Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Застройщики борются за выживание, а покупатели жилья правят бал на рынке недвижимости

Новостройки в результате становятся лучше и дешевле

Рынок недвижимости московского региона затоварен, застройщики борются за покупателей, инвестируя в качество проектов и снижая цены. Продавать новостройки, построенные в чистом поле и с видом на опору ЛЭП, больше не получается. И слава богу, считают участники круглого стола «Рынок недвижимости в 2017 году: стоит ли бояться затоваривания и как с ним бороться?», организованного IRN.RU в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».
 

Затоваривание и демография

По данным «ИРН-Консалтинг», в Москве и Подмосковье продается примерно 7,5 млн кв. м новостроек и апартаментов – это рекордный объем предложения за всю историю рынка недвижимости (см. «Конец эпохи дефицитного рынка: почему резкий рост цен на недвижимость больше не повторится?»)

«На рынке затоваривание. В последние годы объемы строительства жилья росли в арифметической прогрессии, и в ближайшие два-три года предложение, скорее всего, останется на высоком уровне. Потому что заявлены огромные объемы, и если реализация проекта уже началась, то отменить его дороже, чем выйти на площадку и с каким-то успехом распродать», - пояснила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. (См. «Предложение новостроек в Москве в ближайшие годы останется рекордным»).

Больше всего от переизбытка предложения в московском регионе страдают территории за МКАД, в первую очередь Подмосковье. Область активно застраивалась в предыдущее десятилетие, когда в Москве практически не было доступных новостроек – на продажу строился только бизнес-класс и «элитка». Благодаря этому глобальный спрос на недвижимость в столичном регионе достигал 50-го километра за МКАД: большинство потенциальных покупателей не могли себе позволить квартиру не что в Москве, но даже в ближнем Подмосковье.

По словам Калюжновой, объем предложения в Московской области достиг максимума к 2014 г. Однако когда с ухудшением экономической ситуации платежеспособный спрос сократился, а в «старой» Москве появились относительно недорогие проекты, в области за 20-м км остался только локальный спрос. А он очень чувствителен к уровню цен, так как доходы у местных жителей низкие. Во всяком случае, намного ниже, чем у москвичей, которые ранее покупали здесь квартиры. Как следствие, застройщики начали переносить сроки ввода домов.

В 2016 г. стало очевидно, что те же процессы происходят и в Новой Москве: проекты, расположенные в «чистом поле» далеко за МКАД, имели право на существование на дефицитном рынке, но в нынешних условиях потеряли актуальность.

«Власти заговорили об ограничении строительства в Новой Москве – но это сам рынок диктует. Новая Москва будет застраиваться постепенно, по мере развития транспортной инфраструктуры. Основные точки роста находятся в зоне 5 км от как минимум заявленных станций метро. Все, что дальше (по сути, все проекты за 12-м км от МКАД), не интересно покупателям, а если интересно, то не по ценам от 2,5 - 2,7 млн руб., как в проектах, стартовавших четыре года назад, а от 1,5 млн руб. - как в проектах, которые начали реализовываться полтора года назад. И то при условии, что от этих новостроек можно добраться хотя бы до железнодорожной станции», - подчеркнула руководитель «ИРН-Консалтинг».

То, что массовое строительство жилья эконом- и комфортклассов в «старой» Москве стало огромной проблемой для застройщиков Новой Москвы и Подмосковья, вынуждая их снижать цены, признают и сами участники рынка.

«Как только в Москве появляется что-то с ценой 2,5 - 2,7 млн руб., пускай даже за студию 25 кв. м, ближайшая локация Новой Москвы или Подмосковья начинает отмирать. Но тут же в пределах 5 км от МКАД появляется что-то интересное за 2 млн руб.», - отметил коммерческий директор ГК «Кортрос» в Московском регионе Павел Лепиш.

Хуже всего в плане спроса чувствуют себя крупные проекты массовой застройки «без души», которые девелоперы активно «клонировали» в Подмосковье в 2011-2012 гг., добавил директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк.

На рынке «старой» Москвы тоже ощущается затоваривание. По информации «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 гг. на рынок между Третьим транспортным кольцом и МКАД вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за эти два года было только 1,5 -1,6 млн кв. м. То есть жилья строится явно больше, чем продается. («За год в Москве купили почти 1 млн кв. м новостроек».)

Однако учитывая колоссальный отложенный спрос на доступное жилье в пределах МКАД, который сложился за десятилетие дефицита, в ближайшем будущем московским застройщикам не грозят глобальные проблемы с реализацией новостроек, полагает Татьяна Калюжнова. «Но года через три, когда спрос со стороны граждан, сделавших существенные накопления до кризиса, будет насыщен, Москва столкнется с теми же трудностями, которые сейчас испытывают Подмосковье и Новая Москва. Потому что новый платежеспособный спрос формируется только тогда, когда для этого есть предпосылки - уверенное экономическое развитие и рост платежеспособности населения, а этого мы сейчас не видим», - подчеркнула эксперт. (См. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья».)

Впрочем, лет через 15, когда ситуация на рынке недвижимости наложится на демографическую, для девелоперов могут настать еще более суровые времена. «Когда дети 90-х выйдут на рынок, мы будем просаживаться достаточно сильно. Я это уже вижу по своим друзьям, у которых один ребенок и две бабушки с двумя квартирами. То есть три квартиры на одного ребенка. А он еще вырастет и захочет уехать в Таиланд», - поделился своими опасениями Павел Лепиш.
 

Борьба за качество и цены

Отток покупателей в Москву, обострение конкуренции, ценовые войны и тому подобные кризисные явления под силу преодолеть далеко не всем строительным компаниям. «Происходит санация рынка. Застройщиков становится все меньше, но при этом проекты подчас все крупнее. <…> На самом деле, идет борьба за выживание. Каждая компания ищет выход: кто-то наращивает объемы, кто-то снижает цены, кто-то поглощает конкурентов», - сказал Павел Лепиш, напомнив о масштабных сделках на рынке слияний и поглощений: покупке ПИКом ГК «Мортон», «ОПИНа» «Инградом», ДСК-1 Финансово-строительной корпорацией «Лидер».

«А покупатели правят бал. И слава богу: достаточно нам было 10 лет, когда можно было построить все, что угодно, с видом на опору ЛЭП, рядом с кладбищем и при этом продавать это, поднимая цену ежемесячно», - отметил Лепиш.

В принципе, на затоваренном рынке борьбу за покупателя можно выиграть двумя способами: обрушить цены или предложить «больше за те же деньги», то есть привлечь клиентов более высоким качеством по разумной цене. Первый вариант девелоперы, как и любые другие товаропроизводители, не любят – жалко маржи. К тому же, если заиграться в демпинг, может не хватить средств на стройку, со всеми вытекающими последствиями в виде митингов обманутых дольщиков, судебных исков и т. д. Однако в локациях с особенно высоким уровнем конкуренции у застройщиков подчас не остается выбора, особенно если проект крупный и продавать надо много и быстро.

Соответственно, если желание поучаствовать в «аттракционах невиданной щедрости» отсутствует, необходимо очень тщательно подходить к выбору площадки. И строить там, где имеется отложенный спрос, подчеркнула директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

Например, в районе «Преображенской площади» давно не было качественного предложения, поэтому в ЖК «Наследие», который «Галс» вывел на рынок в этой локации, проблем с продажами нет: по словам Батынковой, в 2016 г. в ЖК было продано 33 500 кв. м жилья. Хотя это проект бизнес-класса и цены там немаленькие.

«Рынок недвижимости – лоскутное одеяло: где-то не строят ничего – там выйдешь с проектом и будешь иметь успех даже в кризисное время, - согласился с коллегой Павел Лепиш. – А где-то объем огромен. Я не многих знаю девелоперов, которые в локации ЗИЛа или рядом решатся что-то строить в ближайшие пять лет. В город Щелково, несмотря на то, что мы там построили целый микрорайон, мы в ближайшие года два-три даже не думаем заходить с новыми проектами, хотя в этой локации знаем все. <…> В Люберцах, Некрасовке, Железнодорожном реально идут маркетинговые войны. А где-то в той же Московской области есть локации, где жилье будет прекрасно продаваться, потому что покупать просто нечего».

Однако в качество все равно придется вложиться, иначе клиенты уйдут в другую локацию, с более богатым выбором новостроек. «Рынок покупателя означает, что девелоперы вынуждены подстраиваться под клиентов, соревноваться друг с другом при разработке архитектурных концепций, квартирографии, оптимизировать расходы. Это положительно сказывается на качестве продукции. Продукт становиться лучше и дешевле», - подчеркнула Батынкова.

Особенно важно правильно выстраивать квартирографию в своих будущих проектах, максимально оптимизируя площади, потому что финансовые возможности покупателей не увеличиваются, а потребности растут, отметила заместитель директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. «Пять лет назад мы отлично продавали в «Измайлово» однокомнатные квартиры площадью 45 кв. м. Сейчас такие «однушки», конечно, никому не нужны. Но люди готовы рассматривать 45-метровые двухкомнатные квартиры, которые они могут зонировать», - пояснила эксперт.

Самоотверженная борьба девелоперов за качество проектов стирает границы между классами, подчеркнул Владимир Богдянюк. Фактически, на рынке жилья происходит структурный сдвиг: проекты приобретают качества более высокого класса, а цены при этом постепенно сползают вниз. 

В итоге «элитка» будет продаваться по докризисным ценам бизнес-класса, бизнес-класс - по ценам «комфорта», а «комфорт» будет стоить сколько же, сколько стоил «эконом», считает руководитель IRN.RU Олег Репченко. При этом проекты экономкласса уже больше походят на «комфорт», «комфорт» - на «бизнес», а нынешние проекты бизнес-класса нередко даже превосходят докризисную «элитку». Например, многие суперэлитные дома, построенные на Остоженке в начале 2000-х и стоившие тогда десятки тысяч долларов за метр, сейчас трудно отнести даже к бизнес-классу, отметила Екатерина Батынкова.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8378 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Торопитесь! Новые квартиры у м.Бунинская аллея. 1-3-комнатные. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новоград «Павлино» г. Железнодорожный. 12 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры в готовых домах Звоните! от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Новые квартиры в готовых домах площадью от 70 метров. рядом с метро Бунинская аллея. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Зеленые аллеи Торопитесь! г. Видное. 5 км от МКАД. Квартиры пл. от 29 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Квартиры в готовых домах рядом с м.Теплый Стан. Площадь от 28 до 110 метров ГК: 1 кв. 2014 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Торопитесь! Современные квартиры. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте