Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Правильно сдать квартиру и минимизировать риски

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU напоминает об обязанностях наймодателя перед ФНС и ФМС России

Кризис заставил многих наших сограждан задуматься о сдаче внаем пустующих квартир, принадлежащих им на праве собственности. Ничего плохого в этом нет. Недвижимость должна приносить доход.

Но прежде чем говорить о том, как наймодатель может минимизировать риски, следует сказать несколько слов о самих рисках. Их достаточно много и они таят серьезную опасность для собственника жилья.


Риски при сдаче квартиры внаем
Прежде всего, это риск мошенничества, наиболее распространенными способами которого являются незаконная сдача квартиры в субнаем и продажа по поддельным документам.

Далее – нанесение вреда третьим лицам. Наниматели могут затопить нижний этаж, стать виновниками пожара, взрыва бытового газа и так далее, а платить за все придется собственнику жилья.

Кроме риска нанесения вреда соседям, существенную опасность представляет порча имущества самого арендодателя. Жильцы ломают мебель, бытовую технику, портят обои, полы, приводят в негодность сантехнику. В результате ремонт квартиры после выезда арендаторов обходится в кругленькую сумму.

Следующий риск – это неоплата проживания и телефонных разговоров (особенно если в помещении есть телефон с возможностью междугородней и международной связи).

Риск неожиданных жильцов. То есть арендодатель сдает квартиру одному человеку, а потом оказывается, что вместе с ним в помещении проживает бригада каменщиков из Таджикистана или вся родня квартиросъемщика с Украины.

Ну и наконец, шантаж нанимателя. Этот риск возникает у тех собственников, которые сдают квартиру и не платят налогов, не извещают УФМС о жильцах. Довольно часто квартиросъемщики начинают шантажировать хозяина помещения тем, что сообщат о его доходах в налоговую инспекцию, донесут участковому или в УФМС. Благодаря шантажу они снижают цену либо вообще перестают платить.

Как же минимизировать все вышеперечисленные риски? Сделать это довольно просто. Необходимо заключить договор, в котором прописать обязанности сторон и соблюсти все требования закона, начиная от уплаты налогов и заканчивая уведомлением УФМС.


Минимизация рисков
Конкретные шаги по минимизации рисков я приведу в следующей таблице.

Риск Действия со стороны собственника квартиры для минимизации риска
Шантаж нанимателя Заключить договор с арендатором, сдать декларацию в ИФНС и известить УФМС о жильцах
Нанесение вреда третьим лицам, соседям Застраховать свою ответственность в связи с эксплуатацией недвижимости либо прописать в договоре ответственность жильцов за нанесение вреда. В последнем случае их можно будет привлечь в качестве соответчиков либо подать на них регрессный иск.
Порча личного имущества и нанесение вреда объекту Заключить договор, прописать ответственность нанимателя за порчу имущества и обстановки, сфотографировать каждую вещь и сделать совместную опись либо застраховать имущество и объект от действий третьих лиц.
Неоплата проживания и телефонных переговоров Заключить официальное соглашение, прописать ответственность нанимателей за неуплату, отключить «восьмерку» (невозможность междугородних переговоров), взять денежный залог (страховой депозит), равный стоимости одного месяца проживания плюс 20% за телефонные переговоры. Кроме того, необходимо собрать всю информацию об арендаторах: телефоны контакта, место работы, место постоянной регистрации, сведения о родственниках и так далее.
Мошенничество Заключить официальный контракт, в котором прописать невозможность продажи и субнайма, не оставлять документы на квартиру в сдаваемом помещении, не передавать нанимателям свой паспорт, периодически приходить и проверять помещение, попросить соседей «приглядывать» за жильцами и объектом.
Вселение посторонних жильцов Заключить официальный договор и указать в нем лиц, которые могут проживать в помещении. Прописать ответственность за вселение третьих лиц.

 

Таким образом, наймодатель может снизить риски, только заключив официальный договор и прописав в нем все условия аренды. При этом следует помнить, что официальность соглашения характеризуется его оформлением на бумажном носителе, а также исполнением наймодателем всех требований закона.


Уплата налогов
Когда гражданин снимает квартиру, то он платит собственнику жилья деньги. Таким образом, хозяин недвижимости извлекает доход, сдавая объект в аренду. А всякий доход, как известно, подлежит налогообложению.

Поэтому каждый арендодатель обязан предоставить в ИФНС по месту своей регистрации декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в размере 13%. Наймодатель представляет налоговому органу декларацию за прошедший календарный год в срок до 30 апреля текущего года. Форму декларации можно скачать на сайте ФМС России по адресу //www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/form_ndfl/. Любой гражданин, хоть немного знакомый с компьютером, легко ее заполнит.

Но если нет времени, то стоит обратиться к специалистам, которые за небольшую плату сделают за наймодателя всю работу. Стоимость такой услуги варьируется в зависимости от региона и составляет от 900 до 3000 рублей. Заполнив декларацию, арендодатель сдает ее в ИФНС и прикладывает копию договора аренды, а также документы, подтверждающие факты получения денег от нанимателя. Если у ИФНС не возникнет вопросов по заполнению декларации, то можно тут же заплатить налоги. Реквизиты для оплаты следует взять в отделении ИФНС, куда была представлена декларация.


Извещение УФМС РФ о проживании третьих лиц
Второй, а точнее, даже первый по времени способ легализации сдачи квартиры внаем – это извещение территориального УФМС о жильцах, проживающих свыше 90 дней в арендуемом объекте.

В соответствии с Постановлением Правительства России (№ 809 «"О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713" от 15.08.2014»), физическое лицо, которое временно находится вне места своего постоянного проживания, обязано зарегистрироваться в УФМС по адресу фактического пребывания, если он живет в нем свыше 90 дней.

Однако на самом деле реальную ответственность за оформление временных квартирантов несут владельцы или наниматели помещения. Это доказывают хотя бы размеры штрафов за нарушение порядка регистрации. Россияне, живущие без регистрации свыше 90 дней, обязаны оплатить штраф в размере от 2000 до 3000 рублей, а вот хозяева недвижимости, «утаившие» нанимателей, – от 2000 до 5000 рублей. В столице же штрафы еще выше: от 3000 до 5000 рублей и от 5000 до 7000 рублей соответственно.

Поэтому первое, что должен сделать собственник квартиры, сдавший ее в аренду на срок более 90 дней – это уведомить территориальное УФМС о квартирантах. Для этого достаточно найти в интернете Постановление Правительства № 809 и скачать форму уведомления в формате Excel. После этого ее необходимо заполнить и сдать в территориальное управление Федеральной миграционной службы.


Выводы адвоката
На первый взгляд, процесс легализации временных жильцов и минимизация рисков при сдаче внаем квартиры не представляют ничего сложного. Но на самом деле не все так просто. Юристы часто говорят о том, что «дьявол скрывается в деталях». Иными словами, каждый случай аренды помещения имеет свои особенности, которые заранее просто невозможно предусмотреть.

Поэтому я советую лицам, сдающим внаем свое жилье, обращаться за консультацией к специалистам для оформления договора доверительного управления. Это позволит избежать ненужных проблем и уменьшит риски наймодателя.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
3641 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры пл. от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 7,3 млн руб. Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Спешите! 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах площадью 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Звоните! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Звоните! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры пл. 25-89 кв.м.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью 47-107 кв.м.Монолит-кирпич. Подробности по телефону! от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис 2 км от МКАД. Квартиры площадью 18-47 кв.м.Монолит. Торопитесь! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 38 до 101 кв.м. Монолит. Звоните! 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! Скидка 10% от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Дополнительная скидка в офисе продаж! Квартиры бизнес-класса от 8,1 млн. р.!м. Аминьевское шоссе – 550 м. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте