Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.4 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
По какой схеме вы бы предпочли купить квартиру в новостройке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Крыши становятся общественными пространствами

Но в дешевом жилье эксплуатируемые кровли – большая редкость

В хорошую погоду приятно выйти на крышу собственного дома или офиса, чтобы проветриться и отдохнуть на свежем воздухе. Еще недавно такое удовольствие было доступно немногим, но уже сейчас присутствие жилых и офисных проектов с эксплуатируемой кровлей стало очень заметным. Редакция www.irn.ru выяснила, где и как используют крыши зданий.


Дорогие крыши
По словам директора по маркетингу делового квартала Neopolis Светланы Григорьевой, в России более 70% всех зданий имеют плоские кровли, а значит, потенциально могут использоваться не только как защита от дождя. Однако переделать крышу старого здания – занятие затратное и трудоемкое. Необходимо получить согласие всех жильцов, если речь идет о жилом доме, пройти технологическую экспертизу и вложиться в оснащение кровли.

«Для оборудования открытых площадок используются специальные износостойкие материалы, которые устойчивы к температурным перепадам и осадкам, - говорит эксперт. - На их качестве сэкономить тоже не получится, в противном случае их придется менять через пару лет. Вспоминается многократная реконструкция культурного центра ЗИЛ, где создание эксплуатируемых кровель привело к тому, что позже их пришлось залить гудроном». Поэтому существующие крыши крайне редко переоборудуются. Зато при новом строительстве девелоперы порой закладывают в свои проекты эксплуатируемые кровли.

По нормам эксплуатируемые кровли должны быть ограждены парапетом высотой не менее 1,2 м с сетчатым ограждением высотой не меньше 1 м. Для больших крыш, где могут находиться более 15 человек, необходимо спроектировать не менее двух эвакуационных выходов. Кроме того, придется предусмотреть дополнительные ливневые стоки и другие технические решения.

По словам директора по стратегическим коммуникациям ГК ГРАС Петра Кирилловского, в зависимости от сложности и состава материалов цена эксплуатируемой кровли может варьироваться примерно от 7 до 30 тысяч рублей за квадратный метр. «В результате затрат на обустройство эксплуатируемой кровли смета проекта может возрасти на 1-5% в зависимости от задумки архитектора, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Учитывая многомиллионные бюджеты, сумма получается немалая». Так, стоимость установки 1 000 кв. м зеленой крыши в ЖК «Утесов» составляет 15 млн рублей.


Экономия и конкурентоспособность
Эти затраты, по словам экспертов, зачастую не окупаются. «Вероятно, расходы на эксплуатацию крыши могут перекрыть потенциальный доход от этой площади, однако эксплуатируемая кровля повысит привлекательность здания в целом и косвенно повлияет на общую коммерческую эффективность объекта», - отмечает Михаил Каплун, директор отдела управления строительством CBRE.

Даже если девелопер не продает метры крыши, а отдает их в общее пользование, он в некоторых случаях сможет сэкономить на эксплуатации здания. Например, по словам Петра Кирилловского, «зеленая» крыша в ЖК «Утесов» повышает энергоэффективность здания: «Такая кровля снижает температурные перепады и, следовательно, расходы на отопление и кондиционирование – до 19%, защищает крышу от осадков и ультрафиолета».

По мнению Марии Литинецкой, эксплуатируемая кровля позволяет значительно увеличить инфраструктурную составляющую объекта без расширения территории застройки. «Объекты инфраструктуры, расположенные на крыше, это, с одной стороны, имиджевые сезонные «фишки», как в случае с ресторанами и сезонными зонами отдыха, позволяющие привлечь дополнительный поток посетителей и генерировать дополнительный доход. С другой стороны, полноценные объекты инфраструктуры, такие как парковки и благоустроенные дворы, которые влияют на качество всего проекта в целом и его востребованность у потенциальных арендаторов и покупателей», - объясняет управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев.

Тем не менее даже в случае сдачи площадей на крыше в аренду затраты могут не окупиться. «Круглогодичное использование крыши с целью получения дохода от сдачи в аренду ввиду климатических условий зачастую невозможно, иначе надо ее стеклить, вести отопление и воду», - предупреждает Александр Болотов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость».


Террасы и вертолетные площадки
Чаще эксплуатируемые кровли обустраиваются в жилых проектах высоких ценовых сегментов. Обычно они предлагаются в виде террас и открытых площадок для покупателей квартир на верхних этажах. «С правовой точки зрения, абсолютно все жильцы дома могут пользоваться эксплуатируемой кровлей, однако застройщики чаще идут двумя путями: или распределяют кровлю в пользование самых верхних квартир, что в свою очередь увеличивает их стоимость, или передают кровлю в общее пользование, что, в этом случае, снижает привлекательность находящихся под ней квартир», - говорит Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL.

«Эксплуатируемая кровля традиционно выступает одной из опций, прилагаемых к современным пентхаусам. Это своеобразный бонус, который собственник получает в придачу к объекту недвижимости, - говорит Оксана Дивеева, руководитель блока по реализации жилья бизнес- и элит-класса компании «БЕСТ-Новострой». - Официально передать часть кровли в собственность одному из владельцев нельзя, однако на практике застройщик делит крышу на сегменты и организует индивидуальные точки выхода на эти участки кровли для собственников пентхаусов или жильцов верхних этажей».

Компания «Донстрой» обустраивает террасы на эксплуатируемых кровлях практически во всех своих пентхаусах. Например, в пентхаусе The Residence в «Доме на Мосфильмовской» на крыше предусмотрен полноценный бассейн. Площадка под оборудование бассейна также предлагается в пентхаусах в комплексе «Пречистинка, 13».

По словам директора по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group Полины Меделяновской, нередко на эксплуатируемых кровлях в элитных проектах обустраивают вертолетные площадки – видимо, в надежде на разрешение частных полетов над Москвой в будущем. Такие площадки есть, например, в ЖК «Венский дом», «НегоциантЪ», на кровельных террасах которого также есть площадки для мини-гольфа.


Общая зона
«Использование эксплуатируемой кровли как общественного пространства – крайне редкий случай в жилом сегменте. Это очень большое обременение для управляющей компании, которая отвечает за целевое использование крыши и безопасность жильцов», - отмечает Оксана Дивеева.

Одним из самых ярких примеров создания общих пространств является ЖК «Сады Пекина» от «Галс-Девелопмент». «Эксплуатируемая кровля будет разбита на разные зоны отдыха: беседки, зона шезлонгов, зоны пилатеса и медитации, зона тренажеров», - говорит Мария Литинецкая.

Всем жителям будет доступна зеленая кровля и в ЖК «Утесов». «Летом здесь будет располагаться кафе, зоны для отдыха, зимой планируется заливать каток», - рассказывает Петр Кирилловский. Среди давних проектов с общественными зонами на крышах эксперт выделил ЖК «Золотые ключи» с бассейном фитнес-клуба SkyClub, ЖК «Новопесковский» с зоной барбекю, ЖК «Новая Звезда» с беседками на кровле.


Кровли в массы
В проектах массового сегмента в «старой» Москве эксплуатируемые кровли не встречаются, а вот за МКАД, где конкуренция выше, девелоперы порой обустраивают крыши под использование жителями. Например, в подмосковных проектах «Опалиха О3» от Urban Group и «Гольяново Парк» от ГК «Астерра» кровли нижних этажей предлагаются покупателям квартир на более высоких этажах в качестве террас.

В Новой Москве эксплуатируемая кровля предполагается в ЖК «Николин Парк» от Sezar Group. В нем покупателям пентхаусов будут принадлежать кровельные террасы площадью от 57 до 88 кв. м. «Использовать это пространство на крыше можно и для семейных праздников под открытым небом, и для пляжей, а те, кто решит остеклить его, смогут создать прекрасную оранжерею», - говорит Елена Карпова, руководитель отдела маркетинга Sezar Group.

В ЖК «Дубровка», также расположенном на территории Новой Москвы, покупатели смогут приобрести участок эксплуатируемой кровли площадью от 30 кв. м с коэффициентом 0,3 – 0,5 от стоимости «квартирного» квадратного метра.

Общественные пространства в массовом сегменте порой обустраиваются на кровлях паркингов. «На территории Новой Москвы в ЖК «Garden Park Эдальго» строится новый корпус «Легенда №18». Этот дом спроектирован по принципу вертикального города. На нижних этажах дома расположен многоуровневый паркинг, выше – жилые этажи. Из жилой части можно попасть на кровлю паркинга, где на высоте 14 м от уровня земли будет расположен парк», - рассказывает Мария Литинецкая. В ЖК «Новосходненский» кровля паркинга приспособлена для детей. «Там располагаются прогулочные зоны детского сада и школьные спортивные площадки. Продиктовано такое решение большим перепадом высот на участке, потому эта эксплуатируемая кровля находится на одной высоте с выходом из детского образовательного центра», - отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.


Рестораны, спортивные площадки и зоны отдыха
Во многих странах очень популярны так называемые Roof top заведения – кафе и рестораны, расположенные на крышах зданий. По словам Михаила Каплуна (CBRE), в Москве таких заведений тоже немало, даже несмотря на куда более короткий период эксплуатации, чем во многих городах Европы и США.

«Наличие открытой веранды с панорамными видами на исторический центр с высоты птичьего полета гарантировано обеспечит дополнительный приток новых посетителей в летний период в кафе или рестораны, - отмечает Константин Ковалев (Blackwood). - Примерами таких ресторанов являются рестораны «Русские сезоны» на Страстном бульваре и Sky Lounge на последнем этаже Российской академии наук».

В бизнес-центрах класса A и B+ эксплуатируемые крыши – очень распространенное явление. Например, интересно использовано кровельное пространство в деловом квартале Neopolis. На крышах четырех офисных зданий обустроены открытые террасы для арендаторов офисов на верхних девятых этажах. Но самое любопытное в проекте – это кровля паркинга. Крыши двух зданий наземной парковки, общей площадью 8 870 кв. м, представляют собой зону для спокойного и активного отдыха всех сотрудников. «На первой площадке установлены тренажеры для занятий уличным фитнесом (work out) и оборудованы три зоны для занятий разными видами спорта: есть пространство для аэробики и йоги, зона для игры в городки и петанк и универсальная площадка, которая подойдет для занятий легкой атлетикой, а также игры в мини-футбол, волейбол, большой теннис, бадминтон», - рассказывает Светлана Григорьева. Другая площадка, предназначенная для спокойного отдыха, условно разделена на 4 зоны: дощатая терраса с эстрадой для проведения мероприятий, релакс-зона с тентом, поле для мини-гольфа и площадка для игры в крокет.


Эксплуатируемая кровля в коммерческих зданиях

  • На крышах расположены такие известные клубы и рестораны, как «Сохо румс» на Саввинской, «Белый Кролик» на Смоленской, ресторан «Карслон», «Манон» на Краснопресненской, «Калина-Бар» и «Балкон» в «Лотте-Плаза». Летняя веранда бара «Крыша» на кровле ТРЦ «Альтуфьевский» делится на пляжную и ресторанную зоны. А, например, на крыше Artplay расположен каток с баром, который летом функционирует как клубная и концертная площадка.
  • В торговых центрах, помимо ресторанов, на крышах зачастую обустраивают паркинг. Такое решение применено, например, в ТЦ Vegas Крокус City.
  • Среди наиболее ярких бизнес-центров с эксплуатируемой кровлей можно выделить «Белые сады», «Алкон», «Аквамарин», «Ньютон Плаза», «Яковоапостольский», «Ямъ Плаза».

«Арендаторам эксплуатируемая кровля предоставляется, как правило, либо бонусом к аренде офиса, либо за арендную плату с дисконтом, в зависимости от ее качества и дополнительных условий, - отмечает заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова. В бизнес-центрах кровля организована по-разному: где-то создаются отдельные выходы для каждого арендатора, где-то два или три арендатора делят террасу между собой. Отсюда – разная стоимость аренды и разные условия». Если же площади в бизнес-центре выставляются на продажу, стоимость эксплуатируемой кровли, как правило, вдвое ниже обычных офисных площадей, говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева.
 

Для коммерческой и дорогой жилой недвижимости
В сфере коммерческой недвижимости на фоне увеличения объемов вакантных площадей и роста конкуренции девелоперы будут стараться выделить свои объекты на фоне других, в том числе и с помощью обустроенных крыш. В жилой недвижимости эксплуатируемые кровли в основном продолжат использоваться в высоких ценовых сегментах. «А вот в массовом сегменте вряд ли стоит ожидать активного выхода новых жилых комплексов с подобной «фишкой». При покупке малобюджетного жилья клиенты в первую очередь оценивают другие факторы», - Мария Литинецкая.

К слову, исследование компании «Региондевелопмент» показало, что 83,8% потенциальных покупателей жилья среднего ценового сегмента хотели бы видеть в своем доме эксплуатируемую кровлю. Однако, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», покупатели пока вряд ли готовы голосовать рублем за такое преимущество, поэтому в эконом- и комфортклассах примеры проектов с эксплуатируемыми кровлями останутся единичными.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
6057 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 200 000
до 3 950 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 29 - 42 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 42 533 600
до 259 282 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Звезды Арбата Москва, Центральный округ, район Арбат Площади : 62 - 190 кв.м. м. Смоленская, 8 мин. пешком Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 541 450
до 38 016 180 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский Площади : 29 - 119 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2022 г. м. Шелепиха, 5 мин. пешком Шмитовский пр-д, вл. 39, к.1 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.2 Шмитовский пр-д, вл. 39, к.3 Шмитовский проезд, вл.39, к.10 Шмитовский проезд, вл.39, к.9 Застройщик: Жилой квартал Сити.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Ленинградка 58, м.Водный стадион Квартиры бизнес-класса от 6,5 млн ₽. Панорамные виды. Выгода до 600 000 р. Рассрочка на 2 года. Звоните! от 6,5 млн Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,8 млн. Сдача уже в 2019! 5 мин до м. Митино от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 2%! Только в апреле! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,5% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если планировки, то идеальные. 136 типов квартир: от студии до таунхауса от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК "Фонвизинский" Закрытая территория. Подземный паркинг с лифтом. Собственный дет.сад. 200 м. до метро Фонвизинская. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры у пруда. Школа во дворе дома. Дизайнерские входные группы. Дворы без машин. 5 мин. пешком до метро. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,6 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,6 млн. рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до метро пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Уникальный ЖК «ONYX DELUXE» Панорамный вид на Москву! Бизнес-класс. Ключи 2019г! Свой парк, фонтаны, действующая инфраструктура! Купите сейчас с выгодой до 900 000 руб! м.Новые Черемушки Застройщик: МСМ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Люберцы Метро Некрасовка! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Отделка «под ключ»! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Остафьево” Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 400 000 руб. 10 мин до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Пригород Лесное" Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Выгода до 440 тыс.руб. Первый взнос 0% от 2,3 млн.руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Большое Путилково Квартиры от 2,7 млн руб. Выгода до 481 000 руб. 15 мин. до м. Митино. Ипотечные каникулы. от 2,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нахабино Ясное» Новый корпус в продаже от 2,3 млн руб. Детский сад уже открыт. Школа в 2019 г. Ипотека от 6,6% Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров от Москвы! от 2,7 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн. руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЗИЛАРТ! Зиларт! Новый корпус в продаже, квартиры от 7,3 млн руб. Рядом 3 станции метро. 5 км от Кремля. Ипотека от 6,6%. Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Замитино" Квартира от застройщика в 10 км от МКАД. Скидки до 10% на готовые квартиры. Скидка 450 000 на двушки, скидка 750 000 на трёшки от 2,6 млн руб. Застройщик: Замитино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК “Томилино” Квартиры прагматик-класса от 2,3 млн руб. Выгода до 466 000 руб. 10 минут от м. Котельники. Строим этаж в неделю. от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Новые квартиры в готовых домах площадью от 71 метра. рядом с метро Бунинская аллея. Подробности по телефону! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Скидка до 10%. Живите рядом с центром! 7 мин пеш. от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами. Выдаём ключи! Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Теплый Стан Спешите! В продаже квартиры в готовых домах площадью 22-129 кв.м. 15 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Привлекательные цены! Большой выбор квартир и планировок! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ААЛТО Спешите! Новые квартиры у м.Дмитровская. 1-4-комнатные. Площадь от 34 до 81 кв.м. от 8,6 млн рублей Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте Летний сад Квартиры в готовых домах рядом с м.Петровско-Разумовская. Площадь от 36 до 61 метр ГК: 4 кв. 2019 г., есть сданные. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад 1-3-комнатные квартиры рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 29 до 89 метров ГК: 2 кв. 2023 г. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте