Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: элитный рынок недвижимости Москвы к октябрю 2015 г.

Итоги III квартала в премиальном сегменте

Валютные скачки, большой объем предложения элитной недвижимости Москвы привели к диктату покупателя на рынке, снижению общего уровня цен и поиску девелоперами более дешевых площадок для новых проектов. Премиальный сегмент расползается по Москве за пределы Садового, а теперь уже и Третьего транспортного кольца, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Продавцы на вторичном рынке все чаще идут на большие скидки, а это неизбежно давит на ценовую политику застройщиков.

Итак: уже даже наиболее оптимистично настроенные участники рынка признают серьезный спад цен, который IRN.RU прогнозировал уже давно: (см., например, «Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье в новой макроэкономической реальности» и «Надежды на активизацию рынка недвижимости осенью могут не оправдаться»). По оценке www.irn.ru, в высокобюджетном сегменте (20% самых дорогих квартир) цены снизились в сентябре 2015 г. на 10,9% по отношению к августу.

Спрос и предложение

«В третьем квартале опять произошел валютный скачок и неблагоприятный геополитический виток, что оказало влияние на спрос, – говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. – Можно даже говорить о том, что второй квартал оказался даже более удачным, чем третий. Интересно, что очередное падение рубля не произвело такой же эффект, как в ноябре, декабре прошлого года, когда все побежали покупать недвижимость. Ажиотажа не случилось, покупатели заняли выжидательную позицию».

У Дмитрия Котровского, партнера девелоперской компании «Химки Групп», позиция более жесткая. «Резко выросла конкуренция между объектами элитного рынка, что привело к увеличению маркетинговых бюджетов, борьба за покупателей стала более активной и местами даже безжалостной, – говорит он. – Средняя стоимость кв. метра элитной городской недвижимости снизилась на 25%, основная причина – переход половины проектов в рублевую зону, а также девальвация национальной валюты. Но эта цифра не учитывает скрытого снижения – скидок, которые застройщики дают реальным покупателям. В третьем квартале в элитном сегменте продолжает сокращаться цена сделки, причем довольно существенно, на 30-50%, в первую очередь в новых проектах вымываются лоты наименьшей площади».

Цена вопроса

Средний бюджет сделки на элитном рынке столицы по итогам третьего квартала составляет $1,5 млн, по словам Котровского.

Более подробную информацию о бюджетах сделок опубликовала компания Welhome. Наибольшее количество предложений – 38% от общего количества квартир – представлено в сегменте стоимостью от $1 млн до $2 млн. Квартиры дороже $10 млн составляют всего 4% от общего объема предложений. Если говорить о размерах предлагаемых квартир, то в структуре преобладают объекты метражом от 101 до 150 кв. м (40% от общего количества лотов). Суммарный объём предложения квартир площадью до 200 кв. м превышает 80%, а квартиры площадью более 300 кв. м составляют всего 5% от общего объема.

В целом по рынку элитной недвижимости средняя предлагаемая площадь элитной квартиры составляет 149,6 кв. м (без учета уникальных объектов – пентхаусов с террасами и др.). Минимальные по площади квартиры – до 50 кв. м. - можно приобрести в ЖК «Рахманинов» и «Полянка, 44», а самые просторные площади, более 650 кв. м, предлагаются в таунхаусах жилого комплекса Knights-Bridge Private park.

Ситуационная карта рынка элитной недвижимости (усредненно для квартир и апартаментов), $/кв.м

Источник: Welhome Real Estate

Но кое-где рост сохраняется

Это правда. Во многих строящихся проектах рост цен продолжается (рублевый), отмечают в www.irn.ru. Но не стоит забывать, что это плановое повышение стоимости по мере роста строительной готовности здания, а отнюдь не рыночное.

Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome, отмечает: «Вне зависимости от [рыночных] факторов, застройщики премиального жилья будут вынуждены повышать рублевую стоимость как ввиду возрастающих затрат, например на импортные строительно-отделочные материалы и технику, так и по мере роста строительной готовности объектов в целом».

Борьба за клиента между девелоперами усиливается, в том числе и ценовыми методами, утверждает Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. «Еще в начале года ценовая ситуация была хаотичной, – рассказывает эксперт, – одни объекты экспонировались в рублях, другие в долларах. Сегодня 80% объектов экспонируются в рублях. Большинство долларовых объектов продаются по внутреннему курсу застройщика, отдельные объекты – по курсу ЦБ. Поэтому и ценовая динамика на рынке была разнонаправленной».

По его оценке, средневзвешенная долларовая цена предложения с начала года показала снижение на 12,7% и в сентябре составила $13 800 за кв. метр. Средневзвешенные рублевые цены выросли на 24% и составили 880 000 рублей за кв. метр. Средняя стоимость квадратного метра в объектах класса de luxe и «A» составила 1,3 млн руб. «Увеличение стоимости квадратного метра в рублях обусловлено вымыванием с рынка части предложения в нижней ценовой границе, девальвацией рубля, повышением рублевых цен в наиболее успешных проектах, – поясняет Роман Попов. – Но надо учитывать, что достаточно часто застройщики предлагают скидки от официальных цен предложения, а часть предоставляют беспроцентную рассрочку».

Объем предложения

Всего, по оценке Kalinka Group, на первичном рынке высокопремиальной недвижимости за 9 месяцев текущего года реализовано 335 квартир и апартаментов, это на 22% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Объем предложения элитных квадратных метров по сравнению с прошлым годом сократился почти на 20%.

По оценке TWEED, на первичном рынке элитной недвижимости сейчас экспонируется 2500 квартир, из них в 2014-2015 гг. на рынок вышло около 1600 квартир. На вторичном выставлено около 1000 квартир.

Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, приводит свою статистику.

Объем предложения квартир в элит- и премиум-классе представлен 45 проектами, или 71 корпусом. Из них к сегменту премиум относится всего 11 проектов, или 24 корпуса. В суммарной площади квартир доля премиум-класса составляет 5,7% от всего объема предложения в Москве, доля элитных проектов составила 8,7%. По сравнению с предыдущим периодом объем предложения в сегменте премиум-класса вырос на 24,5%. Существенный рост показателя связан с пополнением предложения новым проектом (ЖК «Суббота»), помимо этого сыграла свою роль тенденция по переводу девелоперами проектов формата «апартаменты» в жилые помещения (в частности, проект «Резиденция МОНЭ»). В сегменте элитных квартир объем предложения увеличился на 4,7%.

В годовой динамике объем предложения в элитном сегменте снизился на 11%. В III квартале 2015 г. на рынок элитного жилья вышел проект «Клубный дом Звонарский». Объем предложения в элитном сегменте последовательно снижался с III квартала 2014 года за счет низких темпов выхода новых объемов элитного предложения. В то время как суммарная площадь объектов премиум-класса по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. увеличилась на 65,7%. «Данный факт подтверждает тенденцию смещения предложения в более низкие сегменты рынка», – подчеркивает Богданюк.

С начала года на рынок вышло пять новых объектов. «В 2015 году мы увидели в основном проекты клубного формата с количеством квартир не более 30, суммарный объем предложения увеличился всего на 15 000 кв. метров, – говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. – Но интерес девелоперов к элитному рынку не пропал, появляются новые игроки, которые даже в текущей ситуации прорабатывают новые площадки и заявляют о новых проектах». По ее словам, до конца текущего года ожидается выход еще 10 жилых комплексов, элитный рынок пополнится новым предложением в объеме около 90 000 кв. метров.

Дополнительные факторы

Ирина Дзюба, партнер, член совета директоров MR Group, считает, что основное преимущество современного премиального жилья – это наличие инфраструктуры и общественных зон. «На рынке недвижимости происходит все большее смешение классов - не только благодаря проникающим опциям и характеристикам из премиального сегмента в другие, но и благодаря окружению жилого комплекса, – говорит она. – Каждый подобный проект имеет собственную инфраструктуру. Социальная среда давно стала не просто градостроительным требованием, а конкурентным преимуществом проекта при реализации».

Очень привлекательно выглядят жилые комплексы премиальной локации, в рамках которых реализуется такой новый для элитного рынка продукт, как студии, считает Ирина Могилатова. Эти комплексы имеют продуманную архитектуру, планировки, инфраструктуру, отличные фишки в плане ландшафтного дизайна и продаются по достойным ценам. «Это продуманный девелоперский ход – приоритеты покупателей с окраин смещаются в сторону отрезка от Садового Кольца до ТТК, где цены скорректировались в приятную сторону и стали сопоставимы с отдаленными районами», – считает она.

Как отметила Екатерина Румянцева, традиционные лакшери-направления, в том числе Остоженка и Патриаршие пруды, уступили безусловное лидерство покупательского спроса. «Меры, предпринимаемые правительством по повышению качества жизни в городе, убедили потребителей: не обязательно жить в центре, чтобы жить хорошо, – говорит эксперт. – Драйвером спроса становится наличие качественной инфраструктуры - парков, водоёмов, возможности передвигаться по городу без автомобиля».

Кстати, согласно исследованию Welhome, впервые за три года район Хамовники уступил лидирующие позиции, опускаясь в рейтинге объемов продаж Welhome на строчку за квартал. Если в I квартале 2015 года он занимал первое место среди всех районов ЦАО, во II квартале – второе, то в третьем Хамовники занимают третью строчку рейтинга. Хотя по числу элитных жилых комплексов, в которых ведутся первичные продажи, Хамовники остаются лидерами – там девять объектов. Но в ближайшей перспективе в Хамовниках не ожидается выход новых проектов, а следовательно, данный район вряд ли вернется на первую строчку рейтинга, которую он занимал более трех лет.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3506 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 9 192 000
до 31 393 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Петровский парк, м. Динамо Студии, 1-4-комнатные апартаменты Площади : 37 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Динамо, 8 мин. пешком Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Александровский, к.В Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Екатериниский, к.Б Ленинградский пр-т, вл. 31, Петровский, к.А Показать все 7 корпусов Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 736 000
до 41 941 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Studio#12 Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 1-5-комнатные апартаменты Площади : 39 - 314 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 16 мин. пешком 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.1 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.2.2 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.3 Застройщик: KR Properties.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Студии, 1-4-комнатные квартиры площадью от 21 метра.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте