Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры потеснили апартаменты

Готовые апартаменты по цене метра почти перестали отличаться от новостроек

Апартаменты теряют долю на рынке первичного жилья Москвы – предложение новостроек растет опережающими темпами. Разница в цене метра между квартирными новостройками и проектами с апартаментами также сокращается. Тем не менее участники рынка за будущее формата не переживают, потому что цены на апартаменты пока все-таки заметно ниже, чем на квартиры, а выбор проектов с точки зрения местоположения и транспортной доступности – лучше.


Предложение и спрос

По данным Est-a-Tet, за 10 месяцев 2016 г. на рынок вышло 16 новых проектов с апартаментами против 21 за аналогичный период прошлого года.

Новые проекты с апартаментами, вышедшие за период:
январь – октябрь 2015 январь – октябрь 2016
эконом
  Отель «Восток»
комфорт
Match Point Октябрь
Березовая аллея Золоторожский
Букинист Отражение
Город на Рязанке Смольная, 44
Дом на ВДНХ  
Дом на Пришвина  
Клевер  
Клубный дом на Менжинского  
Парк Легенд  
ТехноПарк  
Янтарь Apartments  
Ясный  
бизнес
Clasico Only
Klein House Studio#12
Park Plaza Большевик
Гороховский 12 Царская площадь
Двинцев, 14 Monodom
премиум
Chekhov Bunin
DEPRE LOFT Neva Towers
Дом на Сретенке Резиденция на Кисловском
  Резиденция на Покровском бульваре
  Резиденция Тверская
элита
Рахманинов Moss Apartments

Источник: Est-a-Tet

«В 2016 г. предложение активно пополнялось новыми корпусами и очередями в уже реализующихся комплексах бизнес- и комфорткласса (Aerolofts, городской квартал «Арена Парк», апарт-комплекс «Березовая аллея», МФК «Савеловский Сити», апарт-комплекс «ТехноПарк», ЖК «Фили Град», городской квартал «Парк Легенд»). После активного вывода проектов комфорткласса в 2015 г. количество нового предложения в этом году заметно меньше. Рынок в основном пополнялся объемами в масштабных комплексах», - рассказывает Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Тем не менее в годовом выражении предложение апартаментов на рынке Москвы выросло, единодушны все опрошенные участник рынка. Согласно подсчетам компании «БЕСТ-Новострой», по сравнению с прошлой осенью корпусов стало больше на 12%, проектов - на 8%, лотов – на 12,5%. В целом в конце октября в Москве было выставлено на продажу 8 830 апартаментов в 131 корпусе в рамках реализации 87 проектов. Общий объем предложения апартаментов составил 561 126 кв. м.

По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за год предложение увеличилось на 8,2%, «Метриум Групп» - на 18,2% (по числу лотов), Est-a-Tet - на 15,8% (по суммарной площади).

И это несмотря на перевод части апартаментов в жилье. Как напоминает Est-a-Tet, в конце 2015 г. были переведены из формата апартаментов в квартиры следующие проекты: в бизнес-классе – арх-проект «Лица», в премиум-классе – «Резиденция МОНЭ». Кроме того, получила статус квартир часть апартаментов в МФК «Савеловский Сити» и «Водный». («По данным «БЕСТ-Новострой», до конца года запланирован перевод в жилье апартаментов в квартале «Березовая аллея». Также о переводе в жилье было объявлено в ЖК «Царицыно-2».)

«Объяснить это (рост предложения – прим. ред.) можно тем, что в Москве продолжают активно осваиваться площадки на месте бывших промышленных предприятий, по некоторым оценкам площадь промзон в Москве – около 18 тыс. га. Также интересен тот факт, что в текущем году Мосгорэкспертиза одобрила почти в два раза больше проектов, чем в прошлом (речь идет о разных видах недвижимости), так что не исключено, что тренд на увеличение предложения будет укрепляться», - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

При этом предложение новостроек растет куда более внушительными темпами, чем апартаментов. По данным «ИРН-Консалтинг», за год, с октября 2015 г. по октябрь 2016 г., количество новостроек в продаже на рынке «старой» Москвы, без учета элитного центра, увеличилось на 40%, а квартир – на 54%. (См. «Новостройки Москвы в октябре 2016 года: средняя цена упала до 197 500 руб. за метр», «Новостройки Москвы в октябре 2015 г.: средняя цена метра упала на 2%».)

Как следствие, снизилась и доля апартаментов на первичном рынке жилья, отмечают в Est-a-Tet и «Миэль». По словам Натальи Шаталиной, за год этот показатель сократился с 22% до 19%. По данным Est-a-Tet, с 24,1% до 22,8%. Для сравнения: в конце 2014 г. на апартаменты приходилась примерно треть всего рынка нового жилья в Москве – см. «Апартаменты Москвы и Подмосковья: итоги 2014 года».

«Причиной снижения доли апартаментов в структуре предложения является выход массовых проектов квартирных проектов, которые вытесняют апартаменты. Также можно отметить, что если каждый квартирный проект содержит в среднем по рынку три корпуса, то в апартаментах такой показатель меньше – 1,7 корпуса (с учетом проектов, в которых часть предложения – апартаменты)», - поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Высокая конкуренция со стороны новостроек и увеличение бюджетного предложения квартир в «старой» Москве привел к падению доли апартаментов в общей структуре сделок на первичном рынке на 10% по сравнению с началом 2015 года, с 23,4% до 13,2%, продолжает Шаталина. Свою роль в этом процессе сыграло и повышение «квалификации» покупателей: с течением времени люди все лучше разбираются в рынке недвижимости и сейчас уже на стадии выбора объекта просчитывают будущие налоги и эксплуатационные платежи. А по этим пунктам апартаменты проигрывают обычным квартирам.

Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, большая часть спроса сегодня сосредоточена на недорогих объектах массового сегмента стоимостью 5-7 млн рублей. Далее идут чуть более и менее дорогие выборки: 3-5 млн рублей и 7-10 млн рублей. Таким образом, наиболее востребованы в настоящее время апартаменты комфорткласса. На это также указывает рост предложения малогабаритных апартаментов (не более 30 кв. м). Если год назад их было 6,1%, то в III квартале их доля увеличилась до 10,5%.


Цены

По данным «БЕСТ-Новострой», по итогам октября 2016 г. средний уровень цен в сегменте апартаментов составил 260 237 руб. за кв. м - это на 9% меньше, чем годом ранее.

«Снижение стоимости метра в годовом исчислении может быть связано как с вымыванием некоторого объема апартаментов (например, в июле с экспозиции были сняты самые дорогие лоты в проектах Nabokov, «NегоцiaнтЪ» и Golden Mile Private Residence), так и с поступлением на продажу новых проектов с низкой стартовой ценой», - поясняет Доброхотова.

Согласно информации «Метриум Групп», к осени метр подешевел на 5,8% в годовом выражении: в III квартале 2015 г. средняя стоимость квадратного метра в целом по сегменту апартаментов составила 287 800 руб., тогда как в III квартале текущего года этот показатель достиг 271 150 руб. В бизнес-классе цена снизилась на 6,15%, в массовом сегменте - на 1,24%. А на «элитку» цены выросли на 1,9%.

Est-a-Tet практически совпадает с «Метриумом» в оценке глубины просадки средней стоимости метра (-5,3%, до 373 800 руб./кв. м), однако динамику цен по сегментам приводит противоположную. Максимальный прирост цены, про данным Est-a-Tet, был отмечен в сегменте эконом (+3,4%), на втором месте - апартаменты элитного класса (+1,4%). А средневзвешенная цена апартаментов премиум-класса упала за год на 5%.

Как и «БЕСТ-Новострой», «Метриум Групп» и Est-a-Tet объясняют движение цен главным образом изменениями в структуре предложения: выходом новых, более дешевых или, наоборот, дорогих проектов, повышением стадии готовности объектов и т.п. В общем, ничего кардинального и революционного.

Примечательно другое: если в предыдущие годы стоимость метра в апарт-комплексах всегда была существенно, процентов на 30%, ниже, чем в квартирных домах, то сейчас эта разница сокращается или вовсе исчезает. По данным «Миэль», в сегменте «комфорт» средневзвешенная цена квадратного метра квартир составляет 148,6 тыс. рублей, а апартаментов – лишь на 13% меньше, 131,8 тыс. рублей. А по статистике «Метриум Групп», по итогам III квартала 2016 г. средняя стоимость метра в апартаментах массового сегмента даже превысила таковую в новостройках: 148 275 000 руб. против 146 905 руб. за кв. м.

Шаталина отмечает, что максимальный разрыв в цене апартаментов и новостроек наблюдается в проектах на начальной и средней стадии готовности, а минимальный - в проектах на высокой стадии либо в уже сданных в эксплуатацию. Для комфорткласса соответствующие показатели составляют более 20% и 6%, для «бизнеса» - более 25% и 12% (при среднем показателе по классу на уровне 18%).

Причина опять же в структуре предложения. Как объясняет эксперт, среди проектов на высоком уровне готовности комплексы с апартаментами имеют ряд характеристик, которые позволяют им держать довольно высокие цены по отношению к квартирам. Проще говоря, высокое качество таких комплексов позволяет им в значительной степени нивелировать недостатки формата.

«В существующей конъюнктуре рынке большинство проектов с апартаментами в Москве представляют собой объекты в привлекательной локации с хорошей транспортной доступностью, продуманной концепцией и собственной инфраструктурой, - отмечает Юлия Сапор. - В части проектов существует возможность временной регистрации. При этом доля комплексов высоких ценовых сегментов, для целевой аудитории которых наличие постоянной регистрации не является определяющим фактором, составляет почти треть всего предложения».

Если сравнить цены на квартиры и апартаменты в рамках одного проекта – сейчас таких немало, то и в «комфорте», и в «бизнесе» минимальная разница в цене квадратного метра составляет 14%, максимальная – 20%. «Разница в стоимости между квартирами и апартаментами в рамках одного проекта уже будет зависеть преимущественно от конкретных характеристик проекта, структуры спроса именно на данный проект и выбранной политики девелопера», – говорит Наталья Шаталина.

Порог входа на рынок апартаментов также постепенно сближается с таковым для новостроек. Если в III квартале 2015 г. самым доступным было предложение студии площадью 16,03 кв. м. в комплексе апартаментов Cleverland за 2,12 млн рублей, то по итогам III квартала 2016 г. самый низкий бюджет покупки зафиксирован в гостинице «Восток», где можно приобрести студию площадью 16,24 кв. м. за 2,28 млн рублей (+7,5%), рассказывает Мария Литинецкая. А в новостройках за тот же период минимальная цена упала на 19% - с 3,38 млн руб. за студию площадью 30,8 кв. м до 2,74 млн за студию в 25,5 кв. м.

То же самое происходит и со средним бюджетом покупки. Согласно подсчетам Est-a-Tet, для апартаментов показатель за год вырос на 9,4%, по данным «Миэль» - на 8,9%. За тот же период в сегменте новостроек средняя стоимость квартиры сократилась на 11,6%, по информации «ИРН-Консалтинг».

Однако, несмотря на снижение минимального бюджета покупки в новостройках с квартирами, наиболее доступные цены и притом более широкий ассортимент все равно сохраняются в проектах с апартаментами, подчеркивает Ирина Доброхотова. Так, в бюджете до 3 млн руб. в Москве есть выбор всего в двух проектах, и они сильно удалены от центра и от метро. Это мкр. Северный (от 2,6 млн руб.) и «Летний сад» (от 2,8 млн руб.). В сегменте апартаментов в бюджете до 3 млн руб. представлено четыре комплекса, в том числе у метро: Cleverland, «Восток», «Янтарь», «Царицыно-2».

Ценовое преимуществом перед квартирами в плане общего бюджета покупки апартаментам помогают удерживать более компактные площади. В объектах бизнес-класса данного формата можно встретить студии по 15-17 кв. м, а в элитном сегменте – по 26-31 кв. м. «Для квартир тех же сегментов такие площади немыслимы», - подчеркивает Мария Литинецкая.

Еще один существенный плюс апартаментов – это отделка. По словам Литинецкой, доля апартаментов с отделкой, особенно в премиальных сегментах, выше, чем не рынке квартир. К примеру, в элитном сегменте девять из 36 проектов (25%) содержат объекты с отделкой и даже меблировкой и бытовой техникой.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4198 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 049 906
до 39 027 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский Площади : 38 - 188 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2017 г. м. Савеловская, 18 мин. пешком Новодмитровская ул., д.2, к.4 Новодмитровская ул., д.2, к.5 Новодмитровская ул., д.2, к.5 Складочная ул., вл.1, к.1 (C1)Coltrane Складочная ул., вл.1, к.1 (C2)Armstrong Показать все 7 корпусов Застройщик: Бизнес парк Савеловский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 541 450
до 38 016 180 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 29 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Шмитовский проезд, вл.39, к.10 Шмитовский проезд, вл.39, к.9 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 744 632
до 22 270 764 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Bauman House Москва, Центральный округ, район Басманный Площади : 32 - 100 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2021 г. м. Бауманская, 5 мин. транспортом м. Электрозаводская, 15 мин. пешком Новая дорога ул., вл.11А,11Б, к.1 Новая дорога ул., вл.11А,11Б, к.2 Новая дорога ул., вл.11А,11Б, к.3 Застройщик: Прайм-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые квартиры у м.Ботанический сад. 1-3-комнатные. Площадь от 29 до 89 кв.м. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО Новые квартиры у м.Дмитровская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 81 кв.м. Звоните! от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад Спешите! В продаже квартиры в готовых домах площадью 36-61 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Петровско-Разумовская. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Торопитесь! Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 332 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 286 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Современные квартиры в готовых домах площадью от 23 метров. рядом с метро Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Пентхаусы, Новый Арбат! Видовые пентхаусы 415 и 375 кв.м. Открытые террасы. Свободная планировка. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте