Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в новостройки: можно, но осторожно

Ответы IRN.RU покупателям квартир в новостройках

Покупка квартиры в новостройке в кризис – дело не самое надежное. Однако с учетом того, что субсидирование ипотечных ставок распространяется только на строящееся жилье, а получить хоть какую-то доходность можно только за счет повышения стадии строительной готовности, люди продолжают интересоваться квартирами в новостройках. О том, что и как покупать на первичном рынке, рассказала руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова в ходе онлайн-конференции «Новостройки Москвы и Подмосковья: чего ждать и чего бояться в 2015 году?».


Цены не будут расти
Эпоха ажиотажного роста цен на недвижимость завершилась еще в 2008 году. «После предыдущего кризиса, который «остудил» рынок недвижимости, темпы роста цен на жилье в лучшем случае соответствовали инфляции, а в ближайшие годы даже такой рост вряд ли возможен», - говорит Татьяна Калюжнова.

По словам эксперта, в последние годы на рынке наметился тренд на снижение цен. Какое-то время их поддерживал ажиотажный спрос на фоне негативных геополитических новостей и падения курса рубля. Но сейчас отмечается снижение спроса, поэтому номинальные цены будут либо снижаться, либо оставаться на нынешнем уровне, что в условиях инфляции означает их фактическое снижение.

Некоторые застройщики уже начали предлагать скидки и акции, чтобы стимулировать спрос (см. статью «Девелоперы делают все для удержания покупателей»). «Пока скидки не приводят к заметному снижению средних цен на новостройки, – отмечает Татьяна Калюжнова. – Активизации скидочных программ стоит ожидать ближе к осени».


Ипотека – не панацея
Для поддержания строительной отрасли правительство решило субсидировать ипотечную ставку (подробнее об этой программе читайте в статье «Ипотека на новостройки Москвы и Подмосковья: когда процент не имеет значения»). Сейчас банки, поддержавшие эту программу, предлагают ипотеку по ставке 12% годовых, что даже немного ниже среднего уровня за 2014 год. Безусловно, такая ставка может поддержать интерес к новостройкам, хотя вряд ли остановит общее снижение платежеспособного спроса, поскольку реальные дохода населения падают.

Многие читатели интересовались, стоит ли брать ипотеку сейчас или же возможно дальнейшее снижение ставок. Татьяна Калюжнова считает, что при принятии решения об ипотеке стоит руководствоваться прежде всего реальной необходимостью и оценкой собственной финансовой устойчивости, а не внешними факторами: «Если и произойдет какое-то снижение ставок в будущем, оно будет не слишком существенным, не приведет к росту платежеспособного спроса. Снижение ставки на 1% не ведет к значительной экономии семейного бюджета». Взяв ипотечный кредит на квартиру стоимостью 10 млн руб. (максимальная цена квартиры с учетом кредита в 8 млн руб. и первоначального взноса 20%), заемщик должен будет выплачивать банку 88 496 руб. в месяц и за 30 лет отдаст 33 858 552 руб., то есть 3,4 цены недвижимости. При ставке 12% годовых ежемесячные выплаты составят 82 289 руб., а полная сумма выплат банку – 31 624 037 руб., или 316% стоимости квартиры. При таких суммах 6000 рублей в месяц вряд ли станут решающими для заемщиков.


Надежность под вопросом
На фоне непростой экономической ситуации наиболее актуальным для покупателей является вопрос надежности покупки квартир в новостройках. «К сожалению, никто не сможет дать вам гарантий, что строительство закончится в срок, особенно в нынешней непростой ситуации. Если для вас главный критерий – надежность, покупайте квартиру на вторичном рынке, в крайнем случае на самых последних стадиях строительства», – рекомендует Татьяна Калюжнова.

К сожалению, застройщики обычно не раскрывают информацию о своем финансовом положении или долговой нагрузке. Поэтому единственный способ проверить благонадежность застройщика – читать СМИ по недвижимости и форумы конкретных проектов. Обязательно нужно ознакомиться с предыдущими проектами: были ли они сданы в срок, есть ли нарекания от дольщиков. «В идеале [нужно] покупать жилье у застройщиков, которые пережили предыдущий кризис без существенного срыва сроков строительства», – отмечает эксперт.


Что купить для инвестиций
Несмотря на отсутствие общерыночного роста цен на недвижимость, люди продолжают рассматривать жилье в качестве инвестиционного актива, поэтому в ходе онлайн-конференции они обращались за советами, как и во что лучше инвестировать. Принято считать, что по мере роста строительной готовности квартира может подорожать на 20-30%. Однако этот рост может очень сильно отличаться в разных проектах.

«Рост цен зависит зависит как от качественных характеристик проекта (транспортная доступность, инфраструктура, близость к Москве), так и от ценовой политики девелоперов, – объясняет Татьяна Калюжнова. – При возведении крупных проектов с несколькими очередями девелоперы обычно предпочитают выставлять заниженную цену на ранних этапах строительства, чтобы увеличить темпы продаж и обеспечить строительство будущих очередей за счет средств покупателей. Тогда возможны более высокие темпы роста цен. Если же застройщик возводит точечный проект, он может не торопиться с продажами, поэтому вряд ли будет устанавливать цену ниже рынка, в связи с этим общий прирост стоимости будет не очень существенным».

Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры площадью 30-45 кв. м, поскольку их стоимость невысока, а такой метраж позволяет одному человеку или молодой паре обустроиться в квартире вполне комфортно. Такие квартиры быстрее всего раскупаются, к тому же их легко сдать в аренду.

Один из читателей задал вопрос о том, где лучше купить двухкомнатную квартиру стоимостью до 5 млн рублей, если цель – сначала в ней пожить, а в будущем сдать в аренду или продать. Такие квартиры предлагаются в Подольске, Домодедово, Лобне, Щелково и других городах, не входящих в самый ближний пояс. «Среди них рекомендую выбирать новостройки с наилучшей транспортной доступностью, то есть расположенные максимально близко к железнодорожной станции, – рекомендует Татьяна Калюжнова. – Если вы преследуете инвестиционные цели, лучше пожертвовать площадью и купить однокомнатную квартиру, но ближе к МКАД и в городах, где налажено скоростное железнодорожное сообщение с Москвой или же есть (планируется) метро – например, в Мытищах, Реутове, Люберцах, Химках. Такие квартиры пользуются большим спросом, их будет легче продать или сдать в аренду».

В целом инвестиционная привлекательность жилья существенно снизилась даже не первичном рынке. По мнению Татьяны Калюжновой, такие инвестиции допустимы, но не стоит ждать от них существенной прибыли.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7206 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 134 963
до 9 570 527 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.2, к.9 (3 фаза) Показать все 7 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 939 680
до 27 444 300 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения. Скидки на квартиры 10% при 100% оплате только в январе. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте