Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.3 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Элитное жилье в Москве: жадность побеждает страх

Обвал цен – драйвер спроса

Богатые люди в кризис не обеднели, но разбрасываться деньгами перестали. Спросом на элитном рынке пользуется только действительно качественное предложение по привлекательной цене – в основном это новостройки и новые проекты с апартаментами. А вторичный рынок, где продавцы продолжают мыслить в долларах, теряет по 15-16% покупателей в год.
 

Новые проекты

«Главный итог уходящего года на элитном рынке – резкое увеличение объема предложения, чего не было ни в 2014-м, ни в 2015 гг. По нашим данным, предложение увеличилось на 23%», - заявил генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексей Болдин на «Рождественском саммите» 14 декабря.

Согласно подсчетам Kalinka Group, в 2016 г. открылись продажи в 11 новых элитных проектах, в том числе пяти в классе de luxe. Напомним, 2015-м элитный рынок пополнился восемью проектами, в 2014-м – 12.

И это еще не все анонсированные ЖК вышли на рынок. «Проектов ждали больше – заявлено было 15 адресов, вышло семь (в элитном сегменте, без учета «премиума» - прим. ред.) плюс третья очередь «Садовых кварталов», - рассказала гендиректор компании Welhome Анастасия Могилатова на декабрьской пресс-конференции Top Brokers Alliance.

Общий объем нового предложения, по данным Kalinka, увеличился почти на 800 лотов, или более чем на 90 тыс. кв. метров. Всего на первичном рынке элитного жилья Москвы в настоящее время экспонируется примерно 2 000 квартир общей площадью 272 000 кв. м в 50 новостройках, 18 из которых относятся к классу de luxe (277 лотов, или 14% от общего предложения).

К этому надо добавить 746 элитных апартаментов совокупной площадью 83,2 тыс. кв. м, по данным Top Brokers Alliance. В отличие от новостроек, предложение апартаментов постепенно падает. За два года объем предложения в штуках сократился на 5%, в квадратных метрах – на 15%. Пик по данному показателю пришелся на II полугодие 2014 г., когда на столичном рынке было представлено 784 лотов площадью 97,8 тыс. кв. м.

По мнению Болдина, доля апартаментов в общем объеме предложения будет снижаться и в дальнейшем, причем во всех сегментах. Еще два года назад апартаменты занимали около 35% всего рынка нового жилья в Москве, а сейчас – только 20%.

Несмотря на то, что апартаментов стало меньше, общий объем предложения первичного премиального жилья в столице – квартир и апартаментов – в настоящее время достиг исторического максимума, говорится в отчете компании Savills.

Болдин объяснят «элитный» строительный бум относительно низкой конкуренцией в этом сегменте: «В 2014 г. мы практически не чувствовали серьезной конкуренции: у крупных игроков закончились проекты, новых не началось, и рынок был достаточно свободным. По итогам 2015 г. элитный рынок был самый свободный по сравнению с «бизнесом» и «экономом». А капиталы всегда идут туда, где меньше конкуренции».

В 2017 г. элитные застройщики продолжат активно осваивать рынок. По прогнозам Kalinka Group, уже в первой половине года объем люксового жилья увеличится на 35% благодаря старту продаж в ЖК «Царев сад». Новые проекты выйдут в границах Золотого острова, в Замоскворечье, в районе Краснопресненской и Софийской набережных и ряде других престижных локаций Москвы, рассказала председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. В сегменте апартаментов, по словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, в следующем году на рынке появится не менее пяти комплексов, «возможно, и несколько больше».

По оценке Алексея Болдина, порядка 10 элитных жилых проектов в наступающем году «точно выйдет»: «На элитном рынке уже не так свободно, как раньше, но есть куда двигаться». Как подчеркнул гендиректор «Магистрата», спрос на элитную недвижимость не испытывает таких резких колебаний, как в других сегментах, а маржа застройщиков выше. По словам Болдина, рентабельность удачных элитных проектов может достигать 50% даже в нынешних условиях, а в среднем по рынку этот показатель составляет 20-30%. Для сравнения: например, ФСК «Лидер», работающая преимущественно в комфортклассе, в настоящее время ориентируется на рентабельность 14-18%, отметил на «Рождественском саммите» директор по стратегическому развитию компании Павел Брызгалов. А корпорация «Баркли», которая сейчас сосредоточилась на реализации ЖК экономкласса «Медовая Долина» в Новой Москве, по словам первого зампредседателя правления корпорации Александра Красавина, согласна на доход в 5% после погашения обязательств перед банками и инвесторами.
 

Спрос и цены на первичном рынке

По данным Kalinka Group, в 2016 г. продажи самых дорогих элитных объектов выросли в два раза: в 2015 г. было куплено примерно 25 суперпремиальных квартир в новостройках, в текущем – около 50, сообщила Екатерина Румянцева. Большинство сделок пришлось IV квартал.

«Ценовые предложения настолько скорректировались, что у нас был такой внутренний лозунг в компании: жадность побеждает страх. Квартиры, которые раньше стоили $20 млн, стали стоить $10 млн, что для высокообеспеченных клиентов, конечно, стало драйвером», - отметила Румянцева.

Спрос стимулировало и высокое качество предложения, добавила она: объекты, вышедшие на рынок в последние пару лет, намного интереснее реализованных ранее. Даже с проектами 2008-2011 гг. «катастрофическая разница». «Поэтому, встречаясь с таким качеством, клиенты решаются на приобретение», - сказала глава совета директоров Kalinka Group.

Обилие крупных сделок в 2016 г. привело к тому, что средняя цена сделки в среднем по элитному рынку на 9% превысила среднюю цену предложения на конец ноября. Первая, по данным Top Brokers Alliance, в элитном сегменте составляет 988 000 за кв. м, вторая - 907 000 руб. (на 17,5% меньше, чем на пике в конце 2015 г., когда элитный метр в среднем стоил 1,1 млн руб.). Разница между средней ценой лота в предложении и средней стоимостью проданной квартиры еще более выразительная: 136 млн руб. против 162 млн руб. (19%).

«Цена спроса выше цены предложения, так как в текущем году было много крупных сделок. Например, в Knightsbridge Private Park, «Малой Ордынке, 19», «Резиденции на Всеволжском». У нас есть основания полагать, что часть этих лотов была реализована с существенным дисконтом, но официального подтверждения информации нет, поэтому мы не можем этого утверждать», - сообщила гендиректор компании Welhome Анастасия Могилатова на декабрьской пресс-конференции Top Brokers Alliance.

На элитном рынке в целом количество сделок в 2016 г. снизилось. По сравнению с 2015 г. – ненамного, буквально «на единицы процентов», отметил Алексей Болдин. По информации Top Brokers Alliance, относительно 2014 г., то есть докризисного периода, продажи элитных новостроек упали на 26%: в 2014-м было реализовано 367 квартир, в 2016-м – 272.

При этом подавляющее большинство - 70% - элитных квартир в 2016 г. было куплено за рубли, тогда как в начале 2014 г. доля рублевого спроса составляла лишь 41%. Стоимость 75% выставленных на продажу квартир также номинирована в отечественной валюте.

В сегменте элитных апартаментов средняя цена предложения, по информации Top Brokers Alliance, составляет 827 000 руб. за метр – на 19% больше, чем в 2014 г. Однако за рост рублевых цен ответственна главным образом девальвация рубля, который три года назад стоил почти в два раза больше долларов, чем сейчас. При этом средняя стоимость купленного метра даже в рублях просела на 4%, с 634 000 руб. до 606 000, а бюджет покупки снизился на 7%, с 68 млн до 63 руб. за апартамент. Таким образом, разрыв между ценами предложения и спроса как минимум превышает 23% по цене метра и 31% - по стоимости лота. Но, скорее всего, этот лаг еще больше, так как 57% сделок с апартаментами в 2016 г. было заключено в бюджете до 50 млн руб.

Тем не менее апартаменты пользуются популярностью среди клиентов элитного рынка. Число сделок в сегменте выросло в три раза: в 2014 г. было куплено 60 лотов, в 2016 г. - 202. Помимо обвала рубля и, соответственно, долларовых цен – а состоятельные люди хранят сбережения преимущество в валюте, рост спроса на апартаменты объясняется структурой предложения на элитном рынке. В последние годы в пределах Бульварного кольца не продавалось ни одного проекта, который изначально имел бы жилой статус, зато в данной локации есть пять комплексов с апартаментами, отметил Дмитрий Халин на пресс-конференции Top Brokers Alliance. «Для тех, кто хочет видеть кремлевские звезды, предложение ограничено апартаментами», - констатировал эксперт.

При этом, к отличие от покупателей в сегментах эконом-, комфорт- и даже бизнес-класса, клиентов элитного рынка не слишком пугает нежилой юридический статус апартаментов и связанные с ним повышенные расходы на содержание недвижимости и отсутствие постоянной прописки. «В ультрапремиальном сегменте границы между апартами и квартирами практически стерлись окончательно – клиенты очень легко перескакивают: начинают просмотр с квартир, но в итоге покупают за несколько миллионов апартаменты. При этом величина повышенного налога не является существенным сдерживающим фактором. Но чем ниже мы опускаемся в плане цены и бюджета, тем более волнующими становятся эти отличия для аудитории», - отметил Халин.

По прогнозам Savills, в 2017 г. в премиальном сегменте квартир и апартаментов на рынок преимущественно будут выходить проекты с ценой от 400 000 до 700 000 руб. за кв. м. Цены за год вырастут на 5-7%. А средний бюджет сделки составит 70-80 млн руб.
 

Спрос формирует предложение

Несмотря на то, что денег у богатых граждан в кризис меньше не стало, тратят они их теперь более разумно, не желая переплачивать за ненужную жилплощадь.

«В Knightsbridge Private Park с 2011 по 2016 г. цена по прайсу упала на 2,5%, и до сих пор в продаже примерно 25% площадей, - рассказала гендиректор агентства TWEED Ирина Могилатова. - А в ЖК «Литератор», который сопоставим по местоположению и концепции, с 2014 г. цена выросла на 23%, и все продано. Причина – в планировках. <…> Лишние квадратные метры - это причина зависания продаж».

Как следствие, элитная недвижимость не избежала характерного для всего рынка тренда на сокращение площадей квартир. «Яркий пример – «Садовые кварталы» № 2 (третья очередь), где в сентябре 2013 г. проектной декларацией была запланирована 61 квартира, а в октябре 2016 г. их стало 114. Причем в первоначальной версии «однушки» отсутствовали, а в октябре 2016-го их насчитывалось уже 62. Сначала были запланированы пяти-, шести-, семикомнатные квартиры – на текущий момент их в проекте нет вообще», - отметила Могилатова.

По данным Top Brokers Alliance, в настоящее время в структуре предложения преобладают новостройки с квартирами площадью 100-150 кв. (48% против 31% в 2014 г.). Средняя площадь апартамента уменьшилась со 135 кв. м в середине 2014 г. до 112 кв. м в конце 2016 г. А доля апартаментов меньше 100 кв. м выросла до 44% с 27% в середине 2014 г. Это ответ на чаяния покупателей: в 2014 г. 49% сделок пришлось на апартаменты до 100 кв. м, в 2015 г. – 45%, в 2016 г. – 57%.

Впрочем, в своем стремлении к миниатюризации застройщики могли несколько перестараться. Как отметила гендиректор компании Welhome Анастасия Могилатова, средняя площадь спроса на элитном рынке превышает среднюю площадь предложения: «Тот есть в «элитке» меньше нарезать уже не надо, хорошо уже нарезали. Есть спрос на квартиры побольше».

Кроме того, на элитном рынке растет популярность квартир с отделкой. По словам Ирины Могилатовой, отделкой интересуется чуть ли не каждый второй потенциальный покупатель: «Люди устали от ремонта и не хотят годами жить в стуке».

В настоящее время отделка от застройщика предлагается в 7,8% элитных новостроек, «но тенденция набирает силу», подчеркнула Анастасия Могилатова. В сегменте апартаментов, по словам Дмитрия Халина, уже 25% объектов продаются с отделкой.

Еще один необычный для элитного рынка тренд – рост доли ипотеки, сообщил Алексей Болдин. По его словам, по сравнению с докризисными временами данный показатель увеличился в два-три раза – с 5% до 10-15%. Болдин связывает это с застоем на вторичном рынке: клиенты не могу быстро продать имеющуюся у них недвижимость и потому берут кредиты.
 

Вторичный рынок

Больше всего пострадал от кризиса вторичный рынок. За последние два года число сделок сократилось на 30%: в 2014 г. было продано 230 квартир, в 2016-м – только 163. «Стабильно падаем на 15-16% каждый год», - отметил управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.

По его словам, все дело в ценах: покупатели не считают пожелания продавцов адекватными текущей ситуации. «Если первичный рынок быстро отреагировал на девальвацию, переведя ценники в рубли, то на «вторичке» владельцы элитных квартир продолжают мыслить в долларах. На начало 2014 г. 9% предложения было номинировано в рублях, сейчас – только 25%. Это не могло не отразиться на сделках, поскольку покупатели, которые в основном зарабатывают в рублях, не были готовы были платить по старым ценникам в долларах, а продавцы не хотели их менять», - пояснил Попов.

По его оценке, дельта между желаниями продавцов и возможностями покупателей этим летом составляла 25%. «Но поскольку постепенно идет снижение цены предложения, то есть собственники осознают реалии и понижают стоимость квартир, пусть даже в долларах, эта дельта потихонечку сокращается и сегодня составляет уже 15-20%. Договорится становится легче», - добавил управляющий партнер Contact Real Estate.

Согласно подсчетам Top Brokers Alliance, за полтора года заявленные цены на вторичную «элитку» просели в долларах на 12%: с $20 370 за кв. м до $17 920 за кв. м в среднем. Рублевые цены практически не изменились и остаются на уровне 1 130 тыс. руб. за кв. м.

Средний бюджет сделки в долларовом выражении с 2014 г. снизился на 33%, до $2,47 млн по итогам 2016 г. Средний бюджет в рублевом выражении, напротив, вырос со 139 млн руб. до 165 млн руб.

В структуре сделок сокращается доля дорогих квартир, стоимостью свыше $3 млн: в 2014 г. на такое жилье приходилось 46% сделок, в 2015-м – 37%, в 2016 - 30%. И лишь 9-10% купленных в 2016 г. квартир стоили более $5 млн. За весь уходящий год была лишь одна сделка с квартирой дороже $10 млн, да и то лишь формально – реальная цена договора, скорее всего, меньше $10 млн, отметил Попов.

Объем предложения на вторичном рынке за 1,5 года упал на треть, до 1 040 квартир и апартаментов. Часть собственников сняли квартиры с продажи до «лучших времен», другие сдали квартиры в аренду.

По оценке Дениса Попова, ликвидны лишь 16-20% выставленных на продажу лотов. При этом потенциально интересны больше половины объектов, проблема только в завышенной цене: «Как только собственник принимает решение снизить цену не на 3, а на 10-15%, объект сразу становится ликвидным».

Укрепление рубля, улучшение информационного фона и т.п. будут способствовать «разморозке» вторичного рынка «элитки» в 2017 г., надеется Денис Попов. «У покупателей есть деньги, они не пострадали в кризис. Вопрос только в том, считают ли они текущий момент подходящим для вложения средств. Многие из них ждут, что цены упадут. Но если новости с политического и экономического фронта будут позитивными, люди будут тратить деньги, и позиции продавцов и покупателей будут сближаться. Однако продавцы должны быть более разумными и прагматичными и уступать больше», - резюмировал эксперт.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4816 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 736 000
до 41 941 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Studio#12 Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 1-5-комнатные апартаменты Площади : 39 - 314 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 16 мин. пешком 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.1 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.2.2 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.3 Застройщик: KR Properties.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 852 800
до 64 645 706 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Chkalov Москва, Центральный округ, район Басманный, м. Чкаловская, м. Курская Площади : 32 - 118 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Курская, 2 мин. пешком м. Чкаловская, 3 мин. пешком Курского вокзала пл., к.А Курского вокзала пл., к.Б Застройщик: Эй Джи Эссет Менеджмент (AG Capital).
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Флотилия Квартиры пл. от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Подробности по телефону! от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Современные студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва от 3.6 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Новая Москва от 4 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Мелодия леса" Евродвушка в окружении леса всего 2.6 млн руб! Собственный детский сад. Экологически чистый Солнечногорский район. Звоните! Застройщик: Жилой квартал. Проектная декларация на рекламируемом сайте