Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья

Платёжеспособного спроса в пределах МКАД хватит еще года на три активных продаж

Московские застройщики благодаря заботе местных чиновников смогли существенно снизить цены на столичное жилье и тем самым лишили областные проекты значительной части покупателей, утверждают подмосковные девелоперы. Целесообразность развития строительного бизнеса в области в таких условиях далеко не очевидна: по их словам, в Москве можно заработать в разы больше, вкладывая значительно меньше. Во всяком случае, пока – года через два-три платёжеспособных покупателей новостроек по нынешним ценам, скорее всего, не останется и в столице, предупреждает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Ситуация на рынке новостроек Московской области не внушает оптимизма: в 2015-2016 гг. количество заключенных в области ДДУ сократилось примерно на 20%, сообщил первый замминистра строительного комплекса региона Андрей Куприянов 10 февраля на конференции ИД «Коммерсантъ» «Смогут ли девелоперы перейти Рубикон?». По словам коммерческого директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Анны Шишкиной, в некоторых проектах – причем не в дальнем Подмосковье, а поблизости от МКАД – продажи за последние два года упали еще больше – на 30-35%. Главная причина сокращения спроса – отток покупателей в Москву на фоне снижения цен на столичное жилье.

Как пояснил генеральный директор «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов, крупные проекты успешно развивались в Подмосковье, пока «перейти МКАД стоило два бюджета»: то есть квартира на окраине Москвы внутри МКАД была примерно в два раза дороже аналогичного по качеству жилья, но за МКАД. Ценовая диспропорция обеспечивала области постоянный поток клиентов, которые хотели приобрести квартиру в московском регионе, но не могли позволить себе недвижимость непосредственно в столице. Спрос, как известно, рождает предложение: Подмосковье вышло в лидеры по объёмам жилищного строительства в стране, в 2014-2015 гг. в регионе ежегодно вводилось 9-10 млн кв. м жилой недвижимости.

В связи с ухудшением экономической ситуации в 2014 г. и одновременно с этим созданием столичными чиновниками условий для существенного увеличения объемов нового строительства количество доступных по цене новостроек в Москве резко выросло. Столичные девелоперы предложили рынку большие объемы жилья по сопоставимым с Подмосковьем ценам. Это, естественно, подкосило спрос на «замкадные» новостройки. Выходом могло бы стать существенное снижение стоимости квартир уже в областных проектах, но местные застройщики не могут себе этого позволить – цены на подмосковные метры и так близки к себестоимости, до половины которой приходится на инфраструктуру, отметил Богатов.

Остановить падение спроса на жилье в Подмосковье не может даже резкое увеличение рекламных бюджетов: только за прошлый год они выросли на 30-50%. По оценке «Миэль», стоимость привлечения клиента в экономклассе в 2016 г. была примерно такой же, как в бизнес-классе в 2015-м. «Естественно, все эти затраты ложатся на прибыль девелопера», – подчеркнула Шишкина.

Ситуацию можно переломить только с помощью корректировки цен, полагает она. По оценке «Миэль», чтобы люди предпочитали подмосковные квартиры московским, разница в стоимости «однушек» аналогичного класса внутри МКАД и за МКАД должна составлять примерно 1 млн руб. (как два года назад) вместо нынешних 500 000 – 600 000 руб.

По мнению партнера компании «Химки Групп» Дмитрия Котровского, подмосковные застройщики, лишенные «заботы» чиновников и развитой инфраструктуры, физически не могут конкурировать с Москвой.

«Я удивлен, что никто из московских девелоперов не поблагодарил правительство Москвы за те подарки, которые получили они и горожане – за то, что было сделано с транспортной доступностью: каждый год открываются станции метро, строятся развязки, запустили МЦК. <…> В Московской области никто никогда глобально не занимался инфраструктурой, все объекты, как правило, появляются с нуля», - отметил Котровский.

При этом, по словам бизнесмена, в столице застройщики не только используют богатую инфраструктуру города, но и сокращают социальную нагрузку, проектируя вместо части квартир апартаменты. (Последние, напомним, официально жильем не считаются, а потому на них не распространяются требования по обеспечению новостроек школами, детсадами и т.п. – прим. ред.). Для Подмосковья эта схема неактуальна: в отличие от Москвы, в области апартаменты не пользуются спросом.

«Бонусы» местоположения делают девелоперский бизнес в Москве сверхприбыльным: по словам Котровского, в столице есть проекты, в которых разница между себестоимостью строительства и ценой реализации достигает трех раз. На этом фоне целесообразность инвестиций в строительство жилья в Подмосковье становится сомнительной: «Акционеры понимают, что одни идут по пути наименьшего сопротивления и получают много, а другие пытаются больше отдать и сталкиваются с тем, что приходится еще докладывать».

Иван Богатов согласен с коллегой по поводу перспектив девелоперского бизнеса в Подмосковье и ожидает сокращения объемов ввода жилья в области как минимум на 30%, до 6-6,5 млн м в год.

Собственно, примерно такие параметры заложены в подмосковную программу «Жилище» на 2017-2027 г. – см. «Область избавляется от избыточных квадратных метров». На треть меньше жилья планируется строить и в Новой Москве.

Учитывая масштабы сокращения платежеспособного спроса, падение ввода может быть еще более глубоким. «Через пару-тройку лет объемы ввода жилья в Московской области могут сократиться на 50% от максимума, достигнутого в 2014 г. (9,9 млн кв. м), то есть до 5-5,5 млн кв. м. А в Новой Москве – на 40-45% от уровня 2016 г., то есть до 900 000 – 1 млн кв. м в год, - полагает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. – За МКАД девелоперская активность будет сохранятся только в крупных городах-сателлитах, имеющих железнодорожное сообщение с Москвой, а также в радиусе 5 км от станций метро, то есть, фактически, в пределах 12 км от МКАД».

Количество объектов в продаже уже снижается. Из-за проблем со спросом застройщики уменьшают объемы строительства до 50-70% от запланированного, отметила на конференции Анна Шишкина. В подмосковных проектах, оторванных от инфраструктуры, темпы продаж не обеспечивают комплексное освоение территорий – девелоперы задерживают сдачу школ, детсадов и т.п.

Сокращение маржинальности «замкадных» проектов на фоне затоваривания рынка и обострения конкуренции со стороны московских проектов заставляет застройщиков перемещаться поближе к «старой» Москве, где пока сохраняется неудовлетворенный спрос на недорогое новое жилье, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова (см. «Слишком доступное жилье в Подмосковье обнулило доходы застройщиков, и они потянулись в Москву»).

Проблема в том, что и в пределах МКАД покупатели не бесконечны, продолжает Калюжнова. При текущем уровне платежеспособности населения и цен на жилье платежеспособный спрос будет в основном исчерпан в 2019 г. Это приведет к очень существенной просадке объемов нового строительства – вывод новых проектов может сократиться на 40-50% от уровня 2015-2016 гг., т.е. до 1,0-1,3 млн кв. м в год. Значительного снижения объемов ввода жилья в «старой» Москве можно ожидать после 2021 гг., когда текущие проекты будут введены в эксплуатацию, и начнут вводиться проекты, стартовавшие в 2019-2020 гг.

«Конечно, это не значит, что жилье в Москве вообще перестанут покупать. Спрос будет, но в основном на объекты стоимостью 100 000 – 140 000 руб. за кв. м. Скорее всего, такую ценовую политику смогут позволить себе немногие девелоперские компании. Наибольшие шансы на выживание имеют государственные и банковские структуры, имеющие доступ к дешевым земельным участкам и финансированию», – резюмирует Татьяна Калюжнова.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9209 (2 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 13 143 900
до 37 253 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 509 250
до 15 223 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Счастье на Волгоградке Москва, Юго-Восточный округ, район Рязанский, м. Рязанский проспект 1-3-комнатные квартиры Площади : 39 - 76 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Рязанский проспект, 15 мин. пешком Застройщик: Федора Полетаева 15.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Спешите! Апартаменты в Подмосковье. Монолит. 1-2-комнатные апартаменты от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте