Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.1 млн
руб.
от
2.1 млн
руб.
от
1.2 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: инвестиционный провал года

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Уходящий год заставил инвесторов изрядно понервничать: кризисные ситуации поочередно происходили то на одном, то на другом рынке жилья. Греция, Турция, Австралия и Китай в 2015 году заняли свое место в истории, правда, их популярность оказалась со знаком «минус», а экономическая судьба обсуждалась в медиапространстве: от топовых СМИ до социальных сетей. В частности, общественность интересовали рынки недвижимости, ведь кто-то только собирался стать собственником местного жилья, а кто-то уже успел приобрести недвижимость в одной из этих стран и теперь строил предположения о том, как правильно распорядиться имуществом без ущерба для финансового состояния. Пролить свет на происходящее поможет небольшой рейтинг, в который вошли четыре самых неликвидных инвестиционных направления.

№ 1 - Греция

Первое место в топе не случайно досталось Греции. Именно эта страна на протяжении нескольких месяцев 2015 года не сходила со страниц различных изданий в силу чрезвычайно тяжелого экономического положения: весь мир пристально следил за тем, как финансовый кризис атакует греческую экономику. На фоне массивного госдолга, который удерживается на уровне в 177% от ВВП страны, дефляции и высокой безработицы, достигающей почти 25%, местный рынок жилья остается одним из слабых в еврозоне, не имея ни единого шанса на восстановление в ближайшем будущем.

Стоимость греческого жилья, не прекращающая падение с 2008 года, продолжает опускаться вниз довольно высокими темпами. В 2015 году снижение лишь набирало обороты: цены в первом квартале опустились на 3,9%, во втором – на 5%, в третьем – на 6,1% относительно тех же периодов 2014 года.

В унисон с темпами падения стоимости греческого жилья снижалась и инвестиционная привлекательность страны: международные инвесторы, опасаясь новых неприятных экономических сюрпризов, все чаще предпочитали греческим объектам активы в странах с экономикой постабильнее. Покупатели, которые захотели воспользоваться ситуацией, мечтая приобрести резко подешевевшую жилую недвижимость, также оказались серьезно разочарованы. Греческий жилой рынок сможет отреагировать на события, происходившие на протяжении 2015 года, не раньше, чем через год-полтора, а значит, сейчас ожидать сделок на выгодных условиях точно не стоит. На самом деле, ценопад на греческом рынке жилья оказался не таким уж значительным. Хотя многие выставили жилые объекты на продажу, уступать потенциальным покупателям, которые рассчитывают на крупные скидки, они не собираются. Продавцы пытаются максимально удерживать цены и в силу греческого менталитета будут стоять на своем до конца. Ликвидность греческого жилья также оказывается низкой: арендаторов по-прежнему мало, риски велики, а доходность, которая сегодня находится в пределах от 2,7% до 4,2% годовых, вряд ли станет хорошим стимулом для вложения средств в такой неустойчивый рынок.

№ 2 - Турция

Второе место получила Турция, которая оказалась на первых полосах после 24 ноября, дня, когда турецкий истребитель сбил российский бомбардировщик. Конец ноября и декабрь 2015 года прошли для россиян под знаком «антитурецких санкций», коснувшихся не только различных овощей и фруктов, но и полюбившихся российским туристам недорогих чартерных рейсов. Хотя по сравнению с 2014 годом в конце прошлого года стоимость жилья в целом по стране демонстрировала рост (в среднем около 11%), в скором времени на фоне отсутствия спроса цены начнут снижаться.

Жилой рынок Турции являлся «монопокупательским», а его основными покупателями – россияне. Неудивительно, что после ухода последних рынок фактически опустеет. Подтверждает это и статистика: сегодня турецким жильем по самым скромным подсчетам владеют как минимум 75 000 российских граждан. Большинство из них приобретали «дачу» на местных курортах вроде Анталии или Аланьи, которая постепенно превратилась в неликвидный инвестиционный актив: вследствие массовой застройки, спровоцировавшей избыток предложения, найти покупателей и арендодателей на этих рынках оказалось очень сложно. Исключения составляли лишь объекты, купленные в Бодруме или Стамбуле: жесткое регулирование этих двух рынков по крайней мере позволяло получать устойчивую, хоть и невысокую, доходность, которая варьировалась от 3,2% до 4,3% годовых. Если отношения между Россией и Турцией будут оставаться напряженными, а границы – закрытыми, спрос на турецкие объекты может упасть на 90%. Уже сейчас, понимая, что дело пахнет убытками, собственники местного жилья спешат выставить свои объекты на продажу. Но квартиры, дома и виллы на турецких курортах, которые и прежде не представляли интереса с точки зрения инвестиций, рискуют перейти в категорию «мертвый груз», расстаться с которым будет чрезвычайно непросто. Если застройщики имеют развитую сеть агентств, позволяющих переключиться на граждан соседних стран, то частным покупателям ничего не останется, кроме как максимально снижать цену, рассчитывая хотя бы на минимальную прибыль, которую вряд ли удастся дождаться. Лучше всего переждать бурю, сохранив объект, пусть и простаивающий, и вернуться на рынок спустя как минимум два года.

№ 3 - Австралия

После трехлетнего бума на рынке жилой недвижимости Австралии страна переживает отчаянные времена. Этот год стал для экономики пиковым: после того, как Резервный банк два раза снизил процентные ставки, которые в итоге остановились на отметке в 2%, повышенный спрос подстегнул и без того высокие цены расти еще сильнее, провоцируя появление очередного «пузыря» на австралийском рынке жилья. Переоцененные более чем на 17% объекты за последние три года до 1 сентября 2015 года в целом по стране подскочили в цене на 24%, в Сиднее – на 46%, а за год до июля 2015 года стоимость австралийской жилой недвижимости выросла на 10,7%. В частности, серьезный ценовой рост в этот период был зафиксирован в столице, где стоимость жилья увеличилась почти на 20%, в Мельбурне – почти на 10%, Канберре и Брисбене – примерно на 4%.

Но основной проблемой местного рынка является даже не «пузырь», а слишком сильная волатильность: дисбаланс спроса и предложения не в состоянии выровняться с перевесом то в одну, то в другую сторону. Попытки правительства Австралии сбалансировать рынок не могут нормализовать ситуацию, а решение местных властей о строительстве более 200 000 единиц жилья рискует привести к переизбытку предложения на рынке.

Уже сейчас, несмотря на продолжающийся рост цен, в некоторых австралийских городах намечается подобная тенденция. Второй по величине город страны – Мельбурн – превращается в рынок пустующего жилья, где, по самым скромным подсчетам, 4,8%, или около 83 000 объектов общегородского жилого фонда, так и останутся пустыми. Одной из главных причин становится отсутствие на рынке зарубежных собственников жилья, которые вместо сдачи в аренду предпочитают запереть на ключ дома и квартиры, ожидая увеличения цен на жилые объекты.

Кроме того, в целом по стране в сентябре 2015 года продажи нового жилья упали на 4,1% по сравнению с августом, а уровень активности опустился с апрельского пика на 5,3%. Продажи домов снизились в четырех из пяти австралийских штатов за исключением Виктории, где наблюдался рост чуть более чем на 3%. В остальных штатах объем продаж опустился вниз: в Южной Австралии на почти 20%, в Западной Австралии – на 8,5%, в Квинсленде – на 6% и в Новом Южном Уэльсе – на 0,8%.

Абсолютно неконкурентоспособная доходность, которая не превышает 3% годовых, а также увеличение на 7,9% гербового сбора вряд ли заставят инвесторов рисковать средствами, вкладывая их в предельно неустойчивый австралийский рынок жилья.

№ 4 - Китай

Лето 2015 году серьезно пошатнуло китайскую экономику: 12-17 июня на фондовом рынке Китая на 25% обрушился Shanghai Composite Index, что стало предпосылкой к девальвации юаня. Снижение стоимости национальной китайской валюты по сравнению с долларом мешает развитию местного рынка жилья: застройщикам, кредитующимся в долларах, становится все сложнее покрывать растущие затраты на финансирование девелоперских проектов. В декабре стоимость юаня снова снизилась, достигнув четырехлетнего минимума в 6449,5 за один доллар США, что стало еще одним тревожным звонком, сигнализирующим об ослаблении экономики страны.

Стоимость китайского жилья в октябре 2015 года снова опустилась вниз в большинстве населенных пунктов по сравнению с тем же месяцем 2014 года: в первичном секторе цены на жилые объекты снизились в 54 городах страны при максимальном падении в 6,5%, а на вторичном рынке стоимость местной жилой недвижимости упала в 45 китайских городах при максимальном падении в 9,5%.

Правда, после годичного спада в октябре 2015 года появились первые признаки улучшения. Впервые за почти полтора года средняя стоимость земли в 105 городах выросла на 3,4% по сравнению с годом ранее, составив почти 5500 юаней (свыше $850) за квадратный метр. Тем не менее до общего восстановления пока далеко, ведь огромное количество непроданных домов продолжает препятствовать развитию рынка. При доходности, которая колеблется от 2,5% до 3,2% годовых, и недостаточной открытости китайского рынка местные объекты, скорее всего, не смогут вызвать сильный интерес среди международных инвесторов в недвижимость.

По итогам 2015 года Греция, Турция, Австралия и Китай оказались далеко не самыми успешными инвестиционными направлениями. Ослабление экономики, рост госдолга, сильнейший дефицит спроса на фоне не очень высокой доходности не сулят стабильного прироста капитала ни в одном из перечисленных buy-to-let секторов. В течение ближайшей пары лет эти рынки жилья вряд ли окажутся в состоянии восстановиться настолько, чтобы вновь завоевать доверие инвесторов и встать в один ряд с инвестиционно привлекательными странами.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5187 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Скидки до 15% Новая квартира в старом году! Скидки до 15%. Ипотека 6.9%. Рассрочка до 10 лет. Первый взнос 0%. 7 км от МКАД. г.Балашиха от 47 000 руб./кв.м Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж в ЖК «Серебряный Фонтан» Только до 31.01 выгода на трехкомнатную кв. бизнес-класса до 2,5 млн рублей! Рассрочка до 2020. Ипотека от 7,4%. м.Алексеевская Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в PARK AVENUE на Новой Риге Свободная планировка. Готовый квартал премиум-класса. Есть квартиры с участком. Специальные цены до 15.01.2018г. мкр Новое Бисерово 2 Выгода до 310 000 рублей. Малоэтажное строительство с лифтами. Хорошая транспортная доступность. м. Новокосино от 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Balchug Residence: Сдан! Элитные апарт-резиденции на острове Балчуг в 800 м от Кремля. Выдача ключей! от застройщикаМАГИСТРАТ Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-событие Лайково на Рублевке! Только до 31 января: квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Звоните и приезжайте! от 2,0 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Олимпийская Ривьера Новогорск" 6 км от МКАД. Квартиры площадью 48-149 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Южное Видное" Новогодние скидки до 10%. Ипотека от 7,4%! Сдача 2 кв.2018 г. 15 мин от м. Домодедовская! Время покупать! Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал "Береговой" Мы начинаем. Получите персональное приглашение на начало продаж. Предложение ограничено Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Атлас-дом Лидер в Садовниках" Торопитесь! 1-4-комнатные квартиры площадью от 44 метров.Монолит-кирпич. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом на Абрамцевской" Квартиры пл. 36-90 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-курорт Митино 02 Скидки до 18% только до 31 января! Ипотека от 5,75%.Чистая экология. Курорт вокруг дома. 15 минут от м.Пятницкое шоссе. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Акция в ЖК "Купавна 2018"! Новогодние скидки до 3500 руб с кв.м на габаритные квартиры! Торопитесь! Горьковское ш. 1,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Элитный дом РЕНОМЭ Квартиры с дизайнерской отделкой . Детский клуб в вашем доме, уютный двор-сад для отдыха. Новослободская, 24 Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер на Чертановской! Новогодняя акция! Скидка 10% только на 10 квартир! Успейте до 31 января. Ипотека 6%! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "ЛЮБЕРЦЫ 2017" Квартиры с отделкой от 2,5 млн руб! Еще ближе к метро! Первый взнос 0%! Ипотека 6,7% с отделкой от 2,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Изумрудные холмы" в Красногорске Только до 31.01 - Скидка на готовые квартиры до 22%! Рассрочка до 2023 года. Ипотека от 7,4% Группа Эталон Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ЗИЛАРТ от застройщика ЛСР Живите в престижном районе Москвы. Прямой выезд на ТТК, рядом 3 станции метро: Тульская, Автозаводская, Технопарк. МЦК станция Зил. от 7,0 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовый ЖК "Ново-Молоково" Однокомнатные квартиры со скидками до 400 тыс. руб.! Готовность дома - 100%. Ключи - в нач.2018 года. 15 мин от м. Домодедовская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры на Новой Риге! Sale 18% ЖК Лесобережный. Квартиры от 2 млн руб. Ипотека от 5,75%. Дома не выше деревьев. 15 мин. до м.Тушинская. от 2 млн руб.Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград «Павлино»" Квартиры в готовых домах площадью от 24 метров.Монолит-кирпич. Спешите! студии от 1,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Скидка до 11%! Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! с отделкой от 1,6 млн рублей Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса «Пресня Сити». Квартиры в ЦАО. 7 мин. пешком от м. «Улица 1905 года». Высокая стадия готовности. ФЗ-214. Coalco. MR Group. Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дом в Кузьминках" Квартиры площадью 39-79 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры в готовых домах. С отделкой и без. Метро «Рассказовка». Свой пруд. 2 лесопарка рядом. 0% первый взнос. Скидки до 9%! от 4,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Видный город Скидки до 18%! 10 минут от м. Аннино. Высокий уровень жизни, доступный каждому. ЖК Видный Город. Urban Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Котельнические Высотки Сталинская архитектура, просторные квартиры. П/парковка! До метро 7 минут! Всего 3,5 км от МКАД. г.Котельники. Ключи в 2017! Биг Девелопмент Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом на Нагатинской. Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! Ипотека 6%! Ключи сразу после покупки квартиры! Отапливаемый паркинг. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. Только до конца февраля. 850 м от метро Рассказовка. Звоните! от 3,5 млн руб.Sezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебряный бор Жилой комплекс премиум-класса. Панорамные виды. 150 м от реки. Дом в окружении соснового леса. м.Щукинская. Ипотека от 6,45% Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Зеленые аллеи" Торопитесь! 5 км от МКАД. Квартиры площадью от 26 метров. Монолит-кирпич. квартиры в готовых домах студия от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лидер в Царицыно! Акция до 31.01! Скидка 10% только на 10 квартир! 7 минут пешком от метро! Сдача в 2018 году! Квартиры от 35 до 78 кв метров. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной город. Октябрьское поле» Скидка в январе до 1 400 000 руб! 1 комн. квартира от — 8 130 000 руб! Ипотека от 7,5%. Дома сданы! Спешите! Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры,10 мин. м.Динамо. ЖК Лица - больше, чем просто бизнес-класс. От 14,8 млн руб. 10 мин. м. Динамо. Рассрочка 0%. Выдаем ключи! от 14,8 млн руб.Capital Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой микрорайон «Эко Видное 2.0». Квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. Ввод в эксплуатацию 2018г. Рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. квартиры с отделкой от 1,9 млн руб. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры от 3,4 млн руб. С отделкой и без. Монолитные и панельные корпуса. Метро «Саларьево». Новая Москва. Киевское шоссе, 7 км. Ипотека. от 3,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Скидка до 11%! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Рядом лес и река! Ипотека 0%. от 1,6 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Ясный» Квартиры с отделкой. 10 мин. пешком от м. Домодедовская. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал «Водный» Евродвушка от 7,3 млн руб. М/место 650 000 руб. Выдаём ключи при покупке! ФЗ-214. 2 мин. пешком от м. «Водный стадион». евродвушка от 7,3 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Отрада" 6 км от МКАД. Квартиры площадью 42-164 кв.м.Монолит-кирпич. Уточняйте подробности по телефону. за 2,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Золотая Звезда" Квартиры в готовых домах площадью от 30 метров.Монолит-кирпич. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Квартиры с отделкой. Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника в р-не. Московская прописка. Новая Москва. Ипотека от 7,5% от 2,5 млн руб.ООО "Инвесттраст" Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой от 2,3 млн руб с видом на реку! Рядом м.Строгино. Ипотека - 6,7%. с отделкой от 2,3 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» Квартиры от 3,7 млн руб. 2 мин. от м. «Селигерская». Скидки до 5%! Ипотека 6,45%. ФЗ-214. квартиры от 3,7 млн руб.MR Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лидер в Тушино" 1-3-комнатные квартиры площадью от 37 метров.Монолит-кирпич. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Лесопарковый». Старт продаж! 200 метров до м. «Лесопарковая». Квартиры от 3 млн руб. с отделкой и без. Битцевский парк. Ипотека от 6%. Звоните от 3 млн руб. с отделкой и без Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Баркли Медовая Долина» Только в январе! Квартиры со скидкой до 950 000 рублей! Дома 1 очереди готовы! Новая Москва Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса"Маяковский". Монолитные работы завершены! Панорамные окна. Д/сад, паркинг. Рядом река, парк. Ипотека от 6.45%. м.Водный стадион. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Всего от 4,6 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека 6,2% только до 31 января. от 4,6 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Филатов луг». Старт продаж! Квартиры от 2,4 млн руб. Лоджии. Многоуровневый паркинг. Школа и дет.сад на территории. Ипотека от 6%! Звоните от 2,4 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Новогодние скидки ждут вас! 300м от метро Полежаевская. Звоните! от 6,9 млнSezar Group Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Квартиры с отделкой от 5,7 млн руб! 3 мин до м. Речной Вокзал. Скидка 15% только в январе от 5,7 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Жилой квартал бизнес-класса. 5 мин. пешком от м. «Динамо». Без % рассрочка. Ипотека от 6,45%. ФЗ-214. MR Group, Coalco, Группа ВТБ Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт - квартиры с отделкой. 2 мин. до ст. м. Марьина Роща. Дизайнерские лобби. Двор - парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте