Валютные скачки, большой объем предложения элитной недвижимости Москвы привели к диктату покупателя на рынке, снижению общего уровня цен и поиску девелоперами более дешевых площадок для новых проектов. Премиальный сегмент расползается по Москве за пределы Садового, а теперь уже и Третьего транспортного кольца, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Продавцы на вторичном рынке все чаще идут на большие скидки, а это неизбежно давит на ценовую политику застройщиков.

Итак: уже даже наиболее оптимистично настроенные участники рынка признают серьезный спад цен, который IRN.RU прогнозировал уже давно: (см., например, «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности» и «Надежды на активизацию рынка недвижимости осенью могут не оправдаться»). По оценке www.irn.ru, в высокобюджетном сегменте (20% самых дорогих квартир) цены снизились в сентябре 2015 г. на 10,9% по отношению к августу.

Спрос и предложение

«В третьем квартале опять произошел валютный скачок и неблагоприятный геополитический виток, что оказало влияние на спрос, – говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. – Можно даже говорить о том, что второй квартал оказался даже более удачным, чем третий. Интересно, что очередное падение рубля не произвело такой же эффект, как в ноябре, декабре прошлого года, когда все побежали покупать недвижимость. Ажиотажа не случилось, покупатели заняли выжидательную позицию».

У Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», позиция более жесткая. «Резко выросла конкуренция между объектами элитного рынка, что привело к увеличению маркетинговых бюджетов, борьба за покупателей стала более активной и местами даже безжалостной, – говорит он. – Средняя стоимость кв. метра элитной городской недвижимости снизилась на 25%, основная причина – переход половины проектов в рублевую зону, а также девальвация национальной валюты. Но эта цифра не учитывает скрытого снижения – скидок, которые застройщики дают реальным покупателям. В третьем квартале в элитном сегменте продолжает сокращаться цена сделки, причем довольно существенно, на 30-50%, в первую очередь в новых проектах вымываются лоты наименьшей площади».

Цена вопроса

Средний бюджет сделки на элитном рынке столицы по итогам третьего квартала составляет $1,5 млн, по словам Котровского.

Более подробную информацию о бюджетах сделок опубликовала компания Welhome. Наибольшее количество предложений – 38% от общего количества квартир – представлено в сегменте стоимостью от $1 млн до $2 млн. Квартиры дороже $10 млн составляют всего 4% от общего объема предложений. Если говорить о размерах предлагаемых квартир, то в структуре преобладают объекты метражом от 101 до 150 кв. м (40% от общего количества лотов). Суммарный объём предложения квартир площадью до 200 кв. м превышает 80%, а квартиры площадью более 300 кв. м составляют всего 5% от общего объема.

В целом по рынку элитной недвижимости средняя предлагаемая площадь элитной квартиры составляет 149,6 кв. м (без учета уникальных объектов – пентхаусов с террасами и др.). Минимальные по площади квартиры – до 50 кв. м. - можно приобрести в ЖК «Рахманинов» и «Полянка, 44», а самые просторные площади, более 650 кв. м, предлагаются в таунхаусах жилого комплекса Knights-Bridge Private park.

Ситуационная карта рынка элитной недвижимости (усредненно для квартир и апартаментов), $/кв.м

Источник: Welhome Real Estate

Но кое-где рост сохраняется

Это правда. Во многих строящихся проектах рост цен продолжается (рублевый), отмечают в www.irn.ru. Но не стоит забывать, что это плановое повышение стоимости по мере роста строительной готовности здания, а отнюдь не рыночное.

Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, отмечает: «Вне зависимости от [рыночных] факторов, застройщики премиального жилья будут вынуждены повышать рублевую стоимость как ввиду возрастающих затрат, например на импортные строительно-отделочные материалы и технику, так и по мере роста строительной готовности объектов в целом».

Борьба за клиента между девелоперами усиливается, в том числе и ценовыми методами, утверждает Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. «Еще в начале года ценовая ситуация была хаотичной, – рассказывает эксперт, – одни объекты экспонировались в рублях, другие в долларах. Сегодня 80% объектов экспонируются в рублях. Большинство долларовых объектов продаются по внутреннему курсу застройщика, отдельные объекты – по курсу ЦБ. Поэтому и ценовая динамика на рынке была разнонаправленной».

По его оценке, средневзвешенная долларовая цена предложения с начала года показала снижение на 12,7% и в сентябре составила $13 800 за кв. метр. Средневзвешенные рублевые цены выросли на 24% и составили 880 000 рублей за кв. метр. Средняя стоимость квадратного метра в объектах класса de luxe и «A» составила 1,3 млн руб. «Увеличение стоимости квадратного метра в рублях обусловлено вымыванием с рынка части предложения в нижней ценовой границе, девальвацией рубля, повышением рублевых цен в наиболее успешных проектах, – поясняет Роман Попов. – Но надо учитывать, что достаточно часто застройщики предлагают скидки от официальных цен предложения, а часть предоставляют беспроцентную рассрочку».

Объем предложения

Всего, по оценке Kalinka Group, на первичном рынке высокопремиальной недвижимости за 9 месяцев текущего года реализовано 335 квартир и апартаментов, это на 22% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Объем предложения элитных квадратных метров по сравнению с прошлым годом сократился почти на 20%.

По оценке TWEED, на первичном рынке элитной недвижимости сейчас экспонируется 2500 квартир, из них в 2014-2015 гг. на рынок вышло около 1600 квартир. На вторичном выставлено около 1000 квартир.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, приводит свою статистику.

Объем предложения квартир в элит- и премиум-классе представлен 45 проектами, или 71 корпусом. Из них к сегменту премиум относится всего 11 проектов, или 24 корпуса. В суммарной площади квартир доля премиум-класса составляет 5,7% от всего объема предложения в Москве, доля элитных проектов составила 8,7%. По сравнению с предыдущим периодом объем предложения в сегменте премиум-класса вырос на 24,5%. Существенный рост показателя связан с пополнением предложения новым проектом (ЖК «Суббота»), помимо этого сыграла свою роль тенденция по переводу девелоперами проектов формата «апартаменты» в жилые помещения (в частности, проект «Резиденция МОНЭ»). В сегменте элитных квартир объем предложения увеличился на 4,7%.

В годовой динамике объем предложения в элитном сегменте снизился на 11%. В III квартале 2015 г. на рынок элитного жилья вышел проект «Клубный дом Звонарский». Объем предложения в элитном сегменте последовательно снижался с III квартала 2014 года за счет низких темпов выхода новых объемов элитного предложения. В то время как суммарная площадь объектов премиум-класса по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. увеличилась на 65,7%. «Данный факт подтверждает тенденцию смещения предложения в более низкие сегменты рынка», – подчеркивает Богданюк.

С начала года на рынок вышло пять новых объектов. «В 2015 году мы увидели в основном проекты клубного формата с количеством квартир не более 30, суммарный объем предложения увеличился всего на 15 000 кв. метров, – говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. – Но интерес девелоперов к элитному рынку не пропал, появляются новые игроки, которые даже в текущей ситуации прорабатывают новые площадки и заявляют о новых проектах». По ее словам, до конца текущего года ожидается выход еще 10 жилых комплексов, элитный рынок пополнится новым предложением в объеме около 90 000 кв. метров.

Дополнительные факторы

Ирина Дзюба, партнер, член совета директоров MR Group, считает, что основное преимущество современного премиального жилья – это наличие инфраструктуры и общественных зон. «На рынке недвижимости происходит все большее смешение классов - не только благодаря проникающим опциям и характеристикам из премиального сегмента в другие, но и благодаря окружению жилого комплекса, – говорит она. – Каждый подобный проект имеет собственную инфраструктуру. Социальная среда давно стала не просто градостроительным требованием, а конкурентным преимуществом проекта при реализации».

Очень привлекательно выглядят жилые комплексы премиальной локации, в рамках которых реализуется такой новый для элитного рынка продукт, как студии, считает Ирина Могилатова. Эти комплексы имеют продуманную архитектуру, планировки, инфраструктуру, отличные фишки в плане ландшафтного дизайна и продаются по достойным ценам. «Это продуманный девелоперский ход – приоритеты покупателей с окраин смещаются в сторону отрезка от Садового Кольца до ТТК, где цены скорректировались в приятную сторону и стали сопоставимы с отдаленными районами», – считает она.

Как отметила Екатерина Румянцева, традиционные лакшери-направления, в том числе Остоженка и Патриаршие пруды, уступили безусловное лидерство покупательского спроса. «Меры, предпринимаемые правительством по повышению качества жизни в городе, убедили потребителей: не обязательно жить в центре, чтобы жить хорошо, – говорит эксперт. – Драйвером спроса становится наличие качественной инфраструктуры - парков, водоёмов, возможности передвигаться по городу без автомобиля».

Кстати, согласно исследованию Welhome, впервые за три года район Хамовники уступил лидирующие позиции, опускаясь в рейтинге объемов продаж Welhome на строчку за квартал. Если в I квартале 2015 года он занимал первое место среди всех районов ЦАО, во II квартале – второе, то в третьем Хамовники занимают третью строчку рейтинга. Хотя по числу элитных жилых комплексов, в которых ведутся первичные продажи, Хамовники остаются лидерами – там девять объектов. Но в ближайшей перспективе в Хамовниках не ожидается выход новых проектов, а следовательно, данный район вряд ли вернется на первую строчку рейтинга, которую он занимал более трех лет.

Актуальные проекты компании MR Group (декабрь 2021)
ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
MODМосква, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща4 кв. 2024 г.от 13 707 825 руб.
HideМосква, Западный округ, район Раменки, м. Кутузовская1 кв. 2023 г.от 20 315 350 руб.
Discovery PARKМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховриноот 26 505 035 руб.
SLAVAМосква, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская3 кв. 2022 г.от 17 290 000 руб.
Клубный дом АбрикосоваМосква, Центральный округ, район Басманный--
Царская площадьМосква, Северный округ, район Беговой, м. ДинамоСданот 26 966 400 руб.
Павелецкая СитиМосква, Центральный округ, район Даниловский, м. Тульская1 кв. 2024 г.от 12 800 592 руб.
City BayМосква, Северо-Западный округ, район Покровское-Стрешнево, м. Мякинино1 кв. 2025 г.от 8 590 075 руб.
FamousМосква, Западный округ, район Филевский парк4 кв. 2023 г.от 16 645 800 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский1 кв. 2021 г.от 13 469 600 руб.
МетрополияМосква, Юго-Восточный округ, район Южнопортовый, м. Угрешская МЦК1 кв. 2024 г.от 22 000 000 руб.
Maison RougeМосква, Центральный округ, район Тверской, м. Менделеевскаяот 174 549 900 руб.
Фили СитиМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили2 кв. 2021 г.от 29 880 385 руб.
Symphony 34Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Дмитровская2 кв. 2025 г.от 11 686 170 руб.
Клубный дом NobleМосква, Западный округ, район Филевский парк, м. Филиот 37 366 400 руб.
WAVEМосква, Южный округ, район Москворечье-Сабурово, м. Борисово--
Селигер СитиМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская2 кв. 2023 г.от 11 420 824 руб.
DiscoveryМосква, Северный округ, район Ховрино, м. Ховриноот 26 624 000 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все