Благодаря большому объему предложения, который вышел за последний год на столичный рынок недвижимости, в Москве появились новостройки с весьма доступными ценами. По этой причине квартиры во многих московских проектах могут конкурировать по цене с ближним Подмосковьем. Об этом рассказали генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова и директор департамента розничных продаж Группы ПСН Екатерина Тейн в ходе онлайн-конференции «Москва VS Подмосковье: где цена лучше соответствует качеству?».
 

Новые объемы

По данным «ИРН-Консалтинг», в августе доля эконом- и комфортклассов достигла исторического максимума за последние 10 лет – 82,3% от общего объема предложения на первичном рынке от ТТК до МКАД (подробности – в обзоре «Новостройки Москвы в августе 2016 года: новые проекты тянут цены вниз»). Недорогие проекты начали активно выходить на рынок прошлой осенью, в частности это связано со стартом сразу нескольких проектов по редевелопменту промзон. В результате, по данным «Бон Тон», прирост предложения в массовом сегменте составил почти 53%.

«Сегодня на рынке новостроек столицы достаточно большой выбор качественного предложения по приемлемым ценам, - утверждает Наталия Кузнецова. - Например, в ЮВАО, где сосредоточено порядка 12% всего предложения в Москве, цены стартуют от 3,1 млн руб. В новых проектах появляются квартиры «евроформата» (студии, «еврооднушки» и «евродвушки») с площадью от 22,7 до 46,5 кв. м, которые приходят на смену классическим одно- и двухкомнатным квартирам, что уменьшает бюджет покупки в 1,5 раза. В связи с выходом новых проектов средняя стоимость квадратного метра в квартирах комфорткласса по сравнению с уровнем 2015 года снизилась на 30% и составила 150,1 тыс. руб.».

Сложившаяся ситуация приятна для покупателей не только благодаря более доступным ценам, но и в связи с тем, что девелоперы стремятся строить быстрее. «Этому есть несколько объяснений. Во-первых, чем дольше застройщик строит, тем больше затрат и период софинансирования. Поэтому большинство застройщиков стараются избежать долгосрочности. А во-вторых, сегодня в условиях повышенной конкуренции и падения маржинальности застройщик просто не может позволить себе затягивать сроки строительства объекта», - отмечает Екатерина Тейн.
 

Из Подмосковья в Москву

В этих условиях наблюдается перетекание спроса со вторичного рынка на первичный. Свою роль в этом процессе сыграла и субсидированная ипотека. По оценкам Екатерины Тейн, сегодняшнее соотношение спроса на первичном и вторичном рынке составляет примерно 60/40.

Кроме того, эксперты говорят о перетекании спроса из области в Москву. «Цены там сегодня почти сравнялись, а большинство людей все-таки предпочитают жить в черте столицы», - отмечает Екатерина Тейн.

Минимальная стоимость квартиры в черте МКАД, по данным «Бон Тон», составляет около 2,3 млн руб., что очень близко к подмосковным показателям. Так, например, в городах Подмосковья, которые находятся в радиусе до 10 км от МКАД, таких, как Химки, Красногорк, Балашиха, Мытищи, Реутов, Люберцы, Видное, Одинцово, квартиры стоят от 1,8 до 9 млн руб. (средняя цена однокомнатной квартиры составляет 4,5 млн руб., двухкомнатной – 6,3 млн руб., трехкомнатной – 9 млн руб.).

«Снижение бюджетов в московских новостройках до 2-3 млн руб. привлекает целевую аудиторию, которая раньше могла рассчитывать только на квартиру в Подмосковье», - говорит Наталия Кузнецова.
 

КОТы в Москве

Раньше возможности для строительства крупных комплексных проектов со всей инфраструктурой были в основном только в области, тогда как в Москве обычно строились точечные новостройки и небольшие ЖК, ориентированные на инфраструктуру старых районов.

Сейчас благодаря программе редевелопмента промзон в Москве появилось немало проектов комплексного освоения территории, среди них «Символ», «Зиларт», SREDA, «Домашний» и многие другие. «Строительство подобных проектов представляет собой «город в городе»: комплексное проектирование позволяет обеспечить не только единую архитектурную концепцию будущих микрорайонов, но и создать высококачественную комфортную среду обитания для будущих жителей, - рассказывает Наталия Кузнецова. - При этом в рамках проектов реновации промышленных территорий создаются новые точки притяжения городской жизни – зеленые зоны, спортивные объекты, культурные центры, комплексная социальная инфраструктура».
 

Альтернатива есть

В ходе онлайн-конференции многие читатели интересовались, какие новостройки в Москве или области могут им подойти. Например, Владимир спрашивал про перспективы Балашихи и целесообразности покупки квартиры там с точки зрения возможного роста цен. «Город Балашиха входит в ближнее Подмосковье и сегодня там представлены одни из самых бюджетных предложений на первичном рынке. Однако замечу, что сегодня застройщики, реализующие квартиры в Подмосковье, находятся в активной конкуренции с Москвой, поэтому повышать цены на жилье им невыгодно. Не вижу предпосылок для роста цен на недвижимость в этом районе», - говорит Екатерина Тейн. По данным «Бон Тон», средняя цена однокомнатной квартиры в Балашихе составляет 3,8 млн руб., двухкомнатной квартиры – 5,6 млн руб., за эти деньги сейчас вполне можно купить квартиру в московской новостройке.

Другая читательница полтора года назад приобрела однокомнатную квартиру площадью 50 кв. м в ЖК «Татьянин Парк» за 6 млн рублей, а теперь рассматривает возможность поменять ее на квартиру внутри МКАД в том же бюджете. «Сумма 6 млн вполне рыночный бюджет для приобретения двухкомнатной квартиры в пределах «старой» Москвы. К примеру, в нашем проекте «Домашний» в Марьино вы можете купить за эти деньги «двушку» или однокомнатную квартиру в нашем проекте SREDA», - говорит Екатерина Тейн.

Еще одна участница онлайн-конференции спрашивала о возможности сменить квартиру в Котельниках: «Новый монолитный дом, «однушка» 55 кв. м с большой кухней и гардеробной. Очень хотим переехать, так как не нравится ни город, ни район (одни дома да парковки, никаких нормальных дворов)». По предварительным оценкам Наталии Кузнецовой, такая квартира в Котельниках может стоить 3,8-4,5 млн рублей. «Однушки» и студии за такие деньги есть в нескольких московских проектах, среди которых, например, ЖК «Мир Митино», ЖК «Город», ЖК «Домашний». В области в этом бюджете можно рассмотреть уже двухкомнатную квартиру в радиусе до 15 км (Видное, Одинцово) со сроком сдачи в конце 2017 г. либо дальше 15 км (Подольск, Апрелевка) – в уже сданных домах.

Таким образом, у тех, кто раньше даже в мыслях не мог допустить покупку квартиры в Москве, сейчас появилась реальная возможность осуществить такую сделку. Конечно, абсолютно аналогичные квартиры в черте МКАД будут дороже, чем в области. Однако вместо готового жилья в Подмосковье вполне можно присмотреть новостройку в Москве на ранних или средних стадиях, или, например, можно пожертвовать метрами и купить квартиру той же комнатности, но более компактную.

Все упомянутые проекты в продаже (июнь 2021)

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦК4 кв. 2022 г.от 9 169 160 руб.
СИМВОЛМосква, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная1 кв. 2024 г.от 9 082 456 руб.
ДомашнийМосква, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Марьино4 кв. 2020 г.от 15 064 000 руб.
ГородМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская2 кв. 2018 г.от 5 500 000 руб.
SREDAМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская МЦК4 кв. 2020 г.от 5 522 032 руб.
Мир МитиноМосква, Северо-Западный округ, район Митино, м. Пятницкое шоссе3 кв. 2020 г.от 4 900 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU