Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Конец эпохи дефицитного рынка: почему резкий рост цен на недвижимость больше не повторится?

Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко на выставке «Недвижимость от лидеров»

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Рекордная активность девелоперов в последние годы привела к тому, что макроэкономика перестала быть фактором, определяющим ценовую динамику на рынке недвижимости. На первый план выходят объемы предложения, которые так велики, что продать все построенное, по-видимому, удастся лишь при условии революционного снижения стоимости жилья, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко 17 марта на организованном IRN.RU круглом столе «Рынок недвижимости в 2017 году: стоит ли бояться затоваривания и как с ним бороться?».
 

Главным фактором становится не макроэкономика, а объемы предложения

К настоящему времени геополитика и макроэкономика пришли к локальной точке равновесия, которая может просуществовать довольно долго. Значительное ухудшение или улучшение ситуации становится все менее вероятным. Все плохое, что могло случиться, уже случилось: конфликт на Украине, санкции, девальвация рубля. Поэтому сильно хуже, скорее всего, не будет, если дело не дойдет до полномасштабной войны, в чем никто не заинтересован. Однако и значительного улучшения ситуации ждать вряд ли стоит: надежды на отмену санкций, связанные с избранием Дональда Трампа президентом США, успели рассеяться, и всем стало ясно, что конфликт с Западом в таком «замороженном» состоянии может продолжаться еще много лет.

Рынок недвижимости адаптируется к этой новой реальности, связь между ним и макроэкономикой становится все более спорной и неоднозначной: в последние месяцы нефть отскочила выше $50 за баррель, укрепился рубль, однако всплеска спроса на недвижимость не произошло, скорее наоборот – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: сильный рубль «съел» накопления потенциальных покупателей».

Первую скрипку среди факторов влияния на рынок недвижимости теперь играют объемы предложения и строительства, которые находятся на историческом максимуме. По данным компании «ИРН-Консалтинг», с 2014 г. общий объем предложения новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье увеличился примерно в полтора раза:

  • 2011-2013 гг.: 4 – 5 млн кв. м;
  • начало 2015 г.: 5,9 млн кв. м;
  • начало 2016 г.: 7,1 млн кв. м;
  • начало 2017 г.: 7,5 млн кв. м.

Предпосылок к сокращению объемов предложения пока не наблюдается. Более того, учитывая динамику выдачи разрешений на строительство в Москве, анонсы перспективных проектов и новую программу сноса пятиэтажек, эти цифры могут стать еще больше (см. «Предложение новостроек в Москве в ближайшие годы останется рекордным»).

Нынешний строительный бум в столице – следствие оттепели в отрасли в 2012-2013 гг., когда после окончания ревизии инвестконтрактов девелоперы на радостях нахватали множество площадок, в том числе очень крупных, на территории промзон. В кризис надо бы снижать объемы строительства, так как платежеспособный спрос сокращается. Однако этого не происходит: работа над новым проектом занимает несколько лет, и приостановить этот процесс крайне сложно и затратно. В результате мы видим затоваривание рынка.


Затоваривание рынка

Так как жилья в Москве строится больше, чем люди в состоянии купить, девелоперы не успевают продать все квартиры на стадии строительства, до ввода дома в эксплуатацию. В результате все более распространенным становится такое редкое до недавних пор явление, как квартира в готовой новостройке. Собственно, это и есть главный симптом затоваривания рынка.

До 2014 - 2015 гг. квартиру в готовой новостройке можно было купить только у частных инвесторов, входивших в проект на нуле и перепродававших жилье после сдачи дома с хорошей прибылью. А квартир от застройщика в веденных в эксплуатацию корпусах практически не было. Однако после 2014 г. доля готовых новостроек на московском рынке начала быстро расти и к началу 2017 г. достигла 25%.

Доля готовых новостроек на рынке Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД, по данным «ИРН-Консалтинг»:

  • 2011 – 2013 гг.: менее 5%
  • начало 2015 г.: около 10%
  • начало 2016 г.: 15-20%
  • начало 2017 г.: около 25%.

По прогнозам специалистов IRN.RU, через два-три года эта доля может вырасти до 50%.


Цены

Затоваривание рынка происходит, даже несмотря на снижение стоимости готового жилья темпами примерно 10% в год:
 

 

Новостройки, конечно, дорожают по мере повышения стадии строительства, но, выходя по ценам ниже рыночных, к моменту ввода они прибавляют уже не 30-50% стоимости, как до кризиса, а хорошо, если 10-15%.

Например, если до 2014 г. в пределах МКАД найти новостройку дешевле 170 000 руб. за метр было практически нереально, то в последние годы появляются проекты стоимостью около 100 000 за кв. м и даже дешевле. И когда строительство завершится, они ведь будут стоить не 170 000 руб. за «квадрат», а 120 000 – 130 000.

Но самое главное - этой тенденции не видно конца. В прошлый кризис был лишь один крупный проект с демпинговыми ценами - «Марфино», который очень быстро раскупили, и ничего подобного больше не появилось. А сейчас на рынок выходят все новые дешевые новостройки: см. «Новостройки Москвы на старте продаж в январе 2017 года: что, где, почем», «Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД за февраль 2017 года».

Что  касается  долларовых  цен  на  недвижимость  в  Москве,  то  они вернулись к уровню 2004 г., когда на рынке была зафиксирована первая с начала 2000-х стагнация.  То есть квадратный метр, в предыдущие кризисы хотя бы частично отыгрывавший ослабление рубля, в этот раз не только не пошел за долларом, но потерял даже больше, чем многострадальный рубль.
 

 

Вообще, ценовая динамика в последние годы кардинально отличается от того, что наблюдалось на рынке недвижимости в период кризисов 1998 и 2008 гг. Во время предыдущих кризисов на достижение ценового «дна» уходило около года – двух, причем основное снижение цен происходило в первый год, а восстановление рынка занимало три-четыре года. А на этот раз сползание цен вниз продолжается и спустя три года после начала кризиса.

Разница в ценовой динамике объясняется различной природой кризисов: если в 1998 и 2008 гг., по сути, имела место глубокая коррекция перегретого рынка, то сейчас речь идет о новой эпохе, с принципиально иным соотношением объема предложения и уровня платежеспособного спроса. Поэтому скорого отскока цен ждать не приходится.


Эпохи рынка недвижимости

До 2008 г.
До кризиса 2008 г. для рынка недвижимости Москвы и России в целом был характерен резкий и почти непрерывный рост цен с крайне низких отметок начала 1990-х гг. к среднемировому уровню. Напомним, после распада СССР квартиру в хорошем сталинском доме в центре Москвы можно было купить за смешные $10 000 ($100-200 за кв. м). Поэтому неудивительно, что в дальнейшем метр подорожал в 10-20 раз.
 

2008 – 2013 гг.
К середине 2000-х цены на жилье в Москве не только достигли среднемирового уровня, но и существенно его превысили. В 2008 – 2013 гг. происходила консолидация рынка на ценовых максимумах в условиях дорогой нефти и иных источников дешевых денег. Высокий уровень цен поддерживался и относительно небольшими объёмами строительства: в Москве было мало новых проектов сначала из-за кризиса, а потом в связи с назначением нового мэра, инициировавшего пересмотр всех инвестконтрактов, в Подмосковье строили много, но только экономкласс.


2014 г.  обозримое будущее: революция «по Форду»
Напомним, до Генри Форда машины были роскошью, потому что собирались вручную и в очень небольших количествах. Форд стал производить авто на конвейере, что резко снизило их себестоимость и сделало автомобиль доступным самым широким слоям населения. Сам Форд тоже не остался в убытке – при сравнительно скромной марже он зарабатывал на огромных оборотах.

Такая эволюция характерна не только для автомобилестроения, но и для других рынков – электроники, воздушных перевозок, общепита и т.п. Сначала всегда насыщается дорогой сегмент. И недвижимость здесь не исключение.

До 2014 г. жилье в Москве было неадекватно дорогим, доступным только 1-2% граждан с очень высокими доходами. Они покупали недвижимость сначала для себя, потом – для детей, потом лишнюю, впрок, потому что верили в вечный рост цены метра.

Рынок существовал в относительно небольших объемах и был оторван от подавляющего большинства населения, включая средний класс. Основными клиентами застройщиков были инвесторы, на которых приходилось от 30 до 70% продаж в зависимости от класса. Эта эпоха закончилась в 2014 г., с падением цен на нефть, введением санкций и началом строительного бума.

Да, богатые люди не стали беднее. Проблема в том, что им не нужны квартиры. Ни для собственных нужд, которые давно удовлетворены, ни с инвестиционными целями, потому что предпосылок для роста цен на жилье нет, а рынок аренды перенасыщен, и сдать лишнюю недвижимость по хорошей цене очень трудно. Недавно введенный налог на имущество физлиц, рассчитываемый от его кадастровой стоимости, также не стимулирует к приобретению «лишних» метров.

Безусловно, спрос на «элитку» и бизнес-класс не исчезнет, но относительно небольшое число состоятельных покупателей не сделают погоды на рынке, насчитывающем 7,5 млн кв. м. При столь существенном росте объемов строительства придется продать очень много жилья обычным людям, у которых нет таких денег, как у обеспеченной прослойки, за счет которой цены держались в прежние годы.

Это возможно только при революционно низких по цене предложениях, причем во всех классах жилья. Потому что до 2014 г. цены были завышены во всех сегментах: по цене скромной трехкомнатной квартиры якобы бизнес-класса в спальном районе Москвы можно было купить роскошный пентхаус в одной из европейских столиц. Пока были маленькие объемы строительства и «шальные» деньги у части населения, такой уровень цен мог существовать. Однако теперь условия изменились, и на московском рынке происходит и будет происходить размывание классов и коррекция цен на ступеньку вниз: «элитка» будет продаваться по докризисным ценам бизнес-класса, бизнес-класс - по ценам «комфорта», а «комфорт» будет стоить сколько же, сколько стоил «эконом».

Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко «Конец эпохи дефицитного рынка: почему резкий рост цен на недвижимость больше не повторится?»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
31323 (8 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 361 390
до 10 718 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 6 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 500 000
до 5 500 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Большое Путилково Московская область, г. Красногорск, дер. Путилково Студии, 1-3-комнатные квартиры Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. вблизи деревни Путилково, к.1 вблизи деревни Путилково, к.6 Застройщик: Самолет-Путилково.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.1 Коммунарка пос., уч.17, к.10.1 Коммунарка пос., уч.17, к.11 Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Показать все 26 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км.