Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: ипотека в реальности

Работа с землей и работа с деньгами – каково будущее АЖР?

Спрос на новостройки в Москве и Подмосковье падает, и связанно это со снижением покупательской способности, падением уровня доходов и банальным отсутствием денег у населения. Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» предупреждал о наступлении такой ситуации еще в декабре (см. «Прогноз рынка недвижимости на 2015-2016 годы от IRN.RU». Один из основополагающих факторов этой «новой реальности» для рынка недвижимости, да и экономики в целом, – отсутствие дешевых западных денег, за счет которых цены на московские квадратные метры и достигли уровней 2007-2008 гг., говорилось в прогнозе.

Сейчас большую часть сделок – до 90% в некоторых проектах экономкласса - обеспечивает ипотечное кредитование. Именно поэтому развитие и поддержка ипотеки крайне важны для хорошего «самочувствия» строительной отрасли в целом.


Для справки:
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), за пять месяцев 2015 года в России выдано 228 230 ипотечных кредитов на общую сумму 372,6 млрд руб., что ниже уровня января-мая 2014 года на 38% в количественном и на 41% – в денежном выражении. Ставка по выданным в мае ипотечным кредитам продолжила снижаться – ее уровень составил 13,46%, что на 1,25 процентных пунктов ниже пиковых значений февраля 2015 года.

Это с учетом программы ипотеки с господдержкой – по ней ставки не должны превышать 12%. Но она не распространяется ни на ЖСК, ни на апартаменты, ни на дорогие квартиры. Формальное уточнение: в последнем случае воспользоваться программой можно, только имеет ли смысл, имея на руках, скажем, $12 млн, брать кредит на 8 млн руб. для покупки квартиры за $12,16 млн? А 8 млн руб. – это предел господдержки.


Управленческие шаги
Предстоящее объединение АИЖК и Фонда РЖС не может не сказаться на ситуации на первичном рынке жилья. Механизм объединения следующий: АИЖК переименуют в Агентство жилищного развития (АЖР), оно получит полномочия по управлению Фондом РЖС. Согласно законопроекту, новое акционерное общество будет заниматься повышением доступности жилья, созданием комфортных условий проживания, привлечением инвестиций в жилищное строительство и строительство инфраструктуры, повышением доступности ипотечных кредитов, участвовать в создании промышленных парков и т. д.

Задача – за четыре года построить более 25 млн кв. м жилья. Подразумевается объединение госпрограмм: строительства на землях Фонда РЖС, госпрограмм «Жилье для российской семьи» и арендного жилья. Таким образом, АЖР должно содействовать выдаче 110 000 ипотечных кредитов и выпустить ипотечных ценных бумаг на 400 млрд руб.

Самые узкие места сегодня – инфраструктура и деньги. Спрос сильно сжался, Фонд РЖС не сможет по-прежнему инвестировать в подготовку земельных участков. А у АИЖК нет полномочий давать деньги. У новой структуры такие возможности будут. От АЖР ждут большей интервенции на рынке доступных кредитов и поддержки через программы банков. «Если АЖР станет более финансово мощной структурой и его участие в поддержке застройщиков и ипотеки увеличится, это хорошо, считает гендиректор Метриума» Мария Литинецкая. – Проблема – в дешевых кредитах: вопроса построить нет, есть вопрос – кому это продать. Объединенная структура как минимум удобнее в управлении и будет лучше реагировать на потребности рынка».


Лебедь, рак и щука
С другой стороны, по мнению замруководителя IRN.RU Сергея Жаркова, перспективы объединения более чем туманны. По его мнению, Фонд РЖС выстроил убедительную концепцию распоряжения федеральными землями, надзора над строительством и контроля над списками тех, кто попадает в число «льготников». У АИЖК всегда была иная задача – «упаковка» выданных кредитов в финансовые пакеты, доступные для обращения на фондовом рынке. Сумеют ли в новой структуре объединить обе задачи? Большой вопрос.


Ход конем
«Ставка 12% без государственной субсидии в ближайшие полгода вряд ли достижима», – считает Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость». Поэтому застройщики придумали собственную программу поддержки ипотеки.

«Чтобы предложить покупателям выгодный процент переплаты по кредиту, застройщики совместно с банками прибегают к помощи трех схем, которые и раньше применялись на рынке – маркетинговой ставке, субсидированной ипотеке и снижению процентной ставки за дополнительную комиссию, – объясняет генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.


Вариант 1.
Маркетинговая ставка – это снижение размера переплаты по кредиту за счет скидки застройщика. В кредитном договоре прописывается реальная ставка (в случае использования программы государственного субсидирования – 12%). Застройщик при этом предоставляет покупателю скидку на квартиру, размер которой, согласно условиям акции, как раз равен переплате за первые два или три года. За счет уменьшения стоимости квартиры снижается сумма кредитных средств и соответственно снижается размер переплаты процентов по кредиту.

Например, в ЖК «Виноградный» предлагается программа маркетинговой ставки совместно с ОАО «Банк Москвы». Акция распространяется на квартиры стоимостью от 20 млн рублей, при кредитовании сроком на 80 месяцев и первоначальном взносе 50%. Размер переплаты уменьшается за счет скидки застройщика на приобретаемую квартиру в размере 8%. В кредитном договоре процентная ставка до и после регистрации ипотеки составляет 15,95% годовых.

В ЖК «Новый Зеленоград» действует акция, согласно которой при 50% первоначальном взносе за счет специальной скидки застройщика размер переплаты за первые три года составит всего 8% годовых. Процентная ставка по кредиту, указываемая в ипотечном договоре, составляет 12% годовых на весь срок кредитования. В программе принимает участие ряд банков, в том числе Сбербанк, Банк «Возрождение», Инвестторгбанк.


Вариант 2.
Суть субсидированной ипотеки заключается в том, что застройщик компенсирует банку часть ставки на первые два-три года кредитования, за счет этого снижается размер переплаты заемщика по кредиту. Застройщик компенсирует банку разницу комиссией по агентскому договору. В ипотечном договоре на первые три года прописывается пониженная ставка, потом ставка пересматривается и становится базовой, от которой был дисконт. В данном случае скидка на квартиру не предусмотрена, так как примерно эту сумму застройщик выплачивает банку.

Программу субсидированной ипотеки активно используют такие застройщики, как ГК «Мортон» и ГК «ПИК».

Например, сейчас ГК «Мортон» совместно с Газпромбанком предлагают ипотеку с переплатой 9% годовых . Базовая ставка по договору составляет 12%. Дополнительная скидка на приобретаемую квартиру в рамках программы не применяется. Остальные условия соответствуют программе «Ипотека с господдержкой».


Вариант 3.
Согласно схеме «снижение процентной ставки за дополнительную комиссию» застройщик единовременно выплачивает банку определенную денежную сумму (зачастую около 3-5% от суммы кредита), после чего банк снижает ставку на весь срок кредитования. При этом размер снижения ипотечной ставки зависит от суммы компенсации, выплаченной застройщиком банку. Данная схема может быть выгодна тем заемщикам, которые планируют брать ипотеку на долгосрочный период и не имеют возможностей для досрочного погашения. Пониженная процентная ставка отражается в договоре.

Такая схема практикуется в ЖК «Андерсен». Пониженная ставка по договору на весь срок кредитования составляет 11%. Минимальный первоначальный взнос – 20% от стоимости квартиры. Кредит выдается на срок до 30 лет. Максимальная сумма кредита составляет 8 млн. При желании покупателя вместо пониженной ставки он может выбрать скидку на квартиру в размере 3%.

«Традиционно в третьем квартале инфляция замедляется. Об уровне ключевой ставки узнаем 31 июля, когда будет проведено очередное заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться этот вопрос», – говорит Цветкова.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3411 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Headliner Квартиры в готовых домах площадью 29-117 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит, другое. Уточняйте подробности по телефону. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры пл. 39-107 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 18 до 47 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры площадью от 49 метров.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. 46-137 кв.м.Монолит. Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте