Новостройки в Москве и Подмосковье: покупатели уходят в отпуск
Но ждать обвала цен они перестали
В июне – начале июля активность покупателей на рынке новостроек начала снижаться в связи с открытием отпускного сезона, однако в годовом выражении прирост спроса остается весьма значительным, рассказали редакции IRN.RU участники рынка. Причины все те же – снижение цен и увеличение размера скидок.
Спрос
В июне в Москве было заключено 2 737 договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) - на 10,3% больше, чем в мае, сообщает столичное управление Росреестра.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», активность покупателей, увеличившаяся в июне на 42% относительно мая, продолжила расти и в июле. «Первая неделя июля была активнее первой недели июня на 20%, во вторую неделю спрос также показал неплохую динамику и даже приблизился к пиковым июньским показателям, однако так и не достиг их», - отмечает директор департамента новостроек компании Юлиан Гутман.
Однако другие столичные риелторские агентства и девелоперы в Новой Москве и Подмосковье говорят о снижении спроса в связи с началом сезона отпусков. В Est-a-Tet, например, уровень реализованного спроса в «старой» Москве в июне оказался на 14% ниже, чем в мае, а в первой половине июля – на 18% ниже, чем месяцем ранее.
«Отпускной» отток клиентов наблюдают и в «Метриум Групп»: в первой половине июля количество первичных обращений в компанию снизилось в среднем на 3-5%. «По всей видимости, такая ситуация будет продолжаться до конца лета», - полагает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
В Новой Москве похожая динамика. В районе Новые Ватутинки число сделок в июне снизилось на 32% относительно мая, а количество просмотров - на 3%, «хотя ассортимент и уровень цен остался прежним», отмечает Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». В июле показатели просели еще на 7-10%. «Новые Ватутинки – один из крупнейших проектов Новой Москвы, поэтому тенденции, наблюдаемые в нашем проекте, можно смело экстраполировать на весь рынок присоединенных к столице территорий», - уверен Зубец.
Что касается Подмосковья, то здесь спрос на новостройки «продолжает планомерное снижение с самого начала лета», говорит директор по продажам ГК «САПСАН» Иван Потапов. По его словам, летом и входящий поток клиентов, и число заключенных договоров сокращаются в среднем на 20-30%.
В годовом выражении спрос и продажи у всех увеличились. Число зарегистрированных Росреестром ДДУ в Москве в июне 2016 г. увеличилось на 92,3% к июню 2015-го. В Est-a-Tet реализованный спрос в июне вырос в 2,1 раза, в первой половине июля - на 64%. В «Инком» в июне обратилось на 26% больше потенциальных клиентов, чем годом ранее, а в начале июля – на 19%. В «Новых Ватутинках» в июне зафиксировали 20-процентное увеличение спроса по сравнению прошлым годом.
Цены и скидки
Значительный рост спроса на московские новостройки по сравнению с прошлым годом риелторы уже традиционно объясняют увеличением доступности жилья для граждан и изменением потребительского поведения.
Дополнительным стимулом стало оживление вторичного рынка, позволившее выйти на сделку покупателям, которые долго не могли продавать свой актив для покупки квартиры в новом доме, добавляет руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. (Подробнее о ситуации на вторичном рынке жилья читайте в материалах: «Обзор рынка недвижимости по итогам I полугодия 2016 года», «Квартиры в Москве и Подмосковье: спрос становится все более бюджетным, альтернативным и ипотечным»).
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, перелом в настроениях покупателей произошел во II квартале 2016 г.: клиенты перестали ждать более низких цен и, наоборот, опасаясь подорожания, начали активно инвестировать в недвижимость, предложение которой за последние годы существенно увеличилось. Только в массовом сегменте «старой» Москвы, по данным компании, объем предложения новостроек в 2014 г. вырос на 34% относительно предыдущего года, в 2015-м – на 79%, с начала текущего года – на 8,4%. «Рекордные объемы предложения усиливают конкуренцию между застройщиками, которая проявляется в качественном улучшении проектов, скидках, акциях и, конечно, снижении цен», - поясняет Литинецкая.
Стоимость «входного билета» на московский рынок недвижимости, по ее словам, снизилась до «беспрецедентных» 2,5 млн руб. Таким образом, у покупателей появился уникальный шанс приобрести квартиру в столице по подмосковным ценам, подчеркивает Мария Литинецкая.
Цена метра в новостройках «старой» Москвы, без учета элитного центра, за год упала на 9,6% - с 225 900 руб. до 204 300 руб., а стоимость квартиры сократилась в среднем на 22,7%, согласно информации «ИРН-Консалтинг». Снижение цен связано главным образом с увеличением объема эконом- и комфорткласса в структуре предложения и, как следствие, уменьшением средней площади жилья - см. «Новостройки Москвы во II квартале 2016 года», «Новостройки Москвы: итоги II квартала 2015 года».
Из-за высокой конкуренции и падения платежеспособности населения выросли и скидки на новостройки. Если в июне 2015 г. преференции клиентам предлагались в 24 из 29 (83%) проектов массового сегмента в старых границах Москвы, то год спустя - в 42 из 45 проектов эконом- и комфорткласса (93%). Максимальный размер скидки в прошлом году достигал 15%, средний – 3-5%, а сейчас это 17% и 5-7% соответственно, рассказывает Мария Литинецкая.
По словам Александра Зубца, в Новой Москве размер дисконта за год увеличился примерно на 5%. Летом 2015 г. покупатели могли рассчитывать на скидку в 5-10%, а сейчас «большинство наших конкурентов предлагают хорошие дисконты в 10-15%, в том числе и скрытые, через акции, чтобы хоть как-то поддержать спрос».
Аналогично и в Московской области. «Для поддержания ликвидности многие девелоперы за последний год вынуждены были пожертвовать стоимостью квадратного метра, заложенной в финансовую модель, ради сохранения денежных потоков. Поэтому в абсолютном выражении цена квадратного метра за последний год снизилась. Вопрос в том, что в одних проектах она уменьшилась за счет прямого падения, в других объектах – за счет выхода новых корпусов по демпинговым ценам ниже рынка. В ряде проектов снижение цен произошло за счет предоставления скидок», - отмечает директор по продажам ГК «САПСАН» Иван Потапов.
Квартиру экономкласса в Москве сейчас покупают в среднем за 6,8 млн рублей, комфорткласса – за 11,4 млн рублей, бизнес-класс – за 26,6 млн, рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. В Новой Москве средний бюджет покупки составляет 4,5 млн рублей в экономклассе, 6 млн – в комфорте и 16,6 млн – в бизнес-классе. В Подмосковье (в пределах 30 км от МКАД) - 3,8 млн, 5 млн и 14,8 млн рублей, соответственно.
Ожидания и прогнозы
Стоимость жилья в Москве сильно упала по сравнению с прошлым годом, однако в последние месяцы снижение цен замедлилось. Некоторые «старомосковские» девелоперы на фоне активизации спроса даже отважились на их незначительное повышение. В среднем прайсы выросли на 2-3% в активно возводимых проектах, при этом застройщики постарались смягчить это скидками на определенные пулы или виды квартир, говорит Владимир Богданюк.
По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, в последние два месяца застройщики вообще стали несколько менее щедрыми, размер дисконтов сократился по сравнению с началом года. А осенью, с началом делового сезона, девелоперы, скорее всего, будут баловать клиентов скидками еще реже, считает она.
Как и Доброхотова, Мария Литинецкая не прогнозирует увеличение размера дисконтов на территории «старой» Москвы, по крайней мере до конца лета: «Новых преференций можно ждать только при резком падении обращений и звонков в офисы продаж. Этого не происходит: активность остается на стабильном высоком уровне».
Александр Зубец тоже смотрит в будущее с оптимизмом: «Этот год, по всей видимости, будет более активным относительно аналогичного периода прошлого года. Все же сейчас экономическая ситуация стабилизировалась, и люди стали более уверены в завтрашнем дне …Несмотря на то, что основной объем спроса сконцентрирован в старых границах Москвы, присоединенные в столице территории тоже пользуются интересом. Ведь Новая Москва – это подмосковные цены с хорошими перспективами развития жизни уровня не хуже столичной».
В самой сложной ситуации в плане спроса оказались подмосковные жилые комплексы, именно на них летом стоит ждать увеличения дисконтов на 2-3%, говорит Зубец.
Иван Потапов в свою очередь полагает, что до конца лета ни цены, ни динамика продаж в подмосковных проектах не претерпят существенных изменений. Что касается более отдаленных перспектив, то они весьма туманны, но в осенний рост цен на жилье директор по продажам ГК «САПСАН» не верит.
«В последние несколько месяцев на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья звучали неоднократные заявления девелоперов о том, что это лето – последняя возможность купить жилье по самым низким ценам, поскольку уже осенью произойдет значительное повышение стоимости квадратного метра. В условиях растущей конкуренции и ограниченного спроса подобные заявления считаю весьма смелыми. Эластичность спроса высока. Потенциальные покупатели понимают, что резкий рост цен все-таки маловероятен, поэтому не принимают поспешных решений, выбирая из множества предложений. Кроме того… сегодня отсутствует преобладающее мнение о том, что нас ждет в ближайшей перспективе: будет ли экономика восстанавливаться или нас, наоборот, ждет еще большее падение и стагнация. … Эта неопределенность в свою очередь тоже оказывает непосредственное влияние на поведение покупателей. Отсутствие положительных изменений не исключает дальнейшего падения цен», - резюмирует Иван Потапов.