Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Часть II

Старый фонд оказывается выгодным приобретением

По итогам апреля 2015 года аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank объявили об историческом рекорде продаж элитных новостроек Москвы. Впрочем, другие участники рынка высказали более сдержанную позицию, отметив снижение других показателей рынка, самых главных. Резко упали в среднем бюджеты сделок, снизился объем средних реализуемых площадей (см. подробнее «Картина маслом: элитная недвижимость Москвы. Часть I»). В целом статистика свидетельствует, скорее, о снижении показателей, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Падение показателей продаж аналитики Kalinka Group связывают с рядом высокобюджетных покупок в предыдущем месяце. В марте было закрыто несколько крупных сделок на первичном рынке, в том числе – самая крупная (пока что) сделка на рынке в 2015 г. с бюджетом $35 млн, пояснила Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Фактором, который привел к всплеску в апреле, специалисты Knight Frank называют приобретение японской корпорацией «Юника» 19 апартаментов в комплексе «Театральный дом», что составило 11,5% от всего объема продаж в апреле.


Большие площади
Многие желающие приобрести элитное жилье не представляют его без простора. Так мыслили и девелоперы раньше. Приведем более ранний пример до 1998 г. – здание на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе. До кризиса застройщик ООО «Тема» продавал его по $3500 за метр – цена казалась заоблачной, половина дома строилась в кредит. А квартиры были минимум по 250-300 кв. м. Когда денег застройщику явно не хватило, достройку поручили тогдашнему департаменту инвестиционных проектов строительства (ДИПСу).

Что сделал тогдашний руководитель ДИПС Леонид Краснянский? Уменьшил площадь квартир в достраиваемом крыле (сделал новую «нарезку» меньшей площади без ущерба для фасада), снизил цену до $1500 за метр и получил прибыль. А первоначальный застройщик еще долго пытался продать свою долю зависших площадей по первоначальной цене.

Для справки: С 2011 года по заключенным ранее контрактам департамента инвестиционных программ строительства города Москвы (далее - ДИПС), правопреемником которого выступает Москомстройинвест, было построено 1,13 млн кв. метров недвижимости различного функционального назначения. Как рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, речь идет о 26 проектах бывшего ДИПСа, которые по итогам детальной проработки были реализованы, а объекты введены в эксплуатацию.

Однако есть покупатели, интересующиеся именно большими площадями, отмечают в www.irn.ru.
 

Обаяние исторического фонда
Элитное жилье можно приобрести и на вторичном рынке. На него попадают как квартиры из уже построенных элитных домов, так и объекты исторического фонда в самом центре столицы.

«Кризис – это не только период трудностей, но и время новых возможностей для покупателей элитной недвижимости», – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills. Сейчас можно найти предложения с ценой квадратного метра, сравнимой с отдаленными спальными районами. Коррекция цен на такие варианты с сентября 2014 г. составила около 35%.

По данным компании, еще два года назад за $4000-5000 за кв. метр также можно было купить квартиру в ЦАО, но это было жилье совершенно другого уровня и качества, нежели сегодня. Это были площади от 200 кв. м с окнами на Садовое кольцо, в домах, состояние которых оставляло желать лучшего. Или это могли быть практически разрушенные квартиры в 2-3-этажных домах под снос в невостребованных районах, иногда даже комнаты в многокомнатной коммунальной квартире. Сейчас рынок предоставляет редкую возможность купить жилье намного более высокого уровня за те же деньги.

По оценке IntermarkSavills, во вторичной продаже в ЦАО находится, как минимум, 30 квартир площадью 150-200 кв. м (3-4 спальни + кухня-гостиная), которые могут быть отнесены к историческому фонду. В целом, доля таких предложений на рынке составляет десятые доли процента: всего на вторичном рынке ЦАО в продаже около 8000 квартир (которые пока не могут найти покупателя).


Варианты «вторички»
В большинстве случаев просторные и одновременно недорогие для элитного рынка квартиры можно найти в районе Чистых прудов, Тверской улицы, Старого Арбата, Таганки, Китай-города, отмечают в www.irn.ru. Одной из особенностей таких предложений является наличие эркеров и большого числа окон – это гарантирует отличную планировку и инсоляцию. Чаще всего речь идет о фасадных особняках, бывших доходных домах, что делает такие лоты практически уникальными даже для исторического центра Москвы.

С сентября 2014 г. коррекция цен на такие варианты, по информации IntermarkSavills, составила около 35%. Это значит, что если до кризиса предлагаемые лоты оценивались собственниками в среднем за $7000 за кв. м, то в марте-апреле 2015 г. их цена составила уже $4600 за кв. м. На отдельные лоты размер дисконта достигает 65%.

Если сравнивать такие предложения с квартирами в премиальных новостройках, то получается, что в пределах $1 млн в новом доме можно найти квартиру площадью около 90-100 кв. м без отделки. А сдача ГК проекта запланирована лишь на 2016-2017 гг. Это нередко влечет за собой дополнительные расходы на аренду квартиры в период ожидания, не говоря уже о неудобствах и тратах, связанных с ремонтом новой квартиры. Если покупатель ориентируется исключительно на метраж (например, хочет приобрести 150-200 кв. м, или 3-4 спальни), то в сегодняшних новостройках, например, в Хамовниках, он должен быть готов доплатить еще $300 000-500 000, а после ввода проекта в эксплуатацию опять же провести отделочные работы.

Аналогичный метраж в районе Якиманки будет стоить в среднем $2-2,5 млн, на Арбате – около $3 млн.

«Один из клиентов IntermarkSavills приобрел в 2008 г. многокомнатную квартиру в одном из тихих переулков Тверского района по цене $5500 за кв. м. Квартира, площадью 235 кв. м располагалась на пятом этаже исторического дома начала XX века и в ремонте не нуждалась. Новый хозяин без труда сдал ее в аренду, получив очень интересную для Москвы доходность – 9% годовых. По нашим оценкам, сегодня цена этой квартиры в случае ее продажи составляет $9500 [за метр]», – говорит Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2831 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 6 736 000
до 41 941 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Studio#12 Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 1-5-комнатные апартаменты Площади : 39 - 314 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 16 мин. пешком 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.1 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.2.2 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.3 Застройщик: KR Properties.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 030 400
до 25 845 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные апартаменты Площади : 52 - 172 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Современные студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте