Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Хватит ли банковских депозитов на покупку жилья?

Деньги есть в основном у тех, кому лишние квартиры уже не нужны, а у нуждающихся в жилье финансовое положение не дотягивает до стоимости московского метра

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года и на 2020 год от IRN.RU Эскроу сами по себе не обеспечат рост цен Перейти

Российское население держит на депозитах в банках заоблачную сумму в 22,7 трлн руб., на которые можно купить примерно 130 млн кв. м жилья в Москве – при цене метра в 170 000-175 000 руб. (по индексу IRN.RU). То есть, теоретически, столичный рынок недвижимости может прекрасно существовать только на банковские вклады если не вечно, то многие десятилетия - даже без ипотеки. Но дьявол кроется в деталях: во-первых, эти триллионы размазаны по 146,5 млн населения РФ, и, вопреки распространенному заблуждению, далеко не каждому жителю нашей страны нужна квартира в Москве. А во-вторых и главных, структура депозитов повторяет имущественную конфигурацию российского общества. Есть те, кто может без проблем купить жилье в столице - но их на всю страну менее процента, и они уже давно все купили, в том числе лишние инвестиционные квартиры. И есть все остальные.

Кому квартира по карману. И где

Банковские вклады традиционно являются одним из основных источников финансирования сделок на рынке недвижимости. Все-таки, за крайне редким исключением, никто не может позволить себе покупку квартиры с месячной зарплаты, и даже на первоначальный взнос по ипотечному кредиту семьи обычно копят годами. Соответственно, по объему средств на счетах можно судить о потенциальном уровне платежеспособного спроса на жилье.

По данным Агентства по страхованию вкладов на 1 июля 2016 года, на 537 063 575 депозитах в банках лежит 22 729 685 797 000 руб. Таким образом, средний размер вклада составляет 42 322 руб. В среднем на каждого россиянина приходится 3,7 вклада, то есть среднестатистический владелец депозитов обладает суммой примерно в 156 591 руб., на которые сможет купить 3-5 кв. м жилплощади в российском городе среднего размера. А в столице этих денег не хватит и на 1 кв. м.

Конечно, средства на вкладах распределены неравномерно. Львиная доля депозитов - 456 570 900 штук – не превышают суммы в 10 000 руб.

Структура депозитов в российских банках на 1 июля 2016 г.

Размер вкладов Количество счетов, штук Объем вкладов, тыс. руб.
до 1 тыс. руб. 396 830 334 37 731 919
от 1 тыс. до 10 тыс.руб. 59 740 566 232 080 180
от 10 тыс. до 100 тыс.руб. 49 074 632 1 770 100 281
от 100 тыс. до 700 тыс. руб. 25 636 691 6 780 526 593
от 700 тыс. до 1 млн руб. 2 406 809 2 017 418 418
от 1 млн до 1,4 млн руб. 1 903 271 2 268 649 997
от 1,4 млн до 3 млн руб. 980 055 1 815 187 492
от 3 млн до 5 млн руб. 212 579 803 071 117
свыше 5 млн руб. 278 638 7 004 919 800
Сумма 537 063 575 22 729 685 797

Источник: Агентство по страхованию вкладов

Чтобы купить квартиру в Москве необходимо иметь не менее 5-6 млн руб. – столько стоит «однушка» в спальном районе внутри МКАД. Конечно, в столице за последний год-два появились и более демократичные предложения - крохотные студии стоимостью от 3 млн руб., а также убитые «однушки» в пятиэтажках за 4 млн с небольшим и т.п. Но в большинстве случаев это специфические предложения, вполне походящие для студентов взамен комнаты в общежитии. Но вопрос об улучшении жилищных условий, как правило, встает перед семейными парами, которым нужна как минимум полноценная однокомнатная квартира площадью 35-40 кв. м, а лучше «двушка» 50-60 кв. м, так как дети либо уже имеются, либо, по крайней мере, планируются. Но двухкомнатная квартира в Москве средней площади обойдется уже в 7-10 млн руб.

Сумма свыше 5 млн руб. лежит на 278 638 счетах. Как правило, чем богаче человек, тем больше у него депозитов – в разных банках, на разные сроки, в разных валютах и т.п., - просто потому, что денег много и есть чего раскладывать. Но для простоты подсчетов возьмем среднероссийское значение в 3,7 вклада на человека и получим, что лишь около 75 тыс. человек на всю страну могут легко позволить себе покупку квартиры в Москве. Причем хоть раз в неделю – в целом эта категория граждан хранит на депозитах свыше 7 трлн руб.

Так как на каждого вкладчика приходится несколько депозитов, прибавим к «олигархам» еще и следующую категорию – верхнюю часть среднего класса со вкладами от 3 до 5 млн руб. Примечательно, что таковых даже меньше, чем богачей – 57 453 (212 579 депозитов на 803,07 млрд руб.). Итого: суммарно примерно 132,5 тыс., или 0,09% жителей Российской Федерации имеют средства на приобретение нормальной квартиры в Москве без привлечения ипотечного кредита и/или продажи имеющейся недвижимости. Если предположить, что все состоятельные граждане РФ живут в Москве и Подмосковье, то даже от общей численности населения столичного региона данная категория составляет всего 0,7%.

Однако ирония состоит в том, что еще одна типовая московская квартира самым богатым людям страны вряд ли понадобится. За многолетний период (с начала 2000-х годов), когда цены на недвижимость постоянно росли, они накупили огромное количество инвестиционного жилья, объем которого, по оценкам специалистов www.irn.ru, составляет миллионы квадратных метров. Московские новостройки с темными окнами, в которых почти никто не живет, стали притчей во языцех. И еще одна лишняя квартира этим людям вряд ли нужна – они не знают, что делать с теми, которые были куплены впрок ранее и висят теперь мертвым грузом.

Последние кризисы – 2008 г. и нынешний – научили, что цены на квартиры в Москве могут не только расти, но и падать, причем не только в долларах, но и в рублях. При этом стоимость содержания жилья постоянно растет из-за удорожания «коммуналки» и введения налога на имущество от кадастра. Так что целесообразность дополнительных вложений в недвижимость сейчас весьма сомнительна, а собственный жилищный вопрос состоятельные граждане давным-давно решили.

Следующая имущественная категория, назовем ее средний класс – это люди с накоплениями от 1 до 3 млн руб., которые дотягивают до московских цен «впритык» и, скорее всего, – только с ипотекой. Таковых насчитывается примерно 779 тыс. человек (4,08 трлн руб.), или почти 4% от общей численности населения Москвы и области, которое, по официальным данным, составляет примерно 19 650 000 человек. Однако надо учитывать, что владельцы этих вкладов живут отнюдь не только в столице и, очевидно, далеко не все они мечтают перебраться в Москву.

Но, допустим экспертно, что хотя бы половина все же имеет подобные намерения или уже здесь живет. Таким образом, относительно платежеспособными для московского рынка недвижимости являются менее 2% жителей столичного региона. Причем речь идет только о самом недорогом сегменте рынка – квартиры до 10 млн руб., и, скорее всего, для покупки новой квартиры в Москве большинству более-менее платежеспособных граждан придется либо взять ипотечный кредит, либо продать старое жилье. Либо и то, и другое вместе.

Впрочем, возможность продажи прежней квартиры для покупки новой, с добавлением относительно небольшой суммы денег, также не является панацеей. Дело в том, что прежнюю квартиру тоже должен кто-то купить и на это должны быть деньги. И если деньги уйдут на вторичный рынок, то они не попадут на рынок новостроек. Проще говоря, возможность покупки новой квартиры без добавления существенной суммы не меняет общего денежного баланса на рынке: любую цепочку на «вторичке», которая закончится покупкой новостройки, должен запустить покупатель с живыми деньгами, и порог входа на московский рынок со стороны «вторички» все равно лежит не ниже 4-5 млн за квартиру.

Далее следуют обладатели 2 406 809 вкладов в размере от 700 тыс. до 1 млн руб. – их не менее 650 488 человек, а скорее значительно больше, потому что такой объем сбережений не требует разделения на множество вкладов. Данной категории квартира в «старой» Москве не по карману даже в ипотеку, но в других регионах России, где цены в разы ниже столичных, таких накоплений хватит по крайне мере на первоначальный взнос.

Владельцы депозитов от 100 000 до 700 000 руб. могут рассчитывать на покупку жилья в маленьком городе или деревне в не самом процветающем российском регионе и тоже, конечно, в кредит. А суммы менее 100 000 руб. для рынка недвижимости уже несущественны – это часть населения, которая живет от зарплаты до зарплаты и вряд ли вообще может претендовать на покупку жилья даже в ипотеку.

Резюме

Цены на жилье в Москве сильно оторваны от уровня основного платежеспособного спроса – менее 1% населения страны могут купить квартиру в Москве, причем большинству для этого придется либо продавать другую недвижимость, либо брать ипотечный кредит. Отсюда и высокая волатильность столичного рынка недвижимости в последние годы: цены снизились на 10% - рынок оживился, чуть-чуть подросли или условия ипотеки ухудшились – все замерло. Проще говоря, платежеспособный спрос балансирует на пределе.

Наиболее устойчивый сегмент рынка – экономкласс: на квартиры стоимостью 5-10 млн руб. у людей «впритык», но хватает средств (см. «Стало ли жилье доступнее? Считаем реальные доходы, ипотечные ставки и цены на квартиры»). Поэтому для активизации продаж здесь достаточно небольшого дисконта в 5-10% или иных преференций покупателю.

Топовой элитной недвижимости без недостатков, которой относительно немного, тоже беспокоиться не о чем - олигархи за время кризиса беднее не стали.

Хуже всего себя будет чувствовать «середина» московского рынка – квартиры стоимостью от 10-15 млн до 50-100 млн руб. В данную категорию попадает «квазиэлитка» (дорогие квартиры в Москве, но с недостатками, например, в домах без подземной парковки или с неудобной или недостаточной по количеству парковкой, морально устаревшие элитные ЖК 90-х гг. постройки и т.п.), бизнес-класс, советская «элитка» (сталинские и так называемые «цэковские» дома), квартиры комфорткласса больших площадей, неуникальные апартаменты (то есть без вида на Кремль или хотя бы храм Христа Спасителя). Предложение такого жилья в Москве огромно - с середины 2000-х и до недавнего времени в столице практически не строили жилье экономкласса, только бизнес-класс и элитную недвижимость, причем такая «элитка» далеко не всегда соответствовала должному уровню полностью.

Основной вывод получается такой: у тех, кому квартира нужна, нет денег на подобное жилье, а тем, у кого они есть, уже не нужна еще одна лишняя квартира. А если вдруг и понадобится, то, скорее всего, наиболее современная элитная, а не из середнячка. Так что цены на недешевые, но и не топовые квартиры могут упасть очень значительно – на 20-50% в рублях.

Это что касается московского рынка недвижимости. В остальной России стоимость жилья лучше коррелирует с доходами граждан, поэтому ситуация с платежеспособным спросом выглядит более благоприятно. В целом по стране на рынок недвижимости, теоретически, могут выйти владельцы почти 30 млн вкладов. Правда, большинство из них смогут купить жилье не в Москве и только в кредит.

Отсюда – огромная важность развития ипотеки, как одного их основных способов повышения доступности жилья для граждан, наряду с наращиванием объемов самого жилищного строительства.
 

Редакция IRN.RU благодарит аналитический центр АИЖК за помощь в подготовке материала.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
12851 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Выгода до 412 000 руб. Акция! Только до 12 декабря 10 квартир со скидкой 5%!2-ком.кв. 57 кв.м – 5,9 млн.руб. м. Новокосино Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,2 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в Башне Федерация Скидки до - 15% на апартаменты на вершине Москвы — станьте настоящим небожителем в Небоскребе №1. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ленинский 38» Панорамные виды. Двухуровневый подземный паркинг. Роскошные видовые апартаменты в 6,5 км. от Кремля. Ключи в день покупки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Метрополия» Квартиры бизнес-класса по цене комфорта. Широкий выбор планировок. Расположение внутри ТТК. Ипотека от 6% Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 64 до 203 метра ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Уточняйте подробности по телефону. от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте