Это может привести к росту стоимости строительства и готового жилья. Чего ждать и как действовать инвесторам в недвижимость?

На прошлой неделе первый вице-премьер правительства Р Ф Игорь Шувалов на заседании совета по жилищной политике поддержал инициативу губернатора Московской области Андрея Воробьева о поэтапной отмене долевого строительства жилья к 2020 году. Уже с 2016 года чиновники планируют ограничить возможность граждан напрямую заключать договоры долевого участия в строительстве и подключить банки в качестве посредников и страховщиков.

Это должно защитить покупателей от недобросовестных застройщиков. Окончательно новую схему продажи жилья должна выработать специальная рабочая группа при Минстрое Р Ф. Как заявил РБК заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин, сейчас обсуждаются различные варианты.

Один из них, самый жесткий, предполагает переход от долевого строительства к продаже исключительно готового жилья. Мягкий вариант — переход к продаже квартир через специальные счета в крупных банках. Покупатель, заранее резервируя за собой строящуюся квартиру, сможет перечислять туда средства. «Беспроцентных денег дольщиков, как раньше, в том же объеме [для застройщиков] больше не будет», — говорит Елянюшкин.

Доля дольщиков

По данным правительства Московской области, сейчас на территории региона строится около 2200 многоквартирных домов. Почти все застройщики — 591 компания из 605 — привлекают средства граждан на основании договоров долевого участия. Всего с 2013 года заключено более 155 тыс. договоров на сумму более 840 млрд руб.

На первичном рынке Москвы в июле 2015 года продавались квартиры в 139 строящихся домах. Почти в половине из них — в 62 домах — квартиры продавались по договорам долевого участия, следует из данных консалтинговой компании «Метриум Групп».

Опрошенные РБК девелоперы говорят, что доля частных инвестиций на стадии строительства составляет от 40 до 80%. «Сбербанк, например, при выдаче кредита застройщику использует схему 60/40, где 60% — это финансовые вложения банка, а 40% — средства, вырученные от продажи жилья», — рассказывает генеральный директор компании-застройщика «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. Генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Ведис Групп» Дмитрий Зиканов говорит, что средства дольщиков зачастую составляют до 80% инвестиций в строительство.

Доля банков

Остальные средства для строительства — это обычно кредиты. Стоимость кредитов для застройщиков зависит от их репутации и отношений с банком, отмечает ведущий аналитик центра экономического прогнозирования АО «Газпромбанк» Кирилл Кононов. Средние кредитные ставки для застройщиков составляют 15−20% годовых в рублях, говорят опрошенные застройщики и банкиры.

Один из основных вопросов застройщиков сейчас — во сколько им обойдутся средства дольщиков после реформы. «Если они будут выдаваться в виде кредитов — это одно. Если же это будут просто спецсчета, то есть банк будет, по сути, выступать администратором этих денег и следить за их использованием, то это другое: стройки подорожают только на размер банковской комиссии», — рассуждает Дмитрий Зиканов.

Руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов подсчитал, что при первом варианте стоимость строительства 1 кв. м вырастет примерно на 30%. Если же банки ограничатся администрированием средств дольщиков, это все равно приведет к росту цен. «В случае включения банков в схему реализации жилья неминуемо снизятся объемы строительства, сократится объем предложения и увеличится стоимость квартир», — заявил РБК президент ГК «Мортон» Александр Ручьев.

Руководитель аналитического центра «Индикатор рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко полагает, впрочем, что опасения девелоперов преувеличены. По данным ИРН, цены в России мало зависят от реальных расходов девелоперов и во многом привязаны к платежеспособному спросу. Покупательская способность сильно просела с началом кризиса, и скидки на отдельные объекты достигают 25%, утверждает Репченко.

Доля инвесторов

По оценке генерального директора компании «Метриум Групп» Марии Литинецкой, от 15 до 30% дольщиков покупают квартиры с целью инвестиций. Роман Строилов говорит, что доля частных инвесторов на рынке зависит от стоимости квадратного метра на этапе котлована, репутации девелопера, расположения и класса жилья.

Чистый доход инвестора от разницы стоимости квадратного метра жилья на стадии котлована и при получении права собственности может достигать 40%. Однокомнатную квартиру в комплексе «Новые Ватутинки» на стадии котлована в октябре 2014 года можно было приобрести за 3,6 млн руб. Аналогичное предложение на вторичном рынке в готовом корпусе с отделкой от застройщика сейчас стоит около 5,2 млн руб. Чистый доход инвестора, вложившегося в такую квартиру, мог составить до 1,4 млн руб. Однако, по словам исполнительного директора брокера на рынке жилья Clayton & Boyers Николая Винидиктова, сегодня реальный доход инвесторов все же ниже — максимум 25%.

Собеседники РБК считают, что сегмент жилья сохранит свою привлекательность для инвесторов, только если средства дольщиков будут выдавать застройщикам в виде кредитов под 3−5% годовых. «Прибыль девелоперов тогда будет меньше, но они не станут заламывать цены на самом старте продаж», — уверена Литинецкая.

Но новая схема продажи новостроек заставит частных инвесторов поменять стратегию. «Менее целесообразными станут спекулятивные инвестиции в недвижимость — с целью последующей продажи. Все больший интерес будут приобретать инвестиции с целью рентного дохода, характерные для развитых рынков», — прогнозирует Олег Репченко.

Николай Винидиктов полагает, что большей популярностью будут пользоваться паевые инвестиционные фонды, такие как ЗПИФН «Сбербанк — Жилая недвижимость». Годовой доход от вложений в недвижимость через подобный фонд, по оценке эксперта, сейчас достигает 20%. «Это позволяет рассматривать приобретение паев как альтернативу покупке акций, банковским вкладам и прямой покупке недвижимости», — говорит Винидиктов.

Что делать?

Застройщики надеются, что инвестиции в строительство на ранней стадии останутся привлекательными в ближайшие четыре года. «В прошлый кризис покупатели боялись вкладываться в жилье на этапе котлована, сейчас ситуация обратная», — говорит Строилов из Tekta Group.

Недвижимость, как и валютные операции, остается одним из самых привлекательных способов инвестирования, согласен начальник управления ипотечного кредитования Нордеа Банка Роман Слободян. «Даже для ипотечников доходность от готового объекта часто превышает проценты по кредиту, — приводит он пример. — Альтернатив для вложения больших сумм я пока не вижу».

Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников считает, что включение банков в схему финансирования и страхования проектов на стадии котлована снизит риски инвесторов. «Доходность операций с недвижимостью сократится, зато будет уверенность, что вложения не обратятся в ноль», — отмечает он.

Опасение отмены долевого участия в строительстве, полагает Строилов, сейчас может даже подстегнуть инвесторов: спрос на новые проекты на этапе котлована, по его прогнозу, вырастет уже в конце этого года.

Большинство опрошенных РБК банкиров и аналитиков рынка недвижимости советуют пока не торопиться с инвестициями в новостройки. «Сейчас продажи упали на 20−30%. Сложно сказать, какая будет доходность», — говорит Винидиктов из Clayton & Boyers. Он советует дождаться осени, когда станут понятны ситуация с ценами и новые правила работы с дольщиками.