Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
990 тыс
руб.
от
1.8 млн
руб.
Опрос
С какими недостатками квартиры вы готовы смириться ради снижения стоимости при покупке?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Правильно сдать квартиру и минимизировать риски

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU напоминает об обязанностях наймодателя перед ФНС и ФМС России

Кризис заставил многих наших сограждан задуматься о сдаче внаем пустующих квартир, принадлежащих им на праве собственности. Ничего плохого в этом нет. Недвижимость должна приносить доход.

Но прежде чем говорить о том, как наймодатель может минимизировать риски, следует сказать несколько слов о самих рисках. Их достаточно много и они таят серьезную опасность для собственника жилья.


Риски при сдаче квартиры внаем
Прежде всего, это риск мошенничества, наиболее распространенными способами которого являются незаконная сдача квартиры в субнаем и продажа по поддельным документам.

Далее – нанесение вреда третьим лицам. Наниматели могут затопить нижний этаж, стать виновниками пожара, взрыва бытового газа и так далее, а платить за все придется собственнику жилья.

Кроме риска нанесения вреда соседям, существенную опасность представляет порча имущества самого арендодателя. Жильцы ломают мебель, бытовую технику, портят обои, полы, приводят в негодность сантехнику. В результате ремонт квартиры после выезда арендаторов обходится в кругленькую сумму.

Следующий риск – это неоплата проживания и телефонных разговоров (особенно если в помещении есть телефон с возможностью междугородней и международной связи).

Риск неожиданных жильцов. То есть арендодатель сдает квартиру одному человеку, а потом оказывается, что вместе с ним в помещении проживает бригада каменщиков из Таджикистана или вся родня квартиросъемщика с Украины.

Ну и наконец, шантаж нанимателя. Этот риск возникает у тех собственников, которые сдают квартиру и не платят налогов, не извещают УФМС о жильцах. Довольно часто квартиросъемщики начинают шантажировать хозяина помещения тем, что сообщат о его доходах в налоговую инспекцию, донесут участковому или в УФМС. Благодаря шантажу они снижают цену либо вообще перестают платить.

Как же минимизировать все вышеперечисленные риски? Сделать это довольно просто. Необходимо заключить договор, в котором прописать обязанности сторон и соблюсти все требования закона, начиная от уплаты налогов и заканчивая уведомлением УФМС.


Минимизация рисков
Конкретные шаги по минимизации рисков я приведу в следующей таблице.

Риск Действия со стороны собственника квартиры для минимизации риска
Шантаж нанимателя Заключить договор с арендатором, сдать декларацию в ИФНС и известить УФМС о жильцах
Нанесение вреда третьим лицам, соседям Застраховать свою ответственность в связи с эксплуатацией недвижимости либо прописать в договоре ответственность жильцов за нанесение вреда. В последнем случае их можно будет привлечь в качестве соответчиков либо подать на них регрессный иск.
Порча личного имущества и нанесение вреда объекту Заключить договор, прописать ответственность нанимателя за порчу имущества и обстановки, сфотографировать каждую вещь и сделать совместную опись либо застраховать имущество и объект от действий третьих лиц.
Неоплата проживания и телефонных переговоров Заключить официальное соглашение, прописать ответственность нанимателей за неуплату, отключить «восьмерку» (невозможность междугородних переговоров), взять денежный залог (страховой депозит), равный стоимости одного месяца проживания плюс 20% за телефонные переговоры. Кроме того, необходимо собрать всю информацию об арендаторах: телефоны контакта, место работы, место постоянной регистрации, сведения о родственниках и так далее.
Мошенничество Заключить официальный контракт, в котором прописать невозможность продажи и субнайма, не оставлять документы на квартиру в сдаваемом помещении, не передавать нанимателям свой паспорт, периодически приходить и проверять помещение, попросить соседей «приглядывать» за жильцами и объектом.
Вселение посторонних жильцов Заключить официальный договор и указать в нем лиц, которые могут проживать в помещении. Прописать ответственность за вселение третьих лиц.

 

Таким образом, наймодатель может снизить риски, только заключив официальный договор и прописав в нем все условия аренды. При этом следует помнить, что официальность соглашения характеризуется его оформлением на бумажном носителе, а также исполнением наймодателем всех требований закона.


Уплата налогов
Когда гражданин снимает квартиру, то он платит собственнику жилья деньги. Таким образом, хозяин недвижимости извлекает доход, сдавая объект в аренду. А всякий доход, как известно, подлежит налогообложению.

Поэтому каждый арендодатель обязан предоставить в ИФНС по месту своей регистрации декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в размере 13%. Наймодатель представляет налоговому органу декларацию за прошедший календарный год в срок до 30 апреля текущего года. Форму декларации можно скачать на сайте ФМС России по адресу //www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/form_ndfl/. Любой гражданин, хоть немного знакомый с компьютером, легко ее заполнит.

Но если нет времени, то стоит обратиться к специалистам, которые за небольшую плату сделают за наймодателя всю работу. Стоимость такой услуги варьируется в зависимости от региона и составляет от 900 до 3000 рублей. Заполнив декларацию, арендодатель сдает ее в ИФНС и прикладывает копию договора аренды, а также документы, подтверждающие факты получения денег от нанимателя. Если у ИФНС не возникнет вопросов по заполнению декларации, то можно тут же заплатить налоги. Реквизиты для оплаты следует взять в отделении ИФНС, куда была представлена декларация.


Извещение УФМС РФ о проживании третьих лиц
Второй, а точнее, даже первый по времени способ легализации сдачи квартиры внаем – это извещение территориального УФМС о жильцах, проживающих свыше 90 дней в арендуемом объекте.

В соответствии с Постановлением Правительства России (№ 809 «"О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713" от 15.08.2014»), физическое лицо, которое временно находится вне места своего постоянного проживания, обязано зарегистрироваться в УФМС по адресу фактического пребывания, если он живет в нем свыше 90 дней.

Однако на самом деле реальную ответственность за оформление временных квартирантов несут владельцы или наниматели помещения. Это доказывают хотя бы размеры штрафов за нарушение порядка регистрации. Россияне, живущие без регистрации свыше 90 дней, обязаны оплатить штраф в размере от 2000 до 3000 рублей, а вот хозяева недвижимости, «утаившие» нанимателей, – от 2000 до 5000 рублей. В столице же штрафы еще выше: от 3000 до 5000 рублей и от 5000 до 7000 рублей соответственно.

Поэтому первое, что должен сделать собственник квартиры, сдавший ее в аренду на срок более 90 дней – это уведомить территориальное УФМС о квартирантах. Для этого достаточно найти в интернете Постановление Правительства № 809 и скачать форму уведомления в формате Excel. После этого ее необходимо заполнить и сдать в территориальное управление Федеральной миграционной службы.


Выводы адвоката
На первый взгляд, процесс легализации временных жильцов и минимизация рисков при сдаче внаем квартиры не представляют ничего сложного. Но на самом деле не все так просто. Юристы часто говорят о том, что «дьявол скрывается в деталях». Иными словами, каждый случай аренды помещения имеет свои особенности, которые заранее просто невозможно предусмотреть.

Поэтому я советую лицам, сдающим внаем свое жилье, обращаться за консультацией к специалистам для оформления договора доверительного управления. Это позволит избежать ненужных проблем и уменьшит риски наймодателя.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3779 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения апреля
ЖК «Царская площадь» Бизнес-класс у метро «Динамо». Идет заселение 2ой очереди. Ипотека от 4,5%. Успей купить по старой цене! от 11,7 млн руб.MR Group Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино". Квартиры рядом с м. Некрасовка. 5 детских садов, 2 школы, поликлиника. Спортивные площадки для детей. 3 лесопарка. Звоните! от 2,4 млн руб! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Старт продаж нового корпуса! Квартиры в квартале бизнес-класса в окружении 5 парков рядом с м.Алексеевская Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СИМВОЛ Квартиры в центре! Студии бизнес-класса с отделкой. Развитая инфраструктура. Двор без машин. Рядом парк и метро! Рассрочка 0%. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Старт продаж нового корпуса от 9 млн руб. Панорамные виды на Останкинскую башню и Москву. м. Алексеевская. Бесконтактная сделка. от 9 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Басманный,5» Выдаем ключи! Успей купить по старой цене! Выгода до 3,5 млн рублей! м. "Комсомольская". Застройщик: Ведомство-Капитал. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Своя квартира в ипотеку от 27 тыс в месяц. Надежный застройщик. Сдача в 2020 г двушки от 5,3 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пресня Сити» ЖК бизнес-класса вблизи деловых и культурных объектов. Комплекс сдан! ЦАО. Цена от 16,8 млн руб. от 16,8 млн руб. Застройщик: Ордена Трудового Красного Знамени хлебозавод им. В.П. Зотова. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СОБЫТИЕ Престижные Раменки Европейские квартиры с террасами, "вторым светом", панорамными окнами. Самый надежный застройщик Москвы! от 7,5 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Скидки до 3% на 2к.и 3к. квартиры в готовых корпусах. 2 минуты до строящейся cт. метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с премиальной отделкой под ключ от 15,7 млн рублей. м.Белорусская. Панорамные виды на центр Москвы. от 15,7 млн рублей. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилые комплексы "Мой адрес" Готовые новостройки комфорт-класса в разных округах Москвы. Монолит и панель. Дома сданы. Выдаем ключи! ЖК D1 Небоскребы бизнес класса, с отделкой от 9,8 млн. 2 мин от м.Дмитровская. Бесконтактная сделка от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте "Жизнь на Плющихе. Хамовники" Готовые роскошные квартиры класса LUXE. Редкие планировочные решения. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" Бронируйте из дома на LSR.ru Успейте купить на выгодных условиях. Квартиры с отделкой. 300 метров до м.Солнцево Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Последние квартиры в новом корпусе! Школа и дет.сад в квартале. Рядом Сити! Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Кленовые Аллеи. Старт продаж! 3 минуты пешком до метро Десёновское. Московская прописка. Экологически чистый район. Удобная инфраструктура. Звоните! от 4,1 млн руб. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10.2 млн руб. Захватывающий вид на Москву-реку. 5 мин до метро Технопарк. от 10,2 млн. руб Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Квартиры бизнес класса с отделкой. Панорамные окна с видами на центр. 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Онлайн-покупка. от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты Alcon Tower Апартаменты бизнес-класса с дизайнерской отделкой от 7,5 млн руб. Завораживающие виды. Рядом м.Белорусская. от 7,5 млн руб. Застройщик: Фирма Интайм. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новые Ватутинки мкрн. Центральный Квартиры с отделкой от 3,7 млн.руб. Монолитный дом. Метро Десеновское. Готовая инфраструктура, сады, школы. от 3,7 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Легендарный квартал Успей до повышения цен! Апартаменты от 3,9 млн! 10 мин до м.Ботанический сад от 3,9 млн руб. Застройщик: Д-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FRESH. "Квартиры от 6,5 млн р!" Квартиры с отделкой. Панорамные окна. Потолки до 3.5 м Открыт шоу-рум! Самый надежный застройщик Москвы! от 6,5 млн руб! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Микрогород "В лесу"" Квартиры с отделкой от 22 000 руб./мес.! 10 мин. до м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner. Старт продаж 3 очереди! Квартиры 40 кв м от 8,8 млн. руб. Виды на Москва-Сити. Набережная. 2 мин до метро. Бесконтактная сделка. от 8,8 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Готовые квартиры на Белорусской! Финал продаж! Скидка до 8% на элитные квартиры. Редкие планировки. Самый надежный застройщик Москвы! Проектная декларация на рекламируемом сайте