Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: жилая или коммерческая? Курортная дилемма

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Психология человека предсказуема: чем холоднее становится за окном, тем сильнее хочется отправиться в теплые страны. Но что делать инвестору, которого постоянно предупреждают об опасности инвестирования в курортную недвижимость, но желающему вложить средства непременно в «домик у моря»? Может быть, имеет смысл переключиться на коммерческие объекты того же зарубежного курортного сектора.

Погнаться за двумя зайцами

Кризисный фон, сопровождающий российских инвесторов уже не первый год, заставляет большинство из них отказываться от покупки традиционных «вторых дач» в пользу коммерческих активов. Правда: вместо того, чтобы выбирать проверенные направления вроде стран с устойчивой экономикой, некоторые россияне продолжают упорно смотреть на юг – теплое море и средиземноморский климат манят их, словно магнит. Но, учитывая особенности европейского курортного сектора, к подбору инвестиционного актива нужно отнестись как можно серьезнее, иначе вместо прибыли такие вложения принесут лишь разочарование.

От общего к частному

Говорим «европейские курорты» – подразумеваем, конечно же, в первую очередь Испанию, Италию, Грецию, Португалию и Кипр. Выбор инвестиционных коммерческих объектов на курортах в этих странах зачастую сужается до номеров в одном из отелей крупных международных гостиничных операторов и традиционных для южной Европы мини-отелей. Номера в сетевых отелях категории три-четыре звезды, которые сегодня являются самым ликвидным активом среди объектов курортного гостиничного сектора, имеют перед мини-отелями сразу несколько преимуществ. Среди них - возможность использования схемы пассивного управления, более высокая, а главное устойчивая доходность при минимуме рисков потери капитала.

Мини-отели – или как их называют за рубежом «b&b» (bed and breakfast, дословно «кровать и завтрак») – отличаются от классических отелей лишь количеством номеров, но разница для инвестора оказывается вполне ощутимой. Выбор небольшого отеля, прежде всего, обусловлен собственными представлениями россиян: убежать от холодов в собственный небольшой отель на южном взморье – эта мечта, основательно поселяющаяся в головах с наступлением холодов. Постепенно она перерастает в бизнес-идею, которая не всегда оправдывает вложенные средства. Красивая жизнь отельера по принципу «сам отдыхаю и деньги получаю» – всего лишь зрительный образ, не имеющий ничего общего с реальным положением дел. Развенчать этот миф оказывается совсем не просто: множество российских инвесторов уверены, что вот именно у них точно все получится.

Однако, по статистике Indriksons.ru, среди случаев вложения капиталов в мини-отели пока не зафиксировано ни одного успешного. В некоторых случая стратегия инвестора в мини-отель заключается в преобразовании жилого дома в гостевой, способный вместить некоторое количество посетителей. В зависимости от размера, расположения и степени необходимой модернизации или ремонта стоимость мини-отеля может начинаться от 80 000 до 100 000 евро за небольшое здание, расположенное в сельской местности, или свыше 300 000 евро в популярных туристических зонах.

Можно найти объект и дешевле: инвесторы нередко засматриваются на разрушенные виллы, представляя себе, как они спустя некоторое время превратятся в уютные небольшие отели. Правда, ремонт таких зданий может обойтись слишком дорого и в результате инвестор вынужден будет заплатить как минимум в два раза больше первоначальной суммы. Бывает и так, что реновация оказывается просто недоступна. К примеру, в Италии инвесторы не раз сталкивались с тем, что государство строго следит за культурным наследием, а старинные особняки и виллы находятся в зоне неприкосновенности.

Другой вариант – приобрести уже действующий, но испытывающий трудности мини-отель

Именно такой вариант предпочел инвестор из Нижнего Новгорода Алексей В. В прошлом крупный бизнесмен, Алексей в качестве актива выбрал мини-отель на курорте Албуфейра: россиянину казалось, что с управлением небольшого объекта на португальской ривьере проблем не возникнет. На деле все оказалось не так радужно, как он себе представлял. Во-первых, прошлые хозяева не захотели «делиться» с новым владельцем годами наработанной клиентской базой, и Алексею буквально пришлось начинать с нуля, а точнее с поиска потенциальных постояльцев. Стоит ли говорить, что о том, как работает система букинга, инвестор и понятия не имел. Во-вторых, рассчитывая на соотечественников, житель Петербурга, конечно, прогадал: костяк отдыхающих на местных пляжах составляют вовсе не россияне, а сами португальцы и жители ближайших стран, таких как Испания, Франция и Германия. Это, естественно, отразилось на наполняемости, ведь из-за банального незнания иностранных языков общение с потенциальными клиентами скатывалось до абсурдных фраз, выдаваемых Google Translate. В итоге никакого прироста капитала инвестору так и не довелось увидеть: после того, как горе-отельер «вышел в ноль», он принял решение продать неликвидный объект.

Кто, если не я?

Перед тем как инвестировать в отельный бизнес в европейском курортном секторе, стоит задать себе вопрос: кто будет управлять объектом? Самостоятельно заниматься управлением, как это частенько делают те же испанцы или португальцы, или доверить объект профессионалам, которые за определенную сумму освобождают инвестора от лишних хлопот? Как ни странно, россияне всегда стремятся к первому варианту, и зачастую многие из них оказываются не готовы к чудовищному несовпадению ожидания и реальности. Инвесторам, мечтающим о беспечной жизни в шезлонге с коктейлем в руке, стоит учитывать, что при самостоятельном управлении объектом им придется работать от заката до рассвета и практически без выходных, ведь на их плечи ложатся заботы обо всем, что касается отеля: от приготовления завтраков и уборки номеров до консультирования гостей, и маркетинга, позволяющего привлечь больше посетителей.

Москвич Руслан Н., как и многие россияне лелеявший мечту о собственном отеле на берегу моря, приобрел один из ветхих особняков в испанском курортном городе Кадис, планируя своими силами превратить его в современный мини-отель на 6 номеров. Чтобы отель наконец смог открыть двери для первых посетителей, жителю Москвы пришлось потратить немало времени и денег. Но спустя некоторое время после открытия Руслан понял, что управление мини-отелем в одиночку ему не под силу и предпринял попытку спасти инвестиции, обратившись за помощью поочередно сразу к нескольким специализированным управляющим компаниям. Но все они инвестору отказали: учитывая годовой оборот мини-отеля, его мощностей не хватило бы даже на то, чтобы оплатить услуги УК, которые в среднем достигают примерно 8% от годовой прибыли. Кроме того, управляющие компании, которые зачастую имеют дело с отелями от 150 номеров, не желают размениваться на такие мелочи. В результате от мечты Руслану пришлось отказаться. И после почти года, проведенного в попытках продать объект, мини-отель ушел с молотка по цене чуть выше первоначальной стоимости.

Позитивные истории

Не все истории инвесторов в коммерческие курортные объекты заканчиваются так плачевно. Другой москвич, Иван О., собственному небольшому отелю предпочел те же шесть номеров в одном из гостиничных комплексов мировой сети, ликвидность которых оказалась в несколько раз выше уже упомянутого мини-отеля. В отличие от Руслана, тщетно пытавшегося спасти свой мини-отель от банкротства, Иван продолжал заниматься бизнесом в Москве, доверив управление отелем профессионалам. Годами отработанная система функционирует как часы: общая прибыль отеля делится на количество номеров, которые приносят соответствующую доходность вне зависимости от наличия постояльцев, а значит, инвестор оказывается полностью застрахован от всевозможных рисков. Контроль над объектом лежит на плечах крупной управляющей компании, ответственной за наполняемость и ремонт номеров. В данном случае известность бренда оказывается инвестору только на руку: такие гиганты, как Radisson или Mariott, без труда получают высокую наполняемость, в том числе благодаря корпоративным клиентам – сотрудникам крупнейших международных компаний, пользующихся услугами отеля во время командировок.

Инвестируя в отельный сектор на одном из курортов Южной Европы, следует помнить, что оптимальным вариантом станет выбор не мини-отеля, а нескольких номеров одного из крупных трех- или четырех-звездочных отелей. В этом случае инвестор гарантированно оказывается застрахован от разного рода рисков, таких как потеря капитала из-за отсутствия наполняемости.

К выбору месторасположения потенциального актива тоже нужно подойти внимательно. К примеру, выбирая между популярными курортами Испании, лучше всего отдать предпочтение Барселоне, где спрос, а значит и доходность, непременно будет выше. Также стоит обратить внимание на отельный сектор Великобритании и Франции. Номера в британских и французских отелях уже несколько десятилетий занимают лидирующие позиции в портфелях инвесторов по всему миру и предлагают устойчивую доходность в районе 10% годовых.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3658 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 5,9 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 5,9 млн руб. Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Город"! Последние 10 квартир! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Вавилов Дом Последние квартиры в готовом доме бизнес-класса. Двухуровневый подземный паркинг. Зеленая территория. Рядом 3 станции метро. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - скоро старт продаж! Концептуальный квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. ВДНХ Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 64 до 203 метра ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. от 13 млн руб. Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 11, 2 млн руб. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 11,2 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МИР Митино! Готовые квартиры с ключами! Московская прописка. В пешей доступности м. Пятницкое ш. Экологически чистый район. Развитая инфраструктура! от 6,3 млн руб!ООО «Рождествено» Застройщик: Рождествено. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,2 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Выгода до 412 000 руб. Акция! Только до 12 декабря 10 квартир со скидкой 5%!2-ком.кв. 57 кв.м – 5,9 млн.руб. м. Новокосино Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Ленинский 38» Панорамные виды. Двухуровневый подземный паркинг. Роскошные видовые апартаменты в 6,5 км. от Кремля. Ключи в день покупки. Проектная декларация на рекламируемом сайте