Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новая вторичка: как продать и почем купить квартиру в недавней новостройке

Каждая десятая квартира в новостройках выходит на вторичный рынок в первые пять лет после сдачи в эксплуатацию

Люди покупают квартиры в новостройках, исходя из тех потребностей и возможностей, которые у них есть сегодня. Однако за время строительства многое может измениться. В результате многие квартиры в новых домах выходят на вторичный рынок в первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Редакция IRN.RU выяснила, почему люди продают такое жилье и на что нужно обращать внимание как покупателям, так и продавцам.
 

Чем меньше, тем лучше

По данным «Инком-Недвижимости», в период инвестиционного бума (это период с 2004 по первую половину 2008 года), в первые годы после окончания строительства новостроек на вторичный рынок выходило до половины квартир. Сейчас этот процент намного меньше. «В районах массовой застройки в новом ЖК в первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию на рынок выставляются примерно 8-10% квартир», - говорит Юлия Антясова, руководитель офиса «Таганский» и «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В неудачных объектах доля квартир в продаже в первые пять лет после сдачи дома может достигать 30-40%, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Чаще всего причиной перепродажи квартиры является то, что новосела чем-то не устроила жизнь в данном комплексе. Поэтому количество объектов в продаже спустя пару месяцев после заселения – в своем роде критерий, по которому можно оценить удовлетворенность жителей их выбором», - считает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Помимо тех, кто «передумал», квартиры в недавних новостройках нередко продают инвесторы. Эксперты по-разному оценивают долю инвестиционных квартир. Так, Юлия Антясова говорит, что таких квартир около 70% от общего числа продаж в первые годы после окончания строительства дома. В свою очередь, генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова говорит, что сейчас этот показатель не превышает 10-15%, тогда как до 2012 года он составлял 30-35%. доля инвестиционных квартир во вторичных продажах не превышает 10-15%. В основном инвесторы предпочитают продавать квартиры еще до получения права собственности, чтобы избежать уплаты налога (об этом читайте в статье «При перепродаже квартиры в новостройке придется дать скидку»).

Сейчас на рынок начинают выходить квартиры, купленные «сгоряча» на волне ажиотажа, связанного с девальвацией рубля в конце 2014 года. По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаила Куликова, доля этих объектов не настолько велика, чтобы ее можно было выделить в отдельную категорию. К тому же зачастую вместо того, чтобы продавать их с убытком, владельцы используют эту недвижимость в других целях (например, сдают в аренду) либо ждут роста цен на рынке. «Сейчас еще объем тех самых инвестиционных квартир не достиг пика, думаю, что мы увидим его в 2019-2021 годах, когда купленные на волне девальвационного спроса квартиры не только будут введены в эксплуатацию, но и по ним пройдет пятилетний срок владения. Именно в этот период велик риск того, что молодая «вторичка» просто обрушит рынок старого вторичного жилья», - считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
 

Ради лучшей жизни

Менеджер по рекламе Елена Савельева (имя изменено) несколько лет назад купила квартиру на стадии строительства в одном из крупных проектов комплексной малоэтажной застройки в Подмосковье. Жилье принесло немало разочарований. Квартира строилась два с половиной года вместо обещанного одного, к тому же качество дома и работы управляющей компании оказалось ниже ожиданий. На доме местами обваливается штукатурка, неправильно работают сливы, из-за чего подтапливается подвал, часто возникают проблемы с электричеством. В результате уже через полтора года после заселения Елена решила продать квартиру: «Я изначально расценивала эту квартиру как «переходный» вариант, все же «однушки» маловато для комфортной жизни. Однако все проблемы, с которыми пришлось столкнуться, подтолкнули меня быстрее решиться на переезд».

Далеко не всегда продажа происходит из-за столь печальных обстоятельств. «Выход квартиры в «бывшей» новостройке на рынок в течение первых 5 лет можно в основном объяснить различными житейскими ситуациями, включая рождение детей и необходимость в улучшении жилищных условий. Также подобная продажа может быть происходить по причине финансовых затруднений у покупателя, взявшего кредит», - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева.

Есть и совсем радостные переезды, связанные с улучшением жилищных условий. «Обычно речь идет о покупателях, которые на момент заключения сделки имели средства, к примеру, только на однокомнатную квартиру, а теперь могут позволить себе условную «трешку», - говорит Александр Зубец, генеральный директор проекта «Новые Ватутинки». - Они выставляют на продажу старое жилье, чтобы использовать средства, вырученные от продажи, в качестве первоначального взноса на приобретение новой квартиры».

Примерно этим руководствовалась москвичка Ольга Петрова. Она купила квартиру в одном из подмосковных ЖК, который был расположен в 6 км от Москвы. Однако за время строительства у Ольги появились средства на приобретение квартиры намного ближе к МКАД. «Поэтому первую квартиру я продала, и вырученными деньгами погасила примерно две трети ипотеки новой квартиры», - говорит она.
 

Обычно дороже

Квартиры в новых домах обычно востребованы. Их немного, качество обычно лучше, к тому же отсутствует, с одной стороны, риск недостроя, а с другой - нет опасностей, связанных с длинной юридической историей, как во многих старых домах. Поэтому цены на них чаще всего выше. «В целом квартиры в новостройках обычно на 15% дороже аналогов, расположенных в домах старого жилого фонда», - говорит Михаил Куликов. Лариса Швецова демонстрирует разницу в цене на конкретных примерах в районе Нагатинский затон: «Сегодня в первой очереди ЖК «Ривер Парк» можно приобрести однокомнатную квартиру от собственника за 8,3-8,5 млн рублей (39 кв. м). Для сравнения: в доме 80-х годов постройки аналогичное по метражу жилье обойдется в 7-7,5 млн рублей. Если говорить о домах 60-х годов, то квартира площадью 32-35 кв.м стоит порядка 6-6,5 млн рублей».

Однако далеко не все квартиры в недавних новостройках пользуются спросом. По словам ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина, много квартир выходит на вторичный рынок в домах, расположенных далеко от узлов центрального транспортного сообщения с Москвой, новых районах с плохо развитой инфраструктурой либо медленно развивающейся и т.д.

«С самыми серьезными проблемами сталкиваются собственники квартир в небольших малоэтажных жилых комплексах, расположенных «в чистом поле», на удалении от городов. Собственная инфраструктура в них обычно не предусмотрена, а до городской пешком не добраться. Зачастую собственники не могут продать свои квартиры даже по той цене, по которой их продавал застройщик», - говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Например, в ЖК «Морозовка» в Чеховском районе в 2015 году двухкомнатная квартира от застройщика стоила 3,35-3,63 млн рублей. Сейчас в объявлениях на вторичном рынке эти квартиры можно найти за 2,5 млн рублей. Квартиры от застройщика площадью 45 кв. м в КП «Беляниново» в Мытищинском районе в 2015 году стоили в среднем 4,4 млн рублей. Сейчас такие квартиры в том же поселке продаются за 3,8 млн рублей.
 

Как продать

Продать квартиру в новом доме помогают те же «хитрости», которые действенны для любой вторичной недвижимости. «Необходимо, чтобы во время визита потенциального покупателя в квартире было чисто, пахло хорошо и не было постороннего шума, - говорит Михаил Куликов. - А для этого нужно выбрать удобный момент – например, показывать жилплощадь в то время, когда соседи не включают динамики на полную мощность или когда в квартире нет пыли, появляющейся из-за ремонта в других помещениях».

В объявлении нужно обязательно подчеркивать новизну квартиры. «Мы указываем, что дом новый, серию дома, его выигрышное отличие от ветхого фонда, наличие улучшенной планировки. Также наличие евроремонта, парковочного места, паркинга, придомовой инфраструктуры, консьержа и т.д.», - делится Александр Лунин. Также стоит привлечь внимание к юридическим аспектам. «Недавняя новостройка «юридически чиста», поэтому в том числе на этом можно сделать акцент при ее продаже, - рекомендует Александр Зубец. - Ведь многих покупателей вторичного жилья пугает возможное появление наследников бывших владельцев, которые могут отсудить долю собственности».

При этом специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» напоминают, что платежеспособный спрос сейчас очень ограничен. Поэтому даже при продаже самой современной квартиры в хорошем жилом комплексе нужно быть готовым к торгу со стороны покупателя.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7499 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 1 378 850
до 4 730 250 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Купавна 2018 Московская область, Ногинский район, г. Старая Купавна, 23 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 25 - 79 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. Застройщик: Аквацентр.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Экодолье Шолохово Московская область, Мытищинский район, Дмитровское шоссе, 15 км. от МКАД Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. 0,5 км от Шолохово 0,5 км от Шолохово Шолохово, Шолохово Шолохово, Шолохово Застройщик: Экодолье Щолохово.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Жилой квартал D1/ DMITROVSKY 1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 170 кв.м. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Новые апартаменты в готовых домах. Площадь от 47 до 107 кв.м. Монолит-кирпич. Звоните! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 22 метров.Монолит-кирпич, монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Спешите! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте