Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как дешевеют квартиры в Москве

Весь прошлый год покупатели ждали снижения цен на недвижимость и дождались — сегодня купить квартиру в новостройке можно вдвое дешевле рыночной цены

Заявленные застройщиками цены колеблются вокруг значений еще 2015 года, а реальные сделки проходят только в рамках акций и скидок, когда дисконт может достигать очень существенных размеров.

В прошлом году рынок столичной недвижимости удивил. Казалось бы, кризис, ожидать всплеска продаж не стоит. Однако уже за 11 месяцев Росреестр зафиксировал в Москве рекордное количество сделок на рынке строящегося жилья — 30,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Для сравнения: за весь 2015 год Росреестр зарегистрировал 19,67 тыс. ДДУ, а в 2014-м, когда покупатели сметали с рынка любое жилье, было проведено чуть больше 24 тыс. подобных сделок.

"Главный тренд уходящего года — это продолжающаяся переориентация части спроса и предложения из Московской области в Москву",— говорит гендиректор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. По ее наблюдениям, если сравнивать ситуацию за первые десять месяцев 2016-го и 2015-го, то в "старых" границах Москвы покупательский спрос увеличился в 2,1 раза: "Лето в плане спроса в 2016 году выдалось вообще аномальное — вместо затишья был небывалый подъем".

При этом риэлторы не связывают этот подъем с реализацией отложенного спроса. "Клиентов, которые имеют возможности для покупки, но откладывают в ожидании более интересных предложений, единицы. Большинство покупателей как раз прекрасно понимают, что время для покупки подходящее, весь прошлый год действовала льготная ипотека, и при этом предложение бюджетных новостроек только росло",— говорит Наталья Шаталина.

К тому же риэлторы констатируют, что в прошлом году резко выросло число клиентов, которые хотят приобрести недвижимость, не имея денег даже для первоначального взноса.


Москва неравномерно строилась
Появления в Москве покупателей, в том числе и безденежных, стоило ожидать хотя бы из-за появления на рынке гигантского объема недорогого жилья. По оценкам компании "Метриум Групп", в прошлом году объемы предложения новостроек массового сегмента в Москве выросли на 27% по сравнению с 2015-м. К декабрю прошлого года на реализации находилось свыше 17,7 тыс. квартир в 49 комплексах, а общая площадь предложения на рынок строящегося массового жилья превысила 1 млн кв. м.

Годом ранее, в 2015-м, застройщики начали строительство 19 комплексов массового сегмента. Логично было предположить, что в 2016 году они возьмут паузу. Однако, по данным "Метриум групп", в прошлом году открылись продажи еще 14 комплексов.

Правда, объем выставленных на продажу новостроек в разных округах оказался неравномерным. Большая часть оказалась сконцентрирована в ЮВАО (29%) и ЮАО (17,4%). А на долю ВАО теперь приходится наименьший объем предложения новостроек (3%). В остальных округах доля предложения составляет от 7,3% (ЮЗАО) до 13,3% (СВАО).

В целом к концу прошлого года структура объема предложения на самых конкурентных площадках — в Москве и в Московской области — изменилась довольно радикальным образом. По словам Наталья Шаталиной, если два года назад покупателям предлагалось 70% новостроек в МО, то год назад этот показатель снизился до 65,2%, а под конец 2016-го упал до 54,9%. В Москве же, наоборот, объемы предложения новостроек выросли с 19,9% в 2014 году до 37,1% к концу 2016-го. Причем речь идет о жилье, которое строится в границах "старой" Москвы, доля рынка Новой Москвы практически не меняется.

"В этом году мы ожидаем сохранения данной тенденции, и большинство анонсированных площадок будет расположено как раз в Москве. К тому же, по данным властей, по итогам третьего квартала было выдано на 25% больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период предыдущего года",— напоминает Шаталина.


Невидимые миру скидки
Поскольку объемы строящегося жилья заметно превышают спрос, цены на недвижимость в прошлом году тоже снизились. Согласно подсчетам аналитиков "Метриум Групп", в декабре 2016 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента составила 146 830 руб., что на 0,7% ниже уровня конца предыдущего года.

"В ноябре средняя цена квадратного метра составила почти 200 тыс. руб. В экономклассе — около 153 тыс. руб. Но вот что интересно: заявленные цены практически не изменились за год. Однако по факту продажи идут по цене ниже заявленной",— рассказывает руководитель "ИРН-Консалтинг" Татьяна Калюжнова.

По словам риэлторов, основные продажи жилья теперь идут в периоды, когда застройщики предоставляют скидки. "Например, в ЖК "Царицыно-2" вывели пул квартир по цене 80 тыс. руб. за квадратный метр. За месяц было продано 200 квартир в тот момент, когда на рынке почти не было спроса",— рассказывает Калюжнова. Видимо, этим и объясняются аномальные всплески продаж ДДУ в те месяцы, когда обычно покупателей на рынке нет.

"В бизнес-классе идет очень много акций: купи квартиру, получи скидку 2 млн руб. А это в среднем 10% стоимости",— отмечает Калюжнова. Причем из-за этого фактора, как и из-за выхода новых объектов на рынок совершенно разного по цене класса, оценки того, что реально происходит с ценой квадратного метра, у риэлторов и брокеров настолько разнятся, что покупатель вообще не видит нормальной картины, из которой можно понять, падают цены или растут.

Стоимость квартир в зависимости от количества комнат (*)

 

Количество

комнат

Площадь, кв. м Цена кв. м, в руб. Стоимость
мин. макс. мин. макс. мин. макс.
Студия 21,9 37,5 103000 226300 2677500 7402900
Однокомнатная 26,3 86,28 83000 295000 3444000 15187500
Двухкомнатная 41,37 149,39 83000 363000 4352320 33178200
Трехкомнатная 56,19 139,6 63706 357500 6475200 39968500
Многокомнатная 80,9 157,91 64689 352000 7 000 000 47942400

*Новостройки массового сегмента в Москве.

Источник: данные "Метриум групп".


Вторичные ценовые признаки
Подобная ситуация сильно влияет и на поведение продавцов на вторичном рынке, где, по словам директора департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимости" Сергея Шломы, в течение всего прошлого года наблюдалось постепенное снижение цен предложения.

В ноябре 2015 года средняя стоимость квадратного метра в сегменте вторичного жилья "старой" Москвы равнялась 186 489 руб., а в ноябре прошлого года этот показатель снизился до 181 427 руб., подсчитали в "ИНКОМ-Недвижимости".

"Потребители, мало знакомые с ситуацией на рынке, могут не заметить такого медленного снижения — его довольно трудно измерить, это буквально 0,3-0,5% в месяц, так как они видят цену, по которой объекты выставляются на рынок, а не бюджет покупки",— отмечает Шлома. А надо сказать, что бюджет покупки снизился и на первичном, и на вторичном рынках жилья.

Как считают эксперты компании ИНКОМ, по результатам реальных сделок снижение цены на вторичном рынке за год в целом составило не менее 10%.

"Можно отметить также, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилась доля продаж с дисконтом с 80% до 86%",— говорит Сергей Шлома. В нормальное время доля дисконтных сделок не превышает 50%. Средний бюджет покупки "вторички" снизился с 8 млн (в августе) до 7,85 млн руб. (в ноябре 2016 года).

Любопытно, что в отличие от новостроек, где объем предложения значительно превышает спрос, на рынке "вторички" наблюдается обратная ситуация — в этом сегменте наблюдается дефицит ликвидных объектов по адекватной цене. "На сегодняшний день доля квартир, реально участвующих в сделках купли-продажи, составляет 20%, в то время как оставшиеся 80% — это "виртуальный" объем предложения. Причем в предыдущие годы данный показатель был значительно меньше",— рассказывает Сергей Шлома. Это объекты, либо представленные сразу в нескольких базах данных, либо выставленные собственниками по завышенным ценам и оставленные там по докризисным ценам в ожидании лучших времен.

В результате большинство квартир, выставленных сегодня на вторичном рынке жилья Москвы,— это низкокачественный, непривлекательный для покупателей неликвид, который можно продать только по очень низкой цене, чего, естественно продавцы не делают.

В итоге, по мнению Сергея Шломы, на рынке сформировался "синдром разочарованного продавца": собственники, потеряв надежду реализовать свою жилплощадь, разочаровываются и в покупателях, и в риэлторах, и в рынке в целом и в конечном итоге уходят "в подполье", надеясь, что в будущем цены на недвижимость начнут расти. Хотелось бы их обнадежить, но пока что на рынке для них нет вдохновляющих прогнозов. В лучшем случае их ожидает еще один год замороженных цен.


А знаешь, дно еще будет
"Наши прогнозы на 2017 год таковы: средняя стоимость объектов недвижимости как минимум останется на этом же уровне, как максимум — медленное сползание цен примерно на 5-7% в год — продолжится и в нынешнем году (при условии, что на рынке за это время не произойдет серьезных потрясений). Роста цен в ближайшей перспективе не предвидится. А ценового дна мы достигнем только в 2018-2019 годах. Когда это случится, число сделок с дисконтом во вторичном сегменте жилья вернется на свой обычный уровень — около 50%",— считает Сергей Шлома.

На вторичном рынке сейчас с нетерпением ждут обострения конкуренции с "первичкой", где действовала программа субсидирования ипотеки на новостройки. Впрочем, несмотря на то что, по наблюдениям управляющего партнера "Метриум Групп" Марии Литинецкой, говорить о какой-либо внятной реакции банков на отмену субсидий пока рано, два крупнейших игрока, Сбербанк и ВТБ, уже приняли превентивные меры и объявили о проведении акций со сниженными ставками по ипотеке. Для некоторых регионов ставки теперь даже ниже, чем при господдержке (10,25-11%). А многие застройщики готовы субсидировать ставку по ипотеке на свои объекты вплоть до 8% годовых. Такие проценты наверняка привлекут новых покупателей.

В конце прошлого года эксперты IRN.RU обнародовали прогноз на период 2017-2021 годов. По их мнению, рынок недвижимости на рубеже 2016-2017 годов напоминает рынок нефти двухлетней давности, когда цены уверенно ползут вниз, поскольку спрос не в состоянии переварить существующее предложение. А с другой стороны, производители (застройщики), вместо того чтобы эти объемы ограничивать, наоборот пытаются опередить друг друга в наращивании предложения.

На рынке нефти это привело к обвалу цен, и нечто подобное ожидает и московский рынок недвижимости в ближайшие годы. "Если объемы нового строительства по каким-то причинам перестанут расти, то в обозримом будущем стоимость московского квадратного метра может потерять еще порядка 10%, после чего наступит стабилизация спроса, предложения и цен. Если же новые стройки продолжат расти, то цены будут падать еще несколько лет, а глубина снижения в рублевом выражении может составить 30-40%",— отметили аналитики IRN.RU.

По оценкам экспертов, у застройщиков есть простор для снижения. Жилье экономкласса в Москве сейчас стоит примерно 150 тыс. руб. за 1 кв. м, а себестоимость строительства оценивается в 80-90 тыс. руб. за 1 кв. м. "Снижать цены можно только с одной целью — убить низкой ценой мелких застройщиков, монополизировать рынок или разделить его на пять--семь крупных компаний. И в конечном итоге снова поднять цены",— высказывает свое предположение один из участников строительного рынка, отмечая, что подобный тренд наблюдается сейчас в других отраслях.

Даже если новое строительство будет заморожено, объемы предложения все равно будут увеличиваться. Чтобы этого не происходило, надо сейчас совсем перестать строить

"Застройщики в основном разумные люди. Поэтому я больше склоняюсь к тому, что все эти заявленные объемы не будут выходить на рынок в течение ближайших трех лет, это все растянется на срок в два-три раза больше. И всплеск нового строительства, который наблюдался в 2015-2016 годах, сейчас пойдет на убыль. Но, даже если новое строительство будет заморожено, объемы предложения все равно будут увеличиваться. Чтобы этого не происходило, надо сейчас совсем перестать строить. Даже если в 2017 году выйдет в два раза меньше проектов, чем то, что застройщики начали строить в 2016-м, вот этот хвост предложения все равно растянется на два года. А продавать это как-то надо. Поэтому я прогнозирую снижение цен",— говорит Татьяна Калюжнова.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3061 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК VAVILOVE. Дом сдан! Квартиры от 13,5 млн руб. М. Профсоюзная, 10 мин. пешком. Охрана 24/7. Панорамное остекление. Свой дет. сад. Застройщик: СТОА-17. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южное Бунино 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Бунинская аллея. ГК: 2 кв. 2019 г. - 4 кв. 2020 г. Спешите! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах площадью от 28 метров. рядом с метро Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Спешите! Современные квартиры. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте Зеленые аллеи 5 км от МКАД. Квартиры площадью 29-129 кв.м. г. Видное. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный г. Железнодорожный. 12 км от МКАД. Квартиры в Подмосковье. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Новые квартиры у м.Бунинская аллея. Квартиры в готовых домах. Площадь от 70 до 71 кв.м. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте