Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Залог спокойствия арендодателя жилья

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Основа любого договора аренды – компенсационная сумма, гарантирующая уверенность в надежности потенциального арендатора. Но это понятие по-разному воспринимают в России и других европейских странах. Поэтому стоит сравнить, как ведут себя квартиросъемщики в Европе и России, когда дело касается залоговой суммы, что включает в себя страховой депозит при аренде жилья во Франции, Великобритании и Германии и на чьей стороне оказывается закон в случае разногласий собственника и арендатора.

На рынке жилья залоговая сумма, или страховой депозит, – это не только предварительный платеж, но и способ обеспечения исполнения обязательств сторон при заключении договора долгосрочной аренды. Залог может использоваться как инструмент защиты арендодателя от неправомерных действий со стороны арендаторов или как «страховочный парашют» для того, чтобы на какое-то время потенциальный квартиросъемщик мог стать единственным претендентом на выбранный жилой объект.


Россия
Во многих европейских странах он практически не отличается от привычного россиянам, однако в каждой из них существуют свои тонкости, с которыми обязательно следует заранее ознакомиться будущему арендодателю. В России залоговые обязательства регулируются статьей 329 Гражданского кодекса РФ, первая часть которой отмечает, что «исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

Кстати, именно от грамотно составленного договора аренды зависит защищенность обеих сторон. Нередко конфликты между арендодателем и арендатором доходят до суда, где решающим аргументом в пользу того или другого может стать небольшая деталь из договора аренды, которая вначале запросто могла ускользнуть из поля зрения. На российском рынке жилья понятия «залог» и «страховой депозит» часто отличаются друг от друга: залогом называется сумма, которую выплачивает арендатор для подтверждения аренды выбранного жилья, а депозитом – сумма, которая в случае возможного ущерба арендуемого имущества покрывает расходы арендодателя. В отличие от Европы в России термин «страховой депозит» отсутствует в законодательстве, что порождает множество споров относительно правомерности использования депозита, а также путаницу в понятиях: стандартный размер подобного депозита чаще всего составляет стоимость одного календарного месяца аренды.

Бывает так, что использование залога в качестве оплаты последнего месяца становится гарантом доверия между арендодателем и арендатором, но может случиться и так, что залог превращается в настоящее яблоко раздора между двумя сторонами. Инвестор из Москвы Евгений Ч. решил впервые сдать недавно приобретенную «однушку» в спальном районе столицы. Первым арендатором оказался студент, с которым Евгений заключил годовой договор. После года проживания договор аренды был продлен еще на один год. Но спустя пять месяцев после продления договора жилец сообщил о переезде в другой город. В процессе аренды никаких нареканий не возникало, и на просьбу квартиросъемщика об использовании депозита в качестве оплаты последнего месяца Евгений на свой страх и риск согласился. Но никаких сюрпризов при приеме квартиры не обнаружилось: арендодатель остался доволен и, подписав документы об отсутствии претензий, стороны разошлись.

Другой москвич Святослав Т., владелец однокомнатной студии в подмосковном Сергиевом Посаде, заключил договор аренды с нанимателем сроком на 10 месяцев, но уже через полгода последний сообщил собственнику о желании переехать в квартиру побольше. Осмотром квартиры Святослав остался недоволен. Но арендатор потребовал вернуть залог, несмотря на запущенный вид помещения. Получив отказ, мотивированный условиями договора аренды, разозлившийся квартиросъемщик чуть было не устроил драку. Чуть позже выяснилось, что жилец оставил себе комплект ключей и периодически возвращался в квартиру, где намеренно наносил урон мебели и бытовой технике. Святославу пришлось заменить замок, но на этом история не закончилась. Не так давно ему пришла повестка в суд о том, что бывший арендатор подал иск на возврат залога.


Франция
Во Франции залог, или, как его здесь называют depot de garantie, также является основой отношений «арендатор - собственник». Последний несет полную ответственность за все, что происходит в жилом объекте, предназначенном для сдачи в аренду, и потому удерживает гарантийную сумму, чтобы покрыть возможные негативные последствия пребывания жильцов. Для арендаторов меблированной квартиры сумма депозита, как правило, равняется стоимости двух месяцев аренды и часто включает в себя фиксированные расходы по эксплуатации здания. В случае, если владелец жилого объекта заинтересовал арендатора в оплате на срок, превышающий два месяца, например, на квартал, залоговая сумма с квартиросъемщика не взымается. Собственник не имеет права увеличивать залог в течение срока аренды, независимо от ставки инфляции и от того, сколько раз продлевается договор. Кроме того, в связи с вступлением в силу закона Loi Alur изменились правила, касающиеся срока возврата страхового депозита: отныне время, в течение которого арендодатели должны выплачивать залог, сократилось с двух календарных месяцев до одного. В случае нарушения этого правила собственники, сдающие жилье в аренду, рискуют попасть под штрафные санкции.

Россиянин Лев Ш. из Новосибирска инвестировал свои сбережения в типовую «двушку» во французском городе Тулуза. Арендаторы были найдены практически сразу, и после заключения годового договора аренды новоявленные жильцы въехали в квартиру. Квартиросъемщики-французы исправно платили арендную плату и не нарушали обязательств договора, но по прошествии пяти месяцев решили сменить место жительства. Заблаговременно сообщив о своем решении, французы предложили россиянину использовать страховой депозит в качестве оплаты последнего месяца. Инвестор согласился и, как оказалось, зря: при выезде жильцов обнаружились не только неоплаченные счета, но и неисправная по вине последних бытовая техника. В результате тот самый залог, который мог бы покрыть дополнительные расходы собственника, исчез вместе с горе-арендаторами.


Великобритания
В Великобритании существует специальная государственная программа гарантийного депозита под названием Tenancy Deposit Scheme (TDS), которая стартовала 6 апреля 2007 года. Эта программа позволяет защитить залог, внесенный арендатором для гарантии соблюдения минимального срока аренды, оговоренного в договоре. Залоговая сумма, или deterioration deposit, зачастую соответствует арендной плате в течение 1-2 месяцев проживания. Среди последних тенденций Центрального Лондона наблюдается увеличение залоговой суммы среди обеспеченных квартиросъемщиков, претендующих на аренду местного элитного жилья. Потенциальные арендаторы жилой недвижимости в таких районах, как Мэйфер, Белгравия, Найтсбридж, Сент-Джеймс, Сохо, Марилебон, Вестминстер, Челси и Кенсингтон, предпочитают вносить депозит в размере полугодовой или даже годовой стоимости аренды только лишь для того, чтобы забронировать выбранный объект, расположенный в самых престижных районах британской столицы. Если раньше пропорция таких арендаторов составляла 1 к 10, то с 2015 года количество желающих внести внушительные суммы в качестве залога последующей аренды резко увеличилось. Теперь намерением выплатить страховой депозит в размере годовой аренды может похвастаться один из пяти потенциальных арендаторов элитного сектора лондонского рынка жилья.


Германия
При подписании договора аренды в Германии принято пользоваться услугами юриста. Такой договор заключается на определенный срок и не может быть расторгнут досрочно, за исключением особых обстоятельств, каждое из которых заранее оговаривается в индивидуальном порядке. Ежемесячный платеж арендатора состоит из двух частей: непосредственно ренты Kaltmiete, которая не меняется в течение срока действия договора аренды, и суммы под названием Umlagen, или Nebenkosten, которая в течение этого времени может претерпевать изменения. Umlagen может включать в себя оплату отопления и воды, вывоза мусора и уборки лестничной клетки. Чаще всего залог – в Германии он носит название Kaution – при аренде жилья равен двойной или тройной арендной плате: например, для арендатора квартиры с ежемесячной стоимостью в 1000 евро страховой депозит составит от 2000 до 3000 евро, и в совокупности с платой за первый месяц первоначальный платеж может достигать 4000 евро и выше. Правда, немецкие собственники нередко идут навстречу новоявленным квартиросъемщикам, позволяя оплачивать эту сумму в рассрочку. Залог возвращается после того, как арендатор покидает съемное жилье, и после того, как хозяин квартиры удостоверится в хорошем состоянии квартиры. По закону, а точнее, согласно немецкому Гражданскому кодексу – Burgerliches Gesetzbuch – собственник недвижимости в Германии не имеет права хранить залог на личном банковском счете. После подписания договора аренды Kaution поступает на специальный счет собственника жилья, удостоверяемый подписями как арендодателя, так и арендатора.

Хотя Германия является страной арендаторов жилья, немецкие квартиросъемщики давно привыкли к традиции залога и в большинстве своем практически беспрекословно соблюдают установленные правила. Арина С. из Екатеринбурга, вложившая свои средства в однокомнатную квартиру, расположенную в центре Гамбурга, уже пять лет успешно сдает ее в аренду и пока ни разу не встретила на своем пути арендатора, который пытался бы уклониться от уплаты залоговой суммы. Скорее наоборот, россиянка отмечает, что иногда потенциальные жильцы сами предлагают внести депозит, чтобы удостовериться, что право на аренду квартиры достанется именно им.


Везде надо внимательно заключать договор
Чтобы страховой депозит стал защитным инструментом, а не балластом, тянущим инвестора на дно, существует несколько простых правил, которые помогут избежать ненужных проблем, часто возникающих во время сдачи в аренду зарубежной недвижимости. Во-первых, заключая договор с арендатором, не следует полагаться на случай. Даже великолепное знание иностранного языка не всегда может помочь инвестору, не знакомому с законодательством той страны, где он собирается сдавать жилье. Составлять договор аренды лучше при помощи квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях и избежать неожиданных неприятностей. Во-вторых, не стоит пренебрегать страховой суммой и всегда помнить, что собственник – это хозяин не только своей недвижимости, но и всех существующих проблем, связанных с ней. Как и в случае невнимательности при составлении договора, закон может оказаться отнюдь не на стороне иностранца, если вовремя не легализовать все нюансы, в том числе и связанные с залоговой суммой.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4139 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 620 390
до 26 558 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Петровский парк Москва, Северный округ, район Савеловский, м. Динамо, м. Петровский парк 1-4-комнатные квартиры Площади : 37 - 109 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2021 г. м. Петровский парк, 12 мин. пешком Юннатов ул., вл.4, к.Б Юннатов ул., вл.4, к.В Застройщик: РГ-Девелопмент.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 030 400
до 25 845 000 руб.
Узнать подробнее
ЖК Флотилия Москва, Северный округ, район Ховрино, м. Речной вокзал 1-5-комнатные апартаменты Площади : 52 - 172 кв.м. м. Речной вокзал, 6 мин. транспортом Ляпидевского ул., вл.1, к.1 Ляпидевского ул., вл.1, к.3 Ляпидевского ул., вл.1, к.4 Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 8 498 520
до 45 356 916 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Studio#12 Москва, Северо-Восточный округ, район Марьина роща, м. Марьина роща 1-5-комнатные апартаменты Площади : 47 - 314 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Марьина роща, 16 мин. пешком 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.1 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.2.2 12-й пр-д Марьиной рощи, д. 8, к.3 Застройщик: KR Properties.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте