Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры потеснили апартаменты

Готовые апартаменты по цене метра почти перестали отличаться от новостроек

Апартаменты теряют долю на рынке первичного жилья Москвы – предложение новостроек растет опережающими темпами. Разница в цене метра между квартирными новостройками и проектами с апартаментами также сокращается. Тем не менее участники рынка за будущее формата не переживают, потому что цены на апартаменты пока все-таки заметно ниже, чем на квартиры, а выбор проектов с точки зрения местоположения и транспортной доступности – лучше.


Предложение и спрос

По данным Est-a-Tet, за 10 месяцев 2016 г. на рынок вышло 16 новых проектов с апартаментами против 21 за аналогичный период прошлого года.

Новые проекты с апартаментами, вышедшие за период:
январь – октябрь 2015 январь – октябрь 2016
эконом
  Отель «Восток»
комфорт
Match Point Октябрь
Березовая аллея Золоторожский
Букинист Отражение
Город на Рязанке Смольная, 44
Дом на ВДНХ  
Дом на Пришвина  
Клевер  
Клубный дом на Менжинского  
Парк Легенд  
ТехноПарк  
Янтарь Apartments  
Ясный  
бизнес
Clasico Only
Klein House Studio#12
Park Plaza Большевик
Гороховский 12 Царская площадь
Двинцев, 14 Monodom
премиум
Chekhov Bunin
DEPRE LOFT Neva Towers
Дом на Сретенке Резиденция на Кисловском
  Резиденция на Покровском бульваре
  Резиденция Тверская
элита
Рахманинов Moss Apartments

Источник: Est-a-Tet

«В 2016 г. предложение активно пополнялось новыми корпусами и очередями в уже реализующихся комплексах бизнес- и комфорткласса (Aerolofts, городской квартал «Арена Парк», апарт-комплекс «Березовая аллея», МФК «Савеловский Сити», апарт-комплекс «ТехноПарк», ЖК «Фили Град», городской квартал «Парк Легенд»). После активного вывода проектов комфорткласса в 2015 г. количество нового предложения в этом году заметно меньше. Рынок в основном пополнялся объемами в масштабных комплексах», - рассказывает Юлия Сапор, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Тем не менее в годовом выражении предложение апартаментов на рынке Москвы выросло, единодушны все опрошенные участник рынка. Согласно подсчетам компании «БЕСТ-Новострой», по сравнению с прошлой осенью корпусов стало больше на 12%, проектов - на 8%, лотов – на 12,5%. В целом в конце октября в Москве было выставлено на продажу 8 830 апартаментов в 131 корпусе в рамках реализации 87 проектов. Общий объем предложения апартаментов составил 561 126 кв. м.

По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», за год предложение увеличилось на 8,2%, «Метриум Групп» - на 18,2% (по числу лотов), Est-a-Tet - на 15,8% (по суммарной площади).

И это несмотря на перевод части апартаментов в жилье. Как напоминает Est-a-Tet, в конце 2015 г. были переведены из формата апартаментов в квартиры следующие проекты: в бизнес-классе – арх-проект «Лица», в премиум-классе – «Резиденция МОНЭ». Кроме того, получила статус квартир часть апартаментов в МФК «Савеловский Сити» и «Водный». («По данным «БЕСТ-Новострой», до конца года запланирован перевод в жилье апартаментов в квартале «Березовая аллея». Также о переводе в жилье было объявлено в ЖК «Царицыно-2».)

«Объяснить это (рост предложения – прим. ред.) можно тем, что в Москве продолжают активно осваиваться площадки на месте бывших промышленных предприятий, по некоторым оценкам площадь промзон в Москве – около 18 тыс. га. Также интересен тот факт, что в текущем году Мосгорэкспертиза одобрила почти в два раза больше проектов, чем в прошлом (речь идет о разных видах недвижимости), так что не исключено, что тренд на увеличение предложения будет укрепляться», - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

При этом предложение новостроек растет куда более внушительными темпами, чем апартаментов. По данным «ИРН-Консалтинг», за год, с октября 2015 г. по октябрь 2016 г., количество новостроек в продаже на рынке «старой» Москвы, без учета элитного центра, увеличилось на 40%, а квартир – на 54%. (См. «Новостройки Москвы в октябре 2016 года: средняя цена упала до 197 500 руб. за метр», «Новостройки Москвы в октябре 2015 г.: средняя цена метра упала на 2%».)

Как следствие, снизилась и доля апартаментов на первичном рынке жилья, отмечают в Est-a-Tet и «Миэль». По словам Натальи Шаталиной, за год этот показатель сократился с 22% до 19%. По данным Est-a-Tet, с 24,1% до 22,8%. Для сравнения: в конце 2014 г. на апартаменты приходилась примерно треть всего рынка нового жилья в Москве – см. «Апартаменты Москвы и Подмосковья: итоги 2014 года».

«Причиной снижения доли апартаментов в структуре предложения является выход массовых проектов квартирных проектов, которые вытесняют апартаменты. Также можно отметить, что если каждый квартирный проект содержит в среднем по рынку три корпуса, то в апартаментах такой показатель меньше – 1,7 корпуса (с учетом проектов, в которых часть предложения – апартаменты)», - поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

Высокая конкуренция со стороны новостроек и увеличение бюджетного предложения квартир в «старой» Москве привел к падению доли апартаментов в общей структуре сделок на первичном рынке на 10% по сравнению с началом 2015 года, с 23,4% до 13,2%, продолжает Шаталина. Свою роль в этом процессе сыграло и повышение «квалификации» покупателей: с течением времени люди все лучше разбираются в рынке недвижимости и сейчас уже на стадии выбора объекта просчитывают будущие налоги и эксплуатационные платежи. А по этим пунктам апартаменты проигрывают обычным квартирам.

Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, большая часть спроса сегодня сосредоточена на недорогих объектах массового сегмента стоимостью 5-7 млн рублей. Далее идут чуть более и менее дорогие выборки: 3-5 млн рублей и 7-10 млн рублей. Таким образом, наиболее востребованы в настоящее время апартаменты комфорткласса. На это также указывает рост предложения малогабаритных апартаментов (не более 30 кв. м). Если год назад их было 6,1%, то в III квартале их доля увеличилась до 10,5%.


Цены

По данным «БЕСТ-Новострой», по итогам октября 2016 г. средний уровень цен в сегменте апартаментов составил 260 237 руб. за кв. м - это на 9% меньше, чем годом ранее.

«Снижение стоимости метра в годовом исчислении может быть связано как с вымыванием некоторого объема апартаментов (например, в июле с экспозиции были сняты самые дорогие лоты в проектах Nabokov, «NегоцiaнтЪ» и Golden Mile Private Residence), так и с поступлением на продажу новых проектов с низкой стартовой ценой», - поясняет Доброхотова.

Согласно информации «Метриум Групп», к осени метр подешевел на 5,8% в годовом выражении: в III квартале 2015 г. средняя стоимость квадратного метра в целом по сегменту апартаментов составила 287 800 руб., тогда как в III квартале текущего года этот показатель достиг 271 150 руб. В бизнес-классе цена снизилась на 6,15%, в массовом сегменте - на 1,24%. А на «элитку» цены выросли на 1,9%.

Est-a-Tet практически совпадает с «Метриумом» в оценке глубины просадки средней стоимости метра (-5,3%, до 373 800 руб./кв. м), однако динамику цен по сегментам приводит противоположную. Максимальный прирост цены, про данным Est-a-Tet, был отмечен в сегменте эконом (+3,4%), на втором месте - апартаменты элитного класса (+1,4%). А средневзвешенная цена апартаментов премиум-класса упала за год на 5%.

Как и «БЕСТ-Новострой», «Метриум Групп» и Est-a-Tet объясняют движение цен главным образом изменениями в структуре предложения: выходом новых, более дешевых или, наоборот, дорогих проектов, повышением стадии готовности объектов и т.п. В общем, ничего кардинального и революционного.

Примечательно другое: если в предыдущие годы стоимость метра в апарт-комплексах всегда была существенно, процентов на 30%, ниже, чем в квартирных домах, то сейчас эта разница сокращается или вовсе исчезает. По данным «Миэль», в сегменте «комфорт» средневзвешенная цена квадратного метра квартир составляет 148,6 тыс. рублей, а апартаментов – лишь на 13% меньше, 131,8 тыс. рублей. А по статистике «Метриум Групп», по итогам III квартала 2016 г. средняя стоимость метра в апартаментах массового сегмента даже превысила таковую в новостройках: 148 275 000 руб. против 146 905 руб. за кв. м.

Шаталина отмечает, что максимальный разрыв в цене апартаментов и новостроек наблюдается в проектах на начальной и средней стадии готовности, а минимальный - в проектах на высокой стадии либо в уже сданных в эксплуатацию. Для комфорткласса соответствующие показатели составляют более 20% и 6%, для «бизнеса» - более 25% и 12% (при среднем показателе по классу на уровне 18%).

Причина опять же в структуре предложения. Как объясняет эксперт, среди проектов на высоком уровне готовности комплексы с апартаментами имеют ряд характеристик, которые позволяют им держать довольно высокие цены по отношению к квартирам. Проще говоря, высокое качество таких комплексов позволяет им в значительной степени нивелировать недостатки формата.

«В существующей конъюнктуре рынке большинство проектов с апартаментами в Москве представляют собой объекты в привлекательной локации с хорошей транспортной доступностью, продуманной концепцией и собственной инфраструктурой, - отмечает Юлия Сапор. - В части проектов существует возможность временной регистрации. При этом доля комплексов высоких ценовых сегментов, для целевой аудитории которых наличие постоянной регистрации не является определяющим фактором, составляет почти треть всего предложения».

Если сравнить цены на квартиры и апартаменты в рамках одного проекта – сейчас таких немало, то и в «комфорте», и в «бизнесе» минимальная разница в цене квадратного метра составляет 14%, максимальная – 20%. «Разница в стоимости между квартирами и апартаментами в рамках одного проекта уже будет зависеть преимущественно от конкретных характеристик проекта, структуры спроса именно на данный проект и выбранной политики девелопера», – говорит Наталья Шаталина.

Порог входа на рынок апартаментов также постепенно сближается с таковым для новостроек. Если в III квартале 2015 г. самым доступным было предложение студии площадью 16,03 кв. м. в комплексе апартаментов Cleverland за 2,12 млн рублей, то по итогам III квартала 2016 г. самый низкий бюджет покупки зафиксирован в гостинице «Восток», где можно приобрести студию площадью 16,24 кв. м. за 2,28 млн рублей (+7,5%), рассказывает Мария Литинецкая. А в новостройках за тот же период минимальная цена упала на 19% - с 3,38 млн руб. за студию площадью 30,8 кв. м до 2,74 млн за студию в 25,5 кв. м.

То же самое происходит и со средним бюджетом покупки. Согласно подсчетам Est-a-Tet, для апартаментов показатель за год вырос на 9,4%, по данным «Миэль» - на 8,9%. За тот же период в сегменте новостроек средняя стоимость квартиры сократилась на 11,6%, по информации «ИРН-Консалтинг».

Однако, несмотря на снижение минимального бюджета покупки в новостройках с квартирами, наиболее доступные цены и притом более широкий ассортимент все равно сохраняются в проектах с апартаментами, подчеркивает Ирина Доброхотова. Так, в бюджете до 3 млн руб. в Москве есть выбор всего в двух проектах, и они сильно удалены от центра и от метро. Это мкр. Северный (от 2,6 млн руб.) и «Летний сад» (от 2,8 млн руб.). В сегменте апартаментов в бюджете до 3 млн руб. представлено четыре комплекса, в том числе у метро: Cleverland, «Восток», «Янтарь», «Царицыно-2».

Ценовое преимуществом перед квартирами в плане общего бюджета покупки апартаментам помогают удерживать более компактные площади. В объектах бизнес-класса данного формата можно встретить студии по 15-17 кв. м, а в элитном сегменте – по 26-31 кв. м. «Для квартир тех же сегментов такие площади немыслимы», - подчеркивает Мария Литинецкая.

Еще один существенный плюс апартаментов – это отделка. По словам Литинецкой, доля апартаментов с отделкой, особенно в премиальных сегментах, выше, чем не рынке квартир. К примеру, в элитном сегменте девять из 36 проектов (25%) содержат объекты с отделкой и даже меблировкой и бытовой техникой.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4079 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 9 670 000
до 24 773 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Небо Москва, Западный округ, район Раменки, м. Раменки 1-5-комнатные квартиры Площади : 48 - 131 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Раменки, 8 мин. пешком Мичуринский пр-т, вл.56, к.2 Мичуринский пр-т, вл.56, к.3 Застройщик: Проект Мичуринский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 604 050
до 23 778 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лобачевского 120 Москва, Западный округ, район Раменки, м. Проспект Вернадского 1-4-комнатные квартиры Площади : 45 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Проспект Вернадского, 18 мин. транспортом Застройщик: Лобачевского 120.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Золотая Звезда Торопитесь! Квартиры площадью от 38 метров. Монолит. квартиры в готовых домах 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Торопитесь! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры площадью 25-89 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 22 до 115 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью 21-98 кв.м.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте