Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Как определить правильную цену квартиры

Равняемся на нижнюю границу и готовимся к торгу… иногда и на повышение

Почти каждый, кто задумывался о продаже квартиры, знает, что сейчас условия на рынке диктует покупатель. В большинстве случаев продать квартиру можно только по относительно невысокой цене и нужно готовиться к торгу. Но все же хочется знать, какую именно цену назначить за свою квартиру. Редакция IRN.RU выяснила, как продавцу «нащупать» адекватную цену, чтобы не продешевить, но при этом продать достаточно быстро, а также узнала, что даже в нынешних условиях, пусть и в редких случаях, удается продать квартиру выше изначально заявленной цены.

Правильная цена

Самый распространенный способ оценки квартиры – сравнительный. «Можно изучить несколько предложений со схожими характеристиками, чтобы понять, от какого уровня вообще отталкиваться. Стоит проследить динамику данных квартир: если они простаивают, то цена завышена», - описывает этот метод в общих чертах руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

По словам ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александра Лунина, разбег цен по аналогичным объектам может достигать 5 млн руб. «Чем порой руководствуются продавцы, непонятно. К примеру, кому-то дал совет знакомый, у кого-то такая ситуация, кто-то где-то что-то услышал или увидел. Объекты в рекламу выставляют не всегда профессионалы, способные оценить ценовую политику сегмента рынка недвижимости, в котором квартира находится. Из-за этого и такой разбег в ценовой категории», - отмечает риелтор.

Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость», рекомендует выбрать в базе около 15% самых дешевых квартир с аналогичными характеристиками (район, тип дома, расстояние до метро и т.п.). Таких вариантов будет, скорее всего, около 20-30.

Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик говорит, что квартиры лучше прорейтинговать – от самых доступных до самых дорогих. Затем нужно устроить прозвон, чтобы понять, насколько реальны цены в объявлениях. «Скорее всего, несколько самых недорогих объектов могут оказаться фантомами, а самые дорогие просто переоцененными квартирами, - говорит эксперт. - Затем весь этот список надо разбить на три части и ориентироваться на стоимость объектов, которые оказались на границе между первой и второй частями. Это будет объективная стоимость. То есть, если вы нашли 30 квартир, то ориентировочной рыночной стоимостью будут цены на квартиры в списке под номерами от 8 до 12 (начиная с самых недорогих)».

Есть еще один важный нюанс, который достаточно сложно оценить непрофессионалу – текущий ценовой тренд и состояние спроса. «Понимая актуальные тенденции рынка и имея прогноз его развития, профессиональный агент может корректировать цену. В большую сторону, если активность покупателей и цены растут. В меньшую - если спрос падает, и лучше продать на 2% дешевле, но сейчас, чем через месяц, но дешевле уже на 10%», - отмечает Михаил Куликов.

Кроме того, при определении цены можно воспользоваться автоматическими сервисами, например, калькулятором «Оценка стоимости квартир онлайн» на IRN.RU. Его особенность заключается в том, что он основан на использовании многомерной матрицы индексов стоимости жилья, а не просто меряет «среднюю температуру по больнице», умножая количество квадратных метров на среднюю цену в конкретном районе. В нем выделены определяющие факторы формирования стоимости жилья, каждому из которых присваивается определенный вес – район, тип дома, этаж квартиры и общая этажность дома, площадь и количество комнат, размер кухни, ремонт.

Для типового жилья оценка может быть достаточно точной, но лучше комбинировать онлайн-оценку с другими способами. В любом случае финальную цену покажет только рынок, ведь справедливая цена – эта та, которую покупатель готов заплатить за конкретную квартиру.

Пора снижать

Понять, насколько адекватную цену вы выставили, можно по реакции потенциальных покупателей. Отсутствие интереса к объекту в течение полумесяца – внятный сигнал о том, что пора корректировать цену. «Исходя из практики работы, могу сказать следующее: риелтор выставляет квартиру в рекламу и ждет две недели. Если звонков нет, мы рекомендуем продавцу снизить цену – от 100 тысяч рублей до 5% от заявленной стоимости в зависимости от обстоятельств и решительности собственника. Если звонки пошли, но просмотров так и нет – аккуратно снижаем дальше. Когда начинаются просмотры, цену в рекламе больше не корректируем, при необходимости торгуемся при встрече с покупателями», - рассказывает Михаил Куликов.

Если квартира, напротив, пользуется повышенным интересом, возможно, цена оказалась слишком низкой. «Если же вам поступает большое количество звонков, к примеру, пять-шесть в день, и вашу квартиру хотят посмотреть, скорее всего, вы выставили ее дешево, ну или, скажем, в данном сегменте рынка очень мало аналогичных квартир», - говорит Александр Лунин. Такое случается не слишком часто – все же обычно продавцы стараются выставить квартиру как минимум не ниже рынка. Но если цена оказалась слишком низкой, можно попробовать аккуратно поторговаться на повышение. Это достаточно опасный, но порой действенный способ – подробнее об этом дальше в статье.

Ценой можно маневрировать и для управления сроком продажи. По данным компании «Инком-Недвижимость», средний срок экспозиции объектов на вторичном рынке жилья в июне составил 74 дня – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос становится все более бюджетным, альтернативным и ипотечным». «Если попытаться в целом представить условия, при которых жилплощадь может быть реализована существенно быстрее, то зависимость примерно такая. Крайне высока вероятность внесения предоплаты в течение недели, если квартира – самая дешевая из аналогичных объектов в том же и соседних районах, - отмечает Михаил Куликов. - Если она среди 10-20% самых дешевых аналогичных предложений в той же локации – есть хороший шанс продать ее в течение месяца». Однако шанс в данном случае – не гарантия, предупреждает эксперт, поскольку у конкретной квартиры могут быть особенности, которые осложняют продажу.

Если продавец понял, что хочет ускорить продажу уже после того, как выставил квартиру по определенной цене, ее можно снизить. По словам Марины Толстик, если при обычной цене средний срок экспозиции составляет около трех месяцев, то снижение на 10% позволит сократить время продажи сразу на два месяца (то есть покупатель, скорее всего, найдется за месяц).

Запас на торг

По данным «ИНКОМ-Недвижимости», сейчас примерно четыре из пяти квартир продаются с дисконтом по итогам торга на понижение. В этой ситуации для продавцов очень заманчиво выглядит идея выставить изначально цену повыше – с запасом на торг. По мнению Михаила Куликова, это неудачная мысль: «Скорее всего, в таком случае объект выпадет из группы ликвидных по стоимости предложений, и велика вероятность, что звонков по нему продавец так и не дождется».

При этом к торгу нужно готовиться даже при относительно невысокой цене. «Покупатели, даже если цена вставлена по минимальной планке, стараются добиться хотя бы незначительно скидки», - констатирует Марина Толстик. При этом чем выше стоимость квартиры, тем больше постараются сторговать. Здесь речь идет не о завышенной стоимости, а об изначально более дорогом жилье. «Например, при бюджете более 10 млн рублей дисконт, составляющий 300 000 - 500 000 рублей и выше, более чем реален», - говорит Светлана Бирина.

В некоторых случаях возможен торг на повышение, но сейчас это скорее исключение из правил. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в июне 2016 года – рекордном месяце по доле продаж с дисконтом (83%) – около 8% квартир было продано выше цены предложения. Это происходило по разным причинам, но чаще всего из-за того, что такие квартиры были изначально недооценены продавцами, причем порой умышленно – чтобы затем в ходе переговоров повысить цену, если на квартиру будет спрос. Однако такая схема может быть действенной, только если объект сам по себе ликвиден и востребован, а «опережающий дисконт» не превышает 10-15% от среднерыночных показателей, иначе покупатели почуют подвох или забеспокоятся о юридической чистоте квартиры.

В любом случае продавец, избравший такую тактику, рискует. «В текущих реалиях рынка аукционы малоактуальны: люди недовольны такими методами работы и просто уходят с просмотров, тем более что объем вторичных предложений очень велик и цены привлекательны», - говорит Светлана Бирина.

Повысить ликвидность

Все другие хитрости предпродажной подготовки скорее работают на уменьшение срока продажи, а не на повышение цены. Серьезный ремонт, по словам риелторов, все еще не окупается. Безусловно, люди хотят купить максимально готовую для проживания квартиру. Но платить больше они все еще не хотят: им проще постепенно приводить жилье в порядок, чем переплатить за готовый ремонт. Это особенность вторичного рынка, поскольку, в отличие от голого бетона новостроек, в большинстве вторичных квартир можно первое время жить без ремонта.

Но мелкий ремонт и аккуратный вид квартиры позволят быстрее найти покупателя. «Необходимо сделать генеральную уборку, избавится от старых, пропахших временем и болезнями вещей, почистить сантехнику, вымыть окна и полы, освежить занавески, - рекомендует Михаил Куликов. - Покупателей привлекает чистое, просторное и светлое жилье. Если на стенах и потолках заметны следы протечек, надо устранить их, если на стенах облезлые, заляпанные обои – купить самые дешевые (но светлые – они зрительно увеличат объем помещения) и обклеить комнату».

Наводя чистоту в комнате, нельзя забывать про подъезд – он не должен с порога отпугивать покупателя. Организовать в нем при необходимости уборку, ввернуть все лампочки и стереть следы творчества подростков (силами собственника, жильцов или коммунальных служб) несложно, а усилия воздадутся благоприятным впечатлением потенциального покупателя. «Можно замахнуться и на качественное улучшение состояния подъезда – попробовать уговорить жильцов на косметический ремонт. Если не получится, делать его за свой счет, разумеется, не следует. Но уборка грязного подъезда – обязательное условие для успешной продажи», - отмечает эксперт.

Но все эти способы не позволят выставить более высокую цену. «Квартиру можно продать в рынке, прибегая к разным технологиям, способам и нюансам. Но продать квартиру намного выше рынка сейчас практически невозможно, как бы вы ни старались», - подытоживает Александр Лунин.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
14152 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 3 795 800
до 12 356 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, 3 км от МКАД Площади : 24 - 104 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2023 г. м. Румянцево, 5 мин. транспортом м. Саларьево, 5 мин. транспортом Застройщик: Лексион Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 020 500
до 9 328 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Отрада Красногорский район, 8 км от МКАД Площади : 37 - 92 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2019 г. Отрадное пос., к.11 Отрадное пос., к.13 Отрадное пос., к.39 Отрадное пос., к.9 Застройщик: Отрада Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры от 7,5 млн. руб. Отделка white box. 5 минут до Москва-Сити. Высокая скорость строительства. Паркинг. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса. от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья" Квартиры от 7 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн. руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 332 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Квартиры с отделкой в новых корпусах от 2,7 млн руб. Заселенный семейный микрорайон. Успейте купить! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 286 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "На Циолковского" Станция метро Тушинская в шаговой доступности. Развитая инфраструктура. Подземная автостоянка на 530 мест. Акции на 3х и 4х комн.квартиры! от 9,3 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Спешите! Новые квартиры в готовых домах площадью от 23 метров. рядом с метро Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Новые квартиры в готовых домах площадью от 70 метров. рядом с метро Бунинская аллея. Торопитесь! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад Новые квартиры в готовых домах пл. от 36 метров. рядом с метро Петровско-Разумовская. Подробности по телефону! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО Спешите! Новые 1-4-комнатные квартиры пл. от 34 метров. рядом с метро Дмитровская. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые 1-3-комнатные квартиры пл. от 29 метров. рядом с метро Ботанический сад. Спешите! Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК "Звезды Арбата". Апартаменты на Новом Арбате. Отделка "под ключ" в подарок! Потрясающие виды. Премиальный сервис от Marriott. Проектная декларация на рекламируемом сайте