Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Насколько апартаменты должны быть дешевле квартир с похожими свойствами, чтобы вы их предпочли?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: уменьшение площади элитного жилья не вызывает рост спроса

Важнее уровень жизни

Девелоперы элитного жилья пытаются нащупать «золотую середину»: привлечь бережливого покупателя разумной ценой, но не отпугнуть взыскательного недостатками будущего жилья. Это непросто. Отбросив мишуру курительных салонов, бассейнов и винных погребов вкупе с биллиардными комнатами для украшения проекта, большинство застройщиков ищут площадки с развитой вокруг инфраструктурой. Что подтверждает древнюю истину: именно местоположение в первую очередь определяет стоимость недвижимости.

По подсчетам специалистов Kalinka Group, треть элитных жилых новостроек предлагают лоты площадью до 60 кв. метров. Минимальная площадь составляет 27 кв. метров, а стоимость начинается от 13 млн рублей.

По мнению Ольги Таракановой, генерального директора ORDO Realty, покупатели ориентируются на проекты крупных известных застройщиков, а основным драйвером спроса служит готовность объектов. Клиенты также обращают внимание на престижность района и развитость инфраструктуры, чему, кстати, в полной мере отвечает лидер продаж – Хамовники, на который приходится 30% спроса. В моде рациональные покупки – клиенты не хотят платить за лишние квадраты, они устали от ремонтов, а также инфраструктурных излишеств. Так что 20% покупателей отдают предпочтение квартирам и апартаментам с отделкой.

Общая ситуация

Согласно информации ТОР BROKERS ALLIANCE (некоммерческого объединения некоторых компаний, специализирующихся на рынке элитной недвижимости столицы), объем спроса на рынке элитных новостроек в Москве в I полугодии 2016 года остался на прежнем уровне, а предложение сократилось на 19%. Всего было заключено 172 сделки на общую сумму 17,4 млрд рублей (два года назад – 170 сделок общей стоимостью 17,1 млрд рублей). На вторичном рынке спрос уменьшился примерно на 40%: заключено 73 сделки на 11,6 миллиарда рублей (два года назад – 121 сделка на 16,5 миллиарда рублей). На первичном загородном рынке ситуация сопоставима: минус 35% спроса, 113 сделок против 175.

Сопоставление нынешних данных со статистикой двухлетней давности (вместо привычного сравнения с тем же периодом прошлого года) вполне корректно, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». На ситуацию в прошлом году сильно повлияло резкое падение курса рубля в конце 2014 г., постоянное осложнение макроэкономического и геополитического фона. А вот динамика за двухлетний период дает более наглядную картину развития рынка.

По мнению Ирины Могилатовой, генерального директора TWEED, объем продаж на рынке элитной недвижимости сильно зависит от курса доллара. Эксперт отмечает, что раньше существовал один фактор – сезонный, самыми трудными для брокеров были январь, февраль, а также летние месяцы. А теперь к нему добавились еще и колебания валютного курса. Логика проста: чем крепче рубль, тем меньше покупают, и наоборот. Однако еще более негативный эффект оказывают курсовые скачки. Есть примеры, когда сделки с недвижимостью разваливались при скачке курса в ту или иную сторону, отмечает эксперт.

Еще одной причиной падения цен стал возросший объем дисконтных предложений от финансовых структур, получивших заложенные объекты недвижимости в результате невыплаченных кредитов. На вторичном рынке Москвы банки стараются избавиться от таких активов и снижают стоимость квадратного метра жилья. По словам генерального директора компании Blackwood Марии Котовой, если квартира перешла по ипотечному кредиту, она продается по стоимости залога. На первичном рынке тренд носит разнонаправленный характер. Банки с девелоперскими подразделениями развивают непрофильные активы, рыночными инструментами повышают ценность, а значит, и стоимость проекта, продают с маржой. В то же время существуют компании, которые расценивают такие активы как «токсичные» и пытаются избавиться от них максимально быстро. А это неизбежно сбивает цены на рынке.

Если же посмотреть географию сделок, то лидерами по объему предложения остались районы Хамовники и Раменки, отмечают в «Метриум Групп». На них пришлось 30% (-1 п.п.) и 29% (+1,1 п.п.) реализуемых квартир соответственно. Доля Бегового района в сравнении с концом 2015 года выросла на 11 п.п. и составила 16%, благодаря чему он поднялся на третье место по числу лотов в продаже. Причина – вывод нового объёма предложения в ЖК «Суббота» в первом квартале текущего года. Доли остальных районов существенно ниже – от 1% до 6%.

Минимизация расходов

Постепенное сокращение средней площади лота на рынке новостроек – как премиальных, так и обычных – началось еще в 2008 году, отмечают в www.irn.ru. Адаптировавшись к новым потребностям покупателей, застройщики стали отвечать на них предложением небольших квартир и апартаментов в возводимых ими жилых комплексах. (См. «Новостройки в центре Москвы в 2016 году: растет предложение маленьких квартир».)

Не последнее место в списке конкурентных преимуществ постепенно занимает и сокращение стоимости будущего содержания приобретенного жилья. Поэтому многих покупателей уже не так привлекают дорогостоящие объекты внутренней инфраструктуры – всякого рода винные погребки, сигарные салоны и т.п. Пользоваться ими будут далеко не все и не так уж часто, а вот расходы на них придется нести всем собственникам ежемесячно.

Не стоит думать, что богатые люди не считают денег. Наоборот, чаще всего они умеют делать это лучше других, потому они и богаты. Как следствие, существенные проблемы с продажами начинают испытывать наиболее дорогие комплексы апартаментов.

По данным компании Knight Frank, в I полугодии 2016 года элитные апартаменты и квартиры практически сравнялись в цене. Сегодня апартаменты всего на 9% дешевле квартир, а в результате они теперь находятся в менее выигрышном положении.

Странно? Ни в коем случае. Юридический статус нежилых помещений сказывается как на сумме эксплуатационных и коммунальных платежей, так и на налогообложении. Ставка налога для апартаментов и квартир составляет 0,5-2,0% и 0,1-0,3% соответственно. На практике это означает, что налоговые платежи по квартире и апартаментам, например, в районе Сретенки площадью 250-300 кв. м примерно одинаковой кадастровой стоимости отличаются в десятки раз: для квартиры сумма налога за 2015 г. составила менее 50 000 руб., а для апартаментов – 1,7 млн руб., рассказывает директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев. К 2019 г., когда собственники квартир начнут платить налог в полном размере, разница сократится, однако налоговые платежи для апартаментов все же будут в семь раз выше.

«Падение интереса покупателей к данному сегменту может привести к затовариванию рынка, на котором сейчас на продажу представлено 788 лотов, то есть почти в два раза больше, чем два года назад, – считает Трещев. – Правда, по его словам, действительно эксклюзивным апартаментам стоимостью от 300 млн рублей «забвение» не грозит, такие лоты встречаются в клубных домах с уникальной локацией, а такое предложение на рынке всегда ограничено».

Для взыскательных

На первичном рынке остаются предложения, создатели которых убеждены в востребованности архитектурных и инфраструктурных излишеств. Их девелоперы готовы дать потребителям пусть и небольшие по площади квартиры, но во впечатляющих роскошью домах. Например, на крыше особняка «НегоциантЪ» (ул. Б. Якиманка, вл. 2-4; здесь предлагается лот площадью 57 кв. м за 62,99 млн руб.) располагаются терраса, площадка для игры в мини-гольф, небольшой зелёный сквер на подогреваемой кровле третьего этажа. На крыше четвертого предусмотрено возведение стеклянного купола с подсвеченным музыкальным фонтаном.

Но еще важнее для искушенных покупателей уровень работы будущей управляющей компании. Даже в проектах, где есть лоты с самыми минимальными площадями, согласно аналитическому отчету Kalinka Group, все чаще присутствуют технологии «умный дом», круглосуточные консьерж-службы.

«В ближайшие десять лет формат апартаментов под брендом люксовых гостиниц будет динамично развиваться, – говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. – Такие проекты – дань постоянно меняющимся интересам клиентов: состоятельные люди хотят иметь все самое лучшее и быстрее других меняются сами. Моду на роскошные фасады и входные группы рынок уже пережил – сегодня клиенты стремятся получить уровень сервиса, который полностью учитывает их образ жизни». По словам эксперта, покупатели хотят, чтобы управляющая компания знала и учитывала все их вкусы и предпочтения – какое вино они любят, каким спортом занимаются, в какую школу ходят их дети, какие у них увлечения и т.д.

По его словам, в Москве в стадии разработки находятся как минимум три проекта, где отельеры будут создавать объекты, не уступающие по качеству мировым стандартам. А через три-четыре года в российской столице может быть не менее 10 проектов с качественным гостиничным сервисом.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3789 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 29 614 000
до 582 191 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК ММДЦ Москва-Сити Башня Федерация Башня Восток Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 55 - 491 кв.м. м. Выставочная, 5 мин. пешком Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 13 656 300
до 44 683 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК VAVILOVE Москва, Юго-Западный округ, район Ломоносовский Площади : 51 - 147 кв.м. м. Профсоюзная, 17 мин. пешком Застройщик: СТОА-17.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения марта
Городской квартал Big Time. Квартиры от 6 млн руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 6,0 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом Малая Ордынка 19. Роскошные квартиры и пентхаусы в самом центре, в самой тишине. Свой райский сад с фонтаном в 1,4 км от Кремля Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры с отделкой в ЦАО от 7.8 млн руб. Уникальные видовые характеристики на Москву-реку и центр города. Развитая инфраструктура, паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый ЖК «ONYX DELUXE», ЮЗАО Квартиры бизнес-класса 235 тыс. руб. за кв.м! Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите в марте с выгодой до 900 000руб.! м. Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Квартиры от 7,3 млн! Приватный ландшафтный парк и пруд. Ипотека от 5%. Развитая инфраструктура, школа и д/сад. от 7,3 млн руб. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м. "Водный стадион" Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ Большой выбор квартир, апартаментов, пентхаусов и таунхаусов в 5 мин пешком от метро. Детский сад, парки, подземный паркинг, фитнес-клуб от 7,3 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Волга» - апартаменты бизнес-класса Видовые апартаменты в ЦАО, 5 мин от м. Сухаревская, 400м до Садового Кольца. Исторический центр. Подземный паркинг. Престижные школы и детские сады. от 11,3 млн руб Застройщик: Волга. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH от ДОНСТРОЙ! Целый корпус квартир с черновой и чистовой отделкой! 3 мин. от м. "Красногвардейская", паркинг, охрана 24/7. Квартиры от 5.8 млн рублей от 5.8 млн рублей Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте FREEDOM от ДОНСТРОЙ! Фридом - Эксклюзивные 2-комнатные квартиры на берегу Москвы-реки в 3 минутах от ЦАО. Бизнес-класс. Прямой вид на реку. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сердце столицы" от Донстрой! Последние 15 квартир с дизайнерской финишной отделкой в готовых домах на набережной! Премиальное качество! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Клубный поселок с детской инфраструктурой. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево 10 квартир со скидкой 10%! Квартиры от 3,8 млн руб. 5 минут до м.Саларьево. Свободные планировки. Паркинг. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у метро - удобно! Виды из окон на парки и тихий двор! 1 мин до м Рассказовка! Московская прописка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн. рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Люберцы" Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! ООО «Самолет Девелопмент» Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» Новые квартиры у м.Теплый Стан. Квартиры в готовых домах. Площадь от 28 до 110 кв.м. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Видное Новые квартиры в готовых домах. г. Видное. Площадь от 29 до 129 кв.м. Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ-СтройКапитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в г. Железнодорожный Спешите! Новые квартиры в готовых домах. г. Железнодорожный. от 2 млн руб. Застройщик: МИЦ-ИНВЕСТСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Бунинская аллея Квартиры в готовых домах рядом с м.Бунинская аллея. Площадь от 70 до 71 метр ГК: 1 кв. 2019 г. - 3 кв. 2019 г. Звоните! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южное Бунино В продаже 1-3-комнатные квартиры 20 мин. транспортом от м.Бунинская аллея. Звоните! от 4,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково. Квартиры от 2,7 млн руб. Рядом м. Митино. 0% первый взнос. Успейте в марте! от 2,7 млн руб.ООО «Самолет-Путилково» Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Квартиры. ГК: 4 кв. 2020 г. 16 км от МКАД. Звоните! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте