Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.4 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: банковский мост к кризису

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

По оценкам Всемирного банка, в 2015 году общий объем проблемных кредитов в Европе составил 4,3%, что лишь на одну десятую процента меньше их объема в преддверии мирового финансового кризиса 2008 года. В Европе назревает новая волна, которая рискует оказаться не менее разрушительной. Правда, в этот раз яблоком раздора стал банковский сектор.

Сегодня в мире насчитывается более $3 трлн «рискованных» кредитов, по сравнению с примерно $ 1 трлн «сабпрайм» кредитов, которые выдавались клиентам с плохой кредитной историей или ее отсутствием, что вызвало кризис 2009 года. Только в Европе банковское бремя составляет чуть меньше 1,16 трлн евро проблемных кредитов, почти половина из которых принадлежит южным странам. Повышение уровня таких кредитов среди южных европейских банков как раз способно вызвать следующий кризис – на этот раз банковский. В целом по Испании, Португалии и Италии объем проблемных кредитов в настоящее время превышает 540 млрд евро ($600 млрд). В результате банки подвергают опасности рынки недвижимости, которые часто оказываются сильно переоценены. Кроме того, банки имеют значительное воздействие на проблемный сектор природных ресурсов: кредитование только в энергетическом секторе составляет около $3 трлн в глобальном масштабе. На фоне падения цен на сырьевые товары, избыточных мощностей избежать роста кредитных объемов практически не удается. «Кредитные стрессы» только усиливаются.
 

Совсем не дольче вита

Италия – одна из главных фигурантов в деле потенциального банковского кризиса, благодаря тысячам непогашенных кредитов по всей стране на общую сумму примерно 360 млрд евро, которые получили название «le sofferenze» – страдания – безнадежные долги, подрывающие экономический рост страны. Пока итальянские банки предлагают новые кредиты, местные заемщики, отягощенные долгами, не могут себе позволить погасить старые. На фоне продолжающегося роста задолженности производительность труда остается слабой, а значит, итальянская экономика уже вряд ли вернется к докризисному уровню раньше, чем через 9 лет. Италия сегодня характеризуется не только самым высоким уровнем проблемных кредитов в банковском секторе ЕС, но и высокими эксплуатационными расходами.

Недвижимость и строительство сыграли огромную роль в банковских проблемах Италии, ведь на долю этого сектора приходится большая часть проблемных кредитов, и примерно столько же проблемных корпоративных кредитов (более 40%). С 2010 к 2015 году цены на итальянское жилье снизились на 14%, а в 2016 году снова продемонстрировали годовое падение на 1,2%.

Таким образом, фигуральные страдания становятся для инвесторов реальностью. Одной из жертв le sofferenze стал Петр Г. из Новосибирска, год назад вложивший средства в итальянский жилой сектор в надежде на устойчивую прибыль. Невероятное падение цен привело к значительному росту спроса на недвижимость, и число арендодателей на рынке также увеличилось. Нужно ли говорить, что сражение за арендаторов россиянин проиграл: теперь при обилии предложения он не может рассчитывать даже на 2,5% годовых.

Еще один пример – Португалия, которая пытается бороться с отсутствием убедительного среднесрочного финансового плана и чрезмерным использованием заемных средств государственным и частным секторами. Страна до сих пор не оправилась от последних банковских кризисов в 2014 и 2015 годах, которые серьезно подорвали доверие инвесторов. На фоне госдолга, составляющего около 130% от ВВП страны, и дефицита бюджета, который по прогнозу МВФ к концу года составит около 3%, банковские проблемы заставят местное правительство прибегнуть к рекапитализации португальских банков, на балансе которых сегодня числится огромное количество проблемных кредитов. Это означает, что вернуть доверие инвесторов в ближайшее время не получится.
 

Инфляция как стратегия

В последнее время центральные банки по всему миру пытаются активно стимулировать инфляцию с помощью различных средств, в том числе количественного смягчения процентных ставок. Кстати, именно это является одним из важнейших инструментов, влияющих на стоимость жилья. Когда процентные ставки низкие, жилье оказывается доступнее для покупателей и увеличивает спрос на него. Если предложение удерживается на постоянном уровне, а спрос растет, то и цены на жилую недвижимость будут расти, а при ограниченном предложении можно наблюдать более выраженный эффект инфляции.

Инфляция в экономике кажется неизбежным явлением, однако она может оказаться вполне выгодной для инвесторов. В сфере недвижимости рост цен увеличивает не только стоимость объекта во время перепродажи собственности, но и размер арендных ставок. Подобно тому, как стоимость недвижимости растет вместе с инфляцией, арендные ставки также увеличиваются, что позволяет доходу, получаемому от инвестиционной собственности, идти в ногу с общим ростом цен во всех отраслях экономики. Так произошло и с москвичом Иваном Б., который инвестировал свои капиталы в рынок жилой недвижимости Великобритании. С апреля 2015 года инфляция в этой стране продолжает расти, и осенью 2016 года она составила уже порядка 1%, а по прогнозам к 2020 году сможет превысить отметку в 2,5%.

Логично, что стоимость жилья в этой стране постепенно движется вверх: в августе 2016 года цены на жилые объекты увеличились более чем на 7,9% за минувший год.

При столкновении с банковским кризисом шансы инвесторов на стабильную доходность практически равны нулю: на фоне слабой экономики подобный удар в первую очередь затронет местный рынок недвижимости, о скором восстановлении которого не может быть и речи. В первую очередь обходить стороной следует рынки стран Южной Европы, таких как Италия, Португалия или Греция, где слово «кризис» уже превратилось в классическое описание местной экономики. А вот боятся экономик, чей банковский сектор в качестве инструмента активно использует инфляцию, наоборот, не стоит: чтобы инвестиции оказались успешными, инвесторы должны приобретать активы с конечной доходностью, аналогичной или превышающей инфляцию и по возможности диверсифицировать портфели.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3048 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 286 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 332 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса. от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Дмитровская 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Дмитровская. Площадь от 34 до 81 метр ГК: 4 кв. 2019 г. Уточняйте подробности по телефону. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Современные 1-3-комнатные квартиры пл. от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Спешите! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад Современные квартиры в готовых домах пл. от 35 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Подробности по телефону! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Современные квартиры в готовых домах площадью от 23 метров. рядом с метро Теплый Стан. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте