Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Что происходит с ценами на загородное жилье

Спасительная инъекция в виде падения курса рубля, оживившая спрос на столичную недвижимость, не смогла расшевелить загородный рынок жилья

Цены там показывают невиданную стойкость, но реальные сделки если и проходят, то нередко за половину заявленной стоимости.

В начале года риэлторы отметили оживление спроса на рынке столичной недвижимости в связи с очередным витком курса валют. Можно было ожидать, что кто-то обратит внимание и на рынок загородного жилья. Обычно первые звонки от покупателей загородки начинают поступать риэлторам в январе-феврале. Однако, по словам руководителя аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрия Таганова, пока ничего подобного нет.

Падение спроса на загородную недвижимость идет с 2015 года. "Коттедж — это не товар первой необходимости, как хлеб, молоко или квартира",— говорит заместитель гендиректора по развитию агентства недвижимости "Истра-Город" Геннадий Савинов. По его словам, если на рынке квартир есть падение спроса, то в случае с загородными проектами эти цифры надо умножать на два или на три. "Застройщики и землевладельцы сейчас максимально ориентированы на рынок. А там востребованы квартиры, не загородное жилье. Поэтому владельцы земельных участков в 50-километровой зоне переформатируют их под многоквартирную застройку",— рассказывает управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

По словам Дмитрия Таганова, на загородном рынке переизбыток предложения — слишком много всего построено. "Те, кто хотел что-то купить, уже купили, а новых покупателей не так много",— говорит он. Сейчас, по данным "Инком-Недвижимости", на первичном рынке загородного жилья насчитывается не менее 845 организованных поселков. То есть выбор у покупателя объективно богат: коттеджи, таунхаусы, дуплексы (двухквартирный дом с разными входами), участки без подряда, квартиры в малоэтажных домах.

Назвать какие-то цифры при этом по каждому из сегментов оказывается весьма проблематично: оценки разных компаний "гуляют" и часто противоречат друг другу. "Загородный рынок очень закрытый как в плане объема предложения, так и в плане статистики по сделкам. В отличие от того же квартирного сегмента на загородном рынке не существует даже единой базы объектов, что, естественно, затрудняет подсчет",— объясняет Владимир Яхонтов. И тем не менее по итогам 2015 года количество сделок на вторичном рынке, по его данным, сократилось почти на треть.

При этом видимого падения цен нет. "Ситуация на рынке сложилась двоякая: объекты экономкласса не теряют стоимости, потому что были изначально номинированы в рублях (может быть, была незначительно скорректирована цена в рамках каких-то новогодних акций). Если же говорить об элитном рынке, то цена квадратного метра здесь хоть и упала, но несущественно: по результатам четвертого квартала 2015 года метр в коттедже поселка де-люкс стоил $4748 — на 4% меньше, чем годом ранее. Однако это сегмент, где продавцы неохотно меняют цены. А вот в более гибком бизнес-классе средняя стоимость метра в коттедже сейчас составляет $2451 — на 27% меньше, чем годом ранее",— рассказывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследования компании Blackwood Александр Шибаев.

В результате хорошие скидки можно поймать уже в любом сегменте рынка загородного жилья. "Надо понимать, что большинство сделок (более 90%) сегодня совершаются с дисконтом от первоначальной цены. В экономклассе средний дисконт составляет 10-15%, в бизнес-классе может доходить до 20-30%. Что касается высокобюджетной недвижимости класса премиум и де-люкс, то здесь скидки достигают 40-50% на отдельные объекты",— рассказывает Яхонтов. Фокус в том, что все эти чудесные скидки не формируют основную долю предложения на рынке, где, по самым скромным оценкам риэлторов, 80% объектов пытаются продать по завышенной цене.

"Даже если смотреть в среднем по рынку, то цена реализации очень сильно отличается от цены предложения. Например, средняя стоимость предлагаемого объекта — 8,1 млн руб., а средняя стоимость покупаемого — 3,5 млн руб.",— говорит Таганов. По его словам, это вовсе не значит, что на рынке дают такие скидки: "Это говорит о том, что сейчас много объектов выставляется по тем ценам, которые рынок платить не готов. Они так и стоят, эти объекты, поэтому сроки экспозиции очень большие на загородном рынке". По словам Шибаева, некоторые проекты продаются лет по десять.

Почему на них не снижают цену, есть несколько объяснений. "В основном это финансовые обязательства перед банком, кредитором, перед инвестором по проекту. Те, кто может,— снижают и как-то пытаются оживить спрос",— говорит Шибаев. Свое объяснение предлагает Геннадий Савинов: "Когда все это массово покупалось, то было совсем недешево. Вот в чем дело-то! Допустим, люди купили за 12 млн руб. 200 кв. м домик и 15 соток земли. И хотят продать хотя бы за столько же — с частичным учетом инфляции. А сейчас это уже не получается. Потому что они приобретали его в 2006-2008 годах, когда цены на недвижимость росли на 20-30% в год, и казалось, что так будет всегда".

"Сейчас люди понимают, что риски выросли. Если строить многоэтажный жилой дом, то там есть и ДДУ, и большее внимание администрации к этим проектам. А малоэтажный проект — там и жителей меньше, и внимание администрации меньше к таким проектам. Поэтому получается, что у покупателей больше рисков в малоэтажном жилье",— говорит Таганов. Например, эти риски сейчас полностью реализовались у инвесторов двух красивых поселков — "Белый город" и "Немецкая деревня" (застройщик "Сабидом-инвест"). В 2013-2014 годах люди приобрели там таунхаусы, причем многие покупали недешево — по 6-7 млн руб. В прошлом году застройщик стройку бросил, а дольщики, в числе которых оказалось свыше 500 семей, сейчас пытаются добиться от чиновников Московской области помощи, тем более что многие приобретали эти объекты по договорам ДДУ.

И даже если застройщик честный, в случае с загородными охраняемыми поселками есть еще один нюанс: жильцам необходимо оплачивать работу управляющей компании. "Но покупатели тоже понимают, что эти коттеджные поселки — кабала. Люди начинают рассуждать: сегодня я могу платить эти 10,15, 25 тыс., которые будет с меня тянуть управляющая компания всю оставшуюся жизнь, а завтра не смогу. Зачем мне это? Куплю-ка я лучше домик в деревне, где все обслуживание за счет муниципалитета",— говорит Савинов. Плюс покупатели уже совершенно четко осознают, что их ждут налоги по кадастровой стоимости. И этот фактор всеми учитывается, оказывая сильное давление на рынок загородной недвижимости.

В конечном итоге складывается такая ситуация, когда первичный рынок жестко конкурирует за покупателя с продавцами на вторичке. Причем, в отличие от продавцов на вторичном рынке, застройщики четко отслеживают ситуацию на рынке и быстрее реагируют на все новые тренды. Так, в 2015 году они резко сократили вывод новых проектов загородных поселков. "Как в третьем, так и в четвертом квартале 2015 года новые проекты выходили только в классе эконом. За весь минувший год количество новых проектов сократилось на 20% по сравнению с 2014-м",— отмечает начальник управления продаж компании "Вектор Инвестментс" Евгений Клец. "В элитном сегменте не вышло ни одного проекта",— добавляет Шибаев.

Но, с другой стороны, на вторичном рынке есть возможность продать, предлагая покупателям хорошую скидку. "Недавно мой товарищ купил дом в Истринском районе. Дом немаленький — 150 кв. м, кирпичный, добротный, и участок немаленький. Заплатил 2 млн руб.",— рассказывает Савинов. Если верить сайту ЦИАН или "Из рук в руки", то в пределах 2 млн руб. сейчас в основном продаются или скромные садовые домики, или просто земельные участки. Правда, по словам Геннадия Савинова, на поиски нужного предложения на торговлю с продавцом его товарищ потратил около двух лет.

Именно поэтому падения цен на загородном рынке ждать не приходится. "Продавцы на вторичном рынке напрямую конкурируют с продавцами первичного рынка. Одна дама купила в свое время крошечный дуплекс за 5 млн руб. И сегодня она конкурирует напрямую все с тем же застройщиком, который может продать новенький дуплекс за 4,5 млн руб. И никакого преимущества в том, что дуплекс дамы стоит в полной боевой готовности к продаже, нет",— уверен Савинов. Очевидно при этом, что продавцы на той же вторичке, кто имеет такую возможность, до последнего не будут снижать цены. "Они могут очень долго со своей шарманкой по рынку ходить и ждать, что найдется тот, кому эта музыка понравится",— говорит Геннадий Савинов.

Правда, большинство продавцов рано или поздно спускаются с небес на землю. По оценкам консалтинговой компании Knight Frank, даже на рынке элитной загородной недвижимости в 2015 году 84% домовладений, представленных на продажу на первичном рынке, перешли на рублевые цены либо в расчетах используется фиксированный курс доллара. То есть даже владельцы недвижимости на Рублевке больше не привязывают стоимость своих роскошных особняков к скачущим курсам валют. Поэтому, вероятнее всего, покупатели и продавцы просто будут ждать — кто лучших времен, кто больших дисконтов на рынке жилья.

На таком рынке, скорее всего, будут пользоваться спросом либо полностью готовые объекты "под ключ", чтобы в них можно было въехать и жить, либо земельные участки без подряда. Они, с одной стороны, являются антикризисным предложением, с другой — ни к чему не обязывают: есть деньги — строишь дом, нет денег — можно ничего не делать. Причем, по статистике Росреестра по Московской области, даже в прошлом году число сделок с землей, зарегистрированных ведомством, оказалось выше, чем в 2014 году.

Дополнительный импульс первичному рынку может придать программа субсидирования ставки по ипотеке, которая распространяется и на таунхаусы (застройщики реализуют по ДДУ) и которую, как объявил глава Минстроя Михаил Мень, решили продлить до конца 2016 года. В общем, ситуация на загородном рынке складывается в пользу покупателей.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2885 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 2 822 485
до 7 413 158 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SAMPO Истринский район, 25 км от МКАД Площади : 35 - 84 кв.м. Сдача ГК: Сдан Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.1-13, (1 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.14-31, (3 оч.) Обушковское с.п., вблизи д.Красный поселок, к.32-46, (4 оч.) Застройщик: микрорайон Кантри.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 196 000
до 13 750 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Влюберцы Люберецкий район, г. Люберцы, 2 км от МКАД Площади : 42 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г., есть сданные Застройщик: САС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 197 600
до 11 563 199 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Май город-курорт Ленинский район, 9 км от МКАД Площади : 41 - 131 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2017 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные Горки Ленинские г.п., севернее д. Горки, уч. 469., д.1-4 (1 линия) Горки Ленинские г.п., севернее д. Горки, уч. 469., д.5-10 (2 линия) Резиденции Май Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
ЖК «Юбилейный» Успей приобрести! 2-х комн.кв-ра 57 м² с удачной планировкой - 5,9 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Вавилов Дом Последние квартиры в готовом доме бизнес-класса. Двухуровневый подземный паркинг. Зеленая территория. Рядом 3 станции метро. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Последние 9 квартир! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,8 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте МИР Митино! Готовые квартиры с ключами! Московская прописка. В пешей доступности м. Пятницкое ш. Экологически чистый район. Развитая инфраструктура! от 6,3 млн руб!ООО «Рождествено» Застройщик: Рождествено. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Спешите! Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 108 до 203 кв.м. от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте