Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.6 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Когда, по-вашему, можно быстрее сдать квартиру в аренду?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: коммерческую недвижимость нужно выбирать осторожно

Привлекательными остаются инвестиции только в торговые помещения

На подъеме рынка было популярно предлагать частным инвесторам покупку блоков или целых этажей в офисных зданиях. Также частные инвесторы охотно вкладывали средства в маленькие встроенно-пристроенные помещения обычно торгового назначения в жилых зданиях. Теперь ситуация изменилась: небольшие объекты стрит-ритейла по-прежнему кое-где востребованы частными инвесторами, а вот офисные помещения «нервно курят в сторонке». И существенных изменений ситуации не предвидится.

По данным риелторов, собранным аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», только торговые помещения сохраняют приемлемую для нынешней экономической ситуации доходность в 15-20%. Склады тоже держатся на плаву, принося 10-12% прибыли. А вот срок окупаемости офисов стал намного больше критических 7-8 лет. Поэтому не удивительно все более широкое перепрофилирование строящихся бизнес-центров в апартаменты.

«Инвестировать в коммерческую недвижимость сейчас не совсем целесообразно, – считает Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». –Как показали итоги прошлого года, объем подобных сделок на российском рынке сократился почти вдвое. Большая часть инвестиционных покупок пришлась на Москву. В регионах подобные сделки были единичными. Ухудшение инвестиционного климата в России связано с несколькими факторами. Во-первых, из-за высоких ставок по кредитам, которые выросли с началом кризиса. Сегодня можно получить банковское финансирование на 2-3 года под 18% годовых. Во-вторых, из-за снижение спроса на коммерческую недвижимость. К примеру, в офисном сегменте доля пустующих площадей в БЦ А и В+ составляет около 30-35%, и положительных изменений в ближайшее время не ожидается. Средний ценовой сегмент пострадал меньше. Вакансия в офисных центрах класса В и В- составляет примерно 15-20%. Все эти факторы способствуют увеличение сроков окупаемости офисов и, соответственно, делают инвестиции в них менее привлекательными».

«Инвесторы стремятся к 5-7-летней окупаемости. Эту планку сегодня держит стрит-ритейл – конечно, в первую очередь речь идет об объектах с хорошей транспортной доступностью, качественным трафиком. Для инвесторов это всегда интересно, вопрос только в стоимости входного билета. И если формат ТПУ подходит для крупных инвестиций, то стрит-ритейл как раз идеален для частных. А вот офисы показывают наиболее низкую рентабельность, там высокий уровень вакансии, эти вложения можно назвать рискованными», – считает Виталий Лебедев, директор по развитию коммерческой недвижимости компании «БЕСТ-Новострой».

Готовый бизнес

«Со стороны частных инвесторов мы видим интерес только к торговой недвижимости», – говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко. По ее словам, большинство предпочитают «готовый продукт» – арендный бизнес с хорошим, качественным арендатором, предпочтительно сетевым (сеть аптек, салон связи, продуктовый магазин), но есть и такие, кто предпочитает сам сдавать помещение в аренду. Средняя запрашиваемая площадь помещений варьируется в пределах 60-80 кв. м. Выбор предложений довольно обширный, но и цены продажи достаточно высокие.

Если говорить про продажу готового арендного бизнеса, то все зависит от арендного потока арендатора, поясняет она. В зависимости от занимаемой площади и качества арендатора окупаемость помещения составляет от 8 до 10 лет. «Качественный стрит-ритейл востребован, но кое-где цены сократились на 10%, в среднем по рынку торговых помещений ставки упали на 20%, отдельно взятые лоты – даже на 50%. Тенденции к росту ставок нет», – считает Лебедев.

Оценки доходности такого арендного бизнеса у «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» скромнее: по подсчетам компании, по торговым помещениям она составляет 10-12% годовых, по офисным - на уровне 7-9%.

За последние два года цена продажи торговых помещений без арендатора существенно снизилась, в некоторых случаях она упала до 70 000-80 000 рублей за кв. м, говорит Серенко. В удачных локациях (преимущественно спальных районах) цена может составлять 150 000 – 170 000 рублей за кв. м.

По мнению заместителя генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизаветы Гудзь, большинство девелоперов и собственников помещений достигли психологической отметки, ниже которой опускаться уже не будут, поэтому дальнейшего снижения цен ожидать не стоит, за исключением сезонных акций и скидок. «Могут появляться объекты по низким ценам, которые выводятся по необходимости (закрытие кредитных линий или срочное высвобождение денежных ресурсов и т.д.), но доля их невелика, поэтому о сильном влиянии на общую картину рынка говорить не приходится», – считает она.

В новостройках

В жилых проектах мелким частным инвесторам могут быть интересны помещения на первых этажах домов, считает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG. Доходность подобных вложений, по его оценке, может составлять около 9-10% годовых. Но инвестор должен учитывать, что объем инвестиций в нежилое помещение будет достаточной большой. Потребуются затраты на подведение дополнительных коммуникаций, вложения в ремонт. Надо учитывать и вероятные периоды прекращения арендного потока в связи с поиском арендаторов, а также достаточно высокие налоги на коммерческие помещения, высокие проценты по кредитам и много другое. Но даже с учетом всех этих затрат нежилое помещение для арендного бизнеса может быть выгодным. Естественно, если речь идет об объектах с хорошим местоположением и с возможностью сделать отдельный вход. Выбор неподходящего помещения может поставить всю экономику вложений под сомнение. Например, основная масса нежилых помещений на первых этажах, которые сейчас в обязательном порядке проектируются девелоперами новых ЖК в спальных районах, спросом не пользуется и котируется низко. До 60% таких помещений в новых микрорайонах простаивает.

Интерес к таким инвестициям очень зависим от тех перспектив, которые видит перед собой малый бизнес, считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». Если в 2010-2014 годах курс был на развитие, то сейчас – скорее на сохранение того, что есть. Менеджеры компании постоянно общаются с потенциальными покупателями коммерческих площадей, и, по словам Котровского, их основные опасения связаны не с вложениями в новые площадки (покупка, оснащение, персонал), а с пониманием того, чтобы покупательская активность продолжает системно снижаться и пока предпосылок для ее роста нет. Период возврата на инвестиции становится длиннее. В 2015 году малый бизнес занимал выжидательную позицию – много говорилось с трибун о поддержке со стороны государства, о снижении количества проверок, о налоговых льготах. «Сейчас у людей внутреннее ощущение «выплывайте сами, как хотите», – считает Котровский.

По мнению эксперта, в сегменте коммерческих площадей, особенно на первых этажах жилых домов, доля вакантных площадей будет увеличиваться. Это связано и с низкой активностью покупателей и арендаторов. Новые ЖК, в которых первые этажи частично или полностью являются нежилыми из-за градостроительных нормативов, достраиваются и вводятся в эксплуатацию, а арендаторы и покупатели на коммерческие метры приходят не сразу, «опаздывая» на полгода-год. Собственники бизнеса очень осторожны, они ждут заселения, оценивают покупательский трафик и только потом начинают выбирать место под магазин, салон красоты.

«Мы на наш второй и последующие объекты в Новогорске уже приглашали консультантов по планировке коммерческих площадей, чтобы сформировать пул помещений под разные запросы собственников (арендаторов), конечно, прежде всего, для того, чтобы повысить ликвидность этих помещений, говорит Котровский. – И сейчас внимательно следим за тем, чтобы инфраструктура не дублировалась, а уровень предлагаемых товаров и услуг соответствовал социальным запросам наших жителей. Например, после переговоров с одной очень стремительно развивающейся продуктовой сетью, которая была очень заинтересована «сесть» в Новогорске, мы поняли, что ни ассортимент продуктов, ни качество обслуживания не соответствуют запросам наших жителей. В итоге было принято решение сказать «нет» во имя имиджа».

«По нашим проектам в семейном спортивно-образовательном кластере «Олимпийская деревня Новогорск» 80% покупателей нежилых помещений в жилых комплексах – это покупатели квартир в них же. В ближайшее время мы предложим рынку акцию как раз для таких людей, которые готовы покупать жилье и работу «два в одном», - рассказывает Котровский.

Что нужно рынку

По оценке специалистов компании «Донстрой», наибольшим спросом у инвесторов, приобретающих коммерческие помещения формата street retail, пользуются:

  • объекты в районах с высокой плотностью населения;
  • зона 10-минутной шаговой доступности от станций метро;
  • свободная планировка помещения, которая позволяет владельцу спроектировать максимально отвечающее функционалу пространство и создать уникальный дизайн;
  • выделенное количество электроэнергии не менее 200Вт/м2;
  • отдельный вход и свободный доступ в помещение;
  • помещения с технологией и зоной загрузки под кафе-рестораны, супермаркеты, автомойки;
  • расположение на первом этаже на одном уровне с улицей;
  • высокие потолки;
  • наличие витринного остекления и возможность организовать вывеску над помещением.

В стрит-ритейле нужно предусматривать зоны для погрузки/выгрузки товара, добавляют в компании «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ», наличие усиленной вытяжки (4000-6000 куб. м / час) и приточной вентиляции (6000-12000 куб. м / час). «Мы учитываем даже такие детали, как отсутствие даже самого небольшого порожка при входе в магазин: считается, что это способствует повышению продаж», – говорит коммерческий директор Алексей Ионов.

По его словам, в Москве представлен в основном непрофессиональный стрит-ритейл: в построенных жилых домах первые этажи переоборудуются из жилых в коммерческие и продаются или сдаются в аренду. «В Новой Москве мы реализуем подход, при котором первые этажи еще на этапе концепции и проектирования создаются под коммерческие нужды. Исключение составят дома, расположенные в зонах с очень небольшим пешеходным и транспортным трафиком», – говорит он.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4978 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.07. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк" Квартиры от 3,8 млн руб. Высокие темпы строительства. 5 минут до метро Саларьево. Ключи через год. от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека 10% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Выгода до 2,2 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.4 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 6% в ЖК "Одинбург"! Квартиры на любой вкус - с отделкой и без! Рядом лесопарк. м.Кунцевская. Ипотека без первоначального взноса. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры с выгодой до 1,1 млн р! Только в июле! СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Дома на набережной в 1 мин. от ЦАО! Готовая инфраструктура. м. Шелепиха Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Изумрудные холмы Квартиры от 2,9 млн руб. Развитая инфраструктура. Волоколамское шоссе 8 км от МКАД. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,5 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Охраняемый огороженный двор. Индивидуальные условия! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то с размахом. Своя терраса и камин, свой фитнес, консьерж-сервис Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальные цены на апартаменты с отделкой и без. Рассрочка от застройщика 0%! ЖК вблизи м «Бабушкинская». Успейте купить! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Рядом м. «Динамо». Выгода до 3 млн руб. при покупке 3-х комн. квартир. Звоните! Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры премиум-класса в историческом центре Москвы на реке Яуза. Подземный паркинг. Ключи в этом году! Выгода до 1,9 млн в июле. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Текстильщики Квартиры в готовых домах рядом с м.Текстильщики. Площадь от 28 до 103 метра ГК: 4 кв. 2020 г., есть сданные. Подробности по телефону! Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры в готовых домах с выгодой до 2,4 млн руб. Охраняемая территория. Подземный паркинг с лифтом. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЖИЗНЬ на Плющихе» Закрытый внутренний двор с фонтаном, парком, зонами отдыха и детскими площадками. Метро "Киевская". Ипотека от 5% (ВТБ). квартиры без отделки от 44,1 млн«Дон-строй инвест» Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой. Пляж и парк рядом с домом. 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% от 4,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Прайм Парк" Квартиры премиум-класса от 12 млн, м. "Динамо". В июле новая линейка квартир. Застройщик: Optima Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сказочный лес". Рядом с парком. Квартиры комфорт класса с отделкой в СВАО в Яросклавском районе, в окружении леса. Ипотека 9,25%. Метро Бабушкинская и Свиблово. от 3,6 млн руб. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Тропарево Квартиры в готовых домах рядом с м.Тропарево. Площадь от 23 до 81 метр ГК: 4 кв. 2018 г., есть сданные. Уточняйте подробности по телефону. студия от 2.6 млн руб. Застройщик: Логитэк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро "Филатов луг" - открыто! Квартиры с отделкой и без. Новая Москва! Ипотека от 5%. квартиры от 3,6 млн руб! Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Южная долина, 9 от МКАД Ленинский район. Квартиры в готовых домах пл. 30-82 метра. ГК: 2 кв. 2018 г. - 4 кв. 2018 г. 9 км от МКАД. Звоните! от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково Ленинский район. 9 км от МКАД. Квартиры площадью от 42 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте