Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: жилая или коммерческая? Курортная дилемма

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для IRN.RU

Психология человека предсказуема: чем холоднее становится за окном, тем сильнее хочется отправиться в теплые страны. Но что делать инвестору, которого постоянно предупреждают об опасности инвестирования в курортную недвижимость, но желающему вложить средства непременно в «домик у моря»? Может быть, имеет смысл переключиться на коммерческие объекты того же зарубежного курортного сектора.

Погнаться за двумя зайцами

Кризисный фон, сопровождающий российских инвесторов уже не первый год, заставляет большинство из них отказываться от покупки традиционных «вторых дач» в пользу коммерческих активов. Правда: вместо того, чтобы выбирать проверенные направления вроде стран с устойчивой экономикой, некоторые россияне продолжают упорно смотреть на юг – теплое море и средиземноморский климат манят их, словно магнит. Но, учитывая особенности европейского курортного сектора, к подбору инвестиционного актива нужно отнестись как можно серьезнее, иначе вместо прибыли такие вложения принесут лишь разочарование.

От общего к частному

Говорим «европейские курорты» – подразумеваем, конечно же, в первую очередь Испанию, Италию, Грецию, Португалию и Кипр. Выбор инвестиционных коммерческих объектов на курортах в этих странах зачастую сужается до номеров в одном из отелей крупных международных гостиничных операторов и традиционных для южной Европы мини-отелей. Номера в сетевых отелях категории три-четыре звезды, которые сегодня являются самым ликвидным активом среди объектов курортного гостиничного сектора, имеют перед мини-отелями сразу несколько преимуществ. Среди них - возможность использования схемы пассивного управления, более высокая, а главное устойчивая доходность при минимуме рисков потери капитала.

Мини-отели – или как их называют за рубежом «b&b» (bed and breakfast, дословно «кровать и завтрак») – отличаются от классических отелей лишь количеством номеров, но разница для инвестора оказывается вполне ощутимой. Выбор небольшого отеля, прежде всего, обусловлен собственными представлениями россиян: убежать от холодов в собственный небольшой отель на южном взморье – эта мечта, основательно поселяющаяся в головах с наступлением холодов. Постепенно она перерастает в бизнес-идею, которая не всегда оправдывает вложенные средства. Красивая жизнь отельера по принципу «сам отдыхаю и деньги получаю» – всего лишь зрительный образ, не имеющий ничего общего с реальным положением дел. Развенчать этот миф оказывается совсем не просто: множество российских инвесторов уверены, что вот именно у них точно все получится.

Однако, по статистике Indriksons.ru, среди случаев вложения капиталов в мини-отели пока не зафиксировано ни одного успешного. В некоторых случая стратегия инвестора в мини-отель заключается в преобразовании жилого дома в гостевой, способный вместить некоторое количество посетителей. В зависимости от размера, расположения и степени необходимой модернизации или ремонта стоимость мини-отеля может начинаться от 80 000 до 100 000 евро за небольшое здание, расположенное в сельской местности, или свыше 300 000 евро в популярных туристических зонах.

Можно найти объект и дешевле: инвесторы нередко засматриваются на разрушенные виллы, представляя себе, как они спустя некоторое время превратятся в уютные небольшие отели. Правда, ремонт таких зданий может обойтись слишком дорого и в результате инвестор вынужден будет заплатить как минимум в два раза больше первоначальной суммы. Бывает и так, что реновация оказывается просто недоступна. К примеру, в Италии инвесторы не раз сталкивались с тем, что государство строго следит за культурным наследием, а старинные особняки и виллы находятся в зоне неприкосновенности.

Другой вариант – приобрести уже действующий, но испытывающий трудности мини-отель

Именно такой вариант предпочел инвестор из Нижнего Новгорода Алексей В. В прошлом крупный бизнесмен, Алексей в качестве актива выбрал мини-отель на курорте Албуфейра: россиянину казалось, что с управлением небольшого объекта на португальской ривьере проблем не возникнет. На деле все оказалось не так радужно, как он себе представлял. Во-первых, прошлые хозяева не захотели «делиться» с новым владельцем годами наработанной клиентской базой, и Алексею буквально пришлось начинать с нуля, а точнее с поиска потенциальных постояльцев. Стоит ли говорить, что о том, как работает система букинга, инвестор и понятия не имел. Во-вторых, рассчитывая на соотечественников, житель Петербурга, конечно, прогадал: костяк отдыхающих на местных пляжах составляют вовсе не россияне, а сами португальцы и жители ближайших стран, таких как Испания, Франция и Германия. Это, естественно, отразилось на наполняемости, ведь из-за банального незнания иностранных языков общение с потенциальными клиентами скатывалось до абсурдных фраз, выдаваемых Google Translate. В итоге никакого прироста капитала инвестору так и не довелось увидеть: после того, как горе-отельер «вышел в ноль», он принял решение продать неликвидный объект.

Кто, если не я?

Перед тем как инвестировать в отельный бизнес в европейском курортном секторе, стоит задать себе вопрос: кто будет управлять объектом? Самостоятельно заниматься управлением, как это частенько делают те же испанцы или португальцы, или доверить объект профессионалам, которые за определенную сумму освобождают инвестора от лишних хлопот? Как ни странно, россияне всегда стремятся к первому варианту, и зачастую многие из них оказываются не готовы к чудовищному несовпадению ожидания и реальности. Инвесторам, мечтающим о беспечной жизни в шезлонге с коктейлем в руке, стоит учитывать, что при самостоятельном управлении объектом им придется работать от заката до рассвета и практически без выходных, ведь на их плечи ложатся заботы обо всем, что касается отеля: от приготовления завтраков и уборки номеров до консультирования гостей, и маркетинга, позволяющего привлечь больше посетителей.

Москвич Руслан Н., как и многие россияне лелеявший мечту о собственном отеле на берегу моря, приобрел один из ветхих особняков в испанском курортном городе Кадис, планируя своими силами превратить его в современный мини-отель на 6 номеров. Чтобы отель наконец смог открыть двери для первых посетителей, жителю Москвы пришлось потратить немало времени и денег. Но спустя некоторое время после открытия Руслан понял, что управление мини-отелем в одиночку ему не под силу и предпринял попытку спасти инвестиции, обратившись за помощью поочередно сразу к нескольким специализированным управляющим компаниям. Но все они инвестору отказали: учитывая годовой оборот мини-отеля, его мощностей не хватило бы даже на то, чтобы оплатить услуги УК, которые в среднем достигают примерно 8% от годовой прибыли. Кроме того, управляющие компании, которые зачастую имеют дело с отелями от 150 номеров, не желают размениваться на такие мелочи. В результате от мечты Руслану пришлось отказаться. И после почти года, проведенного в попытках продать объект, мини-отель ушел с молотка по цене чуть выше первоначальной стоимости.

Позитивные истории

Не все истории инвесторов в коммерческие курортные объекты заканчиваются так плачевно. Другой москвич, Иван О., собственному небольшому отелю предпочел те же шесть номеров в одном из гостиничных комплексов мировой сети, ликвидность которых оказалась в несколько раз выше уже упомянутого мини-отеля. В отличие от Руслана, тщетно пытавшегося спасти свой мини-отель от банкротства, Иван продолжал заниматься бизнесом в Москве, доверив управление отелем профессионалам. Годами отработанная система функционирует как часы: общая прибыль отеля делится на количество номеров, которые приносят соответствующую доходность вне зависимости от наличия постояльцев, а значит, инвестор оказывается полностью застрахован от всевозможных рисков. Контроль над объектом лежит на плечах крупной управляющей компании, ответственной за наполняемость и ремонт номеров. В данном случае известность бренда оказывается инвестору только на руку: такие гиганты, как Radisson или Mariott, без труда получают высокую наполняемость, в том числе благодаря корпоративным клиентам – сотрудникам крупнейших международных компаний, пользующихся услугами отеля во время командировок.

Инвестируя в отельный сектор на одном из курортов Южной Европы, следует помнить, что оптимальным вариантом станет выбор не мини-отеля, а нескольких номеров одного из крупных трех- или четырех-звездочных отелей. В этом случае инвестор гарантированно оказывается застрахован от разного рода рисков, таких как потеря капитала из-за отсутствия наполняемости.

К выбору месторасположения потенциального актива тоже нужно подойти внимательно. К примеру, выбирая между популярными курортами Испании, лучше всего отдать предпочтение Барселоне, где спрос, а значит и доходность, непременно будет выше. Также стоит обратить внимание на отельный сектор Великобритании и Франции. Номера в британских и французских отелях уже несколько десятилетий занимают лидирующие позиции в портфелях инвесторов по всему миру и предлагают устойчивую доходность в районе 10% годовых.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3599 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. Торопитесь! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Спешите! Апартаменты в готовых домах пл. 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Подробности по телефону! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. Торопитесь! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Звоните! от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью 18-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит. 2 км от МКАД. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. от 21 метра.Монолит-кирпич. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте