Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: жилая или коммерческая? Курортная дилемма

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Психология человека предсказуема: чем холоднее становится за окном, тем сильнее хочется отправиться в теплые страны. Но что делать инвестору, которого постоянно предупреждают об опасности инвестирования в курортную недвижимость, но желающему вложить средства непременно в «домик у моря»? Может быть, имеет смысл переключиться на коммерческие объекты того же зарубежного курортного сектора.

Погнаться за двумя зайцами

Кризисный фон, сопровождающий российских инвесторов уже не первый год, заставляет большинство из них отказываться от покупки традиционных «вторых дач» в пользу коммерческих активов. Правда: вместо того, чтобы выбирать проверенные направления вроде стран с устойчивой экономикой, некоторые россияне продолжают упорно смотреть на юг – теплое море и средиземноморский климат манят их, словно магнит. Но, учитывая особенности европейского курортного сектора, к подбору инвестиционного актива нужно отнестись как можно серьезнее, иначе вместо прибыли такие вложения принесут лишь разочарование.

От общего к частному

Говорим «европейские курорты» – подразумеваем, конечно же, в первую очередь Испанию, Италию, Грецию, Португалию и Кипр. Выбор инвестиционных коммерческих объектов на курортах в этих странах зачастую сужается до номеров в одном из отелей крупных международных гостиничных операторов и традиционных для южной Европы мини-отелей. Номера в сетевых отелях категории три-четыре звезды, которые сегодня являются самым ликвидным активом среди объектов курортного гостиничного сектора, имеют перед мини-отелями сразу несколько преимуществ. Среди них - возможность использования схемы пассивного управления, более высокая, а главное устойчивая доходность при минимуме рисков потери капитала.

Мини-отели – или как их называют за рубежом «b&b» (bed and breakfast, дословно «кровать и завтрак») – отличаются от классических отелей лишь количеством номеров, но разница для инвестора оказывается вполне ощутимой. Выбор небольшого отеля, прежде всего, обусловлен собственными представлениями россиян: убежать от холодов в собственный небольшой отель на южном взморье – эта мечта, основательно поселяющаяся в головах с наступлением холодов. Постепенно она перерастает в бизнес-идею, которая не всегда оправдывает вложенные средства. Красивая жизнь отельера по принципу «сам отдыхаю и деньги получаю» – всего лишь зрительный образ, не имеющий ничего общего с реальным положением дел. Развенчать этот миф оказывается совсем не просто: множество российских инвесторов уверены, что вот именно у них точно все получится.

Однако, по статистике Indriksons.ru, среди случаев вложения капиталов в мини-отели пока не зафиксировано ни одного успешного. В некоторых случая стратегия инвестора в мини-отель заключается в преобразовании жилого дома в гостевой, способный вместить некоторое количество посетителей. В зависимости от размера, расположения и степени необходимой модернизации или ремонта стоимость мини-отеля может начинаться от 80 000 до 100 000 евро за небольшое здание, расположенное в сельской местности, или свыше 300 000 евро в популярных туристических зонах.

Можно найти объект и дешевле: инвесторы нередко засматриваются на разрушенные виллы, представляя себе, как они спустя некоторое время превратятся в уютные небольшие отели. Правда, ремонт таких зданий может обойтись слишком дорого и в результате инвестор вынужден будет заплатить как минимум в два раза больше первоначальной суммы. Бывает и так, что реновация оказывается просто недоступна. К примеру, в Италии инвесторы не раз сталкивались с тем, что государство строго следит за культурным наследием, а старинные особняки и виллы находятся в зоне неприкосновенности.

Другой вариант – приобрести уже действующий, но испытывающий трудности мини-отель

Именно такой вариант предпочел инвестор из Нижнего Новгорода Алексей В. В прошлом крупный бизнесмен, Алексей в качестве актива выбрал мини-отель на курорте Албуфейра: россиянину казалось, что с управлением небольшого объекта на португальской ривьере проблем не возникнет. На деле все оказалось не так радужно, как он себе представлял. Во-первых, прошлые хозяева не захотели «делиться» с новым владельцем годами наработанной клиентской базой, и Алексею буквально пришлось начинать с нуля, а точнее с поиска потенциальных постояльцев. Стоит ли говорить, что о том, как работает система букинга, инвестор и понятия не имел. Во-вторых, рассчитывая на соотечественников, житель Петербурга, конечно, прогадал: костяк отдыхающих на местных пляжах составляют вовсе не россияне, а сами португальцы и жители ближайших стран, таких как Испания, Франция и Германия. Это, естественно, отразилось на наполняемости, ведь из-за банального незнания иностранных языков общение с потенциальными клиентами скатывалось до абсурдных фраз, выдаваемых Google Translate. В итоге никакого прироста капитала инвестору так и не довелось увидеть: после того, как горе-отельер «вышел в ноль», он принял решение продать неликвидный объект.

Кто, если не я?

Перед тем как инвестировать в отельный бизнес в европейском курортном секторе, стоит задать себе вопрос: кто будет управлять объектом? Самостоятельно заниматься управлением, как это частенько делают те же испанцы или португальцы, или доверить объект профессионалам, которые за определенную сумму освобождают инвестора от лишних хлопот? Как ни странно, россияне всегда стремятся к первому варианту, и зачастую многие из них оказываются не готовы к чудовищному несовпадению ожидания и реальности. Инвесторам, мечтающим о беспечной жизни в шезлонге с коктейлем в руке, стоит учитывать, что при самостоятельном управлении объектом им придется работать от заката до рассвета и практически без выходных, ведь на их плечи ложатся заботы обо всем, что касается отеля: от приготовления завтраков и уборки номеров до консультирования гостей, и маркетинга, позволяющего привлечь больше посетителей.

Москвич Руслан Н., как и многие россияне лелеявший мечту о собственном отеле на берегу моря, приобрел один из ветхих особняков в испанском курортном городе Кадис, планируя своими силами превратить его в современный мини-отель на 6 номеров. Чтобы отель наконец смог открыть двери для первых посетителей, жителю Москвы пришлось потратить немало времени и денег. Но спустя некоторое время после открытия Руслан понял, что управление мини-отелем в одиночку ему не под силу и предпринял попытку спасти инвестиции, обратившись за помощью поочередно сразу к нескольким специализированным управляющим компаниям. Но все они инвестору отказали: учитывая годовой оборот мини-отеля, его мощностей не хватило бы даже на то, чтобы оплатить услуги УК, которые в среднем достигают примерно 8% от годовой прибыли. Кроме того, управляющие компании, которые зачастую имеют дело с отелями от 150 номеров, не желают размениваться на такие мелочи. В результате от мечты Руслану пришлось отказаться. И после почти года, проведенного в попытках продать объект, мини-отель ушел с молотка по цене чуть выше первоначальной стоимости.

Позитивные истории

Не все истории инвесторов в коммерческие курортные объекты заканчиваются так плачевно. Другой москвич, Иван О., собственному небольшому отелю предпочел те же шесть номеров в одном из гостиничных комплексов мировой сети, ликвидность которых оказалась в несколько раз выше уже упомянутого мини-отеля. В отличие от Руслана, тщетно пытавшегося спасти свой мини-отель от банкротства, Иван продолжал заниматься бизнесом в Москве, доверив управление отелем профессионалам. Годами отработанная система функционирует как часы: общая прибыль отеля делится на количество номеров, которые приносят соответствующую доходность вне зависимости от наличия постояльцев, а значит, инвестор оказывается полностью застрахован от всевозможных рисков. Контроль над объектом лежит на плечах крупной управляющей компании, ответственной за наполняемость и ремонт номеров. В данном случае известность бренда оказывается инвестору только на руку: такие гиганты, как Radisson или Mariott, без труда получают высокую наполняемость, в том числе благодаря корпоративным клиентам – сотрудникам крупнейших международных компаний, пользующихся услугами отеля во время командировок.

Инвестируя в отельный сектор на одном из курортов Южной Европы, следует помнить, что оптимальным вариантом станет выбор не мини-отеля, а нескольких номеров одного из крупных трех- или четырех-звездочных отелей. В этом случае инвестор гарантированно оказывается застрахован от разного рода рисков, таких как потеря капитала из-за отсутствия наполняемости.

К выбору месторасположения потенциального актива тоже нужно подойти внимательно. К примеру, выбирая между популярными курортами Испании, лучше всего отдать предпочтение Барселоне, где спрос, а значит и доходность, непременно будет выше. Также стоит обратить внимание на отельный сектор Великобритании и Франции. Номера в британских и французских отелях уже несколько десятилетий занимают лидирующие позиции в портфелях инвесторов по всему миру и предлагают устойчивую доходность в районе 10% годовых.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3649 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения августа
ЖК "мой адрес В Северном" СКОРО СТАРТ ПРОДАЖ! Готовые квартиры с отделкой "комфорт-класса". 5 мин. пешком до ж/д станции "Долгопрудная" Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Готовые квартиры с ключами от 5,5 млн руб. 5 минут до метро "Рассказовка". Пляж рядом с домом. Ипотека от 5%. от 5,5 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Консьерж-сервис. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры с видом на реку! Сердце Столицы. Дома на набережной сданы. 1 мин. от ЦАО! Потолки 3,2-5,6 м, окна 2,15х6,3 м. 4000 м2 фитнеса. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» 2-комнатные квартиры от 4,9 млн руб. С отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Ипотека от 5%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры от 4,1 млн.! Сдача в 2019г. 15 мин. до метро Ольховая, Коммунарка. Школы, сады и поликлиника в районе от 4,1 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,3 млн руб! Звоните! от 5,3 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Дом бизнес-класса в 5 мин пешком от м.Алексеевская. Уникальная архитектура. Рассрочка 0% до ГК. Выгода до 2,2 млн руб. квартиры от 16,6 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте В Некрасовке-2 Современные квартиры в готовых домах рядом с метро Выхино. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Казённое предприятие Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Чем больше м2, тем комфортнее! Московская прописка! Квартиры с видом на Москва сити! м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на западе Москвы! Долина Сетунь. Вся Москва как на ладони! Потолки до 4 м, окна 2,1х2,2 м. Консьерж. Паркинг. Охрана. Застройщик: Донстрой-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Одинбург Студии от 3 млн руб. в г.Одинцово. 11 км до МКАД. Рядом Подушкинский лесопарк. Детский сад на территории - уже открыт. от 3 млн руб. Застройщик: РАПО. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Акция! Кладовка в подарок при покупке трехкомнатных квартир, а также квартир евроформата от 70 кв.м. До 31.08.2019 Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро квартиры от 8,6 млн руб! Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Элитные квартиры! Хамовники. Авторский дизайн. Три стиля: классика, современный, ар-деко. Итальянские кухни. Встроенная техника. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК"PRIZMA" на Ленинском. Старт продаж Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203250 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир! Новый корпус. FRESH. Дом в старой Москве на границе парка. 3 мин. от м. Красногвардейская. Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал в Сколково 25 минут до центра столицы. Спортивные и детские площадки. ЗАО. Ипотека! от 3,5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Финал продаж элитных квартир! Barrin House в Хамовниках. Готовый дом. Паркинг. Охрана. Большой закрытый двор. Фитнес-клуб и детсад в доме. Застройщик: Моснитки. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции архитекторов" Квартиры премиум-класса с выгодой до 1,9 млн руб. только до 31.08.! Малоэтажная застройка, подземный паркинг. м.Бауманская Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Квартиры в готовых и строящихся корпусах. Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Ипотека от 5,5%. Яркие фасады. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк ЖК Бизнес-класса. Двор без машин. 3 м. до метро Речной Вокзал. Отделка White Box. Подземный паркинг. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,3 млн рублей. Ипотека от 5,5%. Детский сад на территории. Двор без машин. Успейте купить в августе! Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции композиторов" Готовые квартиры бизнес-класса на Павелецкой набережной от 14,6 млн руб.! Панорамные виды. До 31 августа машиноместо в подарок! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Квартиры от 7,6 млн руб. Закрытый двор. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Только августе скидка до 6%. Звоните! Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Олимпийской Деревне В августе скидка до 1 млн руб. Квартиры в готовом доме. Рядом м. «Юго-Западная». Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Застройщик: Мичуринский 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Квартиры от 12,1 млн руб. Подземный паркинг. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Дом сдан, выдаём ключи. Звоните! Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Соколе Квартиры бизнес-класса с витражными окнами. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Индивидуальные условия! Застройщик: Усиевича 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Сдача в 2019г. Отделка "под чистовую". Закрытый двор без машин. Развитая инфраструктура. Ипотека без первого взноса. Рассрочка 0% квартиры от 2,6 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Последние квартиры в готовом доме бизнесс-класса. Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Выгода до 2 млн руб.! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Масловке Квартиры бизнес-класса. Скидка до 2 млн руб. на 3-комн. квартиры. Ипотека 5,5 % от МТС-Банка. Застройщик: Мишина. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 10,5 млн, 3-ком - от 15,2 млн. Потрясающие виды. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,2 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Застройщик: Открытое акционерное общество Московский городской центр продажи недвижимости (ОАО Центр-Инвест ). Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если таунхаус, то в центре. Свой выход в парк. Совершенные системы комфорта Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Изумрудные холмы Квартиры в новых корпусах от 3 млн руб. Заселенный микрорайон с развитой инфраструктурой. Сдача 2021 год Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Семейная ипотека по ставке от 5%. 5 минут до Москва-Сити. Метро Полежаевская.Трехуровневый подземный паркинг. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Жилой квартал Москвы №1! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,5 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 31.08 Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный Квартал Подземная парковка, охраняемый двор без машин, детский и спортивный центр. Останкинский район. Метро Ботанический Сад и Отрадное. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн руб. Престижный район Москвы. В окружении парков. м. Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте