Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Хватит ли банковских депозитов на покупку жилья?

Деньги есть в основном у тех, кому лишние квартиры уже не нужны, а у нуждающихся в жилье финансовое положение не дотягивает до стоимости московского метра

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Российское население держит на депозитах в банках заоблачную сумму в 22,7 трлн руб., на которые можно купить примерно 130 млн кв. м жилья в Москве – при цене метра в 170 000-175 000 руб. (по индексу IRN.RU). То есть, теоретически, столичный рынок недвижимости может прекрасно существовать только на банковские вклады если не вечно, то многие десятилетия - даже без ипотеки. Но дьявол кроется в деталях: во-первых, эти триллионы размазаны по 146,5 млн населения РФ, и, вопреки распространенному заблуждению, далеко не каждому жителю нашей страны нужна квартира в Москве. А во-вторых и главных, структура депозитов повторяет имущественную конфигурацию российского общества. Есть те, кто может без проблем купить жилье в столице - но их на всю страну менее процента, и они уже давно все купили, в том числе лишние инвестиционные квартиры. И есть все остальные.

Кому квартира по карману. И где

Банковские вклады традиционно являются одним из основных источников финансирования сделок на рынке недвижимости. Все-таки, за крайне редким исключением, никто не может позволить себе покупку квартиры с месячной зарплаты, и даже на первоначальный взнос по ипотечному кредиту семьи обычно копят годами. Соответственно, по объему средств на счетах можно судить о потенциальном уровне платежеспособного спроса на жилье.

По данным Агентства по страхованию вкладов на 1 июля 2016 года, на 537 063 575 депозитах в банках лежит 22 729 685 797 000 руб. Таким образом, средний размер вклада составляет 42 322 руб. В среднем на каждого россиянина приходится 3,7 вклада, то есть среднестатистический владелец депозитов обладает суммой примерно в 156 591 руб., на которые сможет купить 3-5 кв. м жилплощади в российском городе среднего размера. А в столице этих денег не хватит и на 1 кв. м.

Конечно, средства на вкладах распределены неравномерно. Львиная доля депозитов - 456 570 900 штук – не превышают суммы в 10 000 руб.

Структура депозитов в российских банках на 1 июля 2016 г.

Размер вкладов Количество счетов, штук Объем вкладов, тыс. руб.
до 1 тыс. руб. 396 830 334 37 731 919
от 1 тыс. до 10 тыс.руб. 59 740 566 232 080 180
от 10 тыс. до 100 тыс.руб. 49 074 632 1 770 100 281
от 100 тыс. до 700 тыс. руб. 25 636 691 6 780 526 593
от 700 тыс. до 1 млн руб. 2 406 809 2 017 418 418
от 1 млн до 1,4 млн руб. 1 903 271 2 268 649 997
от 1,4 млн до 3 млн руб. 980 055 1 815 187 492
от 3 млн до 5 млн руб. 212 579 803 071 117
свыше 5 млн руб. 278 638 7 004 919 800
Сумма 537 063 575 22 729 685 797

Источник: Агентство по страхованию вкладов

Чтобы купить квартиру в Москве необходимо иметь не менее 5-6 млн руб. – столько стоит «однушка» в спальном районе внутри МКАД. Конечно, в столице за последний год-два появились и более демократичные предложения - крохотные студии стоимостью от 3 млн руб., а также убитые «однушки» в пятиэтажках за 4 млн с небольшим и т.п. Но в большинстве случаев это специфические предложения, вполне походящие для студентов взамен комнаты в общежитии. Но вопрос об улучшении жилищных условий, как правило, встает перед семейными парами, которым нужна как минимум полноценная однокомнатная квартира площадью 35-40 кв. м, а лучше «двушка» 50-60 кв. м, так как дети либо уже имеются, либо, по крайней мере, планируются. Но двухкомнатная квартира в Москве средней площади обойдется уже в 7-10 млн руб.

Сумма свыше 5 млн руб. лежит на 278 638 счетах. Как правило, чем богаче человек, тем больше у него депозитов – в разных банках, на разные сроки, в разных валютах и т.п., - просто потому, что денег много и есть чего раскладывать. Но для простоты подсчетов возьмем среднероссийское значение в 3,7 вклада на человека и получим, что лишь около 75 тыс. человек на всю страну могут легко позволить себе покупку квартиры в Москве. Причем хоть раз в неделю – в целом эта категория граждан хранит на депозитах свыше 7 трлн руб.

Так как на каждого вкладчика приходится несколько депозитов, прибавим к «олигархам» еще и следующую категорию – верхнюю часть среднего класса со вкладами от 3 до 5 млн руб. Примечательно, что таковых даже меньше, чем богачей – 57 453 (212 579 депозитов на 803,07 млрд руб.). Итого: суммарно примерно 132,5 тыс., или 0,09% жителей Российской Федерации имеют средства на приобретение нормальной квартиры в Москве без привлечения ипотечного кредита и/или продажи имеющейся недвижимости. Если предположить, что все состоятельные граждане РФ живут в Москве и Подмосковье, то даже от общей численности населения столичного региона данная категория составляет всего 0,7%.

Однако ирония состоит в том, что еще одна типовая московская квартира самым богатым людям страны вряд ли понадобится. За многолетний период (с начала 2000-х годов), когда цены на недвижимость постоянно росли, они накупили огромное количество инвестиционного жилья, объем которого, по оценкам специалистов www.irn.ru, составляет миллионы квадратных метров. Московские новостройки с темными окнами, в которых почти никто не живет, стали притчей во языцех. И еще одна лишняя квартира этим людям вряд ли нужна – они не знают, что делать с теми, которые были куплены впрок ранее и висят теперь мертвым грузом.

Последние кризисы – 2008 г. и нынешний – научили, что цены на квартиры в Москве могут не только расти, но и падать, причем не только в долларах, но и в рублях. При этом стоимость содержания жилья постоянно растет из-за удорожания «коммуналки» и введения налога на имущество от кадастра. Так что целесообразность дополнительных вложений в недвижимость сейчас весьма сомнительна, а собственный жилищный вопрос состоятельные граждане давным-давно решили.

Следующая имущественная категория, назовем ее средний класс – это люди с накоплениями от 1 до 3 млн руб., которые дотягивают до московских цен «впритык» и, скорее всего, – только с ипотекой. Таковых насчитывается примерно 779 тыс. человек (4,08 трлн руб.), или почти 4% от общей численности населения Москвы и области, которое, по официальным данным, составляет примерно 19 650 000 человек. Однако надо учитывать, что владельцы этих вкладов живут отнюдь не только в столице и, очевидно, далеко не все они мечтают перебраться в Москву.

Но, допустим экспертно, что хотя бы половина все же имеет подобные намерения или уже здесь живет. Таким образом, относительно платежеспособными для московского рынка недвижимости являются менее 2% жителей столичного региона. Причем речь идет только о самом недорогом сегменте рынка – квартиры до 10 млн руб., и, скорее всего, для покупки новой квартиры в Москве большинству более-менее платежеспособных граждан придется либо взять ипотечный кредит, либо продать старое жилье. Либо и то, и другое вместе.

Впрочем, возможность продажи прежней квартиры для покупки новой, с добавлением относительно небольшой суммы денег, также не является панацеей. Дело в том, что прежнюю квартиру тоже должен кто-то купить и на это должны быть деньги. И если деньги уйдут на вторичный рынок, то они не попадут на рынок новостроек. Проще говоря, возможность покупки новой квартиры без добавления существенной суммы не меняет общего денежного баланса на рынке: любую цепочку на «вторичке», которая закончится покупкой новостройки, должен запустить покупатель с живыми деньгами, и порог входа на московский рынок со стороны «вторички» все равно лежит не ниже 4-5 млн за квартиру.

Далее следуют обладатели 2 406 809 вкладов в размере от 700 тыс. до 1 млн руб. – их не менее 650 488 человек, а скорее значительно больше, потому что такой объем сбережений не требует разделения на множество вкладов. Данной категории квартира в «старой» Москве не по карману даже в ипотеку, но в других регионах России, где цены в разы ниже столичных, таких накоплений хватит по крайне мере на первоначальный взнос.

Владельцы депозитов от 100 000 до 700 000 руб. могут рассчитывать на покупку жилья в маленьком городе или деревне в не самом процветающем российском регионе и тоже, конечно, в кредит. А суммы менее 100 000 руб. для рынка недвижимости уже несущественны – это часть населения, которая живет от зарплаты до зарплаты и вряд ли вообще может претендовать на покупку жилья даже в ипотеку.

Резюме

Цены на жилье в Москве сильно оторваны от уровня основного платежеспособного спроса – менее 1% населения страны могут купить квартиру в Москве, причем большинству для этого придется либо продавать другую недвижимость, либо брать ипотечный кредит. Отсюда и высокая волатильность столичного рынка недвижимости в последние годы: цены снизились на 10% - рынок оживился, чуть-чуть подросли или условия ипотеки ухудшились – все замерло. Проще говоря, платежеспособный спрос балансирует на пределе.

Наиболее устойчивый сегмент рынка – экономкласс: на квартиры стоимостью 5-10 млн руб. у людей «впритык», но хватает средств (см. «Стало ли жилье доступнее? Считаем реальные доходы, ипотечные ставки и цены на квартиры»). Поэтому для активизации продаж здесь достаточно небольшого дисконта в 5-10% или иных преференций покупателю.

Топовой элитной недвижимости без недостатков, которой относительно немного, тоже беспокоиться не о чем - олигархи за время кризиса беднее не стали.

Хуже всего себя будет чувствовать «середина» московского рынка – квартиры стоимостью от 10-15 млн до 50-100 млн руб. В данную категорию попадает «квазиэлитка» (дорогие квартиры в Москве, но с недостатками, например, в домах без подземной парковки или с неудобной или недостаточной по количеству парковкой, морально устаревшие элитные ЖК 90-х гг. постройки и т.п.), бизнес-класс, советская «элитка» (сталинские и так называемые «цэковские» дома), квартиры комфорткласса больших площадей, неуникальные апартаменты (то есть без вида на Кремль или хотя бы храм Христа Спасителя). Предложение такого жилья в Москве огромно - с середины 2000-х и до недавнего времени в столице практически не строили жилье экономкласса, только бизнес-класс и элитную недвижимость, причем такая «элитка» далеко не всегда соответствовала должному уровню полностью.

Основной вывод получается такой: у тех, кому квартира нужна, нет денег на подобное жилье, а тем, у кого они есть, уже не нужна еще одна лишняя квартира. А если вдруг и понадобится, то, скорее всего, наиболее современная элитная, а не из середнячка. Так что цены на недешевые, но и не топовые квартиры могут упасть очень значительно – на 20-50% в рублях.

Это что касается московского рынка недвижимости. В остальной России стоимость жилья лучше коррелирует с доходами граждан, поэтому ситуация с платежеспособным спросом выглядит более благоприятно. В целом по стране на рынок недвижимости, теоретически, могут выйти владельцы почти 30 млн вкладов. Правда, большинство из них смогут купить жилье не в Москве и только в кредит.

Отсюда – огромная важность развития ипотеки, как одного их основных способов повышения доступности жилья для граждан, наряду с наращиванием объемов самого жилищного строительства.
 

Редакция IRN.RU благодарит аналитический центр АИЖК за помощь в подготовке материала.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
12786 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Алексеевская. Площадь от 30 до 132 метра ГК: 1 кв. 2022 г. Звоните! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! Новые квартиры в готовых домах. Красногорский район. Площадь от 21 до 103 кв.м. Монолит-кирпич, монолит. от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Специальные цены на 3к.кв. в 17 корп. выгода до 1,2 млн.руб. Успейте купить по выгодной цене! Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте