Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.3 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
1.7 млн
руб.
Опрос
Если бы у вас была возможность купить для себя второе жилье, какое бы вы приобрели?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: коммерческую недвижимость нужно выбирать осторожно

Привлекательными остаются инвестиции только в торговые помещения

На подъеме рынка было популярно предлагать частным инвесторам покупку блоков или целых этажей в офисных зданиях. Также частные инвесторы охотно вкладывали средства в маленькие встроенно-пристроенные помещения обычно торгового назначения в жилых зданиях. Теперь ситуация изменилась: небольшие объекты стрит-ритейла по-прежнему кое-где востребованы частными инвесторами, а вот офисные помещения «нервно курят в сторонке». И существенных изменений ситуации не предвидится.

По данным риелторов, собранным аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», только торговые помещения сохраняют приемлемую для нынешней экономической ситуации доходность в 15-20%. Склады тоже держатся на плаву, принося 10-12% прибыли. А вот срок окупаемости офисов стал намного больше критических 7-8 лет. Поэтому не удивительно все более широкое перепрофилирование строящихся бизнес-центров в апартаменты.

«Инвестировать в коммерческую недвижимость сейчас не совсем целесообразно, – считает Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». –Как показали итоги прошлого года, объем подобных сделок на российском рынке сократился почти вдвое. Большая часть инвестиционных покупок пришлась на Москву. В регионах подобные сделки были единичными. Ухудшение инвестиционного климата в России связано с несколькими факторами. Во-первых, из-за высоких ставок по кредитам, которые выросли с началом кризиса. Сегодня можно получить банковское финансирование на 2-3 года под 18% годовых. Во-вторых, из-за снижение спроса на коммерческую недвижимость. К примеру, в офисном сегменте доля пустующих площадей в БЦ А и В+ составляет около 30-35%, и положительных изменений в ближайшее время не ожидается. Средний ценовой сегмент пострадал меньше. Вакансия в офисных центрах класса В и В- составляет примерно 15-20%. Все эти факторы способствуют увеличение сроков окупаемости офисов и, соответственно, делают инвестиции в них менее привлекательными».

«Инвесторы стремятся к 5-7-летней окупаемости. Эту планку сегодня держит стрит-ритейл – конечно, в первую очередь речь идет об объектах с хорошей транспортной доступностью, качественным трафиком. Для инвесторов это всегда интересно, вопрос только в стоимости входного билета. И если формат ТПУ подходит для крупных инвестиций, то стрит-ритейл как раз идеален для частных. А вот офисы показывают наиболее низкую рентабельность, там высокий уровень вакансии, эти вложения можно назвать рискованными», – считает Виталий Лебедев, директор по развитию коммерческой недвижимости компании «БЕСТ-Новострой».

Готовый бизнес

«Со стороны частных инвесторов мы видим интерес только к торговой недвижимости», – говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко. По ее словам, большинство предпочитают «готовый продукт» – арендный бизнес с хорошим, качественным арендатором, предпочтительно сетевым (сеть аптек, салон связи, продуктовый магазин), но есть и такие, кто предпочитает сам сдавать помещение в аренду. Средняя запрашиваемая площадь помещений варьируется в пределах 60-80 кв. м. Выбор предложений довольно обширный, но и цены продажи достаточно высокие.

Если говорить про продажу готового арендного бизнеса, то все зависит от арендного потока арендатора, поясняет она. В зависимости от занимаемой площади и качества арендатора окупаемость помещения составляет от 8 до 10 лет. «Качественный стрит-ритейл востребован, но кое-где цены сократились на 10%, в среднем по рынку торговых помещений ставки упали на 20%, отдельно взятые лоты – даже на 50%. Тенденции к росту ставок нет», – считает Лебедев.

Оценки доходности такого арендного бизнеса у «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» скромнее: по подсчетам компании, по торговым помещениям она составляет 10-12% годовых, по офисным - на уровне 7-9%.

За последние два года цена продажи торговых помещений без арендатора существенно снизилась, в некоторых случаях она упала до 70 000-80 000 рублей за кв. м, говорит Серенко. В удачных локациях (преимущественно спальных районах) цена может составлять 150 000 – 170 000 рублей за кв. м.

По мнению заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, большинство девелоперов и собственников помещений достигли психологической отметки, ниже которой опускаться уже не будут, поэтому дальнейшего снижения цен ожидать не стоит, за исключением сезонных акций и скидок. «Могут появляться объекты по низким ценам, которые выводятся по необходимости (закрытие кредитных линий или срочное высвобождение денежных ресурсов и т.д.), но доля их невелика, поэтому о сильном влиянии на общую картину рынка говорить не приходится», – считает она.

В новостройках

В жилых проектах мелким частным инвесторам могут быть интересны помещения на первых этажах домов, считает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG. Доходность подобных вложений, по его оценке, может составлять около 9-10% годовых. Но инвестор должен учитывать, что объем инвестиций в нежилое помещение будет достаточной большой. Потребуются затраты на подведение дополнительных коммуникаций, вложения в ремонт. Надо учитывать и вероятные периоды прекращения арендного потока в связи с поиском арендаторов, а также достаточно высокие налоги на коммерческие помещения, высокие проценты по кредитам и много другое. Но даже с учетом всех этих затрат нежилое помещение для арендного бизнеса может быть выгодным. Естественно, если речь идет об объектах с хорошим местоположением и с возможностью сделать отдельный вход. Выбор неподходящего помещения может поставить всю экономику вложений под сомнение. Например, основная масса нежилых помещений на первых этажах, которые сейчас в обязательном порядке проектируются девелоперами новых ЖК в спальных районах, спросом не пользуется и котируется низко. До 60% таких помещений в новых микрорайонах простаивает.

Интерес к таким инвестициям очень зависим от тех перспектив, которые видит перед собой малый бизнес, считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Если в 2010-2014 годах курс был на развитие, то сейчас – скорее на сохранение того, что есть. Менеджеры компании постоянно общаются с потенциальными покупателями коммерческих площадей, и, по словам Котровского, их основные опасения связаны не с вложениями в новые площадки (покупка, оснащение, персонал), а с пониманием того, чтобы покупательская активность продолжает системно снижаться и пока предпосылок для ее роста нет. Период возврата на инвестиции становится длиннее. В 2015 году малый бизнес занимал выжидательную позицию – много говорилось с трибун о поддержке со стороны государства, о снижении количества проверок, о налоговых льготах. «Сейчас у людей внутреннее ощущение «выплывайте сами, как хотите», – считает Котровский.

По мнению эксперта, в сегменте коммерческих площадей, особенно на первых этажах жилых домов, доля вакантных площадей будет увеличиваться. Это связано и с низкой активностью покупателей и арендаторов. Новые ЖК, в которых первые этажи частично или полностью являются нежилыми из-за градостроительных нормативов, достраиваются и вводятся в эксплуатацию, а арендаторы и покупатели на коммерческие метры приходят не сразу, «опаздывая» на полгода-год. Собственники бизнеса очень осторожны, они ждут заселения, оценивают покупательский трафик и только потом начинают выбирать место под магазин, салон красоты.

«Мы на наш второй и последующие объекты в Новогорске уже приглашали консультантов по планировке коммерческих площадей, чтобы сформировать пул помещений под разные запросы собственников (арендаторов), конечно, прежде всего, для того, чтобы повысить ликвидность этих помещений, говорит Котровский. – И сейчас внимательно следим за тем, чтобы инфраструктура не дублировалась, а уровень предлагаемых товаров и услуг соответствовал социальным запросам наших жителей. Например, после переговоров с одной очень стремительно развивающейся продуктовой сетью, которая была очень заинтересована «сесть» в Новогорске, мы поняли, что ни ассортимент продуктов, ни качество обслуживания не соответствуют запросам наших жителей. В итоге было принято решение сказать «нет» во имя имиджа».

«По нашим проектам в семейном спортивно-образовательном кластере «Олимпийская деревня Новогорск» 80% покупателей нежилых помещений в жилых комплексах – это покупатели квартир в них же. В ближайшее время мы предложим рынку акцию как раз для таких людей, которые готовы покупать жилье и работу «два в одном», - рассказывает Котровский.

Что нужно рынку

По оценке специалистов компании «Донстрой», наибольшим спросом у инвесторов, приобретающих коммерческие помещения формата street retail, пользуются:

  • объекты в районах с высокой плотностью населения;
  • зона 10-минутной шаговой доступности от станций метро;
  • свободная планировка помещения, которая позволяет владельцу спроектировать максимально отвечающее функционалу пространство и создать уникальный дизайн;
  • выделенное количество электроэнергии не менее 200Вт/м2;
  • отдельный вход и свободный доступ в помещение;
  • помещения с технологией и зоной загрузки под кафе-рестораны, супермаркеты, автомойки;
  • расположение на первом этаже на одном уровне с улицей;
  • высокие потолки;
  • наличие витринного остекления и возможность организовать вывеску над помещением.

В стрит-ритейле нужно предусматривать зоны для погрузки/выгрузки товара, добавляют в компании «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ», наличие усиленной вытяжки (4000-6000 куб. м / час) и приточной вентиляции (6000-12000 куб. м / час). «Мы учитываем даже такие детали, как отсутствие даже самого небольшого порожка при входе в магазин: считается, что это способствует повышению продаж», – говорит коммерческий директор Алексей Ионов.

По его словам, в Москве представлен в основном непрофессиональный стрит-ритейл: в построенных жилых домах первые этажи переоборудуются из жилых в коммерческие и продаются или сдаются в аренду. «В Новой Москве мы реализуем подход, при котором первые этажи еще на этапе концепции и проектирования создаются под коммерческие нужды. Исключение составят дома, расположенные в зонах с очень небольшим пешеходным и транспортным трафиком», – говорит он.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5033 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры площадью от 112 метров. квартиры в готовых домах Торопитесь! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Цветочные Поляны Квартиры с отделкой и без. Ипотека от 9,2%. Развитая и безопасная инфраструктура. 15 мин. до метро Филатов Луг Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver" Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м.Ботанический сад. Ипотека от 4,65%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке PARK AVENUE Квартиры от 50 кв.м. Свободная планировка. Малоэтажный квартал премиум-класса. Новая Рига, 23 км. ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. 10 мин. на авто до метро Некрасовка. Развитая инфраструктура. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Потолки до 5,6 м, окна шириной до 6,3 м. Своя инфраструктура. 1 минута от ЦАО, рядом с Сити. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новых домах! Потолки до 3,6 м, окна высотой 2 м, приватный двор, подземный паркинг. Рядом 3 ст. метро. Свой открытый парк. от 6,9 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 10,2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 10,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,8 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Большой выбор квартир в готовых новостройках в различных округах г.Москвы. Дома сданы. Выдаем ключи. ЖК Фестиваль парк Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Повышение цен с 22 октября! Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитные особняки Титул Квартиры с видами на Кремль от 410 тыс. руб./м2. Фасады из юрского мрамора и меди. Старт продаж! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Сиреневый парк" Квартиры комфорт-класса рядом с м.Бульвар Рокоссовского. Трейд-ин. Ипотека от 4,65% Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Датский квартал" Квартиры с отделкой и без в 10 минутах от Москвы. Панорамные окна. Рядом лесной массив. Всего 1 км от МКАД. Метро Бибирево. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Панорамные виды на Москву и Останкинскую башню. Рядом парк ВДНХ, Ботанический сад. Двор без машин, система «умный квартал». квартиры от 8,7 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 3,2 млн руб. Сдача 2019г. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 м до МЦК Хорошево. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 5,3%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение! Ст. метро «Медведково». Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14.7 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14,7 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комнатные квартиры и парковочные места. Уникальные планировки. Станции м. «Селигерская». Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5.3% Просторные семейные квартиры от 5 млн.руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в октябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей. Престижный район Москвы. В окружении парков. Метро Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК «Рихард» Система "умный дом" в каждой квартире! Собственный сквер. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро Полежаевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. квартиры от 4,49 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 8,9%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». Сдача в 2019 г. Город Видное. квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте