Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Осеннее повышение цен на жилье может обернуться зимней стагнацией

И новым демпингом

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Обрадовавшись относительно активному лету, многие московские застройщики поспешили объявить о повышении цен в своих проектах в сентябре. Средний уровень цен на вторичном рынке осенью, скорее всего, также немного вырастет. Учитывая низкую емкость платежеспособного спроса, такая ситуация грозит рынку очередным периодом стагнации, за которым последует очередной этап снижения цен, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на ежегодной конференции Московской ассоциации риелторов «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз».

Осень может оказаться хуже лета

Повышение цен на новостройки планируется в основном символическое, на уровне 1-3% в связи с увеличением стадии строительной готовности. Однако большинство девелоперов уже довольно давно не поднимали цены даже по этой причине. О росте стоимости вторичных квартир речи не идет, но многие продавцы, ранее снявшие с продаж свои переоцененные квартиры из-за отсутствия спроса, по всей видимости, осенью вновь попытаются их реализовать. Это приведет к росту средних цен в целом по рынку. Опять же ненамного, в пределах нескольких процентов.

Однако при существующей емкости платёжеспособного спроса даже незначительное повышение стоимости жилья может оказать значительное негативное влияние на рынок, который живет в основном за счет демпинга.

Напомним, реальная стоимость московского жилья, с учетом скидок, за год сократилась на 15-20%. На рынке новостроек, где существенно уменьшились не только цена метра, но и площади квартир, порог входа снизился до еще недавно немыслимых 3-3,5 млн руб. Фактически, за последние пару лет сформировался новый сегмент рынка – 3-5 млн руб. за новостройку внутри МКАД. И именно такие квартиры пользуются наибольшим спросом.

Значительное снижение цен, сделавшее покупку квартиры в Москве доступной для людей, которые ранее могли мечтать в лучшем случае о Подмосковье, создает иллюзию благополучия рынка. Но она обманчива: хорошо продается только недорогое жилье. И если рынок новостроек чувствует себя относительно неплохо благодаря гибкой ценовой политике застройщиков, то на рынке «вторички», где большинство продавцов крайне неохотно идут навстречу покупателям, реализуется лишь 20% выставленных на продажу квартир. (См. «Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели все дороже обходятся застройщикам», «Квартиры в Москве и Подмосковье: покупатели все глубже залезают в долги».)

В свою очередь, макроэкономические показатели не дают оснований для надежд на рост платёжеспособного спроса в обозримом будущем. По данным Росстата, в июле 2016 г. реальные располагаемые доходы населения РФ упали на 7% в годовом выражении. По отношению к октябрю 2014 г. — последнему месяцу роста доходов — в мае 2016 г. показатель сократился на 19,3%, говорится в июльском мониторинге НИУ ВШЭ.

Структура депозитов в российских банков не позволяет рассчитывать и на поддержку рынка за счет накоплений. Хотя на счетах лежит 22,7 трлн руб., на которые можно купить примерно 130 млн кв. м жилья в Москве, суммами, достаточными для покупки столичной недвижимости, располагает менее 1% населения московского региона – если предположить, что все состоятельные россияне живут исключительно в Москве и Подмосковье. Однако очевидно, что эти люди давным-давно решили все свои жилищные вопросы и в новых квартирах не нуждаются. А среди тех, кто нуждается, на покупку самой недорогой квартиры в Москве, и то в ипотеку, могут рассчитывать хорошо, если 2% населения московского региона. (См. «Хватит ли банковских депозитов на покупку жилья?»).

Собственно, структура вкладов населения соответствует структуре продаж столичной недвижимости: основной объем спроса сосредоточен в самой дешевой части московского рынка, которая, наряду с низкой базой прошлого года, и обеспечивает хорошую статистику. (См. «Прогноз рынка недвижимости на 2016 год от IRN.RU».)

Этот спрос не бесконечен, и, учитывая динамику доходов населения, достаточно быстро подойдет к концу. Попытка повышения цен в такой ситуации лишь ускорит процесс и, соответственно, приблизит наступление стагнации (нечто подобное уже имело место в конце 2014 – начале 2015 г., когда участники рынка, поднявшие цены на волне декабрьского ажиотажа, очень быстро столкнулись с обвалом спроса). Таким образом, уже к новому году объявления о повышении цен на новостройки могут смениться рекламой новых, все более щедрых скидок – ведь для возвращения спроса хотя бы на текущий уровень необходимо будет зацепить новый пласт покупателей. Вторичный рынок более инертный, поэтому там корректировки цен и увеличения торга можно ожидать в начале следующего года.

Ступеньки вместо дна

Учитывая ситуацию с платежеспособным спросом, которую усугубляет огромный объем предложения жилья в московском регионе, рынок недвижимости ждет медленное и поэтапное сползание цен вниз. Характерного для классических кризисов дна рынка, за которым следует восстановление показателей, по всей видимости, не будет. Будут ступеньки: периоды активизации продаж на фоне существенного снижения цен будут сменяться стагнацией из-за исчерпания спроса, для выхода их которой потребуются новые корректировки стоимости жилья. Соответственно, попытки повышения цен в относительно благополучные периоды будут сокращать их длительность и наоборот.

Такая «болтанка», скорее всего, продлится ближайшие год-два. Возможно, и дольше: по всем макроэкономическим параметрам стоимость московского метра завышена в полтора-два раза – см. «При нефти по $50 за баррель жилье в Москве – по $2 000 за метр».


Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
17804 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 4 177 592
до 9 669 192 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 26 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 52-172 метра. Дом сдан. Монолит-кирпич. от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте