Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как дешевеют квартиры в Москве

Весь прошлый год покупатели ждали снижения цен на недвижимость и дождались — сегодня купить квартиру в новостройке можно вдвое дешевле рыночной цены

Заявленные застройщиками цены колеблются вокруг значений еще 2015 года, а реальные сделки проходят только в рамках акций и скидок, когда дисконт может достигать очень существенных размеров.

В прошлом году рынок столичной недвижимости удивил. Казалось бы, кризис, ожидать всплеска продаж не стоит. Однако уже за 11 месяцев Росреестр зафиксировал в Москве рекордное количество сделок на рынке строящегося жилья — 30,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения: за весь 2015 год Росреестр зарегистрировал 19,67 тыс. ДДУ, а в 2014-м, когда покупатели сметали с рынка любое жилье, было проведено чуть больше 24 тыс. подобных сделок.

"Главный тренд уходящего года — это продолжающаяся переориентация части спроса и предложения из Московской области в Москву",— говорит гендиректор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. По ее наблюдениям, если сравнивать ситуацию за первые десять месяцев 2016-го и 2015-го, то в "старых" границах Москвы покупательский спрос увеличился в 2,1 раза: "Лето в плане спроса в 2016 году выдалось вообще аномальное — вместо затишья был небывалый подъем".

При этом риэлторы не связывают этот подъем с реализацией отложенного спроса. "Клиентов, которые имеют возможности для покупки, но откладывают в ожидании более интересных предложений, единицы. Большинство покупателей как раз прекрасно понимают, что время для покупки подходящее, весь прошлый год действовала льготная ипотека, и при этом предложение бюджетных новостроек только росло",— говорит Наталья Шаталина.

К тому же риэлторы констатируют, что в прошлом году резко выросло число клиентов, которые хотят приобрести недвижимость, не имея денег даже для первоначального взноса.


Москва неравномерно строилась
Появления в Москве покупателей, в том числе и безденежных, стоило ожидать хотя бы из-за появления на рынке гигантского объема недорогого жилья. По оценкам компании "Метриум Групп", в прошлом году объемы предложения новостроек массового сегмента в Москве выросли на 27% по сравнению с 2015-м. К декабрю прошлого года на реализации находилось свыше 17,7 тыс. квартир в 49 комплексах, а общая площадь предложения на рынок строящегося массового жилья превысила 1 млн кв. м.

Годом ранее, в 2015-м, застройщики начали строительство 19 комплексов массового сегмента. Логично было предположить, что в 2016 году они возьмут паузу. Однако, по данным "Метриум групп", в прошлом году открылись продажи еще 14 комплексов.

Правда, объем выставленных на продажу новостроек в разных округах оказался неравномерным. Большая часть оказалась сконцентрирована в ЮВАО (29%) и ЮАО (17,4%). А на долю ВАО теперь приходится наименьший объем предложения новостроек (3%). В остальных округах доля предложения составляет от 7,3% (ЮЗАО) до 13,3% (СВАО).

В целом к концу прошлого года структура объема предложения на самых конкурентных площадках — в Москве и в Московской области — изменилась довольно радикальным образом. По словам Наталья Шаталиной, если два года назад покупателям предлагалось 70% новостроек в МО, то год назад этот показатель снизился до 65,2%, а под конец 2016-го упал до 54,9%. В Москве же, наоборот, объемы предложения новостроек выросли с 19,9% в 2014 году до 37,1% к концу 2016-го. Причем речь идет о жилье, которое строится в границах "старой" Москвы, доля рынка Новой Москвы практически не меняется.

"В этом году мы ожидаем сохранения данной тенденции, и большинство анонсированных площадок будет расположено как раз в Москве. К тому же, по данным властей, по итогам третьего квартала было выдано на 25% больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период предыдущего года",— напоминает Шаталина.


Невидимые миру скидки
Поскольку объемы строящегося жилья заметно превышают спрос, цены на недвижимость в прошлом году тоже снизились. Согласно подсчетам аналитиков "Метриум Групп", в декабре 2016 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента составила 146 830 руб., что на 0,7% ниже уровня конца предыдущего года.

"В ноябре средняя цена квадратного метра составила почти 200 тыс. руб. В экономклассе — около 153 тыс. руб. Но вот что интересно: заявленные цены практически не изменились за год. Однако по факту продажи идут по цене ниже заявленной",— рассказывает руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова.

По словам риэлторов, основные продажи жилья теперь идут в периоды, когда застройщики предоставляют скидки. "Например, в ЖК "Царицыно-2" вывели пул квартир по цене 80 тыс. руб. за квадратный метр. За месяц было продано 200 квартир в тот момент, когда на рынке почти не было спроса",— рассказывает Калюжнова. Видимо, этим и объясняются аномальные всплески продаж ДДУ в те месяцы, когда обычно покупателей на рынке нет.

"В бизнес-классе идет очень много акций: купи квартиру, получи скидку 2 млн руб. А это в среднем 10% стоимости",— отмечает Калюжнова. Причем из-за этого фактора, как и из-за выхода новых объектов на рынок совершенно разного по цене класса, оценки того, что реально происходит с ценой квадратного метра, у риэлторов и брокеров настолько разнятся, что покупатель вообще не видит нормальной картины, из которой можно понять, падают цены или растут.

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат (*)

 

Количество

комнат

Площадь, кв. м Цена кв. м, в руб. Стоимость
мин. макс. мин. макс. мин. макс.
Студия 21,9 37,5 103000 226300 2677500 7402900
Однокомнатная 26,3 86,28 83000 295000 3444000 15187500
Двухкомнатная 41,37 149,39 83000 363000 4352320 33178200
Трехкомнатная 56,19 139,6 63706 357500 6475200 39968500
Многокомнатная 80,9 157,91 64689 352000 7 000 000 47942400

*Новостройки массового сегмента в Москве.

Источник: данные "Метриум групп".


Вторичные ценовые признаки
Подобная ситуация сильно влияет и на поведение продавцов на вторичном рынке, где, по словам директора департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергея Шломы, в течение всего прошлого года наблюдалось постепенное снижение цен предложения.

В ноябре 2015 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте вторичного жилья "старой" Москвы равнялась 186 489 руб., а в ноябре прошлого года этот показатель снизился до 181 427 руб., подсчитали в "ИНКОМ-Недвижимости".

"Потребители, мало знакомые с ситуацией на рынке, могут не заметить такого медленного снижения — его довольно трудно измерить, это буквально 0,3-0,5% в месяц, так как они видят цену, по которой объекты выставляются на рынок, а не бюджет покупки",— отмечает Шлома. А надо сказать, что бюджет покупки снизился и на первичном, и на вторичном рынках жилья.

Как считают эксперты компании ИНКОМ, по результатам реальных сделок снижение цены на вторичном рынке за год в целом составило не менее 10%.

"Можно отметить также, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась доля продаж с дисконтом с 80% до 86%",— говорит Сергей Шлома. В нормальное время доля дисконтных сделок не превышает 50%. Средний бюджет покупки "вторички" снизился с 8 млн (в августе) до 7,85 млн руб. (в ноябре 2016 года).

Любопытно, что в отличие от новостроек, где объем предложения значительно превышает спрос, на рынке "вторички" наблюдается обратная ситуация — в этом сегменте наблюдается дефицит ликвидных объектов по адекватной цене. "На сегодняшний день доля квартир, реально участвующих в сделках купли-продажи, составляет 20%, в то время как оставшиеся 80% — это "виртуальный" объем предложения. Причем в предыдущие годы данный показатель был значительно меньше",— рассказывает Сергей Шлома. Это объекты, либо представленные сразу в нескольких базах данных, либо выставленные собственниками по завышенным ценам и оставленные там по докризисным ценам в ожидании лучших времен.

В результате большинство квартир, выставленных сегодня на вторичном рынке жилья Москвы,— это низкокачественный, непривлекательный для покупателей неликвид, который можно продать только по очень низкой цене, чего, естественно продавцы не делают.

В итоге, по мнению Сергея Шломы, на рынке сформировался "синдром разочарованного продавца": собственники, потеряв надежду реализовать свою жилплощадь, разочаровываются и в покупателях, и в риэлторах, и в рынке в целом и в конечном итоге уходят "в подполье", надеясь, что в будущем цены на недвижимость начнут расти. Хотелось бы их обнадежить, но пока что на рынке для них нет вдохновляющих прогнозов. В лучшем случае их ожидает еще один год замороженных цен.


А знаешь, дно еще будет
"Наши прогнозы на 2017 год таковы: средняя стоимость объектов недвижимости как минимум останется на этом же уровне, как максимум — медленное сползание цен примерно на 5-7% в год — продолжится и в нынешнем году (при условии, что на рынке за это время не произойдет серьезных потрясений). Роста цен в ближайшей перспективе не предвидится. А ценового дна мы достигнем только в 2018-2019 годах. Когда это случится, число сделок с дисконтом во вторичном сегменте жилья вернется на свой обычный уровень — около 50%",— считает Сергей Шлома.

На вторичном рынке сейчас с нетерпением ждут обострения конкуренции с "первичкой", где действовала программа субсидирования ипотеки на новостройки. Впрочем, несмотря на то что, по наблюдениям управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, говорить о какой-либо внятной реакции банков на отмену субсидий пока рано, два крупнейших игрока, Сбербанк и ВТБ, уже приняли превентивные меры и объявили о проведении акций со сниженными ставками по ипотеке. Для некоторых регионов ставки теперь даже ниже, чем при господдержке (10,25-11%). А многие застройщики готовы субсидировать ставку по ипотеке на свои объекты вплоть до 8% годовых. Такие проценты наверняка привлекут новых покупателей.

В конце прошлого года эксперты IRN.RU обнародовали прогноз на период 2017-2021 годов. По их мнению, рынок недвижимости на рубеже 2016-2017 годов напоминает рынок нефти двухлетней давности, когда цены уверенно ползут вниз, поскольку спрос не в состоянии переварить существующее предложение. А с другой стороны, производители (застройщики), вместо того чтобы эти объемы ограничивать, наоборот пытаются опередить друг друга в наращивании предложения.

На рынке нефти это привело к обвалу цен, и нечто подобное ожидает и московский рынок недвижимости в ближайшие годы. "Если объемы нового строительства по каким-то причинам перестанут расти, то в обозримом будущем стоимость московского квадратного метра может потерять еще порядка 10%, после чего наступит стабилизация спроса, предложения и цен. Если же новые стройки продолжат расти, то цены будут падать еще несколько лет, а глубина снижения в рублевом выражении может составить 30-40%",— отметили аналитики IRN.RU.

По оценкам экспертов, у застройщиков есть простор для снижения. Жилье экономкласса в Москве сейчас стоит примерно 150 тыс. руб. за 1 кв. м, а себестоимость строительства оценивается в 80-90 тыс. руб. за 1 кв. м. "Снижать цены можно только с одной целью — убить низкой ценой мелких застройщиков, монополизировать рынок или разделить его на пять--семь крупных компаний. И в конечном итоге снова поднять цены",— высказывает свое предположение один из участников строительного рынка, отмечая, что подобный тренд наблюдается сейчас в других отраслях.

Даже если новое строительство будет заморожено, объемы предложения все равно будут увеличиваться. Чтобы этого не происходило, надо сейчас совсем перестать строить

"Застройщики в основном разумные люди. Поэтому я больше склоняюсь к тому, что все эти заявленные объемы не будут выходить на рынок в течение ближайших трех лет, это все растянется на срок в два-три раза больше. И всплеск нового строительства, который наблюдался в 2015-2016 годах, сейчас пойдет на убыль. Но, даже если новое строительство будет заморожено, объемы предложения все равно будут увеличиваться. Чтобы этого не происходило, надо сейчас совсем перестать строить. Даже если в 2017 году выйдет в два раза меньше проектов, чем то, что застройщики начали строить в 2016-м, вот этот хвост предложения все равно растянется на два года. А продавать это как-то надо. Поэтому я прогнозирую снижение цен",— говорит Татьяна Калюжнова.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2938 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Крылья/Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 864 000
до 41 155 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 44 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Эко Видное 2.0 Торопитесь! Квартиры пл. от 25 метров. Монолит. квартиры в готовых домах MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты пл. 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте