Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.5 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Крыши становятся общественными пространствами

Но в дешевом жилье эксплуатируемые кровли – большая редкость

В хорошую погоду приятно выйти на крышу собственного дома или офиса, чтобы проветриться и отдохнуть на свежем воздухе. Еще недавно такое удовольствие было доступно немногим, но уже сейчас присутствие жилых и офисных проектов с эксплуатируемой кровлей стало очень заметным. Редакция www.irn.ru выяснила, где и как используют крыши зданий.


Дорогие крыши
По словам директора по маркетингу делового квартала Neopolis Светланы Григорьевой, в России более 70% всех зданий имеют плоские кровли, а значит, потенциально могут использоваться не только как защита от дождя. Однако переделать крышу старого здания – занятие затратное и трудоемкое. Необходимо получить согласие всех жильцов, если речь идет о жилом доме, пройти технологическую экспертизу и вложиться в оснащение кровли.

«Для оборудования открытых площадок используются специальные износостойкие материалы, которые устойчивы к температурным перепадам и осадкам, - говорит эксперт. - На их качестве сэкономить тоже не получится, в противном случае их придется менять через пару лет. Вспоминается многократная реконструкция культурного центра ЗИЛ, где создание эксплуатируемых кровель привело к тому, что позже их пришлось залить гудроном». Поэтому существующие крыши крайне редко переоборудуются. Зато при новом строительстве девелоперы порой закладывают в свои проекты эксплуатируемые кровли.

По нормам эксплуатируемые кровли должны быть ограждены парапетом высотой не менее 1,2 м с сетчатым ограждением высотой не меньше 1 м. Для больших крыш, где могут находиться более 15 человек, необходимо спроектировать не менее двух эвакуационных выходов. Кроме того, придется предусмотреть дополнительные ливневые стоки и другие технические решения.

По словам директора по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС Петра Кирилловского, в зависимости от сложности и состава материалов цена эксплуатируемой кровли может варьироваться примерно от 7 до 30 тысяч рублей за квадратный метр. «В результате затрат на обустройство эксплуатируемой кровли смета проекта может возрасти на 1-5% в зависимости от задумки архитектора, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Учитывая многомиллионные бюджеты, сумма получается немалая». Так, стоимость установки 1 000 кв. м зеленой крыши в ЖК «Утесов» составляет 15 млн рублей.


Экономия и конкурентоспособность
Эти затраты, по словам экспертов, зачастую не окупаются. «Вероятно, расходы на эксплуатацию крыши могут перекрыть потенциальный доход от этой площади, однако эксплуатируемая кровля повысит привлекательность здания в целом и косвенно повлияет на общую коммерческую эффективность объекта», - отмечает Михаил Каплун, директор отдела управления строительством CBRE.

Даже если девелопер не продает метры крыши, а отдает их в общее пользование, он в некоторых случаях сможет сэкономить на эксплуатации здания. Например, по словам Петра Кирилловского, «зеленая» крыша в ЖК «Утесов» повышает энергоэффективность здания: «Такая кровля снижает температурные перепады и, следовательно, расходы на отопление и кондиционирование – до 19%, защищает крышу от осадков и ультрафиолета».

По мнению Марии Литинецкой, эксплуатируемая кровля позволяет значительно увеличить инфраструктурную составляющую объекта без расширения территории застройки. «Объекты инфраструктуры, расположенные на крыше, это, с одной стороны, имиджевые сезонные «фишки», как в случае с ресторанами и сезонными зонами отдыха, позволяющие привлечь дополнительный поток посетителей и генерировать дополнительный доход. С другой стороны, полноценные объекты инфраструктуры, такие как парковки и благоустроенные дворы, которые влияют на качество всего проекта в целом и его востребованность у потенциальных арендаторов и покупателей», - объясняет управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

Тем не менее даже в случае сдачи площадей на крыше в аренду затраты могут не окупиться. «Круглогодичное использование крыши с целью получения дохода от сдачи в аренду ввиду климатических условий зачастую невозможно, иначе надо ее стеклить, вести отопление и воду», - предупреждает Александр Болотов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».


Террасы и вертолетные площадки
Чаще эксплуатируемые кровли обустраиваются в жилых проектах высоких ценовых сегментов. Обычно они предлагаются в виде террас и открытых площадок для покупателей квартир на верхних этажах. «С правовой точки зрения, абсолютно все жильцы дома могут пользоваться эксплуатируемой кровлей, однако застройщики чаще идут двумя путями: или распределяют кровлю в пользование самых верхних квартир, что в свою очередь увеличивает их стоимость, или передают кровлю в общее пользование, что, в этом случае, снижает привлекательность находящихся под ней квартир», - говорит Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL.

«Эксплуатируемая кровля традиционно выступает одной из опций, прилагаемых к современным пентхаусам. Это своеобразный бонус, который собственник получает в придачу к объекту недвижимости, - говорит Оксана Дивеева, руководитель блока по реализации жилья бизнес- и элит-класса компании «БЕСТ-Новострой». - Официально передать часть кровли в собственность одному из владельцев нельзя, однако на практике застройщик делит крышу на сегменты и организует индивидуальные точки выхода на эти участки кровли для собственников пентхаусов или жильцов верхних этажей».

Компания «Донстрой» обустраивает террасы на эксплуатируемых кровлях практически во всех своих пентхаусах. Например, в пентхаусе The Residence в «Доме на Мосфильмовской» на крыше предусмотрен полноценный бассейн. Площадка под оборудование бассейна также предлагается в пентхаусах в комплексе «Пречистинка, 13».

По словам директора по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group Полины Меделяновской, нередко на эксплуатируемых кровлях в элитных проектах обустраивают вертолетные площадки – видимо, в надежде на разрешение частных полетов над Москвой в будущем. Такие площадки есть, например, в ЖК «Венский дом», «НегоциантЪ», на кровельных террасах которого также есть площадки для мини-гольфа.


Общая зона
«Использование эксплуатируемой кровли как общественного пространства – крайне редкий случай в жилом сегменте. Это очень большое обременение для управляющей компании, которая отвечает за целевое использование крыши и безопасность жильцов», - отмечает Оксана Дивеева.

Одним из самых ярких примеров создания общих пространств является ЖК «Сады Пекина» от «Галс-Девелопмент». «Эксплуатируемая кровля будет разбита на разные зоны отдыха: беседки, зона шезлонгов, зоны пилатеса и медитации, зона тренажеров», - говорит Мария Литинецкая.

Всем жителям будет доступна зеленая кровля и в ЖК «Утесов». «Летом здесь будет располагаться кафе, зоны для отдыха, зимой планируется заливать каток», - рассказывает Петр Кирилловский. Среди давних проектов с общественными зонами на крышах эксперт выделил ЖК «Золотые ключи» с бассейном фитнес-клуба SkyClub, ЖК «Новопесковский» с зоной барбекю, ЖК «Новая Звезда» с беседками на кровле.


Кровли в массы
В проектах массового сегмента в «старой» Москве эксплуатируемые кровли не встречаются, а вот за МКАД, где конкуренция выше, девелоперы порой обустраивают крыши под использование жителями. Например, в подмосковных проектах «Опалиха О3» от Urban Group и «Гольяново Парк» от ГК «Астерра» кровли нижних этажей предлагаются покупателям квартир на более высоких этажах в качестве террас.

В Новой Москве эксплуатируемая кровля предполагается в ЖК «Николин Парк» от Sezar Group. В нем покупателям пентхаусов будут принадлежать кровельные террасы площадью от 57 до 88 кв. м. «Использовать это пространство на крыше можно и для семейных праздников под открытым небом, и для пляжей, а те, кто решит остеклить его, смогут создать прекрасную оранжерею», - говорит Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга Sezar Group.

В ЖК «Дубровка», также расположенном на территории Новой Москвы, покупатели смогут приобрести участок эксплуатируемой кровли площадью от 30 кв. м с коэффициентом 0,3 – 0,5 от стоимости «квартирного» квадратного метра.

Общественные пространства в массовом сегменте порой обустраиваются на кровлях паркингов. «На территории Новой Москвы в ЖК «Garden Park Эдальго» строится новый корпус «Легенда №18». Этот дом спроектирован по принципу вертикального города. На нижних этажах дома расположен многоуровневый паркинг, выше – жилые этажи. Из жилой части можно попасть на кровлю паркинга, где на высоте 14 м от уровня земли будет расположен парк», - рассказывает Мария Литинецкая. В ЖК «Новосходненский» кровля паркинга приспособлена для детей. «Там располагаются прогулочные зоны детского сада и школьные спортивные площадки. Продиктовано такое решение большим перепадом высот на участке, потому эта эксплуатируемая кровля находится на одной высоте с выходом из детского образовательного центра», - отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.


Рестораны, спортивные площадки и зоны отдыха
Во многих странах очень популярны так называемые Roof top заведения – кафе и рестораны, расположенные на крышах зданий. По словам Михаила Каплуна (CBRE), в Москве таких заведений тоже немало, даже несмотря на куда более короткий период эксплуатации, чем во многих городах Европы и США.

«Наличие открытой веранды с панорамными видами на исторический центр с высоты птичьего полета гарантировано обеспечит дополнительный приток новых посетителей в летний период в кафе или рестораны, - отмечает Константин Ковалев (Blackwood). - Примерами таких ресторанов являются рестораны «Русские сезоны» на Страстном бульваре и Sky Lounge на последнем этаже Российской академии наук».

В бизнес-центрах класса A и B+ эксплуатируемые крыши – очень распространенное явление. Например, интересно использовано кровельное пространство в деловом квартале Neopolis. На крышах четырех офисных зданий обустроены открытые террасы для арендаторов офисов на верхних девятых этажах. Но самое любопытное в проекте – это кровля паркинга. Крыши двух зданий наземной парковки, общей площадью 8 870 кв. м, представляют собой зону для спокойного и активного отдыха всех сотрудников. «На первой площадке установлены тренажеры для занятий уличным фитнесом (work out) и оборудованы три зоны для занятий разными видами спорта: есть пространство для аэробики и йоги, зона для игры в городки и петанк и универсальная площадка, которая подойдет для занятий легкой атлетикой, а также игры в мини-футбол, волейбол, большой теннис, бадминтон», - рассказывает Светлана Григорьева. Другая площадка, предназначенная для спокойного отдыха, условно разделена на 4 зоны: дощатая терраса с эстрадой для проведения мероприятий, релакс-зона с тентом, поле для мини-гольфа и площадка для игры в крокет.


Эксплуатируемая кровля в коммерческих зданиях

  • На крышах расположены такие известные клубы и рестораны, как «Сохо румс» на Саввинской, «Белый Кролик» на Смоленской, ресторан «Карслон», «Манон» на Краснопресненской, «Калина-Бар» и «Балкон» в «Лотте-Плаза». Летняя веранда бара «Крыша» на кровле ТРЦ «Альтуфьевский» делится на пляжную и ресторанную зоны. А, например, на крыше Artplay расположен каток с баром, который летом функционирует как клубная и концертная площадка.
  • В торговых центрах, помимо ресторанов, на крышах зачастую обустраивают паркинг. Такое решение применено, например, в ТЦ Vegas Крокус City.
  • Среди наиболее ярких бизнес-центров с эксплуатируемой кровлей можно выделить «Белые сады», «Алкон», «Аквамарин», «Ньютон Плаза», «Яковоапостольский», «Ямъ Плаза».

«Арендаторам эксплуатируемая кровля предоставляется, как правило, либо бонусом к аренде офиса, либо за арендную плату с дисконтом, в зависимости от ее качества и дополнительных условий, - отмечает заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова. В бизнес-центрах кровля организована по-разному: где-то создаются отдельные выходы для каждого арендатора, где-то два или три арендатора делят террасу между собой. Отсюда – разная стоимость аренды и разные условия». Если же площади в бизнес-центре выставляются на продажу, стоимость эксплуатируемой кровли, как правило, вдвое ниже обычных офисных площадей, говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева.
 

Для коммерческой и дорогой жилой недвижимости
В сфере коммерческой недвижимости на фоне увеличения объемов вакантных площадей и роста конкуренции девелоперы будут стараться выделить свои объекты на фоне других, в том числе и с помощью обустроенных крыш. В жилой недвижимости эксплуатируемые кровли в основном продолжат использоваться в высоких ценовых сегментах. «А вот в массовом сегменте вряд ли стоит ожидать активного выхода новых жилых комплексов с подобной «фишкой». При покупке малобюджетного жилья клиенты в первую очередь оценивают другие факторы», - Мария Литинецкая.

К слову, исследование компании «Региондевелопмент» показало, что 83,8% потенциальных покупателей жилья среднего ценового сегмента хотели бы видеть в своем доме эксплуатируемую кровлю. Однако, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», покупатели пока вряд ли готовы голосовать рублем за такое преимущество, поэтому в эконом- и комфортклассах примеры проектов с эксплуатируемыми кровлями останутся единичными.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5842 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P 8 950 000 руб. Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 37 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 532 709
до 12 434 700 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД 1-4-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.13.2 Коммунарка пос., уч.17, к.8.1 Показать все 14 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Московская область, Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км. от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 49 - 86 кв.м. 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Скидки на квартиры до 10%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,9 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,8%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка до -13% на апартаменты мечты Апартаменты с окнами высотой 3 м, потрясающим видом на Москву, вокруг только небо. Живите в Башне Федерация! Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Торопитесь! Квартиры в готовых домах площадью 31-118 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 3 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Выгода до 1,8 млн руб. Старт продаж нового корпуса! Ипотека от 8,7%. Рассрочка 0% до госкомиссии. 5 мин до м. Алексеевская Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Планировки на любой вкус! Высокая стадия готовности! 2 парка в шаговой доступности! 1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит. Торопитесь! от 8,3 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Некрасовка 5 км от МКАД. Квартиры площадью от 32 метров. П-44Т, П-44К-П-44Т, П-44Т-25. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! Застройщик: Управление гражданского строительства. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Торопитесь! Квартиры площадью 48-202 кв.м.Монолит. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Квартиры с отделкой от 3,2 млн! Ипотека без первоначального взноса. Рядом школа, детский сад и поликлиника. от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Миниполис Рафинад. Старт продаж! Квартиры от 2,3 млн руб. Комфорт класс. Школа и дет. сад на территории. г. Химки 2,3 млн руб. Застройщик: Рафинад-сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Крылья" в ЗАО Продуманная архитектура. Престижный район Раменки. Все необходимосе для комфортной жизни. Ипотека от 5%. Звоните! от 6,96 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный ЖК "Цветочные поляны" Современные квартиры в зеленом микрорайоне с развитой инфраструктурой от 2.5 млн руб. Детсады, школы, магазины, парки и детские площадки. Спешите! от 2 500 000 руб. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Купавна Квартиры в зеленом районе с развитой инфраструктурой от 2 млн руб. Выдача ключей. Успейте купить! от 2 млн руб Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой район Москва А101 Квартиры комфорт-класса в Новой Москве. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Школы, детские сады. метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Только в феврале выгодные условия приобритения 3 и 4-комнатных квартир для больших семей. Успейте купить! Волоколамское шоссе 8 км. от МКАД. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 8.3 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры по выгодным ценам! Метро в шаговой доступности! Лоджии остеклены в пол. Закрытый двор, подземный паркинг, кладовые. Метро Фонвизинская. Застройщик: ТПУ Фонвизинская. Проектная декларация на рекламируемом сайте