Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что происходит с ценами на загородное жилье

Спасительная инъекция в виде падения курса рубля, оживившая спрос на столичную недвижимость, не смогла расшевелить загородный рынок жилья

Цены там показывают невиданную стойкость, но реальные сделки если и проходят, то нередко за половину заявленной стоимости.

В начале года риэлторы отметили оживление спроса на рынке столичной недвижимости в связи с очередным витком курса валют. Можно было ожидать, что кто-то обратит внимание и на рынок загородного жилья. Обычно первые звонки от покупателей загородки начинают поступать риэлторам в январе-феврале. Однако, по словам руководителя аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрия Таганова, пока ничего подобного нет.

Падение спроса на загородную недвижимость идет с 2015 года. "Коттедж — это не товар первой необходимости, как хлеб, молоко или квартира",— говорит заместитель гендиректора по развитию агентства недвижимости "Истра-Город" Геннадий Савинов. По его словам, если на рынке квартир есть падение спроса, то в случае с загородными проектами эти цифры надо умножать на два или на три. "Застройщики и землевладельцы сейчас максимально ориентированы на рынок. А там востребованы квартиры, не загородное жилье. Поэтому владельцы земельных участков в 50-километровой зоне переформатируют их под многоквартирную застройку",— рассказывает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

По словам Дмитрия Таганова, на загородном рынке переизбыток предложения — слишком много всего построено. "Те, кто хотел что-то купить, уже купили, а новых покупателей не так много",— говорит он. Сейчас, по данным "Инком-Недвижимости", на первичном рынке загородного жилья насчитывается не менее 845 организованных поселков. То есть выбор у покупателя объективно богат: коттеджи, таунхаусы, дуплексы (двухквартирный дом с разными входами), участки без подряда, квартиры в малоэтажных домах.

Назвать какие-то цифры при этом по каждому из сегментов оказывается весьма проблематично: оценки разных компаний "гуляют" и часто противоречат друг другу. "Загородный рынок очень закрытый как в плане объема предложения, так и в плане статистики по сделкам. В отличие от того же квартирного сегмента на загородном рынке не существует даже единой базы объектов, что, естественно, затрудняет подсчет",— объясняет Владимир Яхонтов. И тем не менее по итогам 2015 года количество сделок на вторичном рынке, по его данным, сократилось почти на треть.

При этом видимого падения цен нет. "Ситуация на рынке сложилась двоякая: объекты экономкласса не теряют стоимости, потому что были изначально номинированы в рублях (может быть, была незначительно скорректирована цена в рамках каких-то новогодних акций). Если же говорить об элитном рынке, то цена квадратного метра здесь хоть и упала, но несущественно: по результатам четвертого квартала 2015 года метр в коттедже поселка де-люкс стоил $4748 — на 4% меньше, чем годом ранее. Однако это сегмент, где продавцы неохотно меняют цены. А вот в более гибком бизнес-классе средняя стоимость метра в коттедже сейчас составляет $2451 — на 27% меньше, чем годом ранее",— рассказывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследования компании Blackwood Александр Шибаев.

В результате хорошие скидки можно поймать уже в любом сегменте рынка загородного жилья. "Надо понимать, что большинство сделок (более 90%) сегодня совершаются с дисконтом от первоначальной цены. В экономклассе средний дисконт составляет 10-15%, в бизнес-классе может доходить до 20-30%. Что касается высокобюджетной недвижимости класса премиум и де-люкс, то здесь скидки достигают 40-50% на отдельные объекты",— рассказывает Яхонтов. Фокус в том, что все эти чудесные скидки не формируют основную долю предложения на рынке, где, по самым скромным оценкам риэлторов, 80% объектов пытаются продать по завышенной цене.

"Даже если смотреть в среднем по рынку, то цена реализации очень сильно отличается от цены предложения. Например, средняя стоимость предлагаемого объекта — 8,1 млн руб., а средняя стоимость покупаемого — 3,5 млн руб.",— говорит Таганов. По его словам, это вовсе не значит, что на рынке дают такие скидки: "Это говорит о том, что сейчас много объектов выставляется по тем ценам, которые рынок платить не готов. Они так и стоят, эти объекты, поэтому сроки экспозиции очень большие на загородном рынке". По словам Шибаева, некоторые проекты продаются лет по десять.

Почему на них не снижают цену, есть несколько объяснений. "В основном это финансовые обязательства перед банком, кредитором, перед инвестором по проекту. Те, кто может,— снижают и как-то пытаются оживить спрос",— говорит Шибаев. Свое объяснение предлагает Геннадий Савинов: "Когда все это массово покупалось, то было совсем недешево. Вот в чем дело-то! Допустим, люди купили за 12 млн руб. 200 кв. м домик и 15 соток земли. И хотят продать хотя бы за столько же — с частичным учетом инфляции. А сейчас это уже не получается. Потому что они приобретали его в 2006-2008 годах, когда цены на недвижимость росли на 20-30% в год, и казалось, что так будет всегда".

"Сейчас люди понимают, что риски выросли. Если строить многоэтажный жилой дом, то там есть и ДДУ, и большее внимание администрации к этим проектам. А малоэтажный проект — там и жителей меньше, и внимание администрации меньше к таким проектам. Поэтому получается, что у покупателей больше рисков в малоэтажном жилье",— говорит Таганов. Например, эти риски сейчас полностью реализовались у инвесторов двух красивых поселков — "Белый город" и "Немецкая деревня" (застройщик "Сабидом-инвест"). В 2013-2014 годах люди приобрели там таунхаусы, причем многие покупали недешево — по 6-7 млн руб. В прошлом году застройщик стройку бросил, а дольщики, в числе которых оказалось свыше 500 семей, сейчас пытаются добиться от чиновников Московской области помощи, тем более что многие приобретали эти объекты по договорам ДДУ.

И даже если застройщик честный, в случае с загородными охраняемыми поселками есть еще один нюанс: жильцам необходимо оплачивать работу управляющей компании. "Но покупатели тоже понимают, что эти коттеджные поселки — кабала. Люди начинают рассуждать: сегодня я могу платить эти 10,15, 25 тыс., которые будет с меня тянуть управляющая компания всю оставшуюся жизнь, а завтра не смогу. Зачем мне это? Куплю-ка я лучше домик в деревне, где все обслуживание за счет муниципалитета",— говорит Савинов. Плюс покупатели уже совершенно четко осознают, что их ждут налоги по кадастровой стоимости. И этот фактор всеми учитывается, оказывая сильное давление на рынок загородной недвижимости.

В конечном итоге складывается такая ситуация, когда первичный рынок жестко конкурирует за покупателя с продавцами на вторичке. Причем, в отличие от продавцов на вторичном рынке, застройщики четко отслеживают ситуацию на рынке и быстрее реагируют на все новые тренды. Так, в 2015 году они резко сократили вывод новых проектов загородных поселков. "Как в третьем, так и в четвертом квартале 2015 года новые проекты выходили только в классе эконом. За весь минувший год количество новых проектов сократилось на 20% по сравнению с 2014-м",— отмечает начальник управления продаж компании "Вектор Инвестментс" Евгений Клец. "В элитном сегменте не вышло ни одного проекта",— добавляет Шибаев.

Но, с другой стороны, на вторичном рынке есть возможность продать, предлагая покупателям хорошую скидку. "Недавно мой товарищ купил дом в Истринском районе. Дом немаленький — 150 кв. м, кирпичный, добротный, и участок немаленький. Заплатил 2 млн руб.",— рассказывает Савинов. Если верить сайту ЦИАН или "Из рук в руки", то в пределах 2 млн руб. сейчас в основном продаются или скромные садовые домики, или просто земельные участки. Правда, по словам Геннадия Савинова, на поиски нужного предложения на торговлю с продавцом его товарищ потратил около двух лет.

Именно поэтому падения цен на загородном рынке ждать не приходится. "Продавцы на вторичном рынке напрямую конкурируют с продавцами первичного рынка. Одна дама купила в свое время крошечный дуплекс за 5 млн руб. И сегодня она конкурирует напрямую все с тем же застройщиком, который может продать новенький дуплекс за 4,5 млн руб. И никакого преимущества в том, что дуплекс дамы стоит в полной боевой готовности к продаже, нет",— уверен Савинов. Очевидно при этом, что продавцы на той же вторичке, кто имеет такую возможность, до последнего не будут снижать цены. "Они могут очень долго со своей шарманкой по рынку ходить и ждать, что найдется тот, кому эта музыка понравится",— говорит Геннадий Савинов.

Правда, большинство продавцов рано или поздно спускаются с небес на землю. По оценкам консалтинговой компании Knight Frank, даже на рынке элитной загородной недвижимости в 2015 году 84% домовладений, представленных на продажу на первичном рынке, перешли на рублевые цены либо в расчетах используется фиксированный курс доллара. То есть даже владельцы недвижимости на Рублевке больше не привязывают стоимость своих роскошных особняков к скачущим курсам валют. Поэтому, вероятнее всего, покупатели и продавцы просто будут ждать — кто лучших времен, кто больших дисконтов на рынке жилья.

На таком рынке, скорее всего, будут пользоваться спросом либо полностью готовые объекты "под ключ", чтобы в них можно было въехать и жить, либо земельные участки без подряда. Они, с одной стороны, являются антикризисным предложением, с другой — ни к чему не обязывают: есть деньги — строишь дом, нет денег — можно ничего не делать. Причем, по статистике Росреестра по Московской области, даже в прошлом году число сделок с землей, зарегистрированных ведомством, оказалось выше, чем в 2014 году.

Дополнительный импульс первичному рынку может придать программа субсидирования ставки по ипотеке, которая распространяется и на таунхаусы (застройщики реализуют по ДДУ) и которую, как объявил глава Минстроя Михаил Мень, решили продлить до конца 2016 года. В общем, ситуация на загородном рынке складывается в пользу покупателей.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2773 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 2 895 580
до 5 423 879 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 23 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 320 500
до 10 692 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Спутник Московская область, Одинцовский район Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 24 - 78 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.1 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.2 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.3 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.4 д.Раздоры, тер. Мякинино вне границ, 1 оч., 1 этап, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Бухта Лэнд.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 372 070
до 5 981 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 74 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Спешите! 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью от 39 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Новые 1-5-комнатные квартиры. Площадь от 49 до 136 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте