Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Квартира рядом с заводом или офисом: покупки без энтузиазма

Если жилье не идет к работе, работа идет к жилью

Одним из способов решения транспортной проблемы считается сокращение пути от дома до работы, то есть строительство жилья и мест приложения труда в рамках одного района. Особенно активно эта тема начала развиваться с курсом на редевелопмент промзон. Редакция www.irn.ru выяснила, готов ли рынок к таким проектам.


Корейские заводы и американские бизнес-парки
Активное строительство жилья «в довесок» к рабочим местам началось в эпоху индустриализации. Один из старейших и крупнейших примеров – жилые дома при коксохимическом заводе Цольферайн в немецком Эссене, которые начали строиться в середине XIX века. К 1958 году из 8000 сотрудников предприятия 7018 проживали в заводских домах. В 1993 году завод закрылся, а жилье функционирует по сей день.

В настоящий момент активнее всего многофункциональные комплексы, совмещающие жилую и индустриальную недвижимость, развиваются в Южной Корее. «На территории страны насчитывается около тысячи индустриальных комплексов, многие из которых оснащены жилым фондом. В Корее такое жилье не продается, а сдается в аренду. С целью привлечения рабочей силы в данные комплексы правительство страны планирует построить на их территории дополнительно 10 000 единиц жилья. С 2013 по 2014 год на создание социальной инфраструктуры в данных бизнес-парках было потрачено 40 млрд вон (более $3,5 млн)», – говорит Станислав Зингель, президент Gordon Rock.

В западных странах сейчас большее распространение получили МФК на базе торгово-офисной недвижимости. Например, в комплексе «Авалон» в городе Альфаретта в Джорджии с 229 000 кв. м офисов и 174 000 кв. м торговых площадей соседствуют 250 элитных арендных квартир и 101 частный дом, а в проекте «Бакхед» в Атланте построено по 122 000 кв. м торгово-офисной и жилой недвижимости.


Считаные единицы
В России, как и во всем мире, заводское жилье начало строиться во второй половине XIX века, а во времена СССР вокруг промышленных предприятий специально для их сотрудников строились микрорайоны и целые города. Однако современных проектов, где жилье строилось специально под нужды конкретных предприятий – единицы. «Например, ЖК «Розмарин» (прежнее название Gazoil City) возводился для сотрудников компании «Газпром», главный офис которой был расположен неподалеку. Но реализация проекта среди сотрудников компании не принесла ожидаемого эффекта, низкие темпы продаж в результате неправильно выбранной стратегии позиционирования снизили показатели эффективности. Очевидно, что ориентация на сотрудников какой-либо компании как основной группы покупателей квартир в проекте существенным образом сужает целевую аудиторию проекта», – считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

Тем не менее в Москве достаточно активно строятся многофункциональные комплексы, в которых квартиры и апартаменты возводятся уже без привязки к конкретным компаниям, но рядом с офисными площадями. «Первопроходцем были Hines с их проектом «Парк Плэйс» на Ленинском проспекте, которому уже 15 лет, – рассказывает Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE. – В партнерстве с ГлавУПДК они построили самый крупный по тем временам комплекс, в состав которого вошли бизнес-центр, гостиница и обслуживаемые апартаменты. Сейчас самым масштабным примером можно назвать «Москва-Сити», где в нескольких объектах апартаменты соседствуют с офисными площадями. К примеру, в уже функционирующем с 2009 года «Городе Столиц» – около 80 000 кв. м офисов и более 100 000 кв. м апартаментов. В другом знаковом объекте – «Легенды Цветного» – около 40 000 кв. м офисов и 30 000 кв. м апартаментов».

Еще один яркий пример, в котором жилье возводится рядом с рабочими местами, – это «Сколково». Однако востребованность этого жилья – под вопросом. «Строительство там до сих пор ведется, но транспортная ситуация довольно трудная, а цены довольно высокие. Например, возводящийся там ЖК «Русский авангард» является одним из самых дорогих проектов в Московской области», – говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Один из крупнейших проектов реновации промзон, включающий и строительство жилья, и создание рабочих мест, – реконструкция ЗИЛа. На квартиры там отводится 30% от общего объема строительства, а вместе с апартаментами доля жилья достигает 43%.

За пределами Москвы встречаются проекты, где жилье предусмотрено в рамках создания индустриальных парков. «Одним из примеров последних лет является развитие кластера в Калужской области, где рядом с производственной зоной возводились жилые кварталы. Сотрудники заводов получали субсидии от предприятия на приобретение квартир, - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Еще один пример – город-спутник Новое Ступино, расположенный в 70 км от Москвы. Еще в 1990-е годы здесь была производственная база. Девелопер построил жилье и скупил земли для индустриальных парков. Сегодня идет активное развитие производства».


Никому не надо
Совмещение офисной и жилой составляющей не приводит к активному спросу со стороны тех, кто планирует работать в этих местах. По данным JLL, доля покупок жилья или апартаментов в проектах МФК или рядом с бизнес-центрами сотрудниками, работающими в этих зданиях, минимальна и обычно составляет не более 5%. Как признался Яков Литвинов, генеральный директор компании «Крайс Девелопмент», которая проводит реорганизацию завода «Кристалл», пока количество заявок на временное и постоянное проживание очень невелико.

По данным «Бест-Новострой», в Москве около 7% покупателей выбирают жилье рядом или с удобной транспортной доступностью относительно работы, в Подмосковье – около 10%. В Новой Москве доля таких покупателей вовсе незначительна – около 1%. «В целом, распределение долей по агломерациям достаточно показательно: в Москве, где существует развитая сеть общественного транспорта, люди менее привязаны к определенной локации с точки зрения работы, готовы рассматривать варианты новостроек в различных районах города. В Новой Москве, где основную долю покупателей составляют жители Москвы (более 80%), а объем рабочих мест, в целом, очень ограничен, локация места работы не является критерием выбора объекта покупки», - объясняет Ирина Доброхотова.

Сами сотрудники обычно не заинтересованы в приобретении такого жилья, поскольку зачастую не осведомлены, где им предстоит работать. «Зачастую офисы арендуются еще на начальном этапе строительства, но рядовой сотрудник часто даже не знает, куда переезжает компания», – говорит Мария Литинецкая.

Квартиру или апартаменты рядом с офисом может купить разве что собственник или топ-менеджер компании. «У тех, кто покупает нежилые объекты, как правило, уже есть жилая недвижимость в собственности. Иногда они приобретают в дополнение квартиру/апартаменты в новом комплексе, а имеющуюся в собственности недвижимость сдают в аренду», – говорит заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.

А вот в жилых комплексах рядом с уже функционирующими предприятиями квартиры покупают и рядовые сотрудники. «Например, ЖК «Город Набережных» находится недалеко от аэропорта Шереметьево. Такое расположение на этапе продаж привлекло покупателей жилья не только среди сотрудников авиакомпаний, но и тех, кто работает в торговых точках аэропорта, близлежащих гостиницах и ресторанах. В итоге более 100 жителей работают в различных структурах аэропорта, – утверждает заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов. – Более того, уже сегодня мы зафиксировали много случаев, когда жители «Города набережных» меняли свою работу в Москве на работу, расположенную рядом с домом, в том числе в аэропорту Шереметьево».


Работа рядом с жильем
Как признаются девелоперы и брокеры, при проектировании многофункциональных комплексов они не просчитывают долю тех, кто может заинтересоваться жильем из-за близости рабочих мест. «Объем проектируемых жилых площадей по проекту определяется не столько структурой или емкостью спроса, сколько нормами градостроительства в локации застройки», – говорит Ирина Доброхотова.

По словам руководителя направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаила Якубова, сейчас отмечается тренд не столько на «жилье рядом с работой», сколько на «работу рядом с жильем»: «Правительство Москвы при согласовании новых проектов комплексной застройки территорий требует включения значительного объема рабочих мест для обеспечения ими будущих жителей района. Это делается для снижения нагрузки на транспортную инфраструктуру города. Но нельзя воспринимать все так буквально – далеко не все жители будущего проекта захотят там же и работать. Напротив, сюда на работу могут поехать жители других районов, что может создать дополнительную транспортную нагрузку».

Это в первую очередь относится к офисам. Тем не менее, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», в случае с децентрализованными индустриальными предприятиями модель строительства жилья рядом с рабочими местами, как и полтора века назад, может сработать. Сотрудники таких предприятий зачастую обладают более узкой специализацией и потому в большей степени привязаны к текущему рабочему месту, чем рядовой офисный сотрудник.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2903 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 6 250 640
до 20 522 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Эталон-Сити Москва, Юго-Западный округ, район Южное Бутово, м. Улица Скобелевская, 2 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 42 - 149 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Улица Скобелевская, 2 мин. транспортом Старокрымская ул., вл.13 б.1 Старокрымская ул., вл.13 б.2 Старокрымская ул., вл.13 б.3 Старокрымская ул., вл.13 б.4 Старокрымская ул., вл.13 б.5 Показать все 8 корпусов Застройщик: Дайкар.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 12 377 000
до 57 119 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Лица Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Петровский парк, м. Беговая, м. Динамо 1-4-комнатные квартиры Площади : 51 - 181 кв.м. м. Беговая, 9 мин. пешком м. Динамо, 9 мин. пешком Застройщик: Новко.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах пл. от 39 метров.Монолит. Звоните! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Мневниках Дом бизнес-класса! Ипотека 5,5% от ВТБ! Последние квартиры в готовом доме! Застройщик: Демьяна Бедного 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо 1-5-комнатные квартиры площадью от 49 метров.Монолит. Подробности по телефону! Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово Квартиры площадью от 36 метров. Монолит. 1-3-комнатные квартиры Подробности по телефону! Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Спешите! Квартиры в готовых домах площадью от 29 метров.Монолит, другое. с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CapitalTowers» Единственный небоскреб в Москва Сити с квартирами, а не апартаментами Застройщик: МЕГАПОЛИС ГРУП. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Шикарная архитектура, более 50 планировок, закрытый двор-патио. 300м до м.Полежаевская. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры площадью от 46 метров. Монолит. квартиры в готовых домах Звоните! от 8,1 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте