Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: банковский мост к кризису

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

По оценкам Всемирного банка, в 2015 году общий объем проблемных кредитов в Европе составил 4,3%, что лишь на одну десятую процента меньше их объема в преддверии мирового финансового кризиса 2008 года. В Европе назревает новая волна, которая рискует оказаться не менее разрушительной. Правда, в этот раз яблоком раздора стал банковский сектор.

Сегодня в мире насчитывается более $3 трлн «рискованных» кредитов, по сравнению с примерно $ 1 трлн «сабпрайм» кредитов, которые выдавались клиентам с плохой кредитной историей или ее отсутствием, что вызвало кризис 2009 года. Только в Европе банковское бремя составляет чуть меньше 1,16 трлн евро проблемных кредитов, почти половина из которых принадлежит южным странам. Повышение уровня таких кредитов среди южных европейских банков как раз способно вызвать следующий кризис – на этот раз банковский. В целом по Испании, Португалии и Италии объем проблемных кредитов в настоящее время превышает 540 млрд евро ($600 млрд). В результате банки подвергают опасности рынки недвижимости, которые часто оказываются сильно переоценены. Кроме того, банки имеют значительное воздействие на проблемный сектор природных ресурсов: кредитование только в энергетическом секторе составляет около $3 трлн в глобальном масштабе. На фоне падения цен на сырьевые товары, избыточных мощностей избежать роста кредитных объемов практически не удается. «Кредитные стрессы» только усиливаются.
 

Совсем не дольче вита

Италия – одна из главных фигурантов в деле потенциального банковского кризиса, благодаря тысячам непогашенных кредитов по всей стране на общую сумму примерно 360 млрд евро, которые получили название «le sofferenze» – страдания – безнадежные долги, подрывающие экономический рост страны. Пока итальянские банки предлагают новые кредиты, местные заемщики, отягощенные долгами, не могут себе позволить погасить старые. На фоне продолжающегося роста задолженности производительность труда остается слабой, а значит, итальянская экономика уже вряд ли вернется к докризисному уровню раньше, чем через 9 лет. Италия сегодня характеризуется не только самым высоким уровнем проблемных кредитов в банковском секторе ЕС, но и высокими эксплуатационными расходами.

Недвижимость и строительство сыграли огромную роль в банковских проблемах Италии, ведь на долю этого сектора приходится большая часть проблемных кредитов, и примерно столько же проблемных корпоративных кредитов (более 40%). С 2010 к 2015 году цены на итальянское жилье снизились на 14%, а в 2016 году снова продемонстрировали годовое падение на 1,2%.

Таким образом, фигуральные страдания становятся для инвесторов реальностью. Одной из жертв le sofferenze стал Петр Г. из Новосибирска, год назад вложивший средства в итальянский жилой сектор в надежде на устойчивую прибыль. Невероятное падение цен привело к значительному росту спроса на недвижимость, и число арендодателей на рынке также увеличилось. Нужно ли говорить, что сражение за арендаторов россиянин проиграл: теперь при обилии предложения он не может рассчитывать даже на 2,5% годовых.

Еще один пример – Португалия, которая пытается бороться с отсутствием убедительного среднесрочного финансового плана и чрезмерным использованием заемных средств государственным и частным секторами. Страна до сих пор не оправилась от последних банковских кризисов в 2014 и 2015 годах, которые серьезно подорвали доверие инвесторов. На фоне госдолга, составляющего около 130% от ВВП страны, и дефицита бюджета, который по прогнозу МВФ к концу года составит около 3%, банковские проблемы заставят местное правительство прибегнуть к рекапитализации португальских банков, на балансе которых сегодня числится огромное количество проблемных кредитов. Это означает, что вернуть доверие инвесторов в ближайшее время не получится.
 

Инфляция как стратегия

В последнее время центральные банки по всему миру пытаются активно стимулировать инфляцию с помощью различных средств, в том числе количественного смягчения процентных ставок. Кстати, именно это является одним из важнейших инструментов, влияющих на стоимость жилья. Когда процентные ставки низкие, жилье оказывается доступнее для покупателей и увеличивает спрос на него. Если предложение удерживается на постоянном уровне, а спрос растет, то и цены на жилую недвижимость будут расти, а при ограниченном предложении можно наблюдать более выраженный эффект инфляции.

Инфляция в экономике кажется неизбежным явлением, однако она может оказаться вполне выгодной для инвесторов. В сфере недвижимости рост цен увеличивает не только стоимость объекта во время перепродажи собственности, но и размер арендных ставок. Подобно тому, как стоимость недвижимости растет вместе с инфляцией, арендные ставки также увеличиваются, что позволяет доходу, получаемому от инвестиционной собственности, идти в ногу с общим ростом цен во всех отраслях экономики. Так произошло и с москвичом Иваном Б., который инвестировал свои капиталы в рынок жилой недвижимости Великобритании. С апреля 2015 года инфляция в этой стране продолжает расти, и осенью 2016 года она составила уже порядка 1%, а по прогнозам к 2020 году сможет превысить отметку в 2,5%.

Логично, что стоимость жилья в этой стране постепенно движется вверх: в августе 2016 года цены на жилые объекты увеличились более чем на 7,9% за минувший год.

При столкновении с банковским кризисом шансы инвесторов на стабильную доходность практически равны нулю: на фоне слабой экономики подобный удар в первую очередь затронет местный рынок недвижимости, о скором восстановлении которого не может быть и речи. В первую очередь обходить стороной следует рынки стран Южной Европы, таких как Италия, Португалия или Греция, где слово «кризис» уже превратилось в классическое описание местной экономики. А вот боятся экономик, чей банковский сектор в качестве инструмента активно использует инфляцию, наоборот, не стоит: чтобы инвестиции оказались успешными, инвесторы должны приобретать активы с конечной доходностью, аналогичной или превышающей инфляцию и по возможности диверсифицировать портфели.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2939 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Квартиры с отделкой от 6,8 млн руб. Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Сдача в 2018г.! м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Спешите! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 39 до 107 кв.м. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 23-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г. Монолит. 2 км от МКАД. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте