Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Новая вторичка: как продать и почем купить квартиру в недавней новостройке

Каждая десятая квартира в новостройках выходит на вторичный рынок в первые пять лет после сдачи в эксплуатацию

Люди покупают квартиры в новостройках, исходя из тех потребностей и возможностей, которые у них есть сегодня. Однако за время строительства многое может измениться. В результате многие квартиры в новых домах выходят на вторичный рынок в первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию. Редакция IRN.RU выяснила, почему люди продают такое жилье и на что нужно обращать внимание как покупателям, так и продавцам.
 

Чем меньше, тем лучше

По данным «Инком-Недвижимости», в период инвестиционного бума (это период с 2004 по первую половину 2008 года), в первые годы после окончания строительства новостроек на вторичный рынок выходило до половины квартир. Сейчас этот процент намного меньше. «В районах массовой застройки в новом ЖК в первые пять лет после сдачи дома в эксплуатацию на рынок выставляются примерно 8-10% квартир», - говорит Юлия Антясова, руководитель офиса «Таганский» и «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В неудачных объектах доля квартир в продаже в первые пять лет после сдачи дома может достигать 30-40%, говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Чаще всего причиной перепродажи квартиры является то, что новосела чем-то не устроила жизнь в данном комплексе. Поэтому количество объектов в продаже спустя пару месяцев после заселения – в своем роде критерий, по которому можно оценить удовлетворенность жителей их выбором», - считает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк».

Помимо тех, кто «передумал», квартиры в недавних новостройках нередко продают инвесторы. Эксперты по-разному оценивают долю инвестиционных квартир. Так, Юлия Антясова говорит, что таких квартир около 70% от общего числа продаж в первые годы после окончания строительства дома. В свою очередь, генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова говорит, что сейчас этот показатель не превышает 10-15%, тогда как до 2012 года он составлял 30-35%. доля инвестиционных квартир во вторичных продажах не превышает 10-15%. В основном инвесторы предпочитают продавать квартиры еще до получения права собственности, чтобы избежать уплаты налога (об этом читайте в статье «При перепродаже квартиры в новостройке придется дать скидку»).

Сейчас на рынок начинают выходить квартиры, купленные «сгоряча» на волне ажиотажа, связанного с девальвацией рубля в конце 2014 года. По словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Михаила Куликова, доля этих объектов не настолько велика, чтобы ее можно было выделить в отдельную категорию. К тому же зачастую вместо того, чтобы продавать их с убытком, владельцы используют эту недвижимость в других целях (например, сдают в аренду) либо ждут роста цен на рынке. «Сейчас еще объем тех самых инвестиционных квартир не достиг пика, думаю, что мы увидим его в 2019-2021 годах, когда купленные на волне девальвационного спроса квартиры не только будут введены в эксплуатацию, но и по ним пройдет пятилетний срок владения. Именно в этот период велик риск того, что молодая «вторичка» просто обрушит рынок старого вторичного жилья», - считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
 

Ради лучшей жизни

Менеджер по рекламе Елена Савельева (имя изменено) несколько лет назад купила квартиру на стадии строительства в одном из крупных проектов комплексной малоэтажной застройки в Подмосковье. Жилье принесло немало разочарований. Квартира строилась два с половиной года вместо обещанного одного, к тому же качество дома и работы управляющей компании оказалось ниже ожиданий. На доме местами обваливается штукатурка, неправильно работают сливы, из-за чего подтапливается подвал, часто возникают проблемы с электричеством. В результате уже через полтора года после заселения Елена решила продать квартиру: «Я изначально расценивала эту квартиру как «переходный» вариант, все же «однушки» маловато для комфортной жизни. Однако все проблемы, с которыми пришлось столкнуться, подтолкнули меня быстрее решиться на переезд».

Далеко не всегда продажа происходит из-за столь печальных обстоятельств. «Выход квартиры в «бывшей» новостройке на рынок в течение первых 5 лет можно в основном объяснить различными житейскими ситуациями, включая рождение детей и необходимость в улучшении жилищных условий. Также подобная продажа может быть происходить по причине финансовых затруднений у покупателя, взявшего кредит», - говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева.

Есть и совсем радостные переезды, связанные с улучшением жилищных условий. «Обычно речь идет о покупателях, которые на момент заключения сделки имели средства, к примеру, только на однокомнатную квартиру, а теперь могут позволить себе условную «трешку», - говорит Александр Зубец, генеральный директор проекта «Новые Ватутинки». - Они выставляют на продажу старое жилье, чтобы использовать средства, вырученные от продажи, в качестве первоначального взноса на приобретение новой квартиры».

Примерно этим руководствовалась москвичка Ольга Петрова. Она купила квартиру в одном из подмосковных ЖК, который был расположен в 6 км от Москвы. Однако за время строительства у Ольги появились средства на приобретение квартиры намного ближе к МКАД. «Поэтому первую квартиру я продала, и вырученными деньгами погасила примерно две трети ипотеки новой квартиры», - говорит она.
 

Обычно дороже

Квартиры в новых домах обычно востребованы. Их немного, качество обычно лучше, к тому же отсутствует, с одной стороны, риск недостроя, а с другой - нет опасностей, связанных с длинной юридической историей, как во многих старых домах. Поэтому цены на них чаще всего выше. «В целом квартиры в новостройках обычно на 15% дороже аналогов, расположенных в домах старого жилого фонда», - говорит Михаил Куликов. Лариса Швецова демонстрирует разницу в цене на конкретных примерах в районе Нагатинский затон: «Сегодня в первой очереди ЖК «Ривер Парк» можно приобрести однокомнатную квартиру от собственника за 8,3-8,5 млн рублей (39 кв. м). Для сравнения: в доме 80-х годов постройки аналогичное по метражу жилье обойдется в 7-7,5 млн рублей. Если говорить о домах 60-х годов, то квартира площадью 32-35 кв.м стоит порядка 6-6,5 млн рублей».

Однако далеко не все квартиры в недавних новостройках пользуются спросом. По словам ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина, много квартир выходит на вторичный рынок в домах, расположенных далеко от узлов центрального транспортного сообщения с Москвой, новых районах с плохо развитой инфраструктурой либо медленно развивающейся и т.д.

«С самыми серьезными проблемами сталкиваются собственники квартир в небольших малоэтажных жилых комплексах, расположенных «в чистом поле», на удалении от городов. Собственная инфраструктура в них обычно не предусмотрена, а до городской пешком не добраться. Зачастую собственники не могут продать свои квартиры даже по той цене, по которой их продавал застройщик», - говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова. Например, в ЖК «Морозовка» в Чеховском районе в 2015 году двухкомнатная квартира от застройщика стоила 3,35-3,63 млн рублей. Сейчас в объявлениях на вторичном рынке эти квартиры можно найти за 2,5 млн рублей. Квартиры от застройщика площадью 45 кв. м в КП «Беляниново» в Мытищинском районе в 2015 году стоили в среднем 4,4 млн рублей. Сейчас такие квартиры в том же поселке продаются за 3,8 млн рублей.
 

Как продать

Продать квартиру в новом доме помогают те же «хитрости», которые действенны для любой вторичной недвижимости. «Необходимо, чтобы во время визита потенциального покупателя в квартире было чисто, пахло хорошо и не было постороннего шума, - говорит Михаил Куликов. - А для этого нужно выбрать удобный момент – например, показывать жилплощадь в то время, когда соседи не включают динамики на полную мощность или когда в квартире нет пыли, появляющейся из-за ремонта в других помещениях».

В объявлении нужно обязательно подчеркивать новизну квартиры. «Мы указываем, что дом новый, серию дома, его выигрышное отличие от ветхого фонда, наличие улучшенной планировки. Также наличие евроремонта, парковочного места, паркинга, придомовой инфраструктуры, консьержа и т.д.», - делится Александр Лунин. Также стоит привлечь внимание к юридическим аспектам. «Недавняя новостройка «юридически чиста», поэтому в том числе на этом можно сделать акцент при ее продаже, - рекомендует Александр Зубец. - Ведь многих покупателей вторичного жилья пугает возможное появление наследников бывших владельцев, которые могут отсудить долю собственности».

При этом специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» напоминают, что платежеспособный спрос сейчас очень ограничен. Поэтому даже при продаже самой современной квартиры в хорошем жилом комплексе нужно быть готовым к торгу со стороны покупателя.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8290 (1 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. Сдача ГК: Сдан 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 2 822 485
до 7 413 158 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Истринский район, 25 км от МКАД Площади : 35 - 84 кв.м. Сдача ГК: Сдан Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 881 917
до 18 067 377 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Летний сад Москва, Северный округ, район Дмитровский Площади : 36 - 116 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. - 4 кв. 2020 г., есть сданные м. Петровско-Разумовская, 10 мин. транспортом м. Селигерская, 15 мин. пешком Дмитровское ш., вл. 107, к.1А Дмитровское ш., вл. 107, к.1Б Дмитровское ш., вл. 107, к.2А Дмитровское ш., вл. 107, к.2Б Дмитровское ш., вл. 107, к.2В Показать все 10 корпусов Застройщик: Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,2 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Выгода до 412 000 руб. Акция! Только до 12 декабря 10 квартир со скидкой 5%!2-ком.кв. 57 кв.м – 5,9 млн.руб. м. Новокосино Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Метрополия» Квартиры бизнес-класса по цене комфорта. Широкий выбор планировок. Расположение внутри ТТК. Ипотека от 6% Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ленинский 38» Панорамные виды. Двухуровневый подземный паркинг. Роскошные видовые апартаменты в 6,5 км. от Кремля. Ключи в день покупки. Проектная декларация на рекламируемом сайте