Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что делать, если очень хочется инвестировать в недвижимость

Даже при общем снижении цен можно заработать

Вера в инвестиционную привлекательность недвижимости за последний год серьезно пошатнулась – цены на жилье падают, и даже новостройки не гарантируют прибыли. Тем не менее многие до сих пор считают, что деньги стоит вкладывать в квадратные метры. Специально для таких людей редакция IRN.RU выяснила, в какую недвижимость можно инвестировать даже на падающем рынке.

Интересно только новичкам

По данным онлайн-голосования на IRN.RU, лишь 10,8% ответивших считают недвижимость надежным инструментом для инвестиций. Всего полтора года назад такого мнения придерживались 28%. Даже вера в рубль за это время упала менее значительно: в августе 2014 года хранить сбережения в российской валюте считали правильным 16,3% участников онлайн-голосования, а в январе 2016 года – 9,5%. Неудивительно, что на фоне затянувшейся девальвации рубля за минувшие полтора года значительно выросло доверие к доллару: с 12,8% до 37,2%, в результате американская валюта заняла первое место среди всех вариантов.

В чем надежнее хранить сбережения в текущей экономической ситуации?

Онлайн-голосование на IRN.RU

Эксперты подтверждают снижение интереса покупателей к инвестициям в недвижимость – см. «Спекулянты разочаровались в московской недвижимости». Если в 2014 году доля инвестиционных сделок составляла порядка 30% в общем объеме продаж, то сейчас на них приходится около 10%. Немного выше доля инвесторов в Подмосковье. По словам руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, из-за более низкого порога входа на инвестиционные покупки в области приходится порядка 15% сделок. Однако в целом такие сделки сейчас совершаются крайне редко и, как правило, новичками, а не опытными инвесторами, отмечает профессиональный инвестор, в прошлом управляющий партнер ЗПИФ «НСКА-Новостройки» Юрий Гольдберг.

Есть ли рост

В предыдущие годы новостройки показывали неплохой прирост, однако сейчас он заметно снизился. «Средний рост цен в рамках одной очереди строительства составляет 18-20%, в 2012-2013 гг. данный показатель составлял от 25-40% в зависимости от проекта», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». И даже здесь речь идет об уже «подросших» проектах, которые в основном выходили на рынок еще в 2014 – начале 2015 годов. Как отмечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, по итогам 2015 года во многих проектах стоимость квадратного метра за год изменилась незначительно или вовсе осталась на прежнем уровне.

Изменение динамики доходности вложений в первичный рынок наглядно демонстрирует история закрытого паевого инвестиционного фонда «НСКА-Новостройки». Началась она в декабре 2012 года, когда был сформирован фонд и куплены первые квартиры по ДДУ. За первый год инвестиции принесли пайщикам около 25%, и организаторы фонда сделали дополнительный выпуск паев. «Мы привлекли около 30 пайщиков, начали покупать новые квартиры и продавать уже построенные. За второй год (2014) доходность составила около 10%. И уже тогда стало понятно, что рост цен на квартиры замедляется, ликвидность падает, а разница между строящимся жильем и готовым существенно уменьшается», - рассказывает Юрий Гольдберг.

В начале 2015 года управляющие фондом предложили пайщикам выкупить их паи на баланс компании и начали распродавать квартиры с дисконтом. «На сегодняшний момент продано только 50% квартир. По оставшимся дисконт составляет 20%, но по многим нет даже звонков, - констатирует инвестор. - Московские квартиры оказались более ликвидными. Последняя сделка прошла в октябре по ЖК «Водный»: мы продали «однушку» 48 кв. м за 7 800 000 при покупке по 7 000 000 в мае 2014 года и были очень рады, в этом объекте осталась еще одна квартира. Есть еще один «замечательный» объект в Красногорске на улице Геологов, в котором мы снижаем цену каждый месяц, летом звонки были, а сейчас их нет».

По словам Юрия Гольдберга, многие инвесторы в начале 2015 года воспринимали девальвацию как триггер к росту и отказывались продавать организаторам ЗПИФа свои паи, рассчитывая на их рост: «Многих нам удалось убедить продать и переложиться в новый наш инструмент ИСУ (ипотечные сертификаты участия) с фиксированной доходностью 20% в рублях или 10% в долларах, но были и несговорчивые, последнего пайщика выкупили в декабре. Если еще в начале 2015 года были инвесторы, которые неправильно оценивали экономическую ситуацию и говорили, что на кризисе надо зарабатывать, как они уже делали в 1998 г. и 2008 г., то сейчас таких нет». Сам инвестор решил сконцентрироваться на других видах бизнеса, в частности, организовал сервис по оценке стоимости ремонта и поиску подходящей бригады PriceRemont.Ru.

«Вторичка» с дисконтом

Несмотря на общее снижение привлекательности инвестиций в недвижимость, на этом рынке все еще есть возможность заработать. Частный инвестор Андрей работает в сфере девелопмента и сам вкладывает деньги в недвижимость. Он начал инвестировать 6 лет назад: покупал квартиры в новостройках на ранних стадиях строительства, а затем перепродавал с заметной прибылью. Однако сейчас такой способ, по мнению инвестора, несет слишком много рисков, к тому же доходность инвестиций существенно снизилась.

С 2014 года Андрей стал инвестировать во вторичную недвижимость. И добился успеха, несмотря на общее снижение спроса и цен. По своим каналам он узнает о предложениях с существенным дисконтом – порядка 30-40%. Такие скидки готовы давать продавцы, которым срочно нужны деньги (в основном на спасение бизнеса или из-за грядущего банкротства). Наиболее привлекательными инвестор считает самые дешевые квартиры экономкласса.

Снижение спроса на квартиры инвестора не пугает. «Спрос просел, но он есть. Конечно, если выставлять такую же цену, как в большинстве объявлений, можно очень долго искать покупателя. Но если изначально продавать с дисконтом к рынку, квартира продастся быстро», - говорит Андрей. Только за декабрь-январь инвестор продал 8(!) квартир. Благодаря тому, что квартира изначально покупается с очень большим дисконтом, даже с учетом скидки при продаже в 10-20% и уплаты налогов инвестор фиксирует прибыль.

Менять инвестиционную стратегию Андрей в ближайшее время не намерен. По его мнению, цены вряд ли просядут более чем на 10% за год, к тому же он ожидает роста интереса покупателей ко вторичному рынку, поскольку он более надежен. И все же для начинающих инвесторов это непростой способ. Нужно знать, где получать информацию о самых выгодных предложениях, а в открытых источниках она редко публикуется. К тому же сделку должен обязательно сопровождать профессиональный юрист, ведь столь сильно заниженная цена – это всегда тревожный звоночек.

Новостройки: можно, только осторожно

Некоторые объекты на первичном рынке все же остаются привлекательными для инвестиций. Юрий Гольдберг считает, что имеет смысл вкладываться только в крупные проекты (от 500 000 кв. м) внутри МКАД со сдачей в 2019-2020 году, если при этом квартиры предлагаются с дисконтом к рынку. Многие эксперты согласны, что наибольший интерес представляют масштабные проекты по редевелопменту промзон в Москве.

Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова считает подходящим для инвестиций проект «Символ» от «Донстроя», который строится на месте завода «Серп и молот». «Проект отличает хорошая локация всего в одной станции метро от кольцевой ветки метро и очень адекватные стартовые цены – в среднем 150 000 – 160 000 рублей за кв. м. За время строительства квартиры здесь могут подорожать примерно на 30%, что является очень неплохим показателем для сегодняшнего рынка», - говорит эксперт.

Мария Литинецкая рекомендует обратить внимание на другой масштабный проект редевелопмента – «Зиларт» от ЛСР. Генеральный директор «Бон Тон» Надежда Коркка среди подобных проектов выделяет ЖК Sredа от ПСН: «Его отличают удачная локация – проект расположен в непосредственной близости от центра и крупных транспортных магистралей. В ближайшем будущем в шаговой доступности откроется станция метро «Нижегородская улица». На текущий момент купить квартиру в этом квартале возможно от 4,1 млн рублей. Учитывая все характеристики проекта, к завершению первой очереди строительства в 2018 году мы прогнозируем средний прирост доходности не менее 30%».

Однако потенциалом роста цен обладают не только такие проекты. Ирина Доброхотова советует присмотреться к ЖК «Мичурино-Запад» (быстрое строительство, высокая готовность, в перспективе – открытие метро в пешей доступности); ЖК «Некрасовка» (низкие стартовые цены, открытие метро в 2017 году, дома готовы); ЖК «Домашний» (обжитой район Марьино). Мария Литинецкая среди инвестиционно привлекательных объектов также назвала ЖК «Кварталы 21/19»: «Во-первых, дома серии П44Т – одни из лучших в панельном домостроении с оптимальными планировками с эркерами и увеличенной площадью кухни. Во-вторых, именно вложение в панельное домостроение позволяет максимально быстро заработать, так как это быстровозводимое жилье. Первые корпуса будут сданы уже в конце этого года. А в 2017 году в 5-10 минутах ходьбы от жилого комплекса «Кварталы 21/19» откроется станция метро «Стахановская» Кожуховской линии метрополитена».

Готовый бизнес

Сейчас на рынке есть инструменты, которые, по сути, предлагают вложиться в готовый бизнес. Это, например, апартаменты, но не те, которые позиционируются просто как более дешевый аналог квартир, а объекты, которые изначально предназначены для сдачи в аренду. Руководитель проектов NAI Becar Дарья Брюховецкая привела в пример комплекс «Вертикаль»: «Инвестор становится собственником апартамента, который централизованно передается в аренду управляющей компанией. По сути, такая инвестиция становится депозитом с повышенной процентной ставкой, к тому же обеспеченным недвижимостью».

Кроме того, частным инвесторам доступны такие продукты, как готовый арендный бизнес, сформированный на продуктовом ритейле, аптеке или ресторане, небольшие офисные блоки в качественных БЦ, небольшие торговые помещения, продаваемые в едином ТЦ и с единой концепцией под реализацию бизнеса в ритейле. Например, по словам Дарьи Брюховецкой, можно приобрести офисы, обеспеченные договорами с арендаторами стоимостью от 2,5 млн рублей и доходностью до 14,9% годовых.

Таким образом, даже на падающем рынке можно заработать. Главное – отказаться от устаревшей парадигмы «недвижимость всегда растет в цене» и более внимательно выбирать объект или инструмент для инвестиций.

Также по теме:

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
11281 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 707 424
до 9 766 242 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 37 - 128 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 952 600
до 10 225 875 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Гоголь парк Люберецкий район, г. Люберцы, 4 км от МКАД Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. Застройщик: Основа.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 373 142
до 11 366 807 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, 8 км от МКАД Площади : 25 - 85 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1А (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте I LOVE 1-4-комнатные квартиры рядом с м.Алексеевская. Площадь от 30 до 132 метра ГК: 1 кв. 2022 г. Спешите! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Красногорский район. Квартиры в готовых домах площадью 21-103 метра. ГК: 3 кв. 2016 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 8 км от МКАД. Подробности по телефону! от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте