Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартиры в новостройках от частников: порой дешевле, чем от застройщика

Правила покупки и продажи квартир по переуступке прав требований

Во время ажиотажа в конце 2014 году многие квартиры покупались инвесторами, а значит, через какое-то время они вновь выйдут на рынок. Чтобы избежать уплаты налога, согласно исследованию www.irn.ru, инвесторы предпочитают продавать квартиры до получения их в собственность – по переуступке прав требований. И такие объекты от частников можно порой купить дешевле, чем у застройщика.


Вторичная первичка
Эксперты пока не отмечают увеличения числа продаж квартир в новостройках частными лицами. Однако в ближайшие месяцы, по прогнозам председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, рост сделок по переуступке может вырасти на 10-12%: «По нашим экспертным оценкам, примерно на столько увеличилось число инвестиционных сделок в сегменте новостроек эконом- и комфорткласса в конце прошлого года».

По словам заместителя генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой, рост числа сделок по переуступкам уже отмечается в проектах с высокой степенью готовности: «Это связано с тем, что инвесторы проявляют высокую активность, желая вложить полученные деньги в новые проекты».

Между тем, генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая не ожидает увеличения продаж купленных ранее квартир. «В текущей нестабильной экономической ситуации продает квартиру только тот, кто заранее знает, куда он вложит полученные от продажи средства. Сегодня практически никто не хочет держать деньги на руках. Спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», – объясняет эксперт.

Кроме того, инвестиционные сделки конца прошлого года по большей части не были спекулятивными. «Частные лица вкладывали средства в новостройки главным образом для сохранения своих сбережений не на один-два года. Жилье покупалось в долгосрочных целях – для детей, родителей. И эти квартиры вряд ли выйдут на рынок в ближайшее время», – говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век».


Дисконт до 10%
Цены от частных лиц во многом зависят от конкретного комплекса и времени продажи. Если квартира выходит на рынок в момент, когда реализация ЖК близка к завершению и аналогичных квартир от застройщика не предлагается, ее стоимость будет в рамках рынка. «Если вы хотите быстро продать новостройку по переуступке в период, когда у застройщика в продаже есть достаточное количество аналогичных квартир, то надо делать достаточно существенный дисконт, не менее 10% от цен застройщика», – отмечает Нина Кузнецова, учредитель компании Urban Realty.

Правда, если объект ликвиден, скидка на квартиру обычно не превышает стандартный дисконт от застройщика, который, по словам заместителя директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексея Оленева, составляет от 2% до 8%.

А вот завышать цену, если у застройщика остались квартиры в продаже, по словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Григория Алтухова, не стоит: «В этом случае покупатель с большой долей вероятности уйдет напрямую к застройщику».


Лучший момент
Продать квартиру по переуступке прав можно до момента подписания акта о передаче объекта долевого строительства. И перед продажей человек должен полностью расплатиться с застройщиком или по договоренности с ним оставшийся долг может быть уплачен новым покупателем.

«В принципе, переуступить права можно на любых этапах строительства – как только вырастает цена и появляется возможность получить доходность», – говорит Мария Литинецкая. Но чаще всего инвесторы предпочитают продавать квартиры на финальных стадиях строительства. «С финансовой точки зрения выгоднее продавать квартиру в уже достроенном и сданном в эксплуатацию доме, поскольку в этом случае ее стоимость больше примерно на 10-15%, нежели в доме достроенном, но еще не сданном», – отмечает Ирина Доброхотова. Но здесь важно не дотянуть до момента подписания акта и вступления в право собственности, иначе придется продавать квартиру по обычному договору купли-продажи и заплатить подоходный налог.

Кроме того, по мнению Нины Кузнецовой, при выборе момента продажи стоит ориентироваться на застройщика: «Лучше всего продавать квартиру по переуступке в тот момент, когда у застройщика в продаже уже нет больше такого типа квартир».


Девелоперы против
Если инвестор решил продавать квартиру еще до того, как аналогичные распроданы, да еще и с дисконтом, частный продавец становится конкурентом застройщика. «Поэтому застройщик устанавливает за оформление переуступки свою комиссию, которая в ряде случаев может свести маржу инвестора к минимуму, – говорит Ирина Доброхотова. – В некоторых случаях ее размер может достигать 10% от стоимости квартиры. Известен случай из практики одного хорошо известного на рынке застройщика, когда комиссия на переуступку была установлена в размере 17% от стоимости квартиры. Впрочем, и застройщик был один из самых надежных, и доходность инвестиций в то время была существенно выше. Тем не менее большинство покупателей предпочли дождаться права собственности».

Однако о серьезной конкуренции, по мнению экспертов, речи не идет. «К моменту «активизации» частных инвесторов, то есть к моменту максимальной готовности, у застройщиков остаются небольшие объемы квартир – в районе 10-15%. Спрос на них сохраняется, поскольку всегда есть доля покупателей, предпочитающих иметь дело с застройщиком напрямую», – считает Григорий Алтухов.

Некоторые застройщики даже помогают частным лицам продавать их инвестиционные квартиры. «Как правило, такие объекты выставляются на сайт застройщика и отображаются в общем списке предложений, но с пометкой «от частного лица». Это довольно распространенная практика», – отмечает Мария Литинецкая. Иногда застройщики даже настаивают на том, чтобы инвесторы передавали им продажу квартир. «При этом они устанавливают на эту услугу достаточно высокую цену – от 60 000 рублей и выше», – говорит Нина Кузнецова.


Права защищены, но не все
Сами покупатели порой относятся с недоверием к квартирам в новостройках, продающимся частниками. «Среди многих покупателей бытует ошибочное мнение, что, покупая квартиру от инвестора, ответственным лицом выступает именно это физическое лицо. Это не так, поскольку за успешное завершение строительства и передачу объекта в установленные сроки перед дольщиком отвечает в любом случае застройщик», – утверждает Алексей Оленев.

Но покупателям обязательно стоит помнить о том, что все денежные обязательства застройщика исчисляются от суммы, которая обозначена в ДДУ с первым покупателем. То есть последний покупатель сможет потребовать с застройщика штрафные санкции в случае задержки сроков сдачи или возврат денег, исходя из первоначальной суммы покупки, а не той, которую он заплатил частному продавцу при оформлении договора переуступки прав требований.

Поэтому покупатели предпочитают приобретать квартиры по переуступке только в жилых комплексах на финальных стадиях строительства. «Когда я выбирала квартиру в новостройке в Лобне, устраивающий меня вариант нашелся только у частного продавца, – рассказывает менеджер Анастасия. – Я пошла на это исключительно из-за того, что дом был почти готов, к тому же он был на особом контроле городских властей: это бывший долгострой, который «спасал» новый застройщик». Правда, инвесторы обычно и продают квартиры на поздних стадиях. Если квартира продается по переуступке в начале строительства, это должно стать тревожным звоночком и поводом задуматься, почему инвесторы бегут с проекта, не дождавшись прироста цен.

Кроме того, существенные риски могут возникнуть, если по переуступке продает квартиру не частное лицо, а компания. Управляющий партнер Центральной коллегии адвокатов Белгородской области Евгений Киминчижи поделился случаем из практики. Человек покупал квартиру по переуступке прав требований у посредника, который являлся подрядчиком у застройщика по одной из стадий монтажных работ. По словам эксперта, застройщики достаточно часто расплачиваются с подрядчиками квартирами. «В итоге оказалось, что часть работ застройщиком не была принята, и фактически наш продавец-подрядчик остался просрочившим должником. Все бы ничего, если бы не условие договора с застройщиком, позволяющее переуступать имущественные права на квартиру только после полной оплаты застройщику, в данном случае – после надлежащего исполнения условий подряда, – рассказывает юрист. – Соответственно, застройщик сослался на недействительность договора уступки, что подтвердили судебные инстанции. Потребовались значительные усилия, чтобы стороны пришли к соглашению, по условиям которого просроченное подрядчиком в денежном выражении на себя принял покупатель».

Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов подчеркивает, что переуступка прав по контракту обычно сопровождается также передачей обязанностей: «Поэтому рекомендуется внимательно изучить договор на предмет наличия неисполненных обязательств, которые придется исполнять в будущем за прежнего инвестора». Управляющий партнер юридической компании «Кочерин и партнеры» Владислав Кочерин рекомендует обязательно запросить выписку из ЕГРП и проверить, оформлены ли права на данный объект и принадлежат ли они в действительности продавцу. «Кроме того, обязательно надо проверять, полностью ли были произведены расчеты по предыдущим договорам, то есть, помимо стандартных договоров, надо также требовать платежные и иные документы, подтверждающие расчеты между сторонами», – говорит юрист.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», покупка квартиры по переуступке прав требований – это нормальная практика. Но при таких сделках покупателям нужно быть еще более бдительными, чем при обычной покупке по ДДУ. А продавцам необходимо иметь в виду, что на фоне падающего спроса на недвижимость им будет не так просто конкурировать и с застройщиками, и с продавцами вторичной недвижимости, и с такими же инвесторами.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
7248 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Нахимов 1-2-комнатные апартаменты. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Торопитесь! от 135 000 руб./кв.мФлэт и Ко Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры площадью от 39 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 23 до 47 кв.м. Монолит. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах пл. от 46 метров.Монолит. Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры пл. от 49 метров.Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры пл. 36-86 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте