Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как оспорить кадастровую стоимость земли или недвижимости

Переоценка обычно целесообразна для коммерческих объектов

От кадастровой стоимости недвижимости зависит размер налога. При этом зачастую она оказывается завышенной. О том, в каких случаях имеет смысл тягаться с государством, в ходе онлайн-конференции «Как снизить налоговые и арендные платежи в связи с новой кадастровой стоимостью в 2017 году?» рассказали представители юридической компании «Сенат»: директор компании Нелли Царева и руководитель департамента оценки Наталия Жижкун.
 

Мораторий не для всех

В июле 2016 года был принят закон «О государственной кадастровой оценке», вводивший мораторий на проведение очередной переоценки до 2020 года. Это делалось для снижения градуса напряжения, связанного с новыми принципами исчисления налогов, а также для облегчения планирования расходной части для частных лиц и предпринимателей.

Однако уже в ноябре Государственная дума приняла законопроект, согласно которому региональные власти вправе самостоятельно решать, будет ли на территории их субъекта действовать этот мораторий. Этот законопроект уже одобрен Советом федерации и направлен президенту на подписание.

Регионы в основном стремятся пересмотреть кадастровую стоимость в большую сторону, чтобы увеличить поступления в бюджет. То есть фактически новый закон нивелировал преимущества введенного ранее моратория, что вызывает беспокойство как среди частных лиц, так и среди предпринимателей. Так, столичные власти уже успели воспользоваться предоставленным им правом, поэтому в Москве новая кадастровая стоимость начнет рассчитываться уже с 1 января 2017 года. По словам Нелли Царевой, пересмотр кадастровой оценки производится раз в два-три года для Москвы и Санкт-Петербурга, а для остальных субъектов – раз в три-пять лет.
 

Дорогая ошибка

Как отмечает Нелли Царева, при каждой новой переоценке кадастровая стоимость чаще всего повышается. При этом люди жалуются на то, что зачастую определенная государством стоимость не соответствует рыночным реалиям. «Это связано главным образом с тем, что при определении государственной кадастровой стоимости используется так называемый массовый способ определения стоимости объекта, то есть не учитываются все его индивидуальные характеристики, например, транспортная доступность, наличие различных коммуникаций, состояние объекта, его фактическое использование и другие», - объясняет эксперт.

Особенно болезненно завышенная кадастровая стоимость сказывается на коммерческой недвижимости. Во-первых, ставка налога больше – обычно 1,5%, в то время как для частной недвижимости она обычно не превышает 0,3% (в 2016 году). Во-вторых, коммерческая недвижимость обычно больше и поэтому дороже жилой, к тому же и ошибки зачастую более значительные. «Это связано с тем, что индивидуальных характеристик у коммерческих объектов, которые влияют на их стоимость, больше. Так, например, только отсутствие или наличие коммуникаций на объекте влияет на стоимость до 45%, а при определении государственной кадастровой стоимости этот фактор часто не учитывается», - говорит Нелли Царева. Поэтому налоговые потери оказываются выше, чем при ошибке в оценке обычной квартиры.
 

Как узнать кадастровую стоимость

Для начала нужно узнать кадастровый номер объекта. Это можно сделать на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request). Для этого необходимо выбрать пункт «Адрес» и заполнить все поля. Затем полученный номер можно использовать в информационном сервисе на сайте Федеральной налоговой службы: https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/.

Кадастровую стоимость коммерческих объектов проще узнать с помощью публичной кадастровой карты. Для этого необходимо пройти по ссылке http://pkk5.rosreestr.ru/, в поисковой строке выбрать необходимую вкладку (земельные участки либо объект капитального строительства), указать адрес объекта недвижимости и его кадастровый номер и нажать кнопку «поиск».

Для получения официальной бумаги необходимо обратиться в МФЦ, где нужно заказать кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Изготавливают ее бесплатно в течение пяти рабочих дней.
 

Как оспорить

Если человек не согласен с кадастровой оценкой, он может ее оспорить. Это можно сделать в суде и специальной комиссии при Росреестре. Причем физические лица при желании могут пойти сразу в суд, тогда как для юридических лиц обязательно предварительное обращение в комиссию. По словам юристов, на практике с помощью процедуры снижения кадастровой стоимости можно добиться уменьшения налога в среднем на 40-50%, а в некоторых случаях – на 80-85%.

Для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости нужно подать в комиссию заявление и приложить следующие документы: кадастровую справку с указанием оспариваемой стоимости, нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости объекта. В течение семи дней комиссия должна подтвердить поступление заявления, а на рассмотрение отводится месяц. После принятия решения комиссия обязана сообщить о нем в течение пяти рабочих дней. Если комиссия не согласилась пересматривать кадастровую стоимость, можно обратиться в суд. Вероятность снизить кадастровую стоимость в досудебном порядке, по словам Нелли Царевой, составляет, как правило, 25-30%.

При этом нужно иметь в виду, что при следующем плановом пересмотре кадастровой стоимости комиссия не обязана руководствоваться предыдущим снижением. Поэтому не исключено, что кадастровую оценку вновь придется оспаривать. «При проведении каждой переоценки (на территории города Москвы каждые два года) необходимо анализировать новую кадастровую стоимость, проводить анализ возможного снижения до уровня рыночной и принимать решение о проведении процедуры снижения кадастровой стоимости объекта при наличии экономического эффекта», - говорит Нелли Царева.
 

Кому имеет смысл делать переоценку

Определение рыночной стоимости и оспаривание кадастровой оценки – задача трудоемкая и недешевая. Для начала необходимо заказать у специалистов отчет о рыночной стоимости объекта и получить на него положительное заключение СРО. Затем отчет проходит защиту в комиссии при Росреестре, а в случае отказа комиссии от пересмотра отчет буде защищаться уже в суде.

Это достаточно дорогая услуга. Например, в компании «Сенат», которая работает с юрлицами и специализируется на оспаривании оценки земли и коммерческой недвижимости, стоимость комплекса работ для одного объекта в Москве составляет от 350 000 до 600 000 рублей. Конечно, в компаниях, работающих с частниками и более простыми объектами, стоимость будет ниже, но все равно речь идет о десятках тысяч рублей. Поэтому до того, как начинать тяжбу, нужно понять, будет ли от нее экономический эффект. Расходы на проведение процедуры окупятся в случае серьезного снижения налогового бремени.

Одна из читательниц попросила в ходе онлайн-конференции оценить целесообразность оспаривания кадастровой стоимости ее квартиры. Кадастровая стоимость составляет 7,2 млн рублей, в то время как на рынке такую квартиру можно продать, по словам читательницы, максимум за 6,5 млн рублей. По подсчетам Наталии Жижкун, итоговая экономия в этом случае составит всего 700 рублей в году. Естественно, в этом случае экономический эффект от процедуры снижения кадастровой стоимости будет отрицательным.

Наталия Жижкун считает, что оспаривание кадастровой стоимости для жилых помещений почти никогда не окупает затраты на проведение процедуры. «Поэтому чаще всего снижение кадастровой стоимости эффективно для земельных участков и зданий коммерческого назначения, в таких случаях снижение налоговой и арендной нагрузки на предприятие может составлять миллионы», - утверждает эксперт. Предварительно оценить уровень снижения кадастровой стоимости можно, например, с помощью бесплатной экспресс-оценки по кадастровому номеру в компании «Сенат».

Ответы на другие вопросы читайте на странице онлайн-конференции «Как снизить налоговые и арендные платежи в связи с новой кадастровой стоимостью в 2017 году?».

Узнайте, как провести онлайн-конференцию на www.irn.ru !

Также по теме:

Кадастровая стоимость квартир: имеет ли смысл оспаривать для снижения налога на имущество?

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3353 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Новогодняя скидка до 15%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Выгода до 1,1 млн. руб. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Любовь и Голуби". Москва. Отделка в подарок при покупке 2х и 3х ком. кв. Рядом парк, детсад. Двор без машин. Ипотека от 6%. Застройщик: ПРИМАВЕРА. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 7,5%. Скидки до 1,5 млн рублей! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Розмарин", ЮЗАО Идеальные квартиры в готовом доме! Новогодние скидки до 3 млн руб. + Подарки новоселам! Ипотека от 6% и Индивидуальная рассрочка! Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новостройки от А101 Квартиры в Новой Москве! Удобные планировки. Рядом метро. Свой д/сад и школа! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Новое Бисерово 2 Ипотека по 2 док-ам! Квартиры с отделкой и без! Детсад и школа. 17 км по Горьковскому ш Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! 1-3-комнатные апартаменты площадью 34-104 метра. ГК: 1 кв. 2021 г. Монолит. от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки центр Новой Москвы 25 лучших квартир в новых корпусах! Забери квартиру с лучшим видом и планировкой по своей цене. Акция до 21.12 от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиальные апартаменты RED7! Апартаменты с дизайнерским ремонтом под ключ от голландской студии "i29" и дизайнерского бюро Олега Клодта. м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры пл. от 21 метра.Монолит. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые студии, 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 26 до 136 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 200 тыс за кв. м. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Химки 2019 Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. Торопитесь! от 2,4 млн руб. Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Торопитесь! от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте