Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Застройщики борются за выживание, а покупатели жилья правят бал на рынке недвижимости

Новостройки в результате становятся лучше и дешевле

Рынок недвижимости московского региона затоварен, застройщики борются за покупателей, инвестируя в качество проектов и снижая цены. Продавать новостройки, построенные в чистом поле и с видом на опору ЛЭП, больше не получается. И слава богу, считают участники круглого стола «Рынок недвижимости в 2017 году: стоит ли бояться затоваривания и как с ним бороться?», организованного IRN.RU в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».
 

Затоваривание и демография

По данным «ИРН-Консалтинг», в Москве и Подмосковье продается примерно 7,5 млн кв. м новостроек и апартаментов – это рекордный объем предложения за всю историю рынка недвижимости (см. «Конец эпохи дефицитного рынка: почему резкий рост цен на недвижимость больше не повторится?»)

«На рынке затоваривание. В последние годы объемы строительства жилья росли в арифметической прогрессии, и в ближайшие два-три года предложение, скорее всего, останется на высоком уровне. Потому что заявлены огромные объемы, и если реализация проекта уже началась, то отменить его дороже, чем выйти на площадку и с каким-то успехом распродать», - пояснила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. (См. «Предложение новостроек в Москве в ближайшие годы останется рекордным»).

Больше всего от переизбытка предложения в московском регионе страдают территории за МКАД, в первую очередь Подмосковье. Область активно застраивалась в предыдущее десятилетие, когда в Москве практически не было доступных новостроек – на продажу строился только бизнес-класс и «элитка». Благодаря этому глобальный спрос на недвижимость в столичном регионе достигал 50-го километра за МКАД: большинство потенциальных покупателей не могли себе позволить квартиру не что в Москве, но даже в ближнем Подмосковье.

По словам Калюжновой, объем предложения в Московской области достиг максимума к 2014 г. Однако когда с ухудшением экономической ситуации платежеспособный спрос сократился, а в «старой» Москве появились относительно недорогие проекты, в области за 20-м км остался только локальный спрос. А он очень чувствителен к уровню цен, так как доходы у местных жителей низкие. Во всяком случае, намного ниже, чем у москвичей, которые ранее покупали здесь квартиры. Как следствие, застройщики начали переносить сроки ввода домов.

В 2016 г. стало очевидно, что те же процессы происходят и в Новой Москве: проекты, расположенные в «чистом поле» далеко за МКАД, имели право на существование на дефицитном рынке, но в нынешних условиях потеряли актуальность.

«Власти заговорили об ограничении строительства в Новой Москве – но это сам рынок диктует. Новая Москва будет застраиваться постепенно, по мере развития транспортной инфраструктуры. Основные точки роста находятся в зоне 5 км от как минимум заявленных станций метро. Все, что дальше (по сути, все проекты за 12-м км от МКАД), не интересно покупателям, а если интересно, то не по ценам от 2,5 - 2,7 млн руб., как в проектах, стартовавших четыре года назад, а от 1,5 млн руб. - как в проектах, которые начали реализовываться полтора года назад. И то при условии, что от этих новостроек можно добраться хотя бы до железнодорожной станции», - подчеркнула руководитель «ИРН-Консалтинг».

То, что массовое строительство жилья эконом- и комфортклассов в «старой» Москве стало огромной проблемой для застройщиков Новой Москвы и Подмосковья, вынуждая их снижать цены, признают и сами участники рынка.

«Как только в Москве появляется что-то с ценой 2,5 - 2,7 млн руб., пускай даже за студию 25 кв. м, ближайшая локация Новой Москвы или Подмосковья начинает отмирать. Но тут же в пределах 5 км от МКАД появляется что-то интересное за 2 млн руб.», - отметил коммерческий директор ГК «Кортрос» в Московском регионе Павел Лепиш.

Хуже всего в плане спроса чувствуют себя крупные проекты массовой застройки «без души», которые девелоперы активно «клонировали» в Подмосковье в 2011-2012 гг., добавил директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк.

На рынке «старой» Москвы тоже ощущается затоваривание. По информации «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 гг. на рынок между Третьим транспортным кольцом и МКАД вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за эти два года было только 1,5 -1,6 млн кв. м. То есть жилья строится явно больше, чем продается. («За год в Москве купили почти 1 млн кв. м новостроек».)

Однако учитывая колоссальный отложенный спрос на доступное жилье в пределах МКАД, который сложился за десятилетие дефицита, в ближайшем будущем московским застройщикам не грозят глобальные проблемы с реализацией новостроек, полагает Татьяна Калюжнова. «Но года через три, когда спрос со стороны граждан, сделавших существенные накопления до кризиса, будет насыщен, Москва столкнется с теми же трудностями, которые сейчас испытывают Подмосковье и Новая Москва. Потому что новый платежеспособный спрос формируется только тогда, когда для этого есть предпосылки - уверенное экономическое развитие и рост платежеспособности населения, а этого мы сейчас не видим», - подчеркнула эксперт. (См. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья».)

Впрочем, лет через 15, когда ситуация на рынке недвижимости наложится на демографическую, для девелоперов могут настать еще более суровые времена. «Когда дети 90-х выйдут на рынок, мы будем просаживаться достаточно сильно. Я это уже вижу по своим друзьям, у которых один ребенок и две бабушки с двумя квартирами. То есть три квартиры на одного ребенка. А он еще вырастет и захочет уехать в Таиланд», - поделился своими опасениями Павел Лепиш.
 

Борьба за качество и цены

Отток покупателей в Москву, обострение конкуренции, ценовые войны и тому подобные кризисные явления под силу преодолеть далеко не всем строительным компаниям. «Происходит санация рынка. Застройщиков становится все меньше, но при этом проекты подчас все крупнее. <…> На самом деле, идет борьба за выживание. Каждая компания ищет выход: кто-то наращивает объемы, кто-то снижает цены, кто-то поглощает конкурентов», - сказал Павел Лепиш, напомнив о масштабных сделках на рынке слияний и поглощений: покупке ПИКом ГК «Мортон», «ОПИНа» «Инградом», ДСК-1 Финансово-строительной корпорацией «Лидер».

«А покупатели правят бал. И слава богу: достаточно нам было 10 лет, когда можно было построить все, что угодно, с видом на опору ЛЭП, рядом с кладбищем и при этом продавать это, поднимая цену ежемесячно», - отметил Лепиш.

В принципе, на затоваренном рынке борьбу за покупателя можно выиграть двумя способами: обрушить цены или предложить «больше за те же деньги», то есть привлечь клиентов более высоким качеством по разумной цене. Первый вариант девелоперы, как и любые другие товаропроизводители, не любят – жалко маржи. К тому же, если заиграться в демпинг, может не хватить средств на стройку, со всеми вытекающими последствиями в виде митингов обманутых дольщиков, судебных исков и т. д. Однако в локациях с особенно высоким уровнем конкуренции у застройщиков подчас не остается выбора, особенно если проект крупный и продавать надо много и быстро.

Соответственно, если желание поучаствовать в «аттракционах невиданной щедрости» отсутствует, необходимо очень тщательно подходить к выбору площадки. И строить там, где имеется отложенный спрос, подчеркнула директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

Например, в районе «Преображенской площади» давно не было качественного предложения, поэтому в ЖК «Наследие», который «Галс» вывел на рынок в этой локации, проблем с продажами нет: по словам Батынковой, в 2016 г. в ЖК было продано 33 500 кв. м жилья. Хотя это проект бизнес-класса и цены там немаленькие.

«Рынок недвижимости – лоскутное одеяло: где-то не строят ничего – там выйдешь с проектом и будешь иметь успех даже в кризисное время, - согласился с коллегой Павел Лепиш. – А где-то объем огромен. Я не многих знаю девелоперов, которые в локации ЗИЛа или рядом решатся что-то строить в ближайшие пять лет. В город Щелково, несмотря на то, что мы там построили целый микрорайон, мы в ближайшие года два-три даже не думаем заходить с новыми проектами, хотя в этой локации знаем все. <…> В Люберцах, Некрасовке, Железнодорожном реально идут маркетинговые войны. А где-то в той же Московской области есть локации, где жилье будет прекрасно продаваться, потому что покупать просто нечего».

Однако в качество все равно придется вложиться, иначе клиенты уйдут в другую локацию, с более богатым выбором новостроек. «Рынок покупателя означает, что девелоперы вынуждены подстраиваться под клиентов, соревноваться друг с другом при разработке архитектурных концепций, квартирографии, оптимизировать расходы. Это положительно сказывается на качестве продукции. Продукт становиться лучше и дешевле», - подчеркнула Батынкова.

Особенно важно правильно выстраивать квартирографию в своих будущих проектах, максимально оптимизируя площади, потому что финансовые возможности покупателей не увеличиваются, а потребности растут, отметила заместитель директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. «Пять лет назад мы отлично продавали в «Измайлово» однокомнатные квартиры площадью 45 кв. м. Сейчас такие «однушки», конечно, никому не нужны. Но люди готовы рассматривать 45-метровые двухкомнатные квартиры, которые они могут зонировать», - пояснила эксперт.

Самоотверженная борьба девелоперов за качество проектов стирает границы между классами, подчеркнул Владимир Богдянюк. Фактически, на рынке жилья происходит структурный сдвиг: проекты приобретают качества более высокого класса, а цены при этом постепенно сползают вниз. 

В итоге «элитка» будет продаваться по докризисным ценам бизнес-класса, бизнес-класс - по ценам «комфорта», а «комфорт» будет стоить сколько же, сколько стоил «эконом», считает руководитель IRN.RU Олег Репченко. При этом проекты экономкласса уже больше походят на «комфорт», «комфорт» - на «бизнес», а нынешние проекты бизнес-класса нередко даже превосходят докризисную «элитку». Например, многие суперэлитные дома, построенные на Остоженке в начале 2000-х и стоившие тогда десятки тысяч долларов за метр, сейчас трудно отнести даже к бизнес-классу, отметила Екатерина Батынкова.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8165 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 9 972 000
до 27 869 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 49 - 136 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 1 932 019
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от застройщика Узнать подробнее ЖК Нахимов Москва, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. Нахимовский проспект 1-2-комнатные квартиры Площади : 40 - 72 кв.м. м. Нахимовский проспект, 5 мин. транспортом Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте