На рынке недвижимости любят шутить: если в рекламе говорится об экологичном окружении жилого комплекса, значит, он находится на выселках, в месте без намека на нормальную транспортную доступность. Конечно, в этой шутке есть немалая доля правды, однако в Москве можно найти проекты, расположенные в зеленой зоне и при этом рядом с метро.
 

Спрос на экологию

По информации компании «Бон Тон», тройка главных факторов, влияющих на выбор жилья, выглядит следующим образом: цена, транспортная доступность, наличие развитой внутренней и внешней социальной инфраструктуры. На четвертом месте находится экологическая составляющая. Такими данными поделилась Наталия Кузнецова, генеральный директор «Бон Тон» в ходе онлайн-конференции на www.irn.ru на тему «Квартира рядом с метро и с видом на лес: останутся ли в Москве зеленые жилые островки?».

Если ориентироваться на транспортную доступность и развитую инфраструктуру, стоит выбирать жилье в обжитом районе в черте МКАД, неподалеку от метро. Однако новостроек, которые при этом расположены еще и рядом с зеленым массивом, на нынешнем рынке не так много.

Дело в том, что крупные комплексные проекты внутри МКАД строятся в основном в рамках редевелопмента промзон, других больших площадок практически нет. Конечно, есть точечные проекты, которые обычно строятся в обжитых и порой весьма зеленых районах с метро, но их мало, а цены в них, как правило, выше. «Как правило, в крупных проектах девелоперам необходим стабильный приток средств дольщиков для обеспечения хороших темпов строительства. К тому же им недостаточно локального спроса, поскольку они конкурируют не на районном, а на общегородском уровне. Поэтому они вынуждены демпинговать, - объясняет руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. – Для точечных проектов это не столь принципиально: застройщик может себе позволить растянуть реализацию проекта на более долгий срок, к тому же им не нужно привлекать спрос со всей Москвы, зачастую вполне достаточно локального. В результате цены в «точках» могут быть примерно на 20% выше, чем в комплексных проектах с аналогичными характеристиками».

Недостатком крупных жилых комплексов на месте бывших промзон является отсутствие больших зеленых территорий. Для того чтобы нивелировать этот недостаток, девелоперы обычно проектируют такие зоны внутри комплекса, но нужно понимать, что полноценные зеленые пространства появятся лишь через много лет.

Зеленых территорий много в Новой Москве и Подмосковье, но зачастую их транспортная доступность оставляет желать лучшего. В результате в московском регионе сложилась ситуация с дефицитом крупных и недорогих комплексных проектов, которые не только в рекламных буклетах, но и в реальности сочетают преимущества городского (расположение рядом с метро, развитая инфраструктура) и загородного (обилие зелени, хорошая экология) образа жизни.
 

На цену не влияет

По словам Ольги Тихоновой, руководителя офиса «На Фрунзенской» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», раньше на вторичном рынке жилья квартиры рядом с зелеными зонами стоили примерно на 10% дороже аналогичных предложений без такого преимущества. Однако сейчас эта разница сократилась и редко превышает 3-5%.

На первичном рынке недвижимости Москвы заметная прибавка к цене из-за близости к парку отмечается только в сегменте бизнес и премиум. По словам Наталии Кузнецовой, она может составлять 15-20%.

В массовом сегменте ситуация обстоит иначе, здесь разницы в цене может вовсе не быть. «Близость к парковой зоне хоть и является конкурентным преимуществом, но, как правило, не влияет на стоимость квадратного метра. Девелоперы стараются не «нагружать» ценник, используя этот фактор лишь в качестве одного из конкурентных преимуществ реализуемого проекта», - отмечает Наталия Кузнецова.
 

В поисках зелени

Традиционно наиболее «зелеными» и экологически благоприятными округами Москвы считаются ЗАО, ЮЗАО и СЗАО в связи с наличием большого количества лесопарковых зон, благоприятной розы ветров. При этом СЗАО находится на первом месте по количеству природных объектов, на них приходится 46% территории округа. Однако перечисленные округа являются самыми дорогими в столице за исключением ЦАО. Так, по данным «ИРН-Консалтинг», средняя цена квадратного метра в новостройках ЮЗАО составляет 251 900 рублей, в СЗАО – 240 900 рублей, в ЗАО – 228 500.

Чтобы найти более дешевые квартиры с хорошей транспортной доступностью и обилием зелени, стоит выйти за МКАД. Например, на территории Новой Москвы расположены Ульяновский, Валуевский, Бутовский лесопарки, площадь одних только особо охраняемых природных территорий составляет более 75 000 га. А строительство метро на новых столичных территориях обеспечивает хорошую транспортную доступность многим районам. Наталия Кузнецова среди интересных с этой точки зрения новомосковских проектов отмечает ЖК «Мещерский лес», расположенный рядом с Мещерским парком и строящейся станцией метро «Говорово», открытие которой запланировано на конец 2017 – начало 2018 года. По минимальной стоимости можно приобрести квартиру-студию с отделкой площадью 34,5 кв. м за 4,1 млн руб. в корпусе с заселением в IV квартале 2018 г.

Аналогичное сочетание транспортной доступности, зелени и при этом достаточно невысокой цены отмечается и на других столичных территориях за МКАД. Например, ЖК «Мир Митино» расположен в полутора километрах от действующего метро «Пятницкое шоссе», рядом – река Сходня и Новогорский парк-заказник. Стоимость квартир здесь начинается от 3,8 млн рублей за студию, а средний бюджет покупки двухкомнатной квартиры в корпусах, сдающихся в 2017 году, составляет 6,8 млн рублей.
 

Цивилизовать лес

Внутри МКАД зеленые зоны обычно представляют собой цивилизованные парки (о проектах рядом с ними читайте в статье «Квартиры рядом с парками: не всегда дороже, но всегда приятнее»). За МКАД речь идет обычно о более диких лесных массивах. Одну из читательниц IRN.RU заинтересовал вопрос, можно ли с этим что-то сделать: «Если рядом с микрорайоном не парк, а лес, можно ли его как-то цивилизовать хотя бы на входе? Поставить лавочки, сделать дорожки и т.п. В чьих это компетенциях? Может ли это сделать застройщик?».

По словам Наталии Кузнецовой, далеко не всегда девелоперы могут на это повлиять: «Вопрос благоустройства лесопарковых территорий, прилегающих к территории жилой застройки, решается по соглашению сторон: застройщика и собственника данной территории, в чьей юрисдикции он находится. Девелопер развивает земельный участок, на котором ведется строительство по ГПЗУ (градостроительный план земельного участка), согласованному с местными властями, в обозначенных границах застройки территории. Как правило, лесопарковые зоны являются особо охраняемыми территориями, подконтрольными соответствующим государственным природоохранным органам, в чьих компетенциях находятся вопросы по благоустройству».

Однако для тех, кого не пугает наличие «дикого» леса, территории за МКАД в районах с метро могут стать оптимальными по соотношению цена-экология-транспортная доступность.

Новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеГКПлощади
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 33 - 101 м2
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. Новоясеневская3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. Фонвизинская1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
WOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк1 кв. 2024 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
LIFE-ВаршавскаяМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. Варшавская4 кв. 2026 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 42 - 92 м2
Береговой 2Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили4 кв. 2023 г.1-5-комнатные квартиры
Семеновский парк 2Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Соколиная Гора МЦК3 кв. 2025 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
Страна.ОзернаяМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Озёрная3 кв. 2025 г.1-4-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве, Новой Москве, Подмосковье
ПроектРасположениеСпециальное предложение
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. СолнцевоСкидка до 9% в мае!
ПарксайдМосква, Южный округ, район Чертаново Центральное, м. НовоясеневскаяСкидка до 9%!
VeryМосква, Северо-Восточный округ, район Марфино, м. ФонвизинскаяВесенние скидки с выгодой до 5,3 млн руб. в мае!
WOWМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ТехнопаркСкидка 15%
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9% в мае!
LIFE-ВаршавскаяМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. ВаршавскаяГотовые квартиры со скидкой до 15%
Страна.ОзернаяМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. ОзёрнаяСкидки 15%
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяУвеличенные скидки до 20%!
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяУвеличенная скидка 20% + дополнительные 3%
ЖК Level ЛеснойКрасногорский районСтарт продаж!
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидки до 20%
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидки до 20%
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектСкидки до 20%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяСкидка 15%
Родные кварталыНовая Москва, Новомосковский округ, пос. МарушкинскоеСкидки до 10%!
Южные садыМосква, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Бунинская аллеяСкидки до 10%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все