Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новостройки: Москва может повторить судьбу Подмосковья

Платёжеспособного спроса в пределах МКАД хватит еще года на три активных продаж

Московские застройщики благодаря заботе местных чиновников смогли существенно снизить цены на столичное жилье и тем самым лишили областные проекты значительной части покупателей, утверждают подмосковные девелоперы. Целесообразность развития строительного бизнеса в области в таких условиях далеко не очевидна: по их словам, в Москве можно заработать в разы больше, вкладывая значительно меньше. Во всяком случае, пока – года через два-три платёжеспособных покупателей новостроек по нынешним ценам, скорее всего, не останется и в столице, предупреждает руководитель компании «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

Ситуация на рынке новостроек Московской области не внушает оптимизма: в 2015-2016 гг. количество заключенных в области ДДУ сократилось примерно на 20%, сообщил первый замминистра строительного комплекса региона Андрей Куприянов 10 февраля на конференции ИД «Коммерсантъ» «Смогут ли девелоперы перейти Рубикон?». По словам коммерческого директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Анны Шишкиной, в некоторых проектах – причем не в дальнем Подмосковье, а поблизости от МКАД – продажи за последние два года упали еще больше – на 30-35%. Главная причина сокращения спроса – отток покупателей в Москву на фоне снижения цен на столичное жилье.

Как пояснил генеральный директор «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов, крупные проекты успешно развивались в Подмосковье, пока «перейти МКАД стоило два бюджета»: то есть квартира на окраине Москвы внутри МКАД была примерно в два раза дороже аналогичного по качеству жилья, но за МКАД. Ценовая диспропорция обеспечивала области постоянный поток клиентов, которые хотели приобрести квартиру в московском регионе, но не могли позволить себе недвижимость непосредственно в столице. Спрос, как известно, рождает предложение: Подмосковье вышло в лидеры по объёмам жилищного строительства в стране, в 2014-2015 гг. в регионе ежегодно вводилось 9-10 млн кв. м жилой недвижимости.

В связи с ухудшением экономической ситуации в 2014 г. и одновременно с этим созданием столичными чиновниками условий для существенного увеличения объемов нового строительства количество доступных по цене новостроек в Москве резко выросло. Столичные девелоперы предложили рынку большие объемы жилья по сопоставимым с Подмосковьем ценам. Это, естественно, подкосило спрос на «замкадные» новостройки. Выходом могло бы стать существенное снижение стоимости квартир уже в областных проектах, но местные застройщики не могут себе этого позволить – цены на подмосковные метры и так близки к себестоимости, до половины которой приходится на инфраструктуру, отметил Богатов.

Остановить падение спроса на жилье в Подмосковье не может даже резкое увеличение рекламных бюджетов: только за прошлый год они выросли на 30-50%. По оценке «Миэль», стоимость привлечения клиента в экономклассе в 2016 г. была примерно такой же, как в бизнес-классе в 2015-м. «Естественно, все эти затраты ложатся на прибыль девелопера», – подчеркнула Шишкина.

Ситуацию можно переломить только с помощью корректировки цен, полагает она. По оценке «Миэль», чтобы люди предпочитали подмосковные квартиры московским, разница в стоимости «однушек» аналогичного класса внутри МКАД и за МКАД должна составлять примерно 1 млн руб. (как два года назад) вместо нынешних 500 000 – 600 000 руб.

По мнению партнера компании «Химки Групп» Дмитрия Котровского, подмосковные застройщики, лишенные «заботы» чиновников и развитой инфраструктуры, физически не могут конкурировать с Москвой.

«Я удивлен, что никто из московских девелоперов не поблагодарил правительство Москвы за те подарки, которые получили они и горожане – за то, что было сделано с транспортной доступностью: каждый год открываются станции метро, строятся развязки, запустили МЦК. <…> В Московской области никто никогда глобально не занимался инфраструктурой, все объекты, как правило, появляются с нуля», - отметил Котровский.

При этом, по словам бизнесмена, в столице застройщики не только используют богатую инфраструктуру города, но и сокращают социальную нагрузку, проектируя вместо части квартир апартаменты. (Последние, напомним, официально жильем не считаются, а потому на них не распространяются требования по обеспечению новостроек школами, детсадами и т.п. – прим. ред.). Для Подмосковья эта схема неактуальна: в отличие от Москвы, в области апартаменты не пользуются спросом.

«Бонусы» местоположения делают девелоперский бизнес в Москве сверхприбыльным: по словам Котровского, в столице есть проекты, в которых разница между себестоимостью строительства и ценой реализации достигает трех раз. На этом фоне целесообразность инвестиций в строительство жилья в Подмосковье становится сомнительной: «Акционеры понимают, что одни идут по пути наименьшего сопротивления и получают много, а другие пытаются больше отдать и сталкиваются с тем, что приходится еще докладывать».

Иван Богатов согласен с коллегой по поводу перспектив девелоперского бизнеса в Подмосковье и ожидает сокращения объемов ввода жилья в области как минимум на 30%, до 6-6,5 млн м в год.

Собственно, примерно такие параметры заложены в подмосковную программу «Жилище» на 2017-2027 г. – см. «Область избавляется от избыточных квадратных метров». На треть меньше жилья планируется строить и в Новой Москве.

Учитывая масштабы сокращения платежеспособного спроса, падение ввода может быть еще более глубоким. «Через пару-тройку лет объемы ввода жилья в Московской области могут сократиться на 50% от максимума, достигнутого в 2014 г. (9,9 млн кв. м), то есть до 5-5,5 млн кв. м. А в Новой Москве – на 40-45% от уровня 2016 г., то есть до 900 000 – 1 млн кв. м в год, - полагает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. – За МКАД девелоперская активность будет сохранятся только в крупных городах-сателлитах, имеющих железнодорожное сообщение с Москвой, а также в радиусе 5 км от станций метро, то есть, фактически, в пределах 12 км от МКАД».

Количество объектов в продаже уже снижается. Из-за проблем со спросом застройщики уменьшают объемы строительства до 50-70% от запланированного, отметила на конференции Анна Шишкина. В подмосковных проектах, оторванных от инфраструктуры, темпы продаж не обеспечивают комплексное освоение территорий – девелоперы задерживают сдачу школ, детсадов и т.п.

Сокращение маржинальности «замкадных» проектов на фоне затоваривания рынка и обострения конкуренции со стороны московских проектов заставляет застройщиков перемещаться поближе к «старой» Москве, где пока сохраняется неудовлетворенный спрос на недорогое новое жилье, отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова (см. «Слишком доступное жилье в Подмосковье обнулило доходы застройщиков, и они потянулись в Москву»).

Проблема в том, что и в пределах МКАД покупатели не бесконечны, продолжает Калюжнова. При текущем уровне платежеспособности населения и цен на жилье платежеспособный спрос будет в основном исчерпан в 2019 г. Это приведет к очень существенной просадке объемов нового строительства – вывод новых проектов может сократиться на 40-50% от уровня 2015-2016 гг., т.е. до 1,0-1,3 млн кв. м в год. Значительного снижения объемов ввода жилья в «старой» Москве можно ожидать после 2021 гг., когда текущие проекты будут введены в эксплуатацию, и начнут вводиться проекты, стартовавшие в 2019-2020 гг.

«Конечно, это не значит, что жилье в Москве вообще перестанут покупать. Спрос будет, но в основном на объекты стоимостью 100 000 – 140 000 руб. за кв. м. Скорее всего, такую ценовую политику смогут позволить себе немногие девелоперские компании. Наибольшие шансы на выживание имеют государственные и банковские структуры, имеющие доступ к дешевым земельным участкам и финансированию», – резюмирует Татьяна Калюжнова.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9263 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 835 117
до 4 778 757 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Московская область, г. Красногорск, 11 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 55 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.16 (4 оч.) Показать все 9 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 052 300
до 11 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 100 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны 16 км от МКАД. Квартиры площадью 21-118 кв.м.Монолит. Спешите! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры площадью 52-172 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте