Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в Москве и Подмосковье: «вторичка» не выдерживает конкуренции с новостройками

Новостройки дешевле и их очень много

В августе на вторичном рынке Москвы наметилось сезонное оживление покупательской активности, не успевшее, впрочем, привести к сколько-нибудь заметному росту числа сделок. Увеличение доступности ипотеки поддерживает «вторичку», но по сравнению с новостройками она все равно неконкурентоспособна, считают представители ведущих риелторских агентств московского региона.
 

Спрос

В августе управление Росреестра по Москве зарегистрировало 9 944 перехода прав на недвижимость. Относительно июля показатель увеличился на 4,5% после падения на 14,6% месяцем ранее. То есть, фактически, рынок находится в стагнации. Тем не менее сезонное оживление спроса - пока в основном потенциального - риелторы заметили.

«В июле рынок московского региона был «мертвым» и сделок практически не было, - рассказывает директор «Сети офисов недвижимости Est-a-Tet» Алексей Бернадский. - В августе, когда рынок «проснулся», число обращений (от потенциальных покупателей – прим. ред.) выросло почти в два раза по сравнению с июлем. На рынок вернулась отсутствующая в летний сезон потенциальная покупательская аудитория – москвичи после отпусков, региональные клиенты, приезжающие в Москву с началом деловой активности - бизнесмены, родители студентов».

По словам генерального директора компании «Азбука Жилья» Владимира Каширцева, нечто подобное происходит каждый год: после низкого летнего сезона примерно со второй половины августа начинает расти количество запросов и показов. Отсутствие роста цен и снижение ипотечных ставок на вторичном рынке также положительно влияют на уровень активности покупателей, добавляет Каширцев. (Число обращений в «Азбуку» выросло в августе на 6% относительно июля, а число сделок сократилось на 18%).

В годовом выражении, по данным Росрееста, количество переходов прав на столичную жилую недвижимость увеличилось на 35,2%. Это значительная «прибавка», однако о восстановлении рынка до докризисных уровней речи не идет – в августе 2013 и 2014 г. в Москве регистрировалось более 12 000 переходов прав на недвижимость. 2014 году нынешний август уступает 20%, а 2013-му - 17,5%.

В «Азбуке Жилья» рост числа сделок по сравнению с августом 2015 г. составил около 30%. В «Инкоме» - 10%. Такую же динамику в компании фиксировали в июне и июле. «Хотя в мае, скажу честно, предполагали, что разница с 2015-м будет более существенной – на уровне 15-25%, поскольку лето прошлого года было откровенно провальным. Именно лето 2015-го я рассматриваю как то самое «дно» по потенциальному и реальному спросу, которое мы, я уверен, прошли и опускаться больше не будем», - отмечает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Основанием для более оптимистичных прогнозов служили и низкая база, и сформировавшийся в первый период кризиса существенный объем отложенного спроса, и относительная стабилизация экономики вообще и валютных рынков в частности, поясняет эксперт. По его мнению, прогнозы оправдались не полностью из-за давления на вторичный рынок все возрастающего объема предложения новостроек.

«Выбор недвижимости в разных ценовых диапазонах достаточно насыщенный, и далеко не всегда вторичный рынок в состоянии выдержать конкуренцию, в первую очередь ценовую, по сравнению с новостройками. Даже адекватно оцененные предложения на вторичном рынке могут «проигрывать» в цене новым проектам в определенной локации», - соглашается с коллегой Алексей Бернадский.

К тому же в московском регионе растет количество готовых новостроек и все больше нового жилья предлагается с отделкой, что сводит на нет последнее преимущество вторичного жилого фонда – см. «Готовые новостройки «съедят» вторичное жилье».

В Подмосковье ситуация со спросом, как обычно, хуже, чем в Москве. По данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», количество внесенных покупателями авансов в августе уменьшилось на 11,7% к июлю и на 13,8% - к августу 2015 г. Число сделок в августе сократилось на 4,1% по сравнению с июлем. «В целом это уровень августа 2015 г., когда на рынке вторичной недвижимости Московской области было зафиксировано всего лишь на 1,1% сделок больше. Но учитывая снижение количества авансов за последний месяц лета, а также неувеличивающееся количество обращений клиентов в первой декаде сентября, нетрудно предположить, что этот месяц будет одним из самых провальных по уровню спроса за нынешний год», - говорит Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».
 

Ипотека

Число ипотечных сделок на вторичном рынке Москвы в августе выросло примерно на 7,5% к июлю, подсчитали в компании «ИНКОМ-Недвижимость». По оценке Est-a-Tet, этим летом с привлечением кредитных ресурсов покупалось 90% столичных квартир.

В Подмосковье, по данным «Мегаполис-Сервиса», в августе ипотечных сделок было заключено столько же, сколько в июле, однако доля ипотеки на рынке выросла на 1,7% (до 41,5%) в связи с уменьшением общего количества продаж.

Риелторы ожидают, что популярность ипотеки продолжит расти: с одной стороны, платежеспособность покупателей снизилась и им не хватает наличности для полной оплаты недвижимости, с другой – ипотечные ставки также упали. Минимальная - до 12,25%, средняя – до 12,7%, отмечает Алесей Бернадский. Сергей Шлома не исключает, что еще в этом году ипотека может подешеветь до 11 или даже 10% годовых.
 

Сроки экспозиции

По оценке компании «ИНКОМ-Недвижимость», средний срок экспозиции московских квартир в августе составил 93 дня - почти на 10 дней дольше, чем в июле.

«Свою роль здесь сыграло, конечно, летнее снижение активности, но главная причина все-таки в том, что собственник продолжает упорствовать, идет на компромисс (по цене – прим. ред.) очень неохотно, как правило, уже после длительного ожидания и в процессе переговоров с появившимся покупателем», - поясняет Сергей Шлома. (См. «Покупатели квартир вышли на охоту за скидками», «Покупка квартиры: как получить максимальную скидку».)

В свою очередь покупатели тоже никуда не торопятся. По словам Шломы, если раньше после трех-пяти просмотров к человеку приклеивался ярлык «турист» – типа «ну этот никогда ничего не купит, так и будет ходить кругами», то сейчас большое количество просмотров - обычная практика. «Людям есть из чего выбрать, и многие занимают выжидательную позицию – ждут, когда на рынке появится вариант, который устроит их абсолютно, на 100%», - отмечает эксперт.

На срок экспозиции конкретного объекта прежде всего влияет заявленная цена и тип квартиры, говорит Владимир Каширцев. По данным «Азбуки Жилья», в настоящее время ориентировочный срок продажи однокомнатных квартир стоимостью до 7 млн руб. составляет в среднем три месяца. Двухкомнатные квартиры по цене от 8 млн руб. продаются за три-пять месяцев. Трехкомнатные квартиры дороже 10 млн руб. могут находиться в продаже до полугода.

Конечно, все эти цифры относятся к ликвидным квартирам – тем, которые в итоге продаются. А неликвидные, переоцененные предложения, по словам Алексея Бернадского, «висят» в базе с 2014 г.

Вообще, адекватная рынку цена сейчас является непременным условием продажи недвижимости, но отнюдь не гарантирует, что она будет реализована в короткие сроки, отмечают риелторы. «Тем продавцам, которые собираются выходить на рынок «вторички», нужно быть готовыми к тому, что даже при дисконте в 5-7% их объект не будет продан в течение двух месяцев, а при выставлении его в продажу по среднерыночной цене - и дольше», - предупреждает Сергей Власенко.
 

Цены и скидки

Цена московского метра все лето топталась в коридоре 170 000 – 175 000 руб. за квадратный метр по индексу IRN.RU – «Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2016 года».

По данным «Азбуки Жилья», в августе средняя стоимость квартир экономкласса практически не изменилась, в то время как «комфорт» и «бизнес» подешевел на 3,6% и 4% соответственно. В «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», напротив, отмечают рост средних цен предложения на 0,9% на фоне увеличения доли переоцененных квартир среди выставленных на продажу. «Однако роста цены по сделкам на вторичном рынке Москвы не наблюдалось. Предпосылок для роста доходов потенциальных покупателей сегодня нет. В итоге покупатели выбирают объекты, наиболее доступные по стоимости, или те, чьи собственники соглашаются на дисконт», - говорит управляющий партнер компании Марина Толстик.

В августе с дисконтом был продан 81% московских квартир, подтверждают в компании «Инком». Впрочем, в июле этот показатель был еще больше - 85%. Средний размер скидки также немного уменьшился относительно июля – на 1,4% - и составил 8,7%.

«В сегменте эконом- и комфорткласса на скидки идут менее охотно, - отмечает Владимир Каширцев. - Во многом это вызвано общей коррекцией цен в последний год. В сегменте бизнес-класса продолжается тенденция предоставления дисконта».

В среднем, если анализировать уровень дисконта в разрезе бюджета покупки, то, по наблюдениям риелторов «Азбуки Жилья», скидка на квартиры стоимостью до 10 млн руб. может составлять 3-4%, от 10 до 20 млн руб. - в среднем 5-12%. В случае же с квартирами стоимостью от 20 млн руб. размеры скидок могут доходить до 20%.

Что касается среднего чека сделки, то, по данным «Инкома», в августе этот показатель приблизился к 8 млн рублей. Отрицательная коррекция за два последних месяца составила 100 000 рублей, а в годовом выражении показатель сократился почти на 800 000 руб., рассказывает Сергей Шлома.

По словам Марины Толстик, средний чек сделки на вторичном рынке Москвы в августе, напротив, вырос до 9,5 млн руб. с 9,1 млн руб. в июле. Но произошло это за счет увеличения доли двухкомнатных квартир в структуре продаж. При этом средняя стоимость проданных однокомнатных квартир сократилась с 6,2 млн до 6 млн руб.

Месяц Сумма среднего чека для 1-комнатной квартиры Сумма среднего чека для 2- комнатной квартиры Сумма среднего чека 3- комнатной квартиры
Июль 2016 6,2 млн руб. 8,2 млн руб. 12,8 млн руб.
Август 2016 6,0 млн руб. 8,8 млн руб. 13,4 млн руб.

Источник: ГК «МИЭЛЬ»

В Подмосковье, в отличие от Москвы, скидки в августе выросли – по данным КР «Мегаполис-Сервис», примерно на 2% относительно июля. И в среднем достигли уровня 7-8%. «При этом ситуация «чем дальше от МКАД – тем выше скидка» сохранилась. Так, в городах, расположенных рядом со столицей, хорошим считается дисконт в 3-4%, а в городах в 40 км от МКАД и выше он варьируется от 7 до 10%. Если на рынок станут поступать новые объекты, выход которых был отложен из-за периода летних отпусков, то, вероятнее всего, в ближайшие месяцы средний уровень дисконта в Подмосковье возрастет. Особенно это станет заметно, когда для игроков рынка не оправдаются ожидания относительно осеннего роста цен на недвижимость», - говорит Сергей Власенко.
 

Прогнозы

Роста цен на квартиры осенью риелторы не прогнозируют – ни в Москве, ни в Подмосковье. По мнению Сергея Шломы, столичный рынок приходит в некое равновесное состояние и прежними темпами жилье дешеветь больше не будет. «Сомнительно, что в ближайшие месяцы мы увидим цены предложения ниже тех, что демонстрировала недвижимость весной этого года. В сделках, возможно, будет происходить какое-то дополнительное снижение – с учетом торга. Но не более того. Ценовое «дно» если еще не пройдено, то оно совсем рядом», - полагает Шлома.
 
Относительно будущего подмосковного рынка риелторы настроены более пессимистично. Несмотря на сокращение объема предложения в течение двух месяцев - на 1,53% в июле к июню и на 6,5% в августе к июлю, Сергей Власенко ожидает ускорения снижения цен на недвижимость уже в сентябре. А в октябре данный процесс продолжится. «Поспособствуют этому как появление на рынке новых объектов, выход которых был отложен летом, дальнейшее нежелание продавцов и покупателей идти навстречу друг другу в вопросах дисконта, так и макроэкономические прогнозы, которые, как минимум относительно цены на нефть и курса национальной валюты по отношению к евро и доллару, также на ближайшие месяц-два неутешительны», - резюмирует эксперт.
 
Также по теме:
 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6487 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 177 592
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.3, кв-л 1, к.1 (10 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 052 300
до 11 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 100 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 52-172 метра. Дом сдан. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте