Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Жилье в Подмосковье можно строить по 50 000 руб. за кв. м

А если очень постараться, то и за 40 000 руб.

Жесточайшая конкуренция на подмосковном рынке новостроек, отток спроса в Москву и банкротство небольших местных строительных компаний - не повод для расстройства. Кризис зачистит область от непрофессиональных, «случайных», девелоперов, не умеющих работать с себестоимостью. Все остальные, включая покупателей, от этого только выиграют, считают участники круглого стола «Инвестиции в квадратные метры: баланс сил на рынке Подмосковья». Мероприятие организовала Ассоциация застройщиков Московской области в рамках международного инвестиционного форума PROESTATE.

Кризис как санитар Подмосковья

В отличие от Москвы, где новостройки продаются совсем неплохо - см. «Число ДДУ в Москве выросло на 66% с начала года», в Подмосковье спрос падает. По данным областного Минстроя, за I полугодие 2016 г. количество ДДУ в регионе сократилось примерно на 5% в годовом выражении (по итогам восьми месяцев текущего года подмосковный Росреестр зарегистрировал уже на 6,7% меньше договоров долевого участия в строительстве жилья и нежилья, чем годом ранее).

Однако вторичный рынок, просевший на 15%, чувствует себя явно хуже. То есть застройщики смогли сравнительно быстро приспособится к текущим условиям - в том числе благодаря гибкой ценовой политике, готовности идти на определенные скидки, отметил на круглом столе начальник управления инвестиционной деятельности Минстроя Московской области Виктор Васильев.

Приспособились, однако, далеко не все: если крупные застройщики типа ГК «МИЦ» радуются хорошему лету, то у небольших компаний, по словам Васильева, продажи стоят. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

«Большинство проектов с обманутыми дольщиками принадлежат местным мелким застройщикам, которые каким-то образом приобрели участки, на этапе роста рынка смогли войти в проекты, но сейчас у них закончились средства. У крупных застройщиков есть проблемы с переносом сроков (ввода жилья – прим. ред.), но они не носят глобальный характер», - заявил Васильев.

Трудности небольших компаний на руку их более сильным конкурентам на затоваренном подмосковном рынке, так как, де-факто, приводят к сокращению числа подходящих для покупки проектов. «Сегодня покупатель очень требовательный, он смотрит только на уверенных застройщиков», - подчеркнула Елена Кульбикова, первый вице-президент ГК «Премьер».

«Появляется прослойка сомнительных застройщиков, которые покупатель предпочитает обходить. И это, при растущих общих объемах предложения на рынке, в локациях, где такие объекты есть, может приводить к тому, что покупатели переориентируются на объекты, которые вопросов не вызывают», - пояснил  руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Кризис и новые поправки к 214-ФЗ, устанавливающие требования к уставному капиталу застройщиков, будет способствовать самоочищению и, неизбежно, укрупнению рынка, уверены участники круглого стола. «Если ты строишь большие многоквартирные дома, у тебя должны быть большие финансовые ресурсы и твоя деятельность и финансовая отчетность должны быть предельно прозрачными», - подчеркнул гендиректор ГК «Эталон-Инвест» Даниил Селедчик.

Позади Москва

Наряду с общими для всего отечественного рынка недвижимости проблемами – снижением платежеспособного спроса, недоступностью проектного финансирования, ростом закредитованности покупателей и т.п., Подмосковье страдает и от целого ряда специфических, связанных исключительно с географией. Близость к Москве в свое время обеспечила процветание местной строительной отрасли, и теперь область за это расплачивается.

Новостройки в Подмосковье, прежде всего в ближнем, которое сейчас только и пользуется спросом, рассчитаны на покупателей с московскими доходами, отметил Олег Репченко. Но чем больше жителей области работают в столице, тем выше нагрузка на транспортные магистрали.

Выходом могло бы стать создание высокооплачиваемых рабочих мест в самом регионе. В конце концов, покупая квартиру в Подмосковье – потому что здесь дешевле, чем в Москве – люди вовсе не мечтают каждый день ездить в столицу, подчеркнул Даромир Обуханич, исполнительный директор ГК «МИЦ». Он уверен, что формирование деловых кластеров в Московской области возможно – именно потому, что масштабное строительство жилья в предыдущие годы обеспечило высокую концентрацию специалистов в регионе. Надо только подождать.

Однако ждать, судя по всему, придется долго. Местные власти, прекрасно понимая, что область испытывает острый дефицит рабочих мест – см. «За 20-м километром от МКАД на рынке жизни нет, потому что нет работы», делают акцент на возведении коммерческих площадей. Успехи, на первый взгляд, впечатляют: с начала года объем ввода «нежилья» вырос на 60%, сообщил Виктор Васильев. Однако 39% возведенных «квадратов» (1,07 млн кв. м) пришлось на логистическую инфраструктуру. Иначе говоря – склады, для обслуживания которых явно не потребуется большое количество высокооплачиваемых сотрудников. На втором месте - объекты производственного назначения, их построили 467,1 тыс. кв. м, на третьем - торговля (334,7 тыс. кв. м). А офисов, в которых обычно и работают люди с хорошими зарплатами, возвели лишь 240,1 тыс. кв. м.

Надежда на избавление подмосковных дорог от заторов, а жителей – от утомительных вояжей в Москву и обратно – в модернизации экономики и изменении структуры рынка труда, считает гендиректор GRAVION GROUP Сергей Шашурин: «На дворе 2016 г., не обязательно ездить на работу. Сейчас все живет в «облаке» (технология хранения и доступа к информации – прим. ред.). Крупные компании, особенно в IT-сфере, сокращают свои офисы – люди работают дома. Огромный пласт покупателей не нуждается в том, чтобы каждый день ездить в Москву».

Подмосковные проекты имеют свои преимущества, уверен Шашурин. Например, они намного экологичнее московских. Да и вообще кризис пошел на пользу качеству жилья в области. «Между девелоперами развернулась жесточайшая борьба за покупателя. Это выливается в улучшение всего… Те решения, которые мы не применяли раньше для проектов в низких ценовых диапазонах, сегодня просто вариантов нет, надо это делать», - подчеркнул Даромир Обуханич. «Народ перестал «кушать» квадратные метры, сегодня нужно давать качество, давать продукт», - согласен Даниил Селедчик.

Тем не менее главным преимуществом подмосковных проектов всегда была цена, и сейчас, когда стоимость входного билета на московский рынок стремительно падает, областным новостройкам все труднее конкурировать со столицей.

«Еще года два назад новостроек внутри МКАД с ценником ниже 150 000 - 170 000 руб. за кв. м практически не было, сейчас появляется все больше новых проектов за 100 000 – 120 000. Расположены они в не самых удачных локациях – в промзонах, ближе к МКАД. Однако если в Москве квартиры продаются по 100 000 за метр, возникает вопрос, что будет с Подмосковьем, где цены в городах-сателлитах тоже близки к 100 000 руб.», - отметил Олег Репченко.

Огромные объемы новостроек эконом- и комфорткласса в Москве, конечно, не повод для радости. Тем более что благодаря принятию закона о развитии промзон объемы такого жилья будут расти и конкуренция со стороны «старой» Москвы усилится, сказал Селедчик.

Однако и в депрессию впадать не стоит – подмосковные новостройки все же дешевле «старомосковских». И если постараться, цены можно снизить еще больше.

«Конкуренция между застройщиками сводится к конкуренции систем управления, - подчеркнул Сергей Шашурин. - Все идет к тому, чтобы ювелирно работать с себестоимостью. Сегодня инвестиционная себестоимость жилого комплекса в Подмосковье уже достигает 50 000 за кв. м, и можно делать еще ниже. Много региональных застройщиков выходят на рынок Подмосковья и предлагают цены, которые раньше подмосковные и московские девелоперы предложить не могли».

По расчётам инвестиционно-финансовой компании «Мера» из Кемерово, которая как раз начинает реализацию проектов в Подмосковье, минимальная себестоимость строительства жилья в пределах 10-20 км от МКАД на переведенной под застройку земле сельхозназначения составляет примерно 40 000 - 42 000 руб. за метр: около 30 000 уйдет на строительно-монтажные работы, еще 10 000 руб. за метр – на землю. И в данном случае речь идет не о каких-то малоэтажных домах без лифта, а о комфортных жилых комплексах с подземными парковками и хорошим благоустройством, подчеркнул гендиректор компании Дмитрий Соколов.

Такую себестоимость позволяет обеспечивать очень существенное падение стоимости земли. «Участков очень много, предложение просто огромное, - рассказал Соколов. - Года два назад, когда мы начинали попытки входа в Московскую область, собственники земельных участков цен меньше миллиарда не знали. А сейчас цены раза в два упали. Причем землевладельцы готовы работать и с графиком рассрочки, и продавать участки в обмен на квартиры, которые будут на них построены».

Конечно, чем ближе к МКАД, тем дороже земля и «административный ресурс». Но задел для снижения продажных цен есть. Надо только умерить аппетиты, считает Соколов: «Мы строим в Кемерово за 27 000 руб., а продаем по 32 000 – 33 000 за кв. м. Сейчас приближаемся к 36 000 руб., и это для нас такой шоколад...»

Соответственно, если строить в Подмосковье, скажем, по 50 000 руб./кв. м, а продавать по 60 000 – 70 000 руб. за 1 кв. м, это будет не самый плохой проект для застройщика, отметил Олег Репченко.

При этом, подчеркнул эксперт, потенциал для падения стоимости жилья в Московской области все же значительно меньше, чем в столице, потому что цены в Подмосковье куда ближе к себестоимости. «Стоимость строительно-монтажных работ в Москве и области одинаковая. Цены в столице выше в основном из-за дорогой московской земли, которая сейчас уже не стоит заплаченных за нее до кризиса денег, и дополнительных обременений, связанных со стесненностью земельных участков, необходимостью их освобождения от старой застройки и т.п. – в общем, c проблемами, характерными для сложившегося города. Так что в дальнейшем, думается, проектов с ценами 100 000 - 140 000 руб. за кв. м будет выходить все больше, особенно в промзонах. Новостройки по 220 000 руб. тоже появляться, наверное, будут. Но в уникальных локациях», - резюмировал Олег Репченко.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4439 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 052 300
до 11 400 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, м. Саларьево, 3 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 23 - 100 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Квартиры площадью от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте