Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: инвестиционный провал года

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Уходящий год заставил инвесторов изрядно понервничать: кризисные ситуации поочередно происходили то на одном, то на другом рынке жилья. Греция, Турция, Австралия и Китай в 2015 году заняли свое место в истории, правда, их популярность оказалась со знаком «минус», а экономическая судьба обсуждалась в медиапространстве: от топовых СМИ до социальных сетей. В частности, общественность интересовали рынки недвижимости, ведь кто-то только собирался стать собственником местного жилья, а кто-то уже успел приобрести недвижимость в одной из этих стран и теперь строил предположения о том, как правильно распорядиться имуществом без ущерба для финансового состояния. Пролить свет на происходящее поможет небольшой рейтинг, в который вошли четыре самых неликвидных инвестиционных направления.

№ 1 - Греция

Первое место в топе не случайно досталось Греции. Именно эта страна на протяжении нескольких месяцев 2015 года не сходила со страниц различных изданий в силу чрезвычайно тяжелого экономического положения: весь мир пристально следил за тем, как финансовый кризис атакует греческую экономику. На фоне массивного госдолга, который удерживается на уровне в 177% от ВВП страны, дефляции и высокой безработицы, достигающей почти 25%, местный рынок жилья остается одним из слабых в еврозоне, не имея ни единого шанса на восстановление в ближайшем будущем.

Стоимость греческого жилья, не прекращающая падение с 2008 года, продолжает опускаться вниз довольно высокими темпами. В 2015 году снижение лишь набирало обороты: цены в первом квартале опустились на 3,9%, во втором – на 5%, в третьем – на 6,1% относительно тех же периодов 2014 года.

В унисон с темпами падения стоимости греческого жилья снижалась и инвестиционная привлекательность страны: международные инвесторы, опасаясь новых неприятных экономических сюрпризов, все чаще предпочитали греческим объектам активы в странах с экономикой постабильнее. Покупатели, которые захотели воспользоваться ситуацией, мечтая приобрести резко подешевевшую жилую недвижимость, также оказались серьезно разочарованы. Греческий жилой рынок сможет отреагировать на события, происходившие на протяжении 2015 года, не раньше, чем через год-полтора, а значит, сейчас ожидать сделок на выгодных условиях точно не стоит. На самом деле, ценопад на греческом рынке жилья оказался не таким уж значительным. Хотя многие выставили жилые объекты на продажу, уступать потенциальным покупателям, которые рассчитывают на крупные скидки, они не собираются. Продавцы пытаются максимально удерживать цены и в силу греческого менталитета будут стоять на своем до конца. Ликвидность греческого жилья также оказывается низкой: арендаторов по-прежнему мало, риски велики, а доходность, которая сегодня находится в пределах от 2,7% до 4,2% годовых, вряд ли станет хорошим стимулом для вложения средств в такой неустойчивый рынок.

№ 2 - Турция

Второе место получила Турция, которая оказалась на первых полосах после 24 ноября, дня, когда турецкий истребитель сбил российский бомбардировщик. Конец ноября и декабрь 2015 года прошли для россиян под знаком «антитурецких санкций», коснувшихся не только различных овощей и фруктов, но и полюбившихся российским туристам недорогих чартерных рейсов. Хотя по сравнению с 2014 годом в конце прошлого года стоимость жилья в целом по стране демонстрировала рост (в среднем около 11%), в скором времени на фоне отсутствия спроса цены начнут снижаться.

Жилой рынок Турции являлся «монопокупательским», а его основными покупателями – россияне. Неудивительно, что после ухода последних рынок фактически опустеет. Подтверждает это и статистика: сегодня турецким жильем по самым скромным подсчетам владеют как минимум 75 000 российских граждан. Большинство из них приобретали «дачу» на местных курортах вроде Анталии или Аланьи, которая постепенно превратилась в неликвидный инвестиционный актив: вследствие массовой застройки, спровоцировавшей избыток предложения, найти покупателей и арендодателей на этих рынках оказалось очень сложно. Исключения составляли лишь объекты, купленные в Бодруме или Стамбуле: жесткое регулирование этих двух рынков по крайней мере позволяло получать устойчивую, хоть и невысокую, доходность, которая варьировалась от 3,2% до 4,3% годовых. Если отношения между Россией и Турцией будут оставаться напряженными, а границы – закрытыми, спрос на турецкие объекты может упасть на 90%. Уже сейчас, понимая, что дело пахнет убытками, собственники местного жилья спешат выставить свои объекты на продажу. Но квартиры, дома и виллы на турецких курортах, которые и прежде не представляли интереса с точки зрения инвестиций, рискуют перейти в категорию «мертвый груз», расстаться с которым будет чрезвычайно непросто. Если застройщики имеют развитую сеть агентств, позволяющих переключиться на граждан соседних стран, то частным покупателям ничего не останется, кроме как максимально снижать цену, рассчитывая хотя бы на минимальную прибыль, которую вряд ли удастся дождаться. Лучше всего переждать бурю, сохранив объект, пусть и простаивающий, и вернуться на рынок спустя как минимум два года.

№ 3 - Австралия

После трехлетнего бума на рынке жилой недвижимости Австралии страна переживает отчаянные времена. Этот год стал для экономики пиковым: после того, как Резервный банк два раза снизил процентные ставки, которые в итоге остановились на отметке в 2%, повышенный спрос подстегнул и без того высокие цены расти еще сильнее, провоцируя появление очередного «пузыря» на австралийском рынке жилья. Переоцененные более чем на 17% объекты за последние три года до 1 сентября 2015 года в целом по стране подскочили в цене на 24%, в Сиднее – на 46%, а за год до июля 2015 года стоимость австралийской жилой недвижимости выросла на 10,7%. В частности, серьезный ценовой рост в этот период был зафиксирован в столице, где стоимость жилья увеличилась почти на 20%, в Мельбурне – почти на 10%, Канберре и Брисбене – примерно на 4%.

Но основной проблемой местного рынка является даже не «пузырь», а слишком сильная волатильность: дисбаланс спроса и предложения не в состоянии выровняться с перевесом то в одну, то в другую сторону. Попытки правительства Австралии сбалансировать рынок не могут нормализовать ситуацию, а решение местных властей о строительстве более 200 000 единиц жилья рискует привести к переизбытку предложения на рынке.

Уже сейчас, несмотря на продолжающийся рост цен, в некоторых австралийских городах намечается подобная тенденция. Второй по величине город страны – Мельбурн – превращается в рынок пустующего жилья, где, по самым скромным подсчетам, 4,8%, или около 83 000 объектов общегородского жилого фонда, так и останутся пустыми. Одной из главных причин становится отсутствие на рынке зарубежных собственников жилья, которые вместо сдачи в аренду предпочитают запереть на ключ дома и квартиры, ожидая увеличения цен на жилые объекты.

Кроме того, в целом по стране в сентябре 2015 года продажи нового жилья упали на 4,1% по сравнению с августом, а уровень активности опустился с апрельского пика на 5,3%. Продажи домов снизились в четырех из пяти австралийских штатов за исключением Виктории, где наблюдался рост чуть более чем на 3%. В остальных штатах объем продаж опустился вниз: в Южной Австралии на почти 20%, в Западной Австралии – на 8,5%, в Квинсленде – на 6% и в Новом Южном Уэльсе – на 0,8%.

Абсолютно неконкурентоспособная доходность, которая не превышает 3% годовых, а также увеличение на 7,9% гербового сбора вряд ли заставят инвесторов рисковать средствами, вкладывая их в предельно неустойчивый австралийский рынок жилья.

№ 4 - Китай

Лето 2015 году серьезно пошатнуло китайскую экономику: 12-17 июня на фондовом рынке Китая на 25% обрушился Shanghai Composite Index, что стало предпосылкой к девальвации юаня. Снижение стоимости национальной китайской валюты по сравнению с долларом мешает развитию местного рынка жилья: застройщикам, кредитующимся в долларах, становится все сложнее покрывать растущие затраты на финансирование девелоперских проектов. В декабре стоимость юаня снова снизилась, достигнув четырехлетнего минимума в 6449,5 за один доллар США, что стало еще одним тревожным звонком, сигнализирующим об ослаблении экономики страны.

Стоимость китайского жилья в октябре 2015 года снова опустилась вниз в большинстве населенных пунктов по сравнению с тем же месяцем 2014 года: в первичном секторе цены на жилые объекты снизились в 54 городах страны при максимальном падении в 6,5%, а на вторичном рынке стоимость местной жилой недвижимости упала в 45 китайских городах при максимальном падении в 9,5%.

Правда, после годичного спада в октябре 2015 года появились первые признаки улучшения. Впервые за почти полтора года средняя стоимость земли в 105 городах выросла на 3,4% по сравнению с годом ранее, составив почти 5500 юаней (свыше $850) за квадратный метр. Тем не менее до общего восстановления пока далеко, ведь огромное количество непроданных домов продолжает препятствовать развитию рынка. При доходности, которая колеблется от 2,5% до 3,2% годовых, и недостаточной открытости китайского рынка местные объекты, скорее всего, не смогут вызвать сильный интерес среди международных инвесторов в недвижимость.

По итогам 2015 года Греция, Турция, Австралия и Китай оказались далеко не самыми успешными инвестиционными направлениями. Ослабление экономики, рост госдолга, сильнейший дефицит спроса на фоне не очень высокой доходности не сулят стабильного прироста капитала ни в одном из перечисленных buy-to-let секторов. В течение ближайшей пары лет эти рынки жилья вряд ли окажутся в состоянии восстановиться настолько, чтобы вновь завоевать доверие инвесторов и встать в один ряд с инвестиционно привлекательными странами.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5287 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
Мой адрес В Сколково Одинцовский район. Квартиры пл. от 112 метров. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: КП УГС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Только три квартиры в доме Д1 со скидкой до 20%. Закрытая территория. Ключи в этом году. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Южное Бунино. Старт продаж! Квартиры с московской пропиской рядом с метро Коммунарка! Рядом 2 школы и 3 детских сада! Экологически чистый район! Звоните! от 3,5 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте