Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Реформа 214-ФЗ не заставит застройщиков платить больше за срыв сроков ввода дома

Адвокат Олег Сухов консультирует читателей IRN.RU

1 января 2017 г. вступила в силу 21-я по счету редакция федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Изменения затрагивают важнейшие стороны правового регулирования отношений между дольщиками и застройщиками. Однако покупателям не стоит рассчитывать на то, что новые поправки заставят застройщиков больше платить за задержку сроков ввода дома эксплуатацию и т.п.
 

Что изменится?

Новая редакция закона сочетает в себе изменения как уточняющего, так и дополняющего характера. В первую очередь стоит отметить, что повысились требования и к застройщикам, и к договору долевого участия. Одним из нововведений является правило о формировании уставного капитала строительных организаций только в денежной форме. Таким образом обеспечивается прозрачность активов учредителей, внесенных в счет оплаты своих долей. Минимальный размер уставного капитала зависит от метража всех строящихся объектов – чем он больше, тем больше должен быть объем уставного капитала. Например, при 1 000 кв. м застройки - не менее 2 млн миллионов рублей, а при 10 000 кв. м – от 10 млн рублей.

Впервые в законе № 214-ФЗ императивно указан перечень оснований, при наличии которых строительной организации запрещается привлекать денежные средства граждан для долевого строительства. Так, застройщики не могут брать у дольщиков деньги, если находятся в стадии ликвидации или банкротства или их деятельность приостановлена в качестве меры административного наказания по решению арбитражного суда. Строительные организации, внесенные в реестры недобросовестных поставщиков и участников аукциона по продаже земельного участка, также лишены упомянутого выше права. Кроме того, законом определено требование к лицу, осуществляющему ведение бухгалтерского учета в штате застройщика, – у него должна отсутствовать неснятая или непогашенная судимость за экономические преступления.

Изменения коснулись и размещения застройщиком информации о проектируемом объекте недвижимости. Ранее покупатели, желающие приобрести жилье, были вынуждены знакомиться с документами в офисе строительной организации, так как на официальных сайтах размещался ограниченный объем сведений. Сейчас статья 3.1. закона № 214-ФЗ обязывает застройщиков размещать на своих сайтах всю информацию, включая разрешение на ввод в эксплуатацию, проектную декларацию, проект договора долевого участия, способы обеспечения, договор поручительства и даже фотографии возводимых домов, отражающие текущий этап строительства.

Законодателем разъяснено, как должно выглядеть описание объекта долевого строительства. Императивно предусмотрено отображение схематического чертежа недвижимости в договоре, а также уточнено, что указание на назначение, вид, этажность, общую площадь, материал наружных стен и перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости и количество помещений вспомогательного использования является обязательным.

Условия о порядке оплаты стоимости договора также претерпели изменения. Законом уточнено, что он оплачивается дольщиком только после государственной регистрации единовременно или в согласованный сторонами период. Кроме того, предусмотрено открытие и ведение специального счета эскроу. Ранее такого пункта закон № 214-ФЗ не содержал. Положительная сторона новации в том, что до передачи объекта недвижимости денежные средства будут принадлежать дольщику, застройщик получит их только после завершения строительства. В случае одностороннего отказа от договора или его расторжения в судебном порядке депонирование прекращается и вложенная сумма возвращается.

Неоднозначным является дополнение п. 2 ст. 6 закона № 214-ФЗ об освобождении застройщика от уплаты неустойки за просрочку сдачи объекта. Основанием его является уклонение дольщика от подписания передаточного акта. Однако критерии, по которым следует квалифицировать действия участника долевого строительства как «уклонение», не указаны.

Необходимо отметить, что под предмет регулирования закона № 214-ФЗ теперь будут подпадать жилые дома блокированной застройки, называемые в быту таунхаусами. Ранее такая норма отсутствовала, поэтому на практике возникала проблема применения специальных норм закона о несостоятельности (далее – закон № 127-ФЗ) к строительным организациям при введении в отношении них процедуры банкротства. Позиции арбитражных судов складывались неоднозначно: одни применяли общие положения закона № 127-ФЗ, так как указывали, что таунхаусы не относятся к многоквартирным домам, другие, напротив, занимали противоположную точку зрения, применяя специальные нормы §7 главы IX указанного документа. Сейчас законодатель исправил эту неопределенность, указав, что должны учитываться специально предусмотренные пункты о банкротстве застройщиков закона о несостоятельности, то есть нормы §7 главы IX закона № 127-ФЗ.

Подробнее об изменениях в законе о долевом строительстве – в статье «Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже, но переложить новые затраты на покупателя вряд ли получится».
 

Судебная практика сегодня…

Перечисленные изменения затронут важнейшие стороны правового регулирования отношений между дольщиками и застройщиками. При этом следует отметить, что на судебной практике в части взыскания убытков и неустойки они мало отразятся. Суды значительно снижают заявляемые дольщиками требования о выплате неустоек, порой в десятки раз, руководствуясь статьей 333 ГК РФ. При этом основания для снижения могут приводиться совершенно разные или не приводиться вовсе. В одних процессах, уменьшая размер неустойки, суд учитывал нахождение застройщика в процедуре банкротства (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2014 по делу № А63-6172/2011), в других - незначительность задержки (определение Московского городского суда от 16.11.2015 № 4г/1-11535/2015), в третьих - сложность и трудоемкость самого процесса строительства (Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2015 по делу № 33-48314/2015).

Однако судебная практика не единообразна – есть решения, по которым неустойка взыскивается в полном объеме. Но это скорее исключение. Суды в таких спорах не учитывают финансовые трудности застройщика или его экономическое положение в качестве уважительных причин для снижения насчитанной суммы (постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.03.2012 № Ф03-404/2012); не принимают во внимание ссылки на недобросовестные действия генеральных подрядчиков. Производственный риск должен быть просчитан строительной организацией до заключения договоров и до определения стоимости необходимых работ (определение Приморского краевого суда от 22.09.2014 по делу № 33-8332).

Особого внимания заслуживает определение Верховного суда РФ от 20.01.2015 № 18-КГ14-184, в котором коллегия судей пришла к выводу, что направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления о переносе сроков ввода многоквартирного дома в эксплуатацию само по себе не свидетельствует о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Но самое сложное в таких процессах – доказать и взыскать убытки. В соответствии со ст. 10 закона № 214-ФЗ, они подлежат возмещению в полном объеме сверх взыскиваемой неустойки. Указанное условие императивно и не может быть заменено застройщиком на иное, например, на компенсацию только убытков или только неустойки. Чаще всего дольщики обращаются в суды с требованием о взыскании расходов на наем жилья. По таким основаниям судебная практика складывается неоднозначно: одни суды указывают на отсутствие необходимости несения расходов за наем помещений и отказывают истцам (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.02.2015 № 33-1453/2015 по делу № 2-3164/2014, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2015 по делу № 33-28544/15), другие, наоборот, признают такие затраты убытками (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 22.09.2015 по делу № 33-8276/2015).

Если покупатель приобретает объект недвижимости на кредитные средства и выплата банку процентов по сниженной ставке зависит от момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но по вине застройщика этого не происходит, то следует взыскать убытки в виде погашении разницы между пониженными процентами и фактически уплаченными повышенными процентами. Суды такие требования часто удовлетворяют (Апелляционные определения Верховного суда Республики Башкортостан от 11.12.2014 по делу № 33-17654/2014, Верховного суда Республики Карелия от 17.06.2014 по делу № 33-2312/2014, Московского городского суда от 16.05.2014 по делу № 33-13995/2014, Московского областного суда от 02.06.2014 по делу № 33-11944/2014).

Чтобы не попасть на удочку застройщиков, необходимо тщательно изучать условия предлагаемого договора долевого участия, документацию по объекту и земельному участку, на котором расположится постройка и, безусловно, полную информацию о застройщике. Общение со строительными организациями необходимо выстраивать в форме переписки, отправляя все письма с претензиями по почте ценным письмом с описью вложений.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5102 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте