Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в новостройки: можно, но осторожно

Ответы IRN.RU покупателям квартир в новостройках

Покупка квартиры в новостройке в кризис – дело не самое надежное. Однако с учетом того, что субсидирование ипотечных ставок распространяется только на строящееся жилье, а получить хоть какую-то доходность можно только за счет повышения стадии строительной готовности, люди продолжают интересоваться квартирами в новостройках. О том, что и как покупать на первичном рынке, рассказала руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова в ходе онлайн-конференции «Новостройки Москвы и Подмосковья: чего ждать и чего бояться в 2015 году?».


Цены не будут расти
Эпоха ажиотажного роста цен на недвижимость завершилась еще в 2008 году. «После предыдущего кризиса, который «остудил» рынок недвижимости, темпы роста цен на жилье в лучшем случае соответствовали инфляции, а в ближайшие годы даже такой рост вряд ли возможен», - говорит Татьяна Калюжнова.

По словам эксперта, в последние годы на рынке наметился тренд на снижение цен. Какое-то время их поддерживал ажиотажный спрос на фоне негативных геополитических новостей и падения курса рубля. Но сейчас отмечается снижение спроса, поэтому номинальные цены будут либо снижаться, либо оставаться на нынешнем уровне, что в условиях инфляции означает их фактическое снижение.

Некоторые застройщики уже начали предлагать скидки и акции, чтобы стимулировать спрос (см. статью «Девелоперы делают все для удержания покупателей»). «Пока скидки не приводят к заметному снижению средних цен на новостройки, – отмечает Татьяна Калюжнова. – Активизации скидочных программ стоит ожидать ближе к осени».


Ипотека – не панацея
Для поддержания строительной отрасли правительство решило субсидировать ипотечную ставку (подробнее об этой программе читайте в статье «Ипотека на новостройки Москвы и Подмосковья: когда процент не имеет значения»). Сейчас банки, поддержавшие эту программу, предлагают ипотеку по ставке 12% годовых, что даже немного ниже среднего уровня за 2014 год. Безусловно, такая ставка может поддержать интерес к новостройкам, хотя вряд ли остановит общее снижение платежеспособного спроса, поскольку реальные дохода населения падают.

Многие читатели интересовались, стоит ли брать ипотеку сейчас или же возможно дальнейшее снижение ставок. Татьяна Калюжнова считает, что при принятии решения об ипотеке стоит руководствоваться прежде всего реальной необходимостью и оценкой собственной финансовой устойчивости, а не внешними факторами: «Если и произойдет какое-то снижение ставок в будущем, оно будет не слишком существенным, не приведет к росту платежеспособного спроса. Снижение ставки на 1% не ведет к значительной экономии семейного бюджета». Взяв ипотечный кредит на квартиру стоимостью 10 млн руб. (максимальная цена квартиры с учетом кредита в 8 млн руб. и первоначального взноса 20%), заемщик должен будет выплачивать банку 88 496 руб. в месяц и за 30 лет отдаст 33 858 552 руб., то есть 3,4 цены недвижимости. При ставке 12% годовых ежемесячные выплаты составят 82 289 руб., а полная сумма выплат банку – 31 624 037 руб., или 316% стоимости квартиры. При таких суммах 6000 рублей в месяц вряд ли станут решающими для заемщиков.


Надежность под вопросом
На фоне непростой экономической ситуации наиболее актуальным для покупателей является вопрос надежности покупки квартир в новостройках. «К сожалению, никто не сможет дать вам гарантий, что строительство закончится в срок, особенно в нынешней непростой ситуации. Если для вас главный критерий – надежность, покупайте квартиру на вторичном рынке, в крайнем случае на самых последних стадиях строительства», – рекомендует Татьяна Калюжнова.

К сожалению, застройщики обычно не раскрывают информацию о своем финансовом положении или долговой нагрузке. Поэтому единственный способ проверить благонадежность застройщика – читать СМИ по недвижимости и форумы конкретных проектов. Обязательно нужно ознакомиться с предыдущими проектами: были ли они сданы в срок, есть ли нарекания от дольщиков. «В идеале [нужно] покупать жилье у застройщиков, которые пережили предыдущий кризис без существенного срыва сроков строительства», – отмечает эксперт.


Что купить для инвестиций
Несмотря на отсутствие общерыночного роста цен на недвижимость, люди продолжают рассматривать жилье в качестве инвестиционного актива, поэтому в ходе онлайн-конференции они обращались за советами, как и во что лучше инвестировать. Принято считать, что по мере роста строительной готовности квартира может подорожать на 20-30%. Однако этот рост может очень сильно отличаться в разных проектах.

«Рост цен зависит зависит как от качественных характеристик проекта (транспортная доступность, инфраструктура, близость к Москве), так и от ценовой политики девелоперов, – объясняет Татьяна Калюжнова. – При возведении крупных проектов с несколькими очередями девелоперы обычно предпочитают выставлять заниженную цену на ранних этапах строительства, чтобы увеличить темпы продаж и обеспечить строительство будущих очередей за счет средств покупателей. Тогда возможны более высокие темпы роста цен. Если же застройщик возводит точечный проект, он может не торопиться с продажами, поэтому вряд ли будет устанавливать цену ниже рынка, в связи с этим общий прирост стоимости будет не очень существенным».

Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью 30-45 кв. м, поскольку их стоимость невысока, а такой метраж позволяет одному человеку или молодой паре обустроиться в квартире вполне комфортно. Такие квартиры быстрее всего раскупаются, к тому же их легко сдать в аренду.

Один из читателей задал вопрос о том, где лучше купить двухкомнатную квартиру стоимостью до 5 млн рублей, если цель – сначала в ней пожить, а в будущем сдать в аренду или продать. Такие квартиры предлагаются в Подольске, Домодедово, Лобне, Щелково и других городах, не входящих в самый ближний пояс. «Среди них рекомендую выбирать новостройки с наилучшей транспортной доступностью, то есть расположенные максимально близко к железнодорожной станции, – рекомендует Татьяна Калюжнова. – Если вы преследуете инвестиционные цели, лучше пожертвовать площадью и купить однокомнатную квартиру, но ближе к МКАД и в городах, где налажено скоростное железнодорожное сообщение с Москвой или же есть (планируется) метро – например, в Мытищах, Реутове, Люберцах, Химках. Такие квартиры пользуются большим спросом, их будет легче продать или сдать в аренду».

В целом инвестиционная привлекательность жилья существенно снизилась даже не первичном рынке. По мнению Татьяны Калюжновой, такие инвестиции допустимы, но не стоит ждать от них существенной прибыли.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7129 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 339 860
до 11 664 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 4 км от МКАД Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 110 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Коммунарка пос., уч.17, к.12.1 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.12.3 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.13.2 Показать все 15 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 2 372 070
до 5 981 660 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Томилино 2018 Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, 10 км от МКАД Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 23 - 74 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2020 г. Люберецкий р-н, п. Томилино, к.11 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.12 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.13 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.15 Люберецкий р-н, п. Томилино, к.6 Показать все 7 корпусов Застройщик: Самолет-Томилино.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 915 000
до 12 362 500 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Рассказово Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, 7 км от МКАД 1-3-комнатные квартиры Площади : 45 - 107 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Саларьево, 17 мин. транспортом Внуковское с/п, Рассказовка д., к.5 (3 оч.) Внуковское с/п, Рассказовка д., к.8 (3 оч.) Застройщик: Красный Октябрь.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов Торопитесь! 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры пл. 29-117 кв.м.Монолит, другое. Звоните! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 49 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 23-47 кв.м.Монолит. Звоните! от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Спешите! Современные 1-3-комнатные квартиры. Площадь от 36 до 86 кв.м. Монолит. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью 39-107 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте