Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Есть ли недостатки офиса, из-за которых вы готовы уволиться/ уволились?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Когда подешевеют участки в Подмосковье

Сотню гектаров земли в радиусе 100 км от Москвы можно купить по 500 руб. за сотку

Но если речь идет о покупке участка для строительства дома с подъездом и коммуникациями, сотка обойдется уже в 100 тыс. руб. Парадокс объясняется просто: крупные компании, поглотившие большую часть Подмосковья, не могут свои поглощения переварить.

"Иметь земельный банк на 15 лет в текущей ситуации — неправильно. Нет смысла держать его на балансе — лучше продать",— около года назад заявлял в интервью РБК теперь уже экс-владелец группы "Мортон" Александр Ручьев.

Покупатель на этот актив — земли у "Мортона" было более 1 тыс. га — нашелся не сразу, а нужда подпирала: долгов у Ручьева накопилось более 20 млрд руб., и к этому лету на рынке заговорили о возможном банкротстве группы.

И вот, наконец, на прошлой неделе стало известно, что практически все активы компании, в том числе 200 тыс. кв. м объектов коммерческой недвижимости, девелоперские проекты в Москве и Подмосковье, завод по производству панелей, проданы совладельцу строительной группы ПИК Сергею Гордееву. Сумма сделки не раскрывается, но на рынке не сомневаются, что покупатель добился для себя существенной скидки.

Тем не менее Ручьеву сейчас завидуют многие: найти покупателя на землю довольно трудно, а избавиться от крупных земельных активов, оказавшихся в результате массированной скупки на балансе двух десятков подмосковных лендлордов, мечтает каждый из них.


Земельный балласт
"Крупные землевладельцы сейчас находятся в сложной ситуации,— говорит генеральный директор ГК "Гео Девелопмент" Максим Лещев.— Можно сказать, из неподходящих букв они пытаются сложить слово "прибыль". Помимо не самой благоприятной конъюнктуры давит правительство, повышающее налоги". По словам Лещева, землевладельцы не против бы скинуть участки, только не знают, как это сделать: спроса на них на рынке фактически нет.

С ним согласен и Илья Терентьев, руководитель группы "Земер": "По сути, ликвидными остаются только земли на расстоянии до 30 км от Москвы. Здесь предложений мало и цена остается высокой. Чем дальше, тем больше предложения, но земли эти никому не нужны".

Так и не смог распродать участки вокруг своей гоночной трассы Moscow Raceway совладелец банка "Развитие-Столица" Рустем Терегулов. В 2012 году его считали крупнейшим лендлордом Подмосковья, приписывая ему земельный банк в 40 тыс. га в Волоколамском, Орехово-Зуевском и Воскресенском районах. Сам миллиардер в интервью Forbes говорил, что эта оценка завышена: хоть банк и владеет паями на 40 тыс. га, из них он оформил в собственность только 30 тыс. га.

Распродавать участки Терегулов не спешил, ждал, пока земля на Новой Риге вырастет в цене. Этому должно было способствовать и строительство гоночной трассы мирового уровня, на которую он потратил более 5 млрд руб. Но выяснилось, что смотреть на гонки в 70 км от Москвы столичные жители готовы, а вот покупать там землю — нет.

Огромный земельный банк остается и на балансе у "Красивой земли" Александра Куликова ("Союз Маринс Групп") — в нулевые компания за считанные годы стала одним из крупнейших подмосковных землевладельцев, а также одним из самых агрессивных игроков этого рынка.

Согласно официальному сайту компании, сейчас она владеет 25 тыс. га земли в Раменском, Серпуховском, Домодедовском, Чеховском и других районах Подмосковья. Считается, что рыночная стоимость этих земель составляет 20 млрд руб., но, поскольку большая часть участков находится далеко от Москвы, выручить эти деньги никак не удается, несмотря на все спецпредложения и скидки.

Принес много проблем огромный земельный банк и экс-владельцу "Уралсиба" и корпорации "Знак" Николаю Цветкову. Некогда "Знак" владел в Подмосковье чуть ли не 100 тыс. га земли (Красногорский, Истринский, Дмитровский, Рузский и Раменский районы). А планы самого лендлорда были грандиозными. Летом 2008 года он, например, заявил о строительстве ипподрома международного класса "Гран-при" около деревни Путилково Красногорского района. Подмосковные власти даже утвердили проект, однако он так и не был реализован.

В 2015-м Цветков продал часть своих земель с огромным дисконтом группе "Промсвязькапитал" братьев Ананьевых, другую часть перевел на баланс "Уралсиба", пытаясь спасти его от банкротства.

Попытка, однако, не удалась, и в ходе санации у банка сменился владелец. Им стал Владимир Коган, который уже несколько месяцев ведет переговоры о продаже земель девелоперской компании "Самолет девелопмент". Она готова взяться за строительство на землях, но лишь как партнер-подрядчик, а становиться новым собственником актива желанием не горит.


Банки с дыркой от бублика
Банки, главным образом государственные, сегодня являются основными владельцами подмосковных земель. В качестве залогов по кредитам в промежутке между 2007-м и 2012-м к банкам попали огромные массивы. Землю с удовольствием поменяли на кредиты Владимир Евтушенков, Сергей Пугачев, Михаил Шишханов и другие бизнесмены. Среди залогов были и ценные активы (как, например, практически готовый к реализации девелоперский проект "Рублево-Архангельское" у Сбербанка), и куда менее ценные (земли сельхозназначения), которые при получении кредитов были оформлены по завышенной цене.

Как только эту землю начнут продавать, станет ясно, что на балансе у банка не многомиллиардный актив, а дырка от бублика

"Как только эту землю начнут продавать, станет ясно, что на балансе у банка не многомиллиардный актив, а дырка от бублика",— объяснял "Деньгам" генеральный директор центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев.

Больше всего банки боятся не самой "дырки", а того, что о ней узнает Центробанк. Так что единственная возможная стратегия — ее не светить.

В этом убеждает и пример Сбербанка с его ценным Рублево-Архангельским. Год назад банк все-таки рискнул заняться активом, который достался ему от Бинбанка в обмен на кредит в $5 млрд. Сбербанк задумал разбить проект на части и предложить разным девелоперам, однако покупателей пока нет.

"Сейчас даже розничная стоимость маленьких участков (в случае если эту землю разделить, провести коммуникации и продать) будет ниже того, что отражено в банковских балансах",— утверждает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость". Если же ситуация вскрывается, то, отмечает Таганов, из-за скопления непрофильных активов банки разоряются и теряют лицензии.

Именно такие истории вскрылись в процессе банкротства банка "Российский кредит": участки под деревней Борки Одинцовского района, ставшие обеспечением одного из кредитов, были оценены в 65 млрд руб., хотя фактическая стоимость едва ли превышала 5 млрд руб.

Пока земля, находящаяся в залогах у банков, висит мертвым грузом, прочие лендлорды готовы продавать ее все дешевле. Но оптом.

"Год назад нам предлагали купить крупный земельный участок за 500 млн руб., в этом году продавец готов отдать за 300 млн, и это, мне кажется, еще не предел,— рассказывает управляющий партнер девелоперской группы "Интегра" Евгений Копылов.— А еще один крупный земельный массив в поясе до 50 км за время переговоров в течение последних шести месяцев подешевел в три раза. За последние полгода только через нас прошло около 30 подобных случаев".

"Застройщиков сейчас интересует земля, предназначенная для мало- или многоэтажного строительства. Именно такие участки в цене растут",— говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая, добавляя, что это касается только ближнего пояса — 30 км от МКАД.

Именно поэтому экс-сенатор и совладелец агрохолдинга "Росагро" Вадим Мошкович довольно успешно продал группе БИН семьи Гуцериевых-Шишхановых свои девелоперские активы — 2,4 тыс. га в Новой Москве и проект строительства города на 20 млн кв. м. Эта сделка, оцениваемая примерно в $1,5-2 млрд, стала крупнейшей на рынке недвижимости за последние пять лет.

Другой выход для лендлордов — привлекать профессиональных застройщиков и инвесторов и с ними реализовывать девелоперские проекты.

Скорее всего, именно так собирается распорядиться своими активами в Подмосковье владелец Coalco Василий Анисимов, у которого в собственности более 20 тыс. га. Ранее Анисимов передал в управление MR Group активы Coalco в Москве. Тогда же сообщалось о возможности развития на условиях fee-девелопмента подмосковных проектов Coalco, включая микрорайон Большое Домодедово, а также Одинцово-Архангельское, Гальчино, Данилово, Растуново и промышленно-логистические комплексы "Вельяминово" и "Кузьминское".


Рынок умер
"Проблема лендлордов заключается и в том, что мало кто понимает, что нужно делать",— говорит Максим Лещев. Покупателя на дальние земли фактически нет, и если земли под застройку еще интересуют инвесторов и девелоперов, то сельхозземли вообще считаются неликвидными, их часто выбрасывают на оптовый рынок большими кусками в надежде выручить хоть какие-нибудь деньги или хотя бы просто избавиться от налогового бремени.

Если раньше земля сама по себе была доходным активом, которая работала на своего владельца, то сейчас нужно самому работать, чтобы повысить капитализацию участка

Однако, считают аналитики, такая стратегия приводит к еще большей потере в цене. "Если раньше земля сама по себе была доходным активом, которая работала на своего владельца, то сейчас нужно самому работать, чтобы повысить капитализацию участка",— говорит Лещев.

Правда, эксперты сходятся на том, что решение найти все-таки можно. "К примеру, сейчас в базе ГК "Гео Девелопмент" есть площадка на 20 тыс. га — это земля сельскохозяйственного назначения в Луховицком районе, 130 км от МКАД, примерно по 500 руб. за сотку,— рассказывает Лещев.— Наиболее выгодная стратегия освоения таких больших массивов — разукрупнение, использование длинных денег для строительства коттеджных или дачных поселков, агропарков или индустриальных парков".

Однако заниматься своей землей хотят немногие, да и в Подмосковье перевод земли сельхозназначения под жилищное строительство был запрещен еще в начале 2015-го губернатором Андреем Воробьевым. А если и можно было это сделать, то ценой многократного роста налогов. В итоге подмосковная земля просто простаивает.

"Есть большие участки, которые находятся даже недалеко от Москвы, но никто не занимается их развитием, потому что это нерентабельно",— говорит Дмитрий Таганов.

Банки вяло занимаются своей землей, а землевладельцы предпочитают попросту сбыть ее с рук, поэтому на рынке складывается парадоксальная ситуация: дешевой земли хоть отбавляй, но розничные цены на нее не только не снижаются, но и иногда растут.

В поясе до 30 км обычным горожанам вообще надеяться не на что: здесь цены выросли на 20-30%, а стоимость сотки может отличаться от средней в пять и более раз в зависимости от прихоти владельца. Девелоперы не боятся "подкручивать" цены на проекты высокой степени готовности с минимальным риском недостроя: покупатель все равно найдется.


Недвижимость
Но даже и далеко от Москвы тем, кто решил вложиться в землю, купить хороший участок по оптовой цене за сотку все равно не удастся. Участки с разрешением и возможностью строительства, с коммуникациями и в транспортной доступности, по сути, с каждым годом становятся дефицитным товаром: количество новых качественных проектов и доступных объектов неуклонно снижается, что, естественно, сказывается на ценах.

В итоге самые дешевые предложения практически подчистую вымыты с рынка. Согласно данным "ИНКОМ-Недвижимости", объекты экономкласса за год стали даже дороже на 11,8%: средний чек покупки составил 1,9 млн руб.

Не снизилась цена и на объекты комфорт- и бизнес-класса. В частности, цена лота комфорт-класса в среднем равна 5,3 млн руб., а покупка недвижимости в бизнес-сегменте обойдется примерно в 10,5 млн руб. Хотя именно в этих сегментах девелоперы активно используют различные меры по стимулированию продаж и предоставляют значительные скидки.

Единственный сегмент, на который цены снизились,— это участки без подряда. Падение, по данным "ИНКОМ-Недвижимости", составило около 26,5%. Средняя цена участков площадью 15 соток в радиусе 70 км с газом и электричеством — около 2,5 млн руб., но дальше можно найти и в два раза дешевле. Правда, обусловлено это скорее ростом количества поселков, целиком состоящих из участков без подряда, при этом нередко низкого качества.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1324 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения ноября
ЖК "Кварталы 21/19" в ЮВАО у метро 2-х комнатные квартиры в Москве с отделкой бизнес -класса + кухня + встроенная техника за 9.5 млн.руб. м.Стахановская от 9.5 млн руб. Застройщик: ВекторСтройФинанс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живи на Садовом в RED7! Апартаменты с террасами и панорамным видом на исторический центр на Садовом кольце! м. Красные ворота Застройщик: ФЕНИКССТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты премиум-класса Hill 8 Лаконичный стиль. Британская точность. Победитель премии European Property Awards 2018! м.Алексеевская от 7,6 млн руб. Застройщик: Сити XXI век. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Новые 1-3-комнатные апартаменты. Площадь от 34 до 104 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,6 млн руб. Флэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» 2 минуты до м. Озёрная Подземный паркинг, собственная благоустроенная и огороженная территория. Дом готов! Ключи в этом году! от 8,5 млн рублейМангазея Девелопмент Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живите выше всех в Европе! Статусные апартаменты в небоскребе — 250 метров над землей и выше. Вокруг — только небо! В Башне Федерация. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ясный» Скидки до 12%. Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. «Домодедовская». ФЗ-214 MR Group Застройщик: Московская обувная фабрика имени Г.В. Муханова. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Старт продаж 4 корпусов с подземным паркингом и кладовыми! Дет.сады, школы, поликлиника Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ТЫ И Я" Купи квартиру со скидкой! Жилой квартал класса комфорт-класса у м. Бабушкинская. Самый экологически-чистый район Москвы. 4,3 млн руб.Мангазея Застройщик: Спортивный клуб Красная стрела. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. 46-137 метров. ГК: 1 кв. 2019 г. Монолит. Подробности по телефону! от 8,3 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Скидки на квартиры до 290 000 руб.! Квартиры у леса. Монолитные дома. Новая Москва. Метро "Саларьево". от 3,5 млн руб. Застройщик: Совхоз Московский +. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит. с отделкой от 7,9 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Получите новогоднюю скидку до 7% на видовые квартиры бизнес-класса уже в ноябре. Корпуса будут сданы в 2018 г. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб. 5 мин до м. Митино! Надежный застройщик. от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3 млн. Двушка по цене однушки! Подземный паркинг. Свободные планировки м.Саларьево от 3,0 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте