Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Застройщики борются за выживание, а покупатели жилья правят бал на рынке недвижимости

Новостройки в результате становятся лучше и дешевле

Рынок недвижимости московского региона затоварен, застройщики борются за покупателей, инвестируя в качество проектов и снижая цены. Продавать новостройки, построенные в чистом поле и с видом на опору ЛЭП, больше не получается. И слава богу, считают участники круглого стола «Рынок недвижимости в 2017 году: стоит ли бояться затоваривания и как с ним бороться?», организованного IRN.RU в рамках выставки «Недвижимость от лидеров».
 

Затоваривание и демография

По данным «ИРН-Консалтинг», в Москве и Подмосковье продается примерно 7,5 млн кв. м новостроек и апартаментов – это рекордный объем предложения за всю историю рынка недвижимости (см. «Конец эпохи дефицитного рынка: почему резкий рост цен на недвижимость больше не повторится?»)

«На рынке затоваривание. В последние годы объемы строительства жилья росли в арифметической прогрессии, и в ближайшие два-три года предложение, скорее всего, останется на высоком уровне. Потому что заявлены огромные объемы, и если реализация проекта уже началась, то отменить его дороже, чем выйти на площадку и с каким-то успехом распродать», - пояснила руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. (См. «Предложение новостроек в Москве в ближайшие годы останется рекордным»).

Больше всего от переизбытка предложения в московском регионе страдают территории за МКАД, в первую очередь Подмосковье. Область активно застраивалась в предыдущее десятилетие, когда в Москве практически не было доступных новостроек – на продажу строился только бизнес-класс и «элитка». Благодаря этому глобальный спрос на недвижимость в столичном регионе достигал 50-го километра за МКАД: большинство потенциальных покупателей не могли себе позволить квартиру не что в Москве, но даже в ближнем Подмосковье.

По словам Калюжновой, объем предложения в Московской области достиг максимума к 2014 г. Однако когда с ухудшением экономической ситуации платежеспособный спрос сократился, а в «старой» Москве появились относительно недорогие проекты, в области за 20-м км остался только локальный спрос. А он очень чувствителен к уровню цен, так как доходы у местных жителей низкие. Во всяком случае, намного ниже, чем у москвичей, которые ранее покупали здесь квартиры. Как следствие, застройщики начали переносить сроки ввода домов.

В 2016 г. стало очевидно, что те же процессы происходят и в Новой Москве: проекты, расположенные в «чистом поле» далеко за МКАД, имели право на существование на дефицитном рынке, но в нынешних условиях потеряли актуальность.

«Власти заговорили об ограничении строительства в Новой Москве – но это сам рынок диктует. Новая Москва будет застраиваться постепенно, по мере развития транспортной инфраструктуры. Основные точки роста находятся в зоне 5 км от как минимум заявленных станций метро. Все, что дальше (по сути, все проекты за 12-м км от МКАД), не интересно покупателям, а если интересно, то не по ценам от 2,5 - 2,7 млн руб., как в проектах, стартовавших четыре года назад, а от 1,5 млн руб. - как в проектах, которые начали реализовываться полтора года назад. И то при условии, что от этих новостроек можно добраться хотя бы до железнодорожной станции», - подчеркнула руководитель «ИРН-Консалтинг».

То, что массовое строительство жилья эконом- и комфортклассов в «старой» Москве стало огромной проблемой для застройщиков Новой Москвы и Подмосковья, вынуждая их снижать цены, признают и сами участники рынка.

«Как только в Москве появляется что-то с ценой 2,5 - 2,7 млн руб., пускай даже за студию 25 кв. м, ближайшая локация Новой Москвы или Подмосковья начинает отмирать. Но тут же в пределах 5 км от МКАД появляется что-то интересное за 2 млн руб.», - отметил коммерческий директор ГК «Кортрос» в Московском регионе Павел Лепиш.

Хуже всего в плане спроса чувствуют себя крупные проекты массовой застройки «без души», которые девелоперы активно «клонировали» в Подмосковье в 2011-2012 гг., добавил директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк.

На рынке «старой» Москвы тоже ощущается затоваривание. По информации «ИРН-Консалтинг», в 2015-2016 гг. на рынок между Третьим транспортным кольцом и МКАД вышли новые проекты с общей площадью квартир 3,7 млн кв. м, а куплено за эти два года было только 1,5 -1,6 млн кв. м. То есть жилья строится явно больше, чем продается. («За год в Москве купили почти 1 млн кв. м новостроек».)

Однако учитывая колоссальный отложенный спрос на доступное жилье в пределах МКАД, который сложился за десятилетие дефицита, в ближайшем будущем московским застройщикам не грозят глобальные проблемы с реализацией новостроек, полагает Татьяна Калюжнова. «Но года через три, когда спрос со стороны граждан, сделавших существенные накопления до кризиса, будет насыщен, Москва столкнется с теми же трудностями, которые сейчас испытывают Подмосковье и Новая Москва. Потому что новый платежеспособный спрос формируется только тогда, когда для этого есть предпосылки - уверенное экономическое развитие и рост платежеспособности населения, а этого мы сейчас не видим», - подчеркнула эксперт. (См. «Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья».)

Впрочем, лет через 15, когда ситуация на рынке недвижимости наложится на демографическую, для девелоперов могут настать еще более суровые времена. «Когда дети 90-х выйдут на рынок, мы будем просаживаться достаточно сильно. Я это уже вижу по своим друзьям, у которых один ребенок и две бабушки с двумя квартирами. То есть три квартиры на одного ребенка. А он еще вырастет и захочет уехать в Таиланд», - поделился своими опасениями Павел Лепиш.
 

Борьба за качество и цены

Отток покупателей в Москву, обострение конкуренции, ценовые войны и тому подобные кризисные явления под силу преодолеть далеко не всем строительным компаниям. «Происходит санация рынка. Застройщиков становится все меньше, но при этом проекты подчас все крупнее. <…> На самом деле, идет борьба за выживание. Каждая компания ищет выход: кто-то наращивает объемы, кто-то снижает цены, кто-то поглощает конкурентов», - сказал Павел Лепиш, напомнив о масштабных сделках на рынке слияний и поглощений: покупке ПИКом ГК «Мортон», «ОПИНа» «Инградом», ДСК-1 Финансово-строительной корпорацией «Лидер».

«А покупатели правят бал. И слава богу: достаточно нам было 10 лет, когда можно было построить все, что угодно, с видом на опору ЛЭП, рядом с кладбищем и при этом продавать это, поднимая цену ежемесячно», - отметил Лепиш.

В принципе, на затоваренном рынке борьбу за покупателя можно выиграть двумя способами: обрушить цены или предложить «больше за те же деньги», то есть привлечь клиентов более высоким качеством по разумной цене. Первый вариант девелоперы, как и любые другие товаропроизводители, не любят – жалко маржи. К тому же, если заиграться в демпинг, может не хватить средств на стройку, со всеми вытекающими последствиями в виде митингов обманутых дольщиков, судебных исков и т. д. Однако в локациях с особенно высоким уровнем конкуренции у застройщиков подчас не остается выбора, особенно если проект крупный и продавать надо много и быстро.

Соответственно, если желание поучаствовать в «аттракционах невиданной щедрости» отсутствует, необходимо очень тщательно подходить к выбору площадки. И строить там, где имеется отложенный спрос, подчеркнула директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.

Например, в районе «Преображенской площади» давно не было качественного предложения, поэтому в ЖК «Наследие», который «Галс» вывел на рынок в этой локации, проблем с продажами нет: по словам Батынковой, в 2016 г. в ЖК было продано 33 500 кв. м жилья. Хотя это проект бизнес-класса и цены там немаленькие.

«Рынок недвижимости – лоскутное одеяло: где-то не строят ничего – там выйдешь с проектом и будешь иметь успех даже в кризисное время, - согласился с коллегой Павел Лепиш. – А где-то объем огромен. Я не многих знаю девелоперов, которые в локации ЗИЛа или рядом решатся что-то строить в ближайшие пять лет. В город Щелково, несмотря на то, что мы там построили целый микрорайон, мы в ближайшие года два-три даже не думаем заходить с новыми проектами, хотя в этой локации знаем все. <…> В Люберцах, Некрасовке, Железнодорожном реально идут маркетинговые войны. А где-то в той же Московской области есть локации, где жилье будет прекрасно продаваться, потому что покупать просто нечего».

Однако в качество все равно придется вложиться, иначе клиенты уйдут в другую локацию, с более богатым выбором новостроек. «Рынок покупателя означает, что девелоперы вынуждены подстраиваться под клиентов, соревноваться друг с другом при разработке архитектурных концепций, квартирографии, оптимизировать расходы. Это положительно сказывается на качестве продукции. Продукт становиться лучше и дешевле», - подчеркнула Батынкова.

Особенно важно правильно выстраивать квартирографию в своих будущих проектах, максимально оптимизируя площади, потому что финансовые возможности покупателей не увеличиваются, а потребности растут, отметила заместитель директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Ксения Цаплина. «Пять лет назад мы отлично продавали в «Измайлово» однокомнатные квартиры площадью 45 кв. м. Сейчас такие «однушки», конечно, никому не нужны. Но люди готовы рассматривать 45-метровые двухкомнатные квартиры, которые они могут зонировать», - пояснила эксперт.

Самоотверженная борьба девелоперов за качество проектов стирает границы между классами, подчеркнул Владимир Богдянюк. Фактически, на рынке жилья происходит структурный сдвиг: проекты приобретают качества более высокого класса, а цены при этом постепенно сползают вниз. 

В итоге «элитка» будет продаваться по докризисным ценам бизнес-класса, бизнес-класс - по ценам «комфорта», а «комфорт» будет стоить сколько же, сколько стоил «эконом», считает руководитель IRN.RU Олег Репченко. При этом проекты экономкласса уже больше походят на «комфорт», «комфорт» - на «бизнес», а нынешние проекты бизнес-класса нередко даже превосходят докризисную «элитку». Например, многие суперэлитные дома, построенные на Остоженке в начале 2000-х и стоившие тогда десятки тысяч долларов за метр, сейчас трудно отнести даже к бизнес-классу, отметила Екатерина Батынкова.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8511 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. Квартиры у м. ВДНХ Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 64 до 203 метра ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Capital Towers Современные квартиры в готовых домах пл. от 51 метра. рядом с метро Выставочная. Уточняйте подробности по телефону. от 26,7 млн руб! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте