Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что для вас важнее всего при принятии решения об ипотеке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: ипотека в реальности

Работа с землей и работа с деньгами – каково будущее АЖР?

Спрос на новостройки в Москве и Подмосковье падает, и связанно это со снижением покупательской способности, падением уровня доходов и банальным отсутствием денег у населения. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» предупреждал о наступлении такой ситуации еще в декабре (см. «Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы от IRN.RU». Один из основополагающих факторов этой «новой реальности» для рынка недвижимости, да и экономики в целом, – отсутствие дешевых западных денег, за счет которых цены на московские квадратные метры и достигли уровней 2007-2008 гг., говорилось в прогнозе.

Сейчас большую часть сделок – до 90% в некоторых проектах экономкласса - обеспечивает ипотечное кредитование. Именно поэтому развитие и поддержка ипотеки крайне важны для хорошего «самочувствия» строительной отрасли в целом.


Для справки:
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за пять месяцев 2015 года в России выдано 228 230 ипотечных кредитов на общую сумму 372,6 млрд руб., что ниже уровня января-мая 2014 года на 38% в количественном и на 41% – в денежном выражении. Ставка по выданным в мае ипотечным кредитам продолжила снижаться – ее уровень составил 13,46%, что на 1,25 процентных пунктов ниже пиковых значений февраля 2015 года.

Это с учетом программы ипотеки с господдержкой – по ней ставки не должны превышать 12%. Но она не распространяется ни на ЖСК, ни на апартаменты, ни на дорогие квартиры. Формальное уточнение: в последнем случае воспользоваться программой можно, только имеет ли смысл, имея на руках, скажем, $12 млн, брать кредит на 8 млн руб. для покупки квартиры за $12,16 млн? А 8 млн руб. – это предел господдержки.


Управленческие шаги
Предстоящее объединение АИЖК и Фонда РЖС не может не сказаться на ситуации на первичном рынке жилья. Механизм объединения следующий: АИЖК переименуют в Агентство жилищного развития (АЖР), оно получит полномочия по управлению Фондом РЖС. Согласно законопроекту, новое акционерное общество будет заниматься повышением доступности жилья, созданием комфортных условий проживания, привлечением инвестиций в жилищное строительство и строительство инфраструктуры, повышением доступности ипотечных кредитов, участвовать в создании промышленных парков и т. д.

Задача – за четыре года построить более 25 млн кв. м жилья. Подразумевается объединение госпрограмм: строительства на землях Фонда РЖС, госпрограмм «Жилье для российской семьи» и арендного жилья. Таким образом, АЖР должно содействовать выдаче 110 000 ипотечных кредитов и выпустить ипотечных ценных бумаг на 400 млрд руб.

Самые узкие места сегодня – инфраструктура и деньги. Спрос сильно сжался, Фонд РЖС не сможет по-прежнему инвестировать в подготовку земельных участков. А у АИЖК нет полномочий давать деньги. У новой структуры такие возможности будут. От АЖР ждут большей интервенции на рынке доступных кредитов и поддержки через программы банков. «Если АЖР станет более финансово мощной структурой и его участие в поддержке застройщиков и ипотеки увеличится, это хорошо, считает гендиректор Метриума» Мария Литинецкая. – Проблема – в дешевых кредитах: вопроса построить нет, есть вопрос – кому это продать. Объединенная структура как минимум удобнее в управлении и будет лучше реагировать на потребности рынка».


Лебедь, рак и щука
С другой стороны, по мнению замруководителя IRN.RU Сергея Жаркова, перспективы объединения более чем туманны. По его мнению, Фонд РЖС выстроил убедительную концепцию распоряжения федеральными землями, надзора над строительством и контроля над списками тех, кто попадает в число «льготников». У АИЖК всегда была иная задача – «упаковка» выданных кредитов в финансовые пакеты, доступные для обращения на фондовом рынке. Сумеют ли в новой структуре объединить обе задачи? Большой вопрос.


Ход конем
«Ставка 12% без государственной субсидии в ближайшие полгода вряд ли достижима», – считает Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Поэтому застройщики придумали собственную программу поддержки ипотеки.

«Чтобы предложить покупателям выгодный процент переплаты по кредиту, застройщики совместно с банками прибегают к помощи трех схем, которые и раньше применялись на рынке – маркетинговой ставке, субсидированной ипотеке и снижению процентной ставки за дополнительную комиссию, – объясняет генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.


Вариант 1.
Маркетинговая ставка – это снижение размера переплаты по кредиту за счет скидки застройщика. В кредитном договоре прописывается реальная ставка (в случае использования программы государственного субсидирования – 12%). Застройщик при этом предоставляет покупателю скидку на квартиру, размер которой, согласно условиям акции, как раз равен переплате за первые два или три года. За счет уменьшения стоимости квартиры снижается сумма кредитных средств и соответственно снижается размер переплаты процентов по кредиту.

Например, в ЖК «Виноградный» предлагается программа маркетинговой ставки совместно с ОАО «Банк Москвы». Акция распространяется на квартиры стоимостью от 20 млн рублей, при кредитовании сроком на 80 месяцев и первоначальном взносе 50%. Размер переплаты уменьшается за счет скидки застройщика на приобретаемую квартиру в размере 8%. В кредитном договоре процентная ставка до и после регистрации ипотеки составляет 15,95% годовых.

В ЖК «Новый Зеленоград» действует акция, согласно которой при 50% первоначальном взносе за счет специальной скидки застройщика размер переплаты за первые три года составит всего 8% годовых. Процентная ставка по кредиту, указываемая в ипотечном договоре, составляет 12% годовых на весь срок кредитования. В программе принимает участие ряд банков, в том числе Сбербанк, Банк «Возрождение», Инвестторгбанк.


Вариант 2.
Суть субсидированной ипотеки заключается в том, что застройщик компенсирует банку часть ставки на первые два-три года кредитования, за счет этого снижается размер переплаты заемщика по кредиту. Застройщик компенсирует банку разницу комиссией по агентскому договору. В ипотечном договоре на первые три года прописывается пониженная ставка, потом ставка пересматривается и становится базовой, от которой был дисконт. В данном случае скидка на квартиру не предусмотрена, так как примерно эту сумму застройщик выплачивает банку.

Программу субсидированной ипотеки активно используют такие застройщики, как ГК «Мортон» и ГК «ПИК».

Например, сейчас ГК «Мортон» совместно с Газпромбанком предлагают ипотеку с переплатой 9% годовых . Базовая ставка по договору составляет 12%. Дополнительная скидка на приобретаемую квартиру в рамках программы не применяется. Остальные условия соответствуют программе «Ипотека с господдержкой».


Вариант 3.
Согласно схеме «снижение процентной ставки за дополнительную комиссию» застройщик единовременно выплачивает банку определенную денежную сумму (зачастую около 3-5% от суммы кредита), после чего банк снижает ставку на весь срок кредитования. При этом размер снижения ипотечной ставки зависит от суммы компенсации, выплаченной застройщиком банку. Данная схема может быть выгодна тем заемщикам, которые планируют брать ипотеку на долгосрочный период и не имеют возможностей для досрочного погашения. Пониженная процентная ставка отражается в договоре.

Такая схема практикуется в ЖК «Андерсен». Пониженная ставка по договору на весь срок кредитования составляет 11%. Минимальный первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Кредит выдается на срок до 30 лет. Максимальная сумма кредита составляет 8 млн. При желании покупателя вместо пониженной ставки он может выбрать скидку на квартиру в размере 3%.

«Традиционно в третьем квартале инфляция замедляется. Об уровне ключевой ставки узнаем 31 июля, когда будет проведено очередное заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться этот вопрос», – говорит Цветкова.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3437 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры в готовых домах пл. 28-88 метров. ГК: 2 кв. 2020 г. Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Всего 10 квартир! Событие. Раменки. Идеальные квартиры бизнес-класса у заповедника. Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг, охрана. Скидки до 1 млн.руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Метро «Филатов луг» — открыто! Успей купить квартиру. Повышение цен с 1 июля! Квартиры с отделкой и без. от 3,6 млн Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ново-Молоково 9 км от МКАД. Квартиры площадью 42-94 кв.м. Ленинский район. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 2,1 млн руб. Застройщик: ЖК Молоково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! В продаже квартиры в готовых домах площадью 32-118 кв.м. 10 мин. транспортом от м.Теплый Стан. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Речной вокзал Квартиры в готовых домах рядом с м.Речной вокзал. Площадь от 28 до 120 метров ГК: 2 кв. 2019 г. - 2 кв. 2020 г. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Успей купить квартиру отделкой! Повышение цен с 1 июля! 5 минут от метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. Южная долина, 9 от МКАД 9 км от МКАД. Квартиры пл. 29-82 кв.м. Ленинский район. Спешите! от 2,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Ленинские новостройки Рядом с г. Видное, с отделкой и без. Ключи в 2019. Дет. сады, школы, ипотека от 5,5% от 2,1 млн руб. Застройщик: Аматол. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Новые квартиры у м.ВДНХ. Квартиры в готовых домах. Площадь от 49 до 209 кв.м. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Торопитесь! Современные квартиры в готовых домах пл. от 24 метров. рядом с метро Ботанический сад. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Фрунзенская В продаже квартиры в готовых домах площадью 67-267 кв.м. 15 мин. пешком от м.Фрунзенская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Красногвардейская Новые квартиры в готовых домах площадью от 21 метра. рядом с метро Красногвардейская. Звоните! от 7,5 млн руб. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если пентхаус, то с видом. Просторная терраса и камин. Консьерж-сервиc. Свой фитнес-клуб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская» До конца июня подарок! Звоните от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте