Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этим летом?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: инвестиционный провал года

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Уходящий год заставил инвесторов изрядно понервничать: кризисные ситуации поочередно происходили то на одном, то на другом рынке жилья. Греция, Турция, Австралия и Китай в 2015 году заняли свое место в истории, правда, их популярность оказалась со знаком «минус», а экономическая судьба обсуждалась в медиапространстве: от топовых СМИ до социальных сетей. В частности, общественность интересовали рынки недвижимости, ведь кто-то только собирался стать собственником местного жилья, а кто-то уже успел приобрести недвижимость в одной из этих стран и теперь строил предположения о том, как правильно распорядиться имуществом без ущерба для финансового состояния. Пролить свет на происходящее поможет небольшой рейтинг, в который вошли четыре самых неликвидных инвестиционных направления.

№ 1 - Греция

Первое место в топе не случайно досталось Греции. Именно эта страна на протяжении нескольких месяцев 2015 года не сходила со страниц различных изданий в силу чрезвычайно тяжелого экономического положения: весь мир пристально следил за тем, как финансовый кризис атакует греческую экономику. На фоне массивного госдолга, который удерживается на уровне в 177% от ВВП страны, дефляции и высокой безработицы, достигающей почти 25%, местный рынок жилья остается одним из слабых в еврозоне, не имея ни единого шанса на восстановление в ближайшем будущем.

Стоимость греческого жилья, не прекращающая падение с 2008 года, продолжает опускаться вниз довольно высокими темпами. В 2015 году снижение лишь набирало обороты: цены в первом квартале опустились на 3,9%, во втором – на 5%, в третьем – на 6,1% относительно тех же периодов 2014 года.

В унисон с темпами падения стоимости греческого жилья снижалась и инвестиционная привлекательность страны: международные инвесторы, опасаясь новых неприятных экономических сюрпризов, все чаще предпочитали греческим объектам активы в странах с экономикой постабильнее. Покупатели, которые захотели воспользоваться ситуацией, мечтая приобрести резко подешевевшую жилую недвижимость, также оказались серьезно разочарованы. Греческий жилой рынок сможет отреагировать на события, происходившие на протяжении 2015 года, не раньше, чем через год-полтора, а значит, сейчас ожидать сделок на выгодных условиях точно не стоит. На самом деле, ценопад на греческом рынке жилья оказался не таким уж значительным. Хотя многие выставили жилые объекты на продажу, уступать потенциальным покупателям, которые рассчитывают на крупные скидки, они не собираются. Продавцы пытаются максимально удерживать цены и в силу греческого менталитета будут стоять на своем до конца. Ликвидность греческого жилья также оказывается низкой: арендаторов по-прежнему мало, риски велики, а доходность, которая сегодня находится в пределах от 2,7% до 4,2% годовых, вряд ли станет хорошим стимулом для вложения средств в такой неустойчивый рынок.

№ 2 - Турция

Второе место получила Турция, которая оказалась на первых полосах после 24 ноября, дня, когда турецкий истребитель сбил российский бомбардировщик. Конец ноября и декабрь 2015 года прошли для россиян под знаком «антитурецких санкций», коснувшихся не только различных овощей и фруктов, но и полюбившихся российским туристам недорогих чартерных рейсов. Хотя по сравнению с 2014 годом в конце прошлого года стоимость жилья в целом по стране демонстрировала рост (в среднем около 11%), в скором времени на фоне отсутствия спроса цены начнут снижаться.

Жилой рынок Турции являлся «монопокупательским», а его основными покупателями – россияне. Неудивительно, что после ухода последних рынок фактически опустеет. Подтверждает это и статистика: сегодня турецким жильем по самым скромным подсчетам владеют как минимум 75 000 российских граждан. Большинство из них приобретали «дачу» на местных курортах вроде Анталии или Аланьи, которая постепенно превратилась в неликвидный инвестиционный актив: вследствие массовой застройки, спровоцировавшей избыток предложения, найти покупателей и арендодателей на этих рынках оказалось очень сложно. Исключения составляли лишь объекты, купленные в Бодруме или Стамбуле: жесткое регулирование этих двух рынков по крайней мере позволяло получать устойчивую, хоть и невысокую, доходность, которая варьировалась от 3,2% до 4,3% годовых. Если отношения между Россией и Турцией будут оставаться напряженными, а границы – закрытыми, спрос на турецкие объекты может упасть на 90%. Уже сейчас, понимая, что дело пахнет убытками, собственники местного жилья спешат выставить свои объекты на продажу. Но квартиры, дома и виллы на турецких курортах, которые и прежде не представляли интереса с точки зрения инвестиций, рискуют перейти в категорию «мертвый груз», расстаться с которым будет чрезвычайно непросто. Если застройщики имеют развитую сеть агентств, позволяющих переключиться на граждан соседних стран, то частным покупателям ничего не останется, кроме как максимально снижать цену, рассчитывая хотя бы на минимальную прибыль, которую вряд ли удастся дождаться. Лучше всего переждать бурю, сохранив объект, пусть и простаивающий, и вернуться на рынок спустя как минимум два года.

№ 3 - Австралия

После трехлетнего бума на рынке жилой недвижимости Австралии страна переживает отчаянные времена. Этот год стал для экономики пиковым: после того, как Резервный банк два раза снизил процентные ставки, которые в итоге остановились на отметке в 2%, повышенный спрос подстегнул и без того высокие цены расти еще сильнее, провоцируя появление очередного «пузыря» на австралийском рынке жилья. Переоцененные более чем на 17% объекты за последние три года до 1 сентября 2015 года в целом по стране подскочили в цене на 24%, в Сиднее – на 46%, а за год до июля 2015 года стоимость австралийской жилой недвижимости выросла на 10,7%. В частности, серьезный ценовой рост в этот период был зафиксирован в столице, где стоимость жилья увеличилась почти на 20%, в Мельбурне – почти на 10%, Канберре и Брисбене – примерно на 4%.

Но основной проблемой местного рынка является даже не «пузырь», а слишком сильная волатильность: дисбаланс спроса и предложения не в состоянии выровняться с перевесом то в одну, то в другую сторону. Попытки правительства Австралии сбалансировать рынок не могут нормализовать ситуацию, а решение местных властей о строительстве более 200 000 единиц жилья рискует привести к переизбытку предложения на рынке.

Уже сейчас, несмотря на продолжающийся рост цен, в некоторых австралийских городах намечается подобная тенденция. Второй по величине город страны – Мельбурн – превращается в рынок пустующего жилья, где, по самым скромным подсчетам, 4,8%, или около 83 000 объектов общегородского жилого фонда, так и останутся пустыми. Одной из главных причин становится отсутствие на рынке зарубежных собственников жилья, которые вместо сдачи в аренду предпочитают запереть на ключ дома и квартиры, ожидая увеличения цен на жилые объекты.

Кроме того, в целом по стране в сентябре 2015 года продажи нового жилья упали на 4,1% по сравнению с августом, а уровень активности опустился с апрельского пика на 5,3%. Продажи домов снизились в четырех из пяти австралийских штатов за исключением Виктории, где наблюдался рост чуть более чем на 3%. В остальных штатах объем продаж опустился вниз: в Южной Австралии на почти 20%, в Западной Австралии – на 8,5%, в Квинсленде – на 6% и в Новом Южном Уэльсе – на 0,8%.

Абсолютно неконкурентоспособная доходность, которая не превышает 3% годовых, а также увеличение на 7,9% гербового сбора вряд ли заставят инвесторов рисковать средствами, вкладывая их в предельно неустойчивый австралийский рынок жилья.

№ 4 - Китай

Лето 2015 году серьезно пошатнуло китайскую экономику: 12-17 июня на фондовом рынке Китая на 25% обрушился Shanghai Composite Index, что стало предпосылкой к девальвации юаня. Снижение стоимости национальной китайской валюты по сравнению с долларом мешает развитию местного рынка жилья: застройщикам, кредитующимся в долларах, становится все сложнее покрывать растущие затраты на финансирование девелоперских проектов. В декабре стоимость юаня снова снизилась, достигнув четырехлетнего минимума в 6449,5 за один доллар США, что стало еще одним тревожным звонком, сигнализирующим об ослаблении экономики страны.

Стоимость китайского жилья в октябре 2015 года снова опустилась вниз в большинстве населенных пунктов по сравнению с тем же месяцем 2014 года: в первичном секторе цены на жилые объекты снизились в 54 городах страны при максимальном падении в 6,5%, а на вторичном рынке стоимость местной жилой недвижимости упала в 45 китайских городах при максимальном падении в 9,5%.

Правда, после годичного спада в октябре 2015 года появились первые признаки улучшения. Впервые за почти полтора года средняя стоимость земли в 105 городах выросла на 3,4% по сравнению с годом ранее, составив почти 5500 юаней (свыше $850) за квадратный метр. Тем не менее до общего восстановления пока далеко, ведь огромное количество непроданных домов продолжает препятствовать развитию рынка. При доходности, которая колеблется от 2,5% до 3,2% годовых, и недостаточной открытости китайского рынка местные объекты, скорее всего, не смогут вызвать сильный интерес среди международных инвесторов в недвижимость.

По итогам 2015 года Греция, Турция, Австралия и Китай оказались далеко не самыми успешными инвестиционными направлениями. Ослабление экономики, рост госдолга, сильнейший дефицит спроса на фоне не очень высокой доходности не сулят стабильного прироста капитала ни в одном из перечисленных buy-to-let секторов. В течение ближайшей пары лет эти рынки жилья вряд ли окажутся в состоянии восстановиться настолько, чтобы вновь завоевать доверие инвесторов и встать в один ряд с инвестиционно привлекательными странами.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5260 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК "мой адрес В Сколково" Старт продаж! Монолитные корпуса полностью построены и введены в эксплуатацию. Дома сданы. Выдаем ключи. Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" 10 квартир со скидкой 5%. 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты! Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская Новые квартиры у м.Алексеевская. 1-4-комнатные. Площадь от 30 до 132 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.8 млн от 9.8 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Финал продаж, ключи в июле! Последние готовые квартиры, ключи в июле! Бизнес-класс с потолками от 3,2 м и широкими окнами, рядом метро. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку со скидкой до 11 %! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны". Акция! Скидка 6% в счастливые часы! Квартиры с отделкой и без. Развитая инфраструктура. Ипотека от 6,5. Курсирует бесплатный автобус от метро! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург. Старт продаж! 7 минут до МКАД. Квартиры с отделкой и без. Подземный паркинг с лифтом. Детский сад на территории и школа. Лесопарк в шаговой доступности. квартиры от 2,7 млн руб.ООО «РАПО» Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Большое Путилково Квартиры с отделкой от 2,7 млн руб. Три станции метро «Планерная», «Митино» и «Пятницкое шоссе». Выгода до 643 000 руб. Семейная ипотека 5%. Скидка до 9,9% от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Квартиры бизнес-класса с панорамным видом и отделкой White box! Свой детский сад и парк с фонтанами. Ключи в 2019 г.! Купите сейчас с выгодой до 1,53 млн руб! Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Красногорский район. 8 км от МКАД. Квартиры пл. от 21 метра. Монолит-кирпич, монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый проект СОБЫТИЕ в Раменках! Бизнес-класс. Потолки 3,1 м. Панорамные окна. Охрана 24/7 и безупречный сервис. Приватные дворы. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Дом на Барвихинской». Старт продаж! Комплекс Бизнес-класса.10 мин. до станции "Сетунь". Собственная инфраструктура, охраняемая территория, подземный паркинг. от 6.7 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте