Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость за рубежом: инвесторы осторожничают в Южной Европе

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, специально для www.irn.ru

Наступающий летний сезон не сумеет вскружить голову инвесторам в недвижимость Греции, Испании и Италии: ни одна из этих стран в минувшем году оказалась не в состоянии противостоять множеству кризисных факторов на рынках курортной недвижимости.

Три страны, берега которых омывает Средиземное море, благодаря мягкому климату и гастрономическим особенностям за многолетнюю курортную историю заслужили невероятную популярность в том числе и среди россиян. Год за годом ряд инвесторов из России продолжал выходить на эти рынки, не всегда обращая внимание на негативные новости и прогнозы. Некоторые российские граждане выбирали для вложения местные жилые объекты, исходя из позиции «заодно и отдохну», кто-то желал усидеть сразу на двух стульях, участвуя в программах «золотого ВНЖ», но в результате практически все столкнулись с глубоким разочарованием. Рынки жилья Греции, Испании и Италии и сегодня остаются неликвидными.


От политики к экономике
Экономический сектор стран Южной Европы и события, происходящие на политической сцене каждой из них, безусловно, неразрывно связаны между собой. Политические истории Испании и Греции оказались чрезвычайно похожи.

В 2014 году в Европарламент уверенно прошли греческие и испанские левые партии – СИРИЗА – коалиция радикальных левых и Podemos – в переводе с испанского «Мы можем». Греческая экономика, которая с 2009 года находится в состоянии кризиса, не стабилизировалась до сих пор. На фоне обязательств Греции в проведении политики жесткой экономии под влиянием рекомендаций Еврокомиссии и Международного валютного фонда в конце 2014 года в стране прошел ряд забастовок против такого рода мер. В результате к власти пришли левые. Но не успело новое правительство вступить в права, как в Греции разразился коррупционный скандал вокруг заместителя министра внутренних дел. Несмотря на политические перемены, долг этой страны перед Евросоюзом в размере 178% ВВП все еще не погашен, а экономика по-прежнему слаба: в декабре 2014 года уровень безработицы увеличился до 26%, а ВВП в четвертом квартале прошлого года опустился до отрицательного показателя -0,4%.

Экономика Испании сегодня выглядит гораздо лучше греческой, но ее средний ежеквартальный рост 0,9% в период с 1994 по 2008 годы прервал взорвавшийся пузырь на рынке жилья. С тех пор страна не в состоянии восстановиться – мешает высокая безработица, достигшая в четвертом квартале 2014 года 23,7%.

В отличие от соседей по континенту итальянские левые пока не столь активно присутствуют в Европарламенте, хотя экономика страны также нуждается в структурных реформах. Как и в случае с Грецией, государственный долг и дефицит бюджета Италии достигли уровня в 130% ВВП и страна столкнулась с жесткими мерами экономии, а также со второй рецессией за последние четыре года. В четвертом квартале 2014 года расходы на жилой сектор выросли на скромные 0,1%, а инвестиции в строительство сократились на 0,6%. ВВП за 2014 год снизился на 0,5%.


От экономики к рынкам недвижимости
Под влиянием политических и экономических коллапсов южные рынки жилья, которые и прежде не отличались особой стабильностью, теряют последние надежды на ближайшее восстановление.

Рынок жилой недвижимости Греции весь 2014 год демонстрировал снижение цен: в первом квартале стоимость жилых объектов в Греции сократилась на 8,9%, во втором – на 7,9%, в третьем – на 7% и в четвертом – на 5,8%. В среднем за 2014 год цены на греческое жилье опустились на 7,5% относительно показателей предыдущего года. На первичном рынке ценовое падение составило 6,6%, а на вторичном – примерно 8%.

Доходность жилой недвижимости Греции колеблется от 3,1% до 4,2% годовых, что также не играет на руку местному жилому сектору. Уязвимый греческий рынок пока не в состоянии восстановить и темпы строительства. После Олимпийских игр 2005 года объемы построенного жилья достигли максимума в 200 тысяч единиц, однако уже к 2013 году эти темпы замедлились и объем предложения сократился на 94%, до 11 748 единиц и количество выводимых на рынок жилых объектов продолжает падать. За 2014 год их число снизилось на 19,2% по сравнению с 2013 годом.

Цены на жилые объекты Испании в 2014 году продолжали падение, дойдя до предельного максимума скорости в 7,6% в феврале и чуть замедлив темпы до 3% в декабре.

В 2015 г. ценовое снижение продолжилось; уже в феврале стоимость испанского жилья снизилась на 3,67%.

Доходность местных жилых объектов остается слабой, составляя от 3,4% до 4,1% годовых. Спустя семь лет с начала кризиса рынка жилой недвижимости Испании ощутимого восстановления этого сектора не наблюдается. Около 100 000 домов по-прежнему пустуют и, вероятно, уже никогда не найдут покупателя, если только не будут проданы по стоимости сноса.

Италия попала в пятерку стран, демонстрирующих самые низкие объемы строительства в Евросоюзе – в последнем месяце 2014 года снижение строительной активности в этой стране достигло показателя в 5,2%.

Скромная доходность, которую способны принести итальянские объекты, достигает от 3,6% до 4% годовых и не в состоянии привлечь большого потока инвесторов на местный рынок жилья. В отсутствие достаточного спроса цены на дома и квартиры продолжают опускаться вниз. За 2014 год стоимость итальянского жилья упала в среднем на 5,6%. Самые значительные ценовые падения были зафиксированы в центральной Италии и на юге страны, где стоимость жилой недвижимости снизилась на 7% и 6,8% соответственно. По прогнозам аналитиков Indriksons.ru, такая тенденция на итальянском рынке будет сохраняться как минимум в течение всего ближайшего года.


Золотые горы
Большинство стран с неликвидными рынками недвижимости пытаются повысить спрос среди зарубежных инвесторов, предлагая все новые программы по получению вида на жительство нерезидентами Евросоюза. Хотя интерес к таким программам среди российских инвесторов в недвижимость заметно поубавился, подобные уловки по-прежнему находят адресатов. Таким оказался Илья Г. из Нижневартовска, который приобрел двухуровневую квартиру в греческом городе Патры стоимостью 257 000 евро. Мечтая о паспорте гражданина Евросоюза, Илья выбирал квартиру подороже с расчетом на программу «золотого ВНЖ», которая, по мнению россиянина, сулила ему дальнейший статус резидента Греции. Но спустя несколько месяцев после покупки и получения ВНЖ инвестор из Нижневартовска узнал, что мечте его сбыться не суждено, по крайней мере на греческих территориях: вид на жительство в Греции, полученный в обмен на инвестиции в местную недвижимость, не дает иностранцу права на получение гражданства. К сожалению, история эта так и не обрела счастливого конца. Сдавать в аренду не самую обычную квартиру в городе с населением чуть менее 214 000 человек оказалось чрезвычайно сложно, спрос слишком низок. В результате россиянину пришлось продать объект, уступив покупателю аж 40% от первоначальной цены.

Другой российский инвестор Александр Л. из Тюмени решил сделать упор на итальянский buy-to-let сектор. Купив однокомнатную квартиру в городе Палермо, россиянин практически сразу заключил договор с местной управляющей компанией и со спокойной душой вернулся обратно в Россию. Но ни через полгода, ни через год Александр так и не получил обещанную доходность: управляющая компания оказалась группой мошенников, которые в один момент просто «испарились» вместе со всеми деньгами. Судебное разбирательство по этому делу длится до сих пор. Даже если россиянин сможет выйти из этой ситуации победителем, полностью компенсировать финансовые и моральные затраты ему уже не удастся.

Инвестиции в жилые объекты Италии, Испании и Греции на данный момент не стоят потраченного времени, сил и тем более средств. Идти на риск ради невысокой доходности и потерять капиталы во времена экономической нестабильности равносильно полному инвестиционному фиаско. Инвестиционные направления старой Европы, такие как Франция, Великобритания и Германия, в отличие от неустойчивых рынков южной Европы, способны по крайней мере сохранить бюджеты россиян.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
1770 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Парк Мира Последние 8 апартаментов в жилом квартале с инфраструктурой европейского уровня. 5 минут от м.Алексеевкая. Застройщик: Смайнэкс. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью от 36 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Торопитесь! Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 47 до 350 кв.м. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры пл. 49-136 кв.м.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Ипотека от 5,5% Квартиры от 8,3 млн руб! Закрытая территория, подземный паркинг. Свой парк с прудом, школа и д/сад. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте