Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: уменьшение площади элитного жилья не вызывает рост спроса

Важнее уровень жизни

Девелоперы элитного жилья пытаются нащупать «золотую середину»: привлечь бережливого покупателя разумной ценой, но не отпугнуть взыскательного недостатками будущего жилья. Это непросто. Отбросив мишуру курительных салонов, бассейнов и винных погребов вкупе с биллиардными комнатами для украшения проекта, большинство застройщиков ищут площадки с развитой вокруг инфраструктурой. Что подтверждает древнюю истину: именно местоположение в первую очередь определяет стоимость недвижимости.

По подсчетам специалистов Kalinka Group, треть элитных жилых новостроек предлагают лоты площадью до 60 кв. метров. Минимальная площадь составляет 27 кв. метров, а стоимость начинается от 13 млн рублей.

По мнению Ольги Таракановой, генерального директора ORDO Realty, покупатели ориентируются на проекты крупных известных застройщиков, а основным драйвером спроса служит готовность объектов. Клиенты также обращают внимание на престижность района и развитость инфраструктуры, чему, кстати, в полной мере отвечает лидер продаж – Хамовники, на который приходится 30% спроса. В моде рациональные покупки – клиенты не хотят платить за лишние квадраты, они устали от ремонтов, а также инфраструктурных излишеств. Так что 20% покупателей отдают предпочтение квартирам и апартаментам с отделкой.

Общая ситуация

Согласно информации ТОР BROKERS ALLIANCE (некоммерческого объединения некоторых компаний, специализирующихся на рынке элитной недвижимости столицы), объем спроса на рынке элитных новостроек в Москве в I полугодии 2016 года остался на прежнем уровне, а предложение сократилось на 19%. Всего было заключено 172 сделки на общую сумму 17,4 млрд рублей (два года назад – 170 сделок общей стоимостью 17,1 млрд рублей). На вторичном рынке спрос уменьшился примерно на 40%: заключено 73 сделки на 11,6 миллиарда рублей (два года назад – 121 сделка на 16,5 миллиарда рублей). На первичном загородном рынке ситуация сопоставима: минус 35% спроса, 113 сделок против 175.

Сопоставление нынешних данных со статистикой двухлетней давности (вместо привычного сравнения с тем же периодом прошлого года) вполне корректно, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». На ситуацию в прошлом году сильно повлияло резкое падение курса рубля в конце 2014 г., постоянное осложнение макроэкономического и геополитического фона. А вот динамика за двухлетний период дает более наглядную картину развития рынка.

По мнению Ирины Могилатовой, генерального директора TWEED, объем продаж на рынке элитной недвижимости сильно зависит от курса доллара. Эксперт отмечает, что раньше существовал один фактор – сезонный, самыми трудными для брокеров были январь, февраль, а также летние месяцы. А теперь к нему добавились еще и колебания валютного курса. Логика проста: чем крепче рубль, тем меньше покупают, и наоборот. Однако еще более негативный эффект оказывают курсовые скачки. Есть примеры, когда сделки с недвижимостью разваливались при скачке курса в ту или иную сторону, отмечает эксперт.

Еще одной причиной падения цен стал возросший объем дисконтных предложений от финансовых структур, получивших заложенные объекты недвижимости в результате невыплаченных кредитов. На вторичном рынке Москвы банки стараются избавиться от таких активов и снижают стоимость квадратного метра жилья. По словам генерального директора компании Blackwood Марии Котовой, если квартира перешла по ипотечному кредиту, она продается по стоимости залога. На первичном рынке тренд носит разнонаправленный характер. Банки с девелоперскими подразделениями развивают непрофильные активы, рыночными инструментами повышают ценность, а значит, и стоимость проекта, продают с маржой. В то же время существуют компании, которые расценивают такие активы как «токсичные» и пытаются избавиться от них максимально быстро. А это неизбежно сбивает цены на рынке.

Если же посмотреть географию сделок, то лидерами по объему предложения остались районы Хамовники и Раменки, отмечают в «Метриум Групп». На них пришлось 30% (-1 п.п.) и 29% (+1,1 п.п.) реализуемых квартир соответственно. Доля Бегового района в сравнении с концом 2015 года выросла на 11 п.п. и составила 16%, благодаря чему он поднялся на третье место по числу лотов в продаже. Причина – вывод нового объёма предложения в ЖК «Суббота» в первом квартале текущего года. Доли остальных районов существенно ниже – от 1% до 6%.

Минимизация расходов

Постепенное сокращение средней площади лота на рынке новостроек – как премиальных, так и обычных – началось еще в 2008 году, отмечают в www.irn.ru. Адаптировавшись к новым потребностям покупателей, застройщики стали отвечать на них предложением небольших квартир и апартаментов в возводимых ими жилых комплексах. (См. «Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир».)

Не последнее место в списке конкурентных преимуществ постепенно занимает и сокращение стоимости будущего содержания приобретенного жилья. Поэтому многих покупателей уже не так привлекают дорогостоящие объекты внутренней инфраструктуры – всякого рода винные погребки, сигарные салоны и т.п. Пользоваться ими будут далеко не все и не так уж часто, а вот расходы на них придется нести всем собственникам ежемесячно.

Не стоит думать, что богатые люди не считают денег. Наоборот, чаще всего они умеют делать это лучше других, потому они и богаты. Как следствие, существенные проблемы с продажами начинают испытывать наиболее дорогие комплексы апартаментов.

По данным компании Knight Frank, в I полугодии 2016 года элитные апартаменты и квартиры практически сравнялись в цене. Сегодня апартаменты всего на 9% дешевле квартир, а в результате они теперь находятся в менее выигрышном положении.

Странно? Ни в коем случае. Юридический статус нежилых помещений сказывается как на сумме эксплуатационных и коммунальных платежей, так и на налогообложении. Ставка налога для апартаментов и квартир составляет 0,5-2,0% и 0,1-0,3% соответственно. На практике это означает, что налоговые платежи по квартире и апартаментам, например, в районе Сретенки площадью 250-300 кв. м примерно одинаковой кадастровой стоимости отличаются в десятки раз: для квартиры сумма налога за 2015 г. составила менее 50 000 руб., а для апартаментов – 1,7 млн руб., рассказывает директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. К 2019 г., когда собственники квартир начнут платить налог в полном размере, разница сократится, однако налоговые платежи для апартаментов все же будут в семь раз выше.

«Падение интереса покупателей к данному сегменту может привести к затовариванию рынка, на котором сейчас на продажу представлено 788 лотов, то есть почти в два раза больше, чем два года назад, – считает Трещев. – Правда, по его словам, действительно эксклюзивным апартаментам стоимостью от 300 млн рублей «забвение» не грозит, такие лоты встречаются в клубных домах с уникальной локацией, а такое предложение на рынке всегда ограничено».

Для взыскательных

На первичном рынке остаются предложения, создатели которых убеждены в востребованности архитектурных и инфраструктурных излишеств. Их девелоперы готовы дать потребителям пусть и небольшие по площади квартиры, но во впечатляющих роскошью домах. Например, на крыше особняка «НегоциантЪ» (ул. Б. Якиманка, вл. 2-4; здесь предлагается лот площадью 57 кв. м за 62,99 млн руб.) располагаются терраса, площадка для игры в мини-гольф, небольшой зелёный сквер на подогреваемой кровле третьего этажа. На крыше четвертого предусмотрено возведение стеклянного купола с подсвеченным музыкальным фонтаном.

Но еще важнее для искушенных покупателей уровень работы будущей управляющей компании. Даже в проектах, где есть лоты с самыми минимальными площадями, согласно аналитическому отчету Kalinka Group, все чаще присутствуют технологии «умный дом», круглосуточные консьерж-службы.

«В ближайшие десять лет формат апартаментов под брендом люксовых гостиниц будет динамично развиваться, – говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. – Такие проекты – дань постоянно меняющимся интересам клиентов: состоятельные люди хотят иметь все самое лучшее и быстрее других меняются сами. Моду на роскошные фасады и входные группы рынок уже пережил – сегодня клиенты стремятся получить уровень сервиса, который полностью учитывает их образ жизни». По словам эксперта, покупатели хотят, чтобы управляющая компания знала и учитывала все их вкусы и предпочтения – какое вино они любят, каким спортом занимаются, в какую школу ходят их дети, какие у них увлечения и т.д.

По его словам, в Москве в стадии разработки находятся как минимум три проекта, где отельеры будут создавать объекты, не уступающие по качеству мировым стандартам. А через три-четыре года в российской столице может быть не менее 10 проектов с качественным гостиничным сервисом.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3751 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 297 410
до 17 904 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Золотая Звезда Москва, Восточный округ, район Соколиная гора, м. Шоссе Энтузиастов Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 101 кв.м. м. Шоссе Энтузиастов, 10 мин. пешком Буденного пр-т, вл.51, к.1 Буденного пр-т, вл.51, к.2(3) Буденного пр-т, вл.51, к.3 (4) Буденного пр-т, вл.51, к.4 (5) Буденного пр-т, вл.51, к.5 (6) Показать все 8 корпусов Застройщик: Золотая Звезда.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 432 180
до 15 753 700 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные квартиры Площади : 47 - 107 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах площадью от 21 метра.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! 4 км от МКАД. Квартиры площадью от 22 метров. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Эко Видное 2.0 Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 25 до 89 кв.м. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры пл. от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте