

Министр строительства Михаил Мень не исключает, что после оценки пилотного проекта АИЖК вопрос о субсидировании кредитов для строителей арендного жилья, скорее всего, будет решаться положительно.

В компании Becar Asset Management Group дополняют список желательных изменений предложением законодательно определить понятие апартаментов, чтобы не допускать подмену, когда под видом апарт-отелей строится обычное жилье, включающее квартиры без отделки. А также обратить внимание на устаревшие, по мнению специалистов Becar, нормы инсоляции.

Что касается доходности, которая могла бы обеспечить нормальное существование всем участникам арендного рынка (строящим, сдающим, снимающим), то эксперты склоняются к цифре 8-10%. Сегодня обычная доходность арендного бизнеса на рынке частного жилья, напомним, – 4-5%.
 

Путь к дешевому жилью

Ожидать, что «съем» в арендных домах сразу окажется дешевым вообще-то наивно. Особенно сегодня, когда проект находится еще в зародыше.

Но нужда в арендном жилье огромная. Ирина Балкарова (АИЖК) привела следующие цифры: сегодня в России примерно 3,5 млн семей арендуют жилье общей площадью 150 млн кв. м (4% от жилого фонда) в основном в частном секторе. При этом, по данным ВЦИОМа, из 23 млн граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, 8 млн готовы арендовать жилье.

«Думаю, рынок аренды и неквалифицированных инвестиций неизбежно придет в дешевое жилье, потому что на него самый большой спрос, - подводит итог Ольга Денисова, - Только предлагать его будет совсем необязательно АИЖК. Если механизм будет должным образом создан и защищен законом, предложение будет исходить от участников этого рынка. Например, от девелоперов».

Все упомянутые проекты в продаже (апрель 2020)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная3 кв. 2019 г.от 7 043 720 руб.
LIFE-Ботанический садМосква, Северо-Восточный округ, район Свиблово, м. Ботанический сад4 кв. 2018 г.от 26 874 800 руб.
Match PointМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2019 г.от 9 406 200 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5810 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн. руб от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской» Комплекс Бизнес-класса. 10 мин. до станции"Сетунь". Собственная инфраструктура,охраняемая территория. От 7.3 млн руб. от 7.3 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Акция! Своя квартира в ипотеку 17 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи 2 класса домов. Школа, детские сады. Спортплощадки. Ипотека. Удобное расположение в центре Новой Москвы. М.Октябрьское поле. от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Резиденция Май» от 4,6 млн руб. Комплекс бизнес-класса в окружении заповедника. Квартиры с террасами. Инф-ра. Выгода до 580.000 руб. 9 км от МКАД от 4,6 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 4,6 млн руб Дома от застройщика. Скидка 3 % ! Сдача 2021 год. М. Люблино квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 8,8 млн. Дома от застройщика. Сданы и введены в эксплуатацию! Заезжай и живи! М. Крылатское от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дабл". Квартиры в березовой роще! Квартиры от 2,65 млн руб в экологическом районе в 25 мин от м. Домодедовская от 2,65 млн руб. Застройщик: Коробово-1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте