Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новая вторичка: как продать и почем купить квартиру в недавней новостройке

Каждая десятая квартира в новостройках выходит на вторичный рынок в первые пять лет после сдачи в эксплуатацию

Люди покупают квартиры в новостройках, исходя из тех потребностей и возможностей, которые у них есть сегодня. Однако за время строительства многое может измениться. В результате многие квартиры в новых домах выходят на вторичный рынок в первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Редакция IRN.RU выяснила, почему люди продают такое жилье и на что нужно обращать внимание как покупателям, так и продавцам.
 

Чем меньше, тем лучше

По данным «Инком-Недвижимости», в период инвестиционного бума (это период с 2004 по первую половину 2008 года), в первые годы после окончания строительства новостроек на вторичный рынок выходило до половины квартир. Сейчас этот процент намного меньше. «В районах массовой застройки в новом ЖК в первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию на рынок выставляются примерно 8-10% квартир», - говорит Юлия Антясова, руководитель офиса «Таганский» и «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В неудачных объектах доля квартир в продаже в первые пять лет после сдачи дома может достигать 30-40%, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Чаще всего причиной перепродажи квартиры является то, что новосела чем-то не устроила жизнь в данном комплексе. Поэтому количество объектов в продаже спустя пару месяцев после заселения – в своем роде критерий, по которому можно оценить удовлетворенность жителей их выбором», - считает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Помимо тех, кто «передумал», квартиры в недавних новостройках нередко продают инвесторы. Эксперты по-разному оценивают долю инвестиционных квартир. Так, Юлия Антясова говорит, что таких квартир около 70% от общего числа продаж в первые годы после окончания строительства дома. В свою очередь, генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова говорит, что сейчас этот показатель не превышает 10-15%, тогда как до 2012 года он составлял 30-35%. доля инвестиционных квартир во вторичных продажах не превышает 10-15%. В основном инвесторы предпочитают продавать квартиры еще до получения права собственности, чтобы избежать уплаты налога (об этом читайте в статье «При перепродаже квартиры в новостройке придется дать скидку»).

Сейчас на рынок начинают выходить квартиры, купленные «сгоряча» на волне ажиотажа, связанного с девальвацией рубля в конце 2014 года. По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаила Куликова, доля этих объектов не настолько велика, чтобы ее можно было выделить в отдельную категорию. К тому же зачастую вместо того, чтобы продавать их с убытком, владельцы используют эту недвижимость в других целях (например, сдают в аренду) либо ждут роста цен на рынке. «Сейчас еще объем тех самых инвестиционных квартир не достиг пика, думаю, что мы увидим его в 2019-2021 годах, когда купленные на волне девальвационного спроса квартиры не только будут введены в эксплуатацию, но и по ним пройдет пятилетний срок владения. Именно в этот период велик риск того, что молодая «вторичка» просто обрушит рынок старого вторичного жилья», - считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
 

Ради лучшей жизни

Менеджер по рекламе Елена Савельева (имя изменено) несколько лет назад купила квартиру на стадии строительства в одном из крупных проектов комплексной малоэтажной застройки в Подмосковье. Жилье принесло немало разочарований. Квартира строилась два с половиной года вместо обещанного одного, к тому же качество дома и работы управляющей компании оказалось ниже ожиданий. На доме местами обваливается штукатурка, неправильно работают сливы, из-за чего подтапливается подвал, часто возникают проблемы с электричеством. В результате уже через полтора года после заселения Елена решила продать квартиру: «Я изначально расценивала эту квартиру как «переходный» вариант, все же «однушки» маловато для комфортной жизни. Однако все проблемы, с которыми пришлось столкнуться, подтолкнули меня быстрее решиться на переезд».

Далеко не всегда продажа происходит из-за столь печальных обстоятельств. «Выход квартиры в «бывшей» новостройке на рынок в течение первых 5 лет можно в основном объяснить различными житейскими ситуациями, включая рождение детей и необходимость в улучшении жилищных условий. Также подобная продажа может быть происходить по причине финансовых затруднений у покупателя, взявшего кредит», - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева.

Есть и совсем радостные переезды, связанные с улучшением жилищных условий. «Обычно речь идет о покупателях, которые на момент заключения сделки имели средства, к примеру, только на однокомнатную квартиру, а теперь могут позволить себе условную «трешку», - говорит Александр Зубец, генеральный директор проекта «Новые Ватутинки». - Они выставляют на продажу старое жилье, чтобы использовать средства, вырученные от продажи, в качестве первоначального взноса на приобретение новой квартиры».

Примерно этим руководствовалась москвичка Ольга Петрова. Она купила квартиру в одном из подмосковных ЖК, который был расположен в 6 км от Москвы. Однако за время строительства у Ольги появились средства на приобретение квартиры намного ближе к МКАД. «Поэтому первую квартиру я продала, и вырученными деньгами погасила примерно две трети ипотеки новой квартиры», - говорит она.
 

Обычно дороже

Квартиры в новых домах обычно востребованы. Их немного, качество обычно лучше, к тому же отсутствует, с одной стороны, риск недостроя, а с другой - нет опасностей, связанных с длинной юридической историей, как во многих старых домах. Поэтому цены на них чаще всего выше. «В целом квартиры в новостройках обычно на 15% дороже аналогов, расположенных в домах старого жилого фонда», - говорит Михаил Куликов. Лариса Швецова демонстрирует разницу в цене на конкретных примерах в районе Нагатинский затон: «Сегодня в первой очереди ЖК «Ривер Парк» можно приобрести однокомнатную квартиру от собственника за 8,3-8,5 млн рублей (39 кв. м). Для сравнения: в доме 80-х годов постройки аналогичное по метражу жилье обойдется в 7-7,5 млн рублей. Если говорить о домах 60-х годов, то квартира площадью 32-35 кв.м стоит порядка 6-6,5 млн рублей».

Однако далеко не все квартиры в недавних новостройках пользуются спросом. По словам ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина, много квартир выходит на вторичный рынок в домах, расположенных далеко от узлов центрального транспортного сообщения с Москвой, новых районах с плохо развитой инфраструктурой либо медленно развивающейся и т.д.

«С самыми серьезными проблемами сталкиваются собственники квартир в небольших малоэтажных жилых комплексах, расположенных «в чистом поле», на удалении от городов. Собственная инфраструктура в них обычно не предусмотрена, а до городской пешком не добраться. Зачастую собственники не могут продать свои квартиры даже по той цене, по которой их продавал застройщик», - говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Например, в ЖК «Морозовка» в Чеховском районе в 2015 году двухкомнатная квартира от застройщика стоила 3,35-3,63 млн рублей. Сейчас в объявлениях на вторичном рынке эти квартиры можно найти за 2,5 млн рублей. Квартиры от застройщика площадью 45 кв. м в КП «Беляниново» в Мытищинском районе в 2015 году стоили в среднем 4,4 млн рублей. Сейчас такие квартиры в том же поселке продаются за 3,8 млн рублей.
 

Как продать

Продать квартиру в новом доме помогают те же «хитрости», которые действенны для любой вторичной недвижимости. «Необходимо, чтобы во время визита потенциального покупателя в квартире было чисто, пахло хорошо и не было постороннего шума, - говорит Михаил Куликов. - А для этого нужно выбрать удобный момент – например, показывать жилплощадь в то время, когда соседи не включают динамики на полную мощность или когда в квартире нет пыли, появляющейся из-за ремонта в других помещениях».

В объявлении нужно обязательно подчеркивать новизну квартиры. «Мы указываем, что дом новый, серию дома, его выигрышное отличие от ветхого фонда, наличие улучшенной планировки. Также наличие евроремонта, парковочного места, паркинга, придомовой инфраструктуры, консьержа и т.д.», - делится Александр Лунин. Также стоит привлечь внимание к юридическим аспектам. «Недавняя новостройка «юридически чиста», поэтому в том числе на этом можно сделать акцент при ее продаже, - рекомендует Александр Зубец. - Ведь многих покупателей вторичного жилья пугает возможное появление наследников бывших владельцев, которые могут отсудить долю собственности».

При этом специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» напоминают, что платежеспособный спрос сейчас очень ограничен. Поэтому даже при продаже самой современной квартиры в хорошем жилом комплексе нужно быть готовым к торгу со стороны покупателя.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7623 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.12.3 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.13.2 Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,4 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. Подробности по телефону! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! Квартиры пл. от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 23-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г. Монолит. 2 км от МКАД. Подробности по телефону! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте