Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Хватит ли банковских депозитов на покупку жилья?

Деньги есть в основном у тех, кому лишние квартиры уже не нужны, а у нуждающихся в жилье финансовое положение не дотягивает до стоимости московского метра

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Российское население держит на депозитах в банках заоблачную сумму в 22,7 трлн руб., на которые можно купить примерно 130 млн кв. м жилья в Москве – при цене метра в 170 000-175 000 руб. (по индексу IRN.RU). То есть, теоретически, столичный рынок недвижимости может прекрасно существовать только на банковские вклады если не вечно, то многие десятилетия - даже без ипотеки. Но дьявол кроется в деталях: во-первых, эти триллионы размазаны по 146,5 млн населения РФ, и, вопреки распространенному заблуждению, далеко не каждому жителю нашей страны нужна квартира в Москве. А во-вторых и главных, структура депозитов повторяет имущественную конфигурацию российского общества. Есть те, кто может без проблем купить жилье в столице - но их на всю страну менее процента, и они уже давно все купили, в том числе лишние инвестиционные квартиры. И есть все остальные.

Кому квартира по карману. И где

Банковские вклады традиционно являются одним из основных источников финансирования сделок на рынке недвижимости. Все-таки, за крайне редким исключением, никто не может позволить себе покупку квартиры с месячной зарплаты, и даже на первоначальный взнос по ипотечному кредиту семьи обычно копят годами. Соответственно, по объему средств на счетах можно судить о потенциальном уровне платежеспособного спроса на жилье.

По данным Агентства по страхованию вкладов на 1 июля 2016 года, на 537 063 575 депозитах в банках лежит 22 729 685 797 000 руб. Таким образом, средний размер вклада составляет 42 322 руб. В среднем на каждого россиянина приходится 3,7 вклада, то есть среднестатистический владелец депозитов обладает суммой примерно в 156 591 руб., на которые сможет купить 3-5 кв. м жилплощади в российском городе среднего размера. А в столице этих денег не хватит и на 1 кв. м.

Конечно, средства на вкладах распределены неравномерно. Львиная доля депозитов - 456 570 900 штук – не превышают суммы в 10 000 руб.

Структура депозитов в российских банках на 1 июля 2016 г.

Размер вкладов Количество счетов, штук Объем вкладов, тыс. руб.
до 1 тыс. руб. 396 830 334 37 731 919
от 1 тыс. до 10 тыс.руб. 59 740 566 232 080 180
от 10 тыс. до 100 тыс.руб. 49 074 632 1 770 100 281
от 100 тыс. до 700 тыс. руб. 25 636 691 6 780 526 593
от 700 тыс. до 1 млн руб. 2 406 809 2 017 418 418
от 1 млн до 1,4 млн руб. 1 903 271 2 268 649 997
от 1,4 млн до 3 млн руб. 980 055 1 815 187 492
от 3 млн до 5 млн руб. 212 579 803 071 117
свыше 5 млн руб. 278 638 7 004 919 800
Сумма 537 063 575 22 729 685 797

Источник: Агентство по страхованию вкладов

Чтобы купить квартиру в Москве необходимо иметь не менее 5-6 млн руб. – столько стоит «однушка» в спальном районе внутри МКАД. Конечно, в столице за последний год-два появились и более демократичные предложения - крохотные студии стоимостью от 3 млн руб., а также убитые «однушки» в пятиэтажках за 4 млн с небольшим и т.п. Но в большинстве случаев это специфические предложения, вполне походящие для студентов взамен комнаты в общежитии. Но вопрос об улучшении жилищных условий, как правило, встает перед семейными парами, которым нужна как минимум полноценная однокомнатная квартира площадью 35-40 кв. м, а лучше «двушка» 50-60 кв. м, так как дети либо уже имеются, либо, по крайней мере, планируются. Но двухкомнатная квартира в Москве средней площади обойдется уже в 7-10 млн руб.

Сумма свыше 5 млн руб. лежит на 278 638 счетах. Как правило, чем богаче человек, тем больше у него депозитов – в разных банках, на разные сроки, в разных валютах и т.п., - просто потому, что денег много и есть чего раскладывать. Но для простоты подсчетов возьмем среднероссийское значение в 3,7 вклада на человека и получим, что лишь около 75 тыс. человек на всю страну могут легко позволить себе покупку квартиры в Москве. Причем хоть раз в неделю – в целом эта категория граждан хранит на депозитах свыше 7 трлн руб.

Так как на каждого вкладчика приходится несколько депозитов, прибавим к «олигархам» еще и следующую категорию – верхнюю часть среднего класса со вкладами от 3 до 5 млн руб. Примечательно, что таковых даже меньше, чем богачей – 57 453 (212 579 депозитов на 803,07 млрд руб.). Итого: суммарно примерно 132,5 тыс., или 0,09% жителей Российской Федерации имеют средства на приобретение нормальной квартиры в Москве без привлечения ипотечного кредита и/или продажи имеющейся недвижимости. Если предположить, что все состоятельные граждане РФ живут в Москве и Подмосковье, то даже от общей численности населения столичного региона данная категория составляет всего 0,7%.

Однако ирония состоит в том, что еще одна типовая московская квартира самым богатым людям страны вряд ли понадобится. За многолетний период (с начала 2000-х годов), когда цены на недвижимость постоянно росли, они накупили огромное количество инвестиционного жилья, объем которого, по оценкам специалистов www.irn.ru, составляет миллионы квадратных метров. Московские новостройки с темными окнами, в которых почти никто не живет, стали притчей во языцех. И еще одна лишняя квартира этим людям вряд ли нужна – они не знают, что делать с теми, которые были куплены впрок ранее и висят теперь мертвым грузом.

Последние кризисы – 2008 г. и нынешний – научили, что цены на квартиры в Москве могут не только расти, но и падать, причем не только в долларах, но и в рублях. При этом стоимость содержания жилья постоянно растет из-за удорожания «коммуналки» и введения налога на имущество от кадастра. Так что целесообразность дополнительных вложений в недвижимость сейчас весьма сомнительна, а собственный жилищный вопрос состоятельные граждане давным-давно решили.

Следующая имущественная категория, назовем ее средний класс – это люди с накоплениями от 1 до 3 млн руб., которые дотягивают до московских цен «впритык» и, скорее всего, – только с ипотекой. Таковых насчитывается примерно 779 тыс. человек (4,08 трлн руб.), или почти 4% от общей численности населения Москвы и области, которое, по официальным данным, составляет примерно 19 650 000 человек. Однако надо учитывать, что владельцы этих вкладов живут отнюдь не только в столице и, очевидно, далеко не все они мечтают перебраться в Москву.

Но, допустим экспертно, что хотя бы половина все же имеет подобные намерения или уже здесь живет. Таким образом, относительно платежеспособными для московского рынка недвижимости являются менее 2% жителей столичного региона. Причем речь идет только о самом недорогом сегменте рынка – квартиры до 10 млн руб., и, скорее всего, для покупки новой квартиры в Москве большинству более-менее платежеспособных граждан придется либо взять ипотечный кредит, либо продать старое жилье. Либо и то, и другое вместе.

Впрочем, возможность продажи прежней квартиры для покупки новой, с добавлением относительно небольшой суммы денег, также не является панацеей. Дело в том, что прежнюю квартиру тоже должен кто-то купить и на это должны быть деньги. И если деньги уйдут на вторичный рынок, то они не попадут на рынок новостроек. Проще говоря, возможность покупки новой квартиры без добавления существенной суммы не меняет общего денежного баланса на рынке: любую цепочку на «вторичке», которая закончится покупкой новостройки, должен запустить покупатель с живыми деньгами, и порог входа на московский рынок со стороны «вторички» все равно лежит не ниже 4-5 млн за квартиру.

Далее следуют обладатели 2 406 809 вкладов в размере от 700 тыс. до 1 млн руб. – их не менее 650 488 человек, а скорее значительно больше, потому что такой объем сбережений не требует разделения на множество вкладов. Данной категории квартира в «старой» Москве не по карману даже в ипотеку, но в других регионах России, где цены в разы ниже столичных, таких накоплений хватит по крайне мере на первоначальный взнос.

Владельцы депозитов от 100 000 до 700 000 руб. могут рассчитывать на покупку жилья в маленьком городе или деревне в не самом процветающем российском регионе и тоже, конечно, в кредит. А суммы менее 100 000 руб. для рынка недвижимости уже несущественны – это часть населения, которая живет от зарплаты до зарплаты и вряд ли вообще может претендовать на покупку жилья даже в ипотеку.

Резюме

Цены на жилье в Москве сильно оторваны от уровня основного платежеспособного спроса – менее 1% населения страны могут купить квартиру в Москве, причем большинству для этого придется либо продавать другую недвижимость, либо брать ипотечный кредит. Отсюда и высокая волатильность столичного рынка недвижимости в последние годы: цены снизились на 10% - рынок оживился, чуть-чуть подросли или условия ипотеки ухудшились – все замерло. Проще говоря, платежеспособный спрос балансирует на пределе.

Наиболее устойчивый сегмент рынка – экономкласс: на квартиры стоимостью 5-10 млн руб. у людей «впритык», но хватает средств (см. «Стало ли жилье доступнее? Считаем реальные доходы, ипотечные ставки и цены на квартиры»). Поэтому для активизации продаж здесь достаточно небольшого дисконта в 5-10% или иных преференций покупателю.

Топовой элитной недвижимости без недостатков, которой относительно немного, тоже беспокоиться не о чем - олигархи за время кризиса беднее не стали.

Хуже всего себя будет чувствовать «середина» московского рынка – квартиры стоимостью от 10-15 млн до 50-100 млн руб. В данную категорию попадает «квазиэлитка» (дорогие квартиры в Москве, но с недостатками, например, в домах без подземной парковки или с неудобной или недостаточной по количеству парковкой, морально устаревшие элитные ЖК 90-х гг. постройки и т.п.), бизнес-класс, советская «элитка» (сталинские и так называемые «цэковские» дома), квартиры комфорткласса больших площадей, неуникальные апартаменты (то есть без вида на Кремль или хотя бы храм Христа Спасителя). Предложение такого жилья в Москве огромно - с середины 2000-х и до недавнего времени в столице практически не строили жилье экономкласса, только бизнес-класс и элитную недвижимость, причем такая «элитка» далеко не всегда соответствовала должному уровню полностью.

Основной вывод получается такой: у тех, кому квартира нужна, нет денег на подобное жилье, а тем, у кого они есть, уже не нужна еще одна лишняя квартира. А если вдруг и понадобится, то, скорее всего, наиболее современная элитная, а не из середнячка. Так что цены на недешевые, но и не топовые квартиры могут упасть очень значительно – на 20-50% в рублях.

Это что касается московского рынка недвижимости. В остальной России стоимость жилья лучше коррелирует с доходами граждан, поэтому ситуация с платежеспособным спросом выглядит более благоприятно. В целом по стране на рынок недвижимости, теоретически, могут выйти владельцы почти 30 млн вкладов. Правда, большинство из них смогут купить жилье не в Москве и только в кредит.

Отсюда – огромная важность развития ипотеки, как одного их основных способов повышения доступности жилья для граждан, наряду с наращиванием объемов самого жилищного строительства.
 

Редакция IRN.RU благодарит аналитический центр АИЖК за помощь в подготовке материала.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
12679 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Нахимов Апартаменты в Подмосковье по привлекательным ценам.Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Торопитесь! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью 46-137 кв.м.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте