Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Залог спокойствия арендодателя жилья

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Основа любого договора аренды – компенсационная сумма, гарантирующая уверенность в надежности потенциального арендатора. Но это понятие по-разному воспринимают в России и других европейских странах. Поэтому стоит сравнить, как ведут себя квартиросъемщики в Европе и России, когда дело касается залоговой суммы, что включает в себя страховой депозит при аренде жилья во Франции, Великобритании и Германии и на чьей стороне оказывается закон в случае разногласий собственника и арендатора.

На рынке жилья залоговая сумма, или страховой депозит, – это не только предварительный платеж, но и способ обеспечения исполнения обязательств сторон при заключении договора долгосрочной аренды. Залог может использоваться как инструмент защиты арендодателя от неправомерных действий со стороны арендаторов или как «страховочный парашют» для того, чтобы на какое-то время потенциальный квартиросъемщик мог стать единственным претендентом на выбранный жилой объект.


Россия
Во многих европейских странах он практически не отличается от привычного россиянам, однако в каждой из них существуют свои тонкости, с которыми обязательно следует заранее ознакомиться будущему арендодателю. В России залоговые обязательства регулируются статьей 329 Гражданского кодекса РФ, первая часть которой отмечает, что «исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

Кстати, именно от грамотно составленного договора аренды зависит защищенность обеих сторон. Нередко конфликты между арендодателем и арендатором доходят до суда, где решающим аргументом в пользу того или другого может стать небольшая деталь из договора аренды, которая вначале запросто могла ускользнуть из поля зрения. На российском рынке жилья понятия «залог» и «страховой депозит» часто отличаются друг от друга: залогом называется сумма, которую выплачивает арендатор для подтверждения аренды выбранного жилья, а депозитом – сумма, которая в случае возможного ущерба арендуемого имущества покрывает расходы арендодателя. В отличие от Европы в России термин «страховой депозит» отсутствует в законодательстве, что порождает множество споров относительно правомерности использования депозита, а также путаницу в понятиях: стандартный размер подобного депозита чаще всего составляет стоимость одного календарного месяца аренды.

Бывает так, что использование залога в качестве оплаты последнего месяца становится гарантом доверия между арендодателем и арендатором, но может случиться и так, что залог превращается в настоящее яблоко раздора между двумя сторонами. Инвестор из Москвы Евгений Ч. решил впервые сдать недавно приобретенную «однушку» в спальном районе столицы. Первым арендатором оказался студент, с которым Евгений заключил годовой договор. После года проживания договор аренды был продлен еще на один год. Но спустя пять месяцев после продления договора жилец сообщил о переезде в другой город. В процессе аренды никаких нареканий не возникало, и на просьбу квартиросъемщика об использовании депозита в качестве оплаты последнего месяца Евгений на свой страх и риск согласился. Но никаких сюрпризов при приеме квартиры не обнаружилось: арендодатель остался доволен и, подписав документы об отсутствии претензий, стороны разошлись.

Другой москвич Святослав Т., владелец однокомнатной студии в подмосковном Сергиевом Посаде, заключил договор аренды с нанимателем сроком на 10 месяцев, но уже через полгода последний сообщил собственнику о желании переехать в квартиру побольше. Осмотром квартиры Святослав остался недоволен. Но арендатор потребовал вернуть залог, несмотря на запущенный вид помещения. Получив отказ, мотивированный условиями договора аренды, разозлившийся квартиросъемщик чуть было не устроил драку. Чуть позже выяснилось, что жилец оставил себе комплект ключей и периодически возвращался в квартиру, где намеренно наносил урон мебели и бытовой технике. Святославу пришлось заменить замок, но на этом история не закончилась. Не так давно ему пришла повестка в суд о том, что бывший арендатор подал иск на возврат залога.


Франция
Во Франции залог, или, как его здесь называют depot de garantie, также является основой отношений «арендатор - собственник». Последний несет полную ответственность за все, что происходит в жилом объекте, предназначенном для сдачи в аренду, и потому удерживает гарантийную сумму, чтобы покрыть возможные негативные последствия пребывания жильцов. Для арендаторов меблированной квартиры сумма депозита, как правило, равняется стоимости двух месяцев аренды и часто включает в себя фиксированные расходы по эксплуатации здания. В случае, если владелец жилого объекта заинтересовал арендатора в оплате на срок, превышающий два месяца, например, на квартал, залоговая сумма с квартиросъемщика не взымается. Собственник не имеет права увеличивать залог в течение срока аренды, независимо от ставки инфляции и от того, сколько раз продлевается договор. Кроме того, в связи с вступлением в силу закона Loi Alur изменились правила, касающиеся срока возврата страхового депозита: отныне время, в течение которого арендодатели должны выплачивать залог, сократилось с двух календарных месяцев до одного. В случае нарушения этого правила собственники, сдающие жилье в аренду, рискуют попасть под штрафные санкции.

Россиянин Лев Ш. из Новосибирска инвестировал свои сбережения в типовую «двушку» во французском городе Тулуза. Арендаторы были найдены практически сразу, и после заключения годового договора аренды новоявленные жильцы въехали в квартиру. Квартиросъемщики-французы исправно платили арендную плату и не нарушали обязательств договора, но по прошествии пяти месяцев решили сменить место жительства. Заблаговременно сообщив о своем решении, французы предложили россиянину использовать страховой депозит в качестве оплаты последнего месяца. Инвестор согласился и, как оказалось, зря: при выезде жильцов обнаружились не только неоплаченные счета, но и неисправная по вине последних бытовая техника. В результате тот самый залог, который мог бы покрыть дополнительные расходы собственника, исчез вместе с горе-арендаторами.


Великобритания
В Великобритании существует специальная государственная программа гарантийного депозита под названием Tenancy Deposit Scheme (TDS), которая стартовала 6 апреля 2007 года. Эта программа позволяет защитить залог, внесенный арендатором для гарантии соблюдения минимального срока аренды, оговоренного в договоре. Залоговая сумма, или deterioration deposit, зачастую соответствует арендной плате в течение 1-2 месяцев проживания. Среди последних тенденций Центрального Лондона наблюдается увеличение залоговой суммы среди обеспеченных квартиросъемщиков, претендующих на аренду местного элитного жилья. Потенциальные арендаторы жилой недвижимости в таких районах, как Мэйфер, Белгравия, Найтсбридж, Сент-Джеймс, Сохо, Марилебон, Вестминстер, Челси и Кенсингтон, предпочитают вносить депозит в размере полугодовой или даже годовой стоимости аренды только лишь для того, чтобы забронировать выбранный объект, расположенный в самых престижных районах британской столицы. Если раньше пропорция таких арендаторов составляла 1 к 10, то с 2015 года количество желающих внести внушительные суммы в качестве залога последующей аренды резко увеличилось. Теперь намерением выплатить страховой депозит в размере годовой аренды может похвастаться один из пяти потенциальных арендаторов элитного сектора лондонского рынка жилья.


Германия
При подписании договора аренды в Германии принято пользоваться услугами юриста. Такой договор заключается на определенный срок и не может быть расторгнут досрочно, за исключением особых обстоятельств, каждое из которых заранее оговаривается в индивидуальном порядке. Ежемесячный платеж арендатора состоит из двух частей: непосредственно ренты Kaltmiete, которая не меняется в течение срока действия договора аренды, и суммы под названием Umlagen, или Nebenkosten, которая в течение этого времени может претерпевать изменения. Umlagen может включать в себя оплату отопления и воды, вывоза мусора и уборки лестничной клетки. Чаще всего залог – в Германии он носит название Kaution – при аренде жилья равен двойной или тройной арендной плате: например, для арендатора квартиры с ежемесячной стоимостью в 1000 евро страховой депозит составит от 2000 до 3000 евро, и в совокупности с платой за первый месяц первоначальный платеж может достигать 4000 евро и выше. Правда, немецкие собственники нередко идут навстречу новоявленным квартиросъемщикам, позволяя оплачивать эту сумму в рассрочку. Залог возвращается после того, как арендатор покидает съемное жилье, и после того, как хозяин квартиры удостоверится в хорошем состоянии квартиры. По закону, а точнее, согласно немецкому Гражданскому кодексу – Burgerliches Gesetzbuch – собственник недвижимости в Германии не имеет права хранить залог на личном банковском счете. После подписания договора аренды Kaution поступает на специальный счет собственника жилья, удостоверяемый подписями как арендодателя, так и арендатора.

Хотя Германия является страной арендаторов жилья, немецкие квартиросъемщики давно привыкли к традиции залога и в большинстве своем практически беспрекословно соблюдают установленные правила. Арина С. из Екатеринбурга, вложившая свои средства в однокомнатную квартиру, расположенную в центре Гамбурга, уже пять лет успешно сдает ее в аренду и пока ни разу не встретила на своем пути арендатора, который пытался бы уклониться от уплаты залоговой суммы. Скорее наоборот, россиянка отмечает, что иногда потенциальные жильцы сами предлагают внести депозит, чтобы удостовериться, что право на аренду квартиры достанется именно им.


Везде надо внимательно заключать договор
Чтобы страховой депозит стал защитным инструментом, а не балластом, тянущим инвестора на дно, существует несколько простых правил, которые помогут избежать ненужных проблем, часто возникающих во время сдачи в аренду зарубежной недвижимости. Во-первых, заключая договор с арендатором, не следует полагаться на случай. Даже великолепное знание иностранного языка не всегда может помочь инвестору, не знакомому с законодательством той страны, где он собирается сдавать жилье. Составлять договор аренды лучше при помощи квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях и избежать неожиданных неприятностей. Во-вторых, не стоит пренебрегать страховой суммой и всегда помнить, что собственник – это хозяин не только своей недвижимости, но и всех существующих проблем, связанных с ней. Как и в случае невнимательности при составлении договора, закон может оказаться отнюдь не на стороне иностранца, если вовремя не легализовать все нюансы, в том числе и связанные с залоговой суммой.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4181 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 552 057
до 9 766 242 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Изумрудные Холмы Красногорский район, г. Красногорск, 11 км от МКАД Площади : 30 - 128 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. Космонавтов ул., д.5 Космонавтов ул., д.7 мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.1 (3 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.14 (4 оч.) мкр.Опалиха, Аннинская ул., к.15 (4 оч.) Показать все 13 корпусов Застройщик: Затонское.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 431 225
до 13 055 190 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Цветочные поляны Новая Москва, Новомосковский округ, 16 км от МКАД Площади : 22 - 118 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2021 г. д. Староселье, з/у 1, к.3 д. Староселье, з/у 1, к.4 Застройщик: МИЦ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 21 494 925
до 31 746 142 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Мой адрес В Сколково Одинцовский район, п. Заречье Площади : 112 - 180 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения мая
ЖК "Маяковский". Выдаем ключи! Квартиры от 9 млн. руб. в готовых домах. 5 минут до метро Водный стадион. Бизнес-класс. Свободная планировка. от 9 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Инвестируйте в будущее. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино" Квартиры с отделкой от 2,3 млн руб. 10 мин. до м. Котельники. Живописная набережная, дет.сады и школы. с отделкой от 2,3 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Старт продаж нового корпуса! 5 минут до м.Саларьево. Свой парк. Детские сады и школа. Паркинг. Ипотека от 6,8% от 3,6 млн руб Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада 8 км от МКАД. Квартиры площадью 22-103 кв.м. Красногорский район. Монолит-кирпич, монолит. Подробности по телефону! от 3,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Жить у парков полезно! Отличная транспортная доступность! Московская прописка! 1 минута до м Рассказовка! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры с отделкой от 7,3 млн руб. 5 минут до Москва-Сити. Трехуровневый подземный паркинг. от 7,3 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Полностью готовый квартал! Квартиры от 50 кв.м. Детская инфраструктура, парк и речка на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Headliner Старт продаж 2 очереди. Квартиры в ЦАО. 1-ком - от 9 млн, 2-ком - от 12 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха от 9 млн Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки. Квартиры от 3.2 млн Квартиры с отделкой в самом сердце Новой Москвы! Развитая инфраструктура: детсады, школы, поликлиника, паркинг, метро в 2023 году от 3.2 млн рублей Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры в готовых домах! ЖК Символ. Финал продаж. Ключи в 2019 году! Своя большая инфраструктура. На границе ЦАО, рядом 3 станции метро Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Остафьево". Cкидка 9,9% Квартиры от 2,7 млн руб. 10 мин. до м. Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Двор без машин, свой парк для прогулок. от 2,7 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у м. Алексеевская Современные 1-4-комнатные квартиры пл. от 30 метров. рядом с метро Алексеевская. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,9 млн руб! Звоните! от 4,9 млн руб Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,3 млн руб. Семейная ипотека 6% на весь срок. Удваиваем маткапитал! Ипотечные каникулы. Скидки до 449 000 руб. от 2,3 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры у метро от 2,9 млн руб.! Квартиры в монолитном доме от 2,9 млн рублей! 4 минуты до МКАД! 4 минуты до м. Лухмановская пешком. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой - 2 стиля на выбор. Метро "Рассказовка". Ипотека от 5% Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аалто. Бизнес-лайт у м. Динамо. Квартиры от 8,6 млн рублей. Сдача уже в этом году! Финское качество строительства. Застройщик: ЮИТ СитиСтрой. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.15 млн от 9.15 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Специальное предложение на квартиры с отделкой. Уникальные планировки. "ул. 800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Уникальные планировки. Ландшафтный дизайн. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Дополнительная скидка 5%! Только в мае! Квартира 38 кв.м. от 7,1 млн р! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Рядом МГИМО , МГУ. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 205 000 за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Вешняках Ипотека 5,5% от МТС-Банка. Удобные планировочные решения. Дом сдан. Рядом усадьба Кусково. Скидка 5% Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Абсолютный комфорт. Если квартира, то солнечная. Окна в пол. Потолки до 5 метров. Бесплатный фитнес от 7,5 млн руб Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн. руб Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 7,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 7,8 млн руб Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Серебряный фонтан Десятки уникальных планировок. Метро Алексеевская. Выгода до 2,5 млн рублей. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,4% от 11,5 млн руб. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 2,9 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Специальное предложение на просторные квартиры и апартаменты. Ипотека от 6,3%. Охраняемый ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Свой спуск к р. Яуза. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте