Нефть vs недвижимость: «черное золото» и другие «события» обманули ожидания аналитиков
В четвертом квартале 2014 года показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы вышли далеко за рамки экспертных прогнозов. Основной причиной внезапного «провала» ведущих аналитиков рынка стали санкции, политическая ситуация, курс рубля и нефть, стоимост
Проект «Консенсус-прогноз»* продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 по 1 квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги 4 квартала 2014 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.
Наибольшее расхождение между прогнозом и фактическими в четвертом квартале наблюдалось по показателю цена барреля нефти Brent. Фактическое значение составило 78 $/баррель, в то время, как прогнозное – 109 $/барреля, а разница между ними – 41%. Самый же точный прогноз дан аналитиками по индексу ММВБ. Отклонение прогноза составило всего 1% (1469 – прогноз и 1457 – факт).
Отклонение фактического курса доллара от прогноза составило 26% (35,3 – прогноз и 47,6 – факт), а курса евро – 17% (49,3 – прогноз и 59,5 – факт).
«Необходимо заметить, что подобное развитие событий никто не прогнозировал не то что на рынке недвижимости да и в макроэкономике, поэтому данные расхождения не отражают тенденции именно рынка недвижимости, а лишь курсовую разницу. На наш взгляд, в данной ситуации стоимость недвижимости и ставки аренды в Москве в существенно большей степени соответствуют текущим рублевым котировкам и если прогнозные значения в долларах конвертировать в рубли, то по итогам уже первого квартала мы увидим более корректную картину в соотношении «прогноз-факт», – рассуждает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.
Торговая недвижимость
Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы на уровне 2 268 $/кв.м/год оказался намного выше фактического значения в размере 1 640 $/кв.м/год. Разница составила 38%. По средневзвешенной цене на такого рода помещения разница между фактом (15 665 $/кв.м) и прогнозом (20 182 $/кв.м) была меньшей (29%), но также значительной.
Гораздо более высокими, чем фактические значения, прогнозы экспертов оказались также по торговой недвижимости в целом: по цене прогнозное значение 6 839 $/кв.м оказалось выше фактического 5 177 $/кв.м на 32%, а по ставке прогноза на уровне 1 059 $/кв.м/год – на 27% выше фактического значения, составившего 837 $/кв.м/год.
Офисная недвижимость
По офисной недвижимости превышение прогнозных значений цен и ставок над фактическими было гораздо более умеренным, как по помещениям в целом (8 и 16%, соответственно), так и по помещениям в центре (9 и 10%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 4 526 $/кв.м на рынке продажи и 476 $/кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре – 8 055 $/кв.м на рынке продажи и 695 $/кв.м/год на рынке аренды.
Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 16%, а на офисы класса B – с отклонением 33%. Фактические значения составили, соответственно, 687 и 408 $/кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 31% ниже по офисным объектам класса А (21,3% – прогноз и 31,2% – факт) и на 17% выше по офисным помещениям класса В (10,9% – прогноз и 13,1% – факт).
Жилая недвижимость
В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с точностью 30% (5 024 $/кв.м по прогнозу, вместо 3 869 $/кв.м по факту).
Самые точные эксперты
Среди участников эксперимента по итогам 4 квартала наиболее точный прогноз оказался у Юрия Тараненко (отклонение – 16,3%), на втором месте – Алексей Козин (отклонение – 16,6%) и Наталия Молодых (отклонение – 16,9%).
По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с шестью наиболее точно спрогнозированными показателями показал Айдар Галеев, на втором месте с четырьмя показателями – Алексей Козин, третье место с тремя показателями разделили: Юрий Тараненко и Антон Шилов.
*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний, как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп, и других. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.
Прогноз изменения параметров
| № вопроса | Название показателя | 3 кв. 2014 | 4 кв. 2014 | Отклонение 4 кв. 2014 от 3 кв. 2014, % |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м | 4693 | 4886 | 4% |
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м | 6584 | 6839 | 4% |
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м | 20013 | 20182 | 1% |
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м | 4861 | 4899 | 1% |
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м | 8654 | 8757 | 1% |
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год | 625 | 621 | -1% |
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год | 1057 | 1059 | 0% |
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год | 2256 | 2268 | 1% |
| 9 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год | 546 | 551 | 1% |
| 10 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год | 775 | 768 | -1% |
| 11 | Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м | 5000 | 5024 | 0% |
| 12 | Курс рубль/доллар США | 34,9 | 35,3 | 1% |
| 13 | Курс рубль/евро | 47,3 | 49,3 | 4% |
| 14 | Цена барелля нефти Brent, $ | 108 | 109 | 1% |
| 15 | Индекс ММВБ | 1463 | 1469 | 0% |
| 16 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % | 21,1 | 21,3 | 1% |
| 17 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % | 10,9 | 10,9 | 0% |
| 18 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год | 789 | 794 | 1% |
| 19 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год | 534 | 541 | 1% |
Фактическое изменение параметров
| № вопроса | Название показателя | 3 кв. 2014 | 4 кв. 2014 | Отклонение 4 кв. 2014 от 3 кв. 2014, % |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м | 4634 | 4249 | -8% |
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м | 5717 | 5177 | -9% |
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м | 16733 | 15665 | -6% |
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м | 4984 | 4526 | -9% |
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м | 8693 | 8055 | -7% |
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год | 617 | 521 | -16% |
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год | 1047 | 837 | -20% |
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год | 2054 | 1640 | -20% |
| 9 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год | 541 | 476 | -12% |
| 10 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год | 772 | 695 | -10% |
| 11 | Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м | 4942 | 3869 | -22% |
| 12 | Курс рубль/доллар США | 36,2 | 47,6 | 31% |
| 13 | Курс рубль/евро | 48,0 | 59,5 | 24% |
| 14 | Цена барелля нефти Brent, $ | 104 | 78 | -25% |
| 15 | Индекс ММВБ | 1432 | 1457 | 2% |
| 16 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % | 26,6 | 31,2 | 17% |
| 17 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % | 11,8 | 13,1 | 11% |
| 18 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год | 800 | 687 | -14% |
| 19 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год | 516 | 408 | -21% |
Соотношение прогнозных и фактических значений, 4 квартал 2014 года
| № вопроса | Название показателя | Прогноз | Фактическое значение | Отклонение прогноза от факта, % |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м | 4886 | 4249 | 15% |
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м | 6839 | 5177 | 32% |
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м | 20182 | 15665 | 29% |
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м | 4899 | 4526 | 8% |
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м | 8757 | 8055 | 9% |
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год | 621 | 521 | 19% |
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год | 1059 | 837 | 27% |
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год | 2268 | 1640 | 38% |
| 9 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год | 551 | 476 | 16% |
| 10 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год | 768 | 695 | 10% |
| 11 | Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м | 5024 | 3869 | 30% |
| 12 | Курс рубль/доллар США | 35,3 | 47,6 | -26% |
| 13 | Курс рубль/евро | 49,3 | 59,5 | -17% |
| 14 | Цена барелля нефти Brent, $ | 109 | 78 | 41% |
| 15 | Индекс ММВБ | 1469 | 1457 | 1% |
| 16 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % | 21,3 | 31,2 | -32% |
| 17 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % | 10,9 | 13,1 | -17% |
| 18 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год | 794 | 687 | 16% |
| 19 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год | 541 | 408 | 33% |
Графики прогнозных величин показателей
