Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье: оптимизм продавцов распугал покупателей

Люди поверили в метр и ушли с рынка

Активное лето и связанные с этим надежды на рост цен в сентябре, а также давление со стороны новостроек сыграли злую шутку с участниками вторичного рынка жилья - как и прогнозировал IRN.RU (см. «Осеннее повышение цен на жилье может обернуться зимней стагнацией».). Поверив в укрепление квадратного метра, покупатели решили повременить с приобретением квартир. В результате с началом делового сезона упало и число переходов прав на недвижимость, и цены реальных сделок.
 

Предложение

Сентябрь в Москве не нарушил традиции и отметился увеличением объема предложения вторичного жилья по сравнению с летними месяцами. Правда, размер «прибавки» агентства недвижимости оценивают по-разному. По данным «Азбуки Жилья», количество экспонируемых на вторичном рынке «старой» Москвы квартир в сентябре увеличилось на 9,9% относительно августа, метров – на 9%. Согласно подсчетам компании «ИНКОМ-Недвижимость», объем предложения вырос на 3%, специалистов «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» - на 2,5% (на всей территории Москвы).

При этом ранее «Инком» рассчитывал на более заметный прирост предложения в сентябре - после сокращения данного показателя за летний период впервые за 5 лет (на 8,1%). Однако часть квартир была снята с продажи собственниками, не готовыми понижать цену еще больше, говорит директор департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома.

«При прямом общении с продавцами становится заметно, что многие из них уже отчаялись реализовать свою жилплощадь – ведь некоторые объекты находятся в продаже больше года», - отмечает Шлома. Как следствие, на рынке формируется «синдром разочарованного продавца» – собственник, не желающий снижать цену еще больше, разочаровывается в покупателях, в риелторе, в рыночной обстановке в целом, поэтому просто откладывает сделку и уходит «в подполье» в надежде на то, что в будущем что-то изменится.

Впрочем, «Миэль» смотрит на ситуацию более оптимистично. По данным компании, доля нового предложения на вторичном рынке Москвы в сентябре составила 23%. «Небольшое увеличение объема предложения в целом и довольно высокая доля новых объектов говорят о том, что сделки на рынке есть и квартиры не только выставляются в экспозицию, но и уходят с рынка», - подчеркивает Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

В отличие от столицы, на территории области, по информации Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», объем предложения «вторички» в сентябре сократился на 2,5% относительно августа. А новых лотов вышло на рынок на 0,4% меньше, чем месяцем ранее.

«Таким образом, начиная с июля затоваривание рынка «вторички» не только прекратилось, но и произошло некоторое вымывание объектов. Правда, в сентябре этот процесс значительно затормозился – в августе с рынка ушло на 4% квартир больше», - рассказывает президент корпорации Сергей Власенко.

По его словам, многие собственники подмосковных квартир не спешат выходить на рынок в надежде, что цены на вторичную недвижимость все-таки пойдут вверх. Но сам Власенко в такое развитие событий не верит.
 

Спрос и заявленные цены

Оптимизм участников рынка в преддверии осени вылился в символическое – на 1,5% - повышение средней стоимости московского метра в сентябре по сравнению с августом – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2016 года». При этом средняя стоимость квартиры в Москве, по информации «Азбуки Жилья», упала с 21,8 млн руб. до 21,6 млн руб. В эконом- и комфортклассе цены практически не изменилась, а в бизнес-классе - выросли на 3,5%, рассказывает генеральный директор компании Владимир Каширцев.

«Большое количество новостроек, находящихся на начальной стадии строительной готовности, «поддавливает» рынок «вторички» в части ценообразования», - отмечает директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet» Алексей Бернадский. Новых жилых комплексов появляется все больше, а цены на квартиры в них - все доступнее, особенно при оформлении субсидированной ипотеки, соглашается Сергей Шлома. (Подробнее о новых ЖК см. в «Новостройки Москвы на старте продаж в сентябре 2016 года: что, где, почем».)

Однако покупатели, похоже, поверили заявлениям высокопоставленных чиновников о неизбежном росте цен на недвижимость…и затаились до лучших времен. Обычно с началом делового сезона рынок недвижимости оживает после летнего застоя, так как именно в это время продавцы и покупатели возвращаются из отпусков. Но не в этот раз.

В прошлом месяце управление Росреестра по Москве зарегистрировало 8 760 переходов прав на жилую недвижимость – на 11,9% меньше, чем в августе, и лишь на 13,9% больше, чем годом ранее. Примерно такая же динамика была зафиксирована в середине лета, в июле (-14,6% и 8,6%), когда спрос традиционно находится на минимуме. В Подмосковье, по данным регионального управления Росреестра, количество зарегистрированных прав на жилые помещения сократилось на 12,9% к августу и на 7,6% в годовом выражении.

Статистика риелторских агентств относительно активности покупателей тоже не радует. Количество обращений от потенциальных клиентов в «ИНКОМ-Недвижимость» упало в сентябре на 7,8% по сравнению с августом и на 19,3% по отношению к сентябрю 2015-го. Реальный спрос (число договоров об оплате) также оказался на 2% ниже, чем в августе и в аналогичный период год назад.

«Для рынка недвижимости это из ряда вон выходящее явление – отсутствие роста спроса на вторичном рынке жилья в обычно активном сентябре наблюдалось в последний раз в 2006 и кризисном 2008 гг.», - отмечает Сергей Шлома. Он связывает «нетипичное» для сентября падение спроса с достаточно высокой активностью покупателей в летние месяцы и конкуренцией со стороны первичного рынка.

В Est-a-Tet наблюдают оживление спроса по сравнению с августом, однако темпы прироста заметно упали: если в августе компания сообщала о почти двукратном увеличении числа броней по сравнению с предыдущим месяцем, то в сентябре данный показатель прибавил только 15%. При этом количество «альтернатив» увеличилось на 10% к августу, а доля ипотечных сделок достигла 80% против примерно 50% в прошлом году. То есть спрос в основном растет за счет клиентов, у которых нет денег. В «Азбуке Жилья» число сделок увеличилось в сентябре на 17,7% после уменьшения на 18% в августе относительно июля. Потенциальный спрос остался на августовском уровне (+6% в августе относительно июля).

В Подмосковье, где спрос начал падать еще в конце лета, риелторы не удивились провальному сентябрю (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: «вторичка» не выдерживает конкуренции с новостройками»). По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», сентябрь 2016 г. стал худшим месяцем за последний год. По итогам сентября количество авансов по сравнению с предыдущим месяцем снизилось на 4% (в августе этот показатель просел сразу на 11,8%), число заключенных сделок – на 21,3% (в августе -4,1% по сравнению с июлем). Нынешний сентябрь проигрывает даже прошлому году: в сентябре 2015 г. риелторы «Мегаполис-Сервиса» приняли на 9,4% больше авансов и заключили на 30,8% больше сделок.

«Ситуация довольно-таки объяснима: в прошлом месяце злую шутку с участниками вторичного рынка сыграли надежды на рост цен, связанные с началом «делового сезона» (сентября-октября), - говорит президент Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко. - Возможно, это ожидание продлится и в октябре».
 

Цены сделок, скидки, срок экспозиции

Если цены предложения показывают хоть и мизерный, но рост, то цены реальных сделок снижаются – что, в общем, логично при сентябрьском уровне спроса. По данным компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», средний чек сделки на вторичном рынке Москвы в сентябре упал примерно на 11% относительно августа. «Это связано с изменением структуры продаж, - говорит Марина Толстик. - В сентябре покупатели чаще, чем в августе, приобретали однокомнатные квартиры, что и стало причиной снижения среднего чека сделки на вторичном рынке Москвы».

Согласно подсчетам «Инкома», в сентябре средняя стоимость проданной московской квартиры составила 7 900 000 руб. Это примерно на 100 000 руб. дешевле, чем в августе.

По сравнению с сентябрем прошлого года средний бюджет сделки, по словам Толстик, сократился на 17%. Она объясняет такую динамику снижением цен предложения (на 6%, по данным «Миэль»), смещением спроса в пользу однокомнатных квартир, а также «настойчивостью» покупателей.

«Покупатели активно торгуются, стараясь добиться максимально возможных скидок, либо отдают предпочтение объекту, стоимость которого выставлена по нижней рыночной планке», - отмечает Марина Толстик.

По данным «Инкома», средний уровень скидок в массовом сегменте вторичного рынка жилья «старой» Москвы в сентябре немного сократился по сравнению с августом – с 8,7% до 8,1%. Относительно аналогичного периода прошлого года отрицательная динамика куда более существенная – 13%.

Однако и цены предложения за год упали с 185 306 руб. за кв. м в сентябре 2015 г. до 175-176 тыс. руб. в сентябре 2016 г. по индексу www.irn.ru. То есть скрытое снижение стоимости жилья, в виде скидок и торга, постепенно преобразуется в корректировку цен в объявлениях. По словам Толстик, квартиры, оцененные по минимальной рыночной планке, сейчас уходят вообще без скидок.

По мнению Сергея Шломы, размер дисконта зависит в основном от состояния объекта: хорошая квартира с удобной планировкой, которая находится в современном доме и районе с развитой инфраструктурой, скорее всего, будет продана без торга, однако если объект обладает весомыми недостатками, размер скидки может доходить до 20%. При этом, по оценке Шломы, примерно 90 объектов из 100, выставленных сейчас на вторичном рынке жилья, – мало кому интересный «неликвид», продать который можно только за счет демпинга. В результате доля продаж с дисконтом остается очень высокой – в сентябре она составила 82% (против 81% в августе 2016-го и 78% в сентябре 2015 года).

В Подмосковье интерес покупателей и реальные сделки сосредоточены в районе дисконта в 10% от среднерыночных цен, рассказывает Сергей Власенко. Но это в среднем, в зависимости от расстояния от МКАД дисконт может составлять от 4 до 12%. «Однако все эти цифры уже через месяц-два могут быть серьезно скорректированы, так как ожидаемого роста цен на недвижимость, на что так надеялись с наступлением «делового сезона» продавцы, не произошло», - отмечает эксперт.

Согласно подсчетам «ИНКОМ-Недвижимости», средний срок экспозиции объектов на вторичном рынке жилья Москвы в сентябре составил 83 дня против 78 дней годом ранее. По данным «Инкома», по отношению к августу этот показатель снизился на 10,8% (на 10 дней), по оценке Est-a-Tet – остался на летнем уровне (4-5 месяцев).

Впрочем, специалисты «Инкома» также считают, что говорить о тенденции сокращения сроков экспозиции пока преждевременно: по сравнению со II кварталом этого года средний срок экспозиции в III квартале увеличился на 18,7%. А относительно 2012—2015 гг. данный показатель в 2016 г. вырос на 21,4%.

«Раньше потребитель принимал решение о покупке жилплощади в среднем после пяти просмотров, опасаясь упустить подходящий вариант, – пока он размышлял, первые три объекта уже были раскуплены. Однако сейчас из-за большего в среднем срока экспозиции на рынке человек может посмотреть более 20 квартир – а затем вернуться к первому, все еще не реализованному объекту», - описывает ситуацию Сергей Шлома.

В Московской области клиенты, согласные на дисконт в районе 8-10%, возможно, найдут покупателя примерно через два месяца. «При меньшем дисконте реализовать жилье менее чем за три месяца проблематично, - рассказывает Сергей Власенко. - Об этом ярко свидетельствуют аукционы по недвижимости, которые активно используют в своей работе некоторые наши офисы. Лучшее предложение или оферта во время аукциона сегодня не дотягивает примерно 15% до «хотелок» продавцов. Этот пример также свидетельствует о том, что пусть падение цен на подмосковную «вторичку» и приостановилось в последние месяцы, но еще не закончилось».
 

Прогнозы риелторов

Сергей Власенко предполагает, что с ноября на подмосковный рынок начнут выходить квартиры, которые продавцы «приберегли» до лучших времен, и это позволит ценам опуститься на уровень дисконта в 5%, а возможно, и более. «После этого вновь должен появиться интерес к объектам со стороны покупателей. Насколько еще упадут цены на «вторичке», точно сегодня никто не скажет, однако с уверенностью можно сказать, что этот процесс еще не закончился», - считает эксперт.

В отличие от «Мегаполис-Сервиса», «Инком», который работает преимущественно на столичном рынке, продолжает ждать – «хотя и очень осторожно» – увеличения потребительской активности в октябре (который риелторы считают самым «доходным» наряду с февралем, мартом и апрелем), так как, по словам Сергея Шломы, показатели этого месяца всегда были выше сентябрьских. А Владимир Каширцев («Азбука Жилья») ожидает «стабильного уровня активности покупателей, характерного для последнего квартала года».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
9982 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 949 980
до 12 633 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Район «Испанские кварталы» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-5-комнатные квартиры Площади : 22 - 115 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 10 мин. транспортом Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.1 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.2 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.10, к.3 Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.11, к.1 (1 район) Сосенское с.п., в районе дер.Николино-Хованское, д.11, к.2 (1 район) Показать все 28 корпусов Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 864 000
до 41 155 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 44 - 166 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Небо Торопитесь! Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах пл. 38-101 метр. Дом сдан. Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 17% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью от 21 метра. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте