Когда-то московский рынок недвижимости был одним из самых привлекательных для международных инвесторов. Сейчас ситуация изменилась, и Москва переместилась в список аутсайдеров.


Лидеры и аутсайдеры
Аналитики рынка недвижимости высказывают противоположные мнения о наиболее перспективных для инвестиций городах. Например, в Knight Frank считают, что недооценены многие африканские города, а, например, Берлин переоценен. А PwC, напротив, поставила Берлин на первое место в рейтинге наиболее привлекательных для инвестиций в недвижимость городов.

«Если брать средние показатели по темпу роста жилья в мире, можно констатировать, что в целом цены медленно, но растут», – поделилась своими наблюдениями исполнительный директор Knight Frank, Россия и СНГ, Мария Котова в ходе семинара профессиональной группы RICS (Королевского общества сертифицированных оценщиков) «Жилая недвижимость: возможности инвестирования в России и за рубежом».

По мнению Маартена Вермейлена, регионального управляющего директора RICS Европа, Россия и СНГ, один из наиболее интересных сегментов для инвестиций в недвижимость – это студенческие дома. А директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова считает, что инвесторам стоит присмотреться к программам с гарантированным рентным доходом: «В целом в Европе доходность от сдачи в аренду жилья не превышает 3-4%, однако некоторые проекты в курортных местах, например, в Португалии, предлагают гарантированный доход 6% годовых».

В IV квартале 2014 года наивысший прирост цен на элитную недвижимость, по данным Knight Frank, наблюдался в Нью-Йорке (18,8%), Сан-Франциско (14,3%) и Дублине (13,4%). Столь активный рост в этих городах произошел за счет эффекта низкой базы после кризисного падения. Самое существенное снижение цен на дорогую недвижимость отмечалось в Сингапуре (12,4%), Цюрихе (8%) и Москве (3,7%).


Спрос реализован
В сегменте дорогого жилья в Москве наибольшее снижение цен за последний год отмечалось в проектах в активной стадии строительства – на 17,6%. Цены на объектах, которые уже сдаются в эксплуатацию, снизились на 11,7%, а в проектах на начальных стадиях строительства – всего на 1%.

По словам Марии Котовой, глобально обеспеченность жильем в Москве низкая, по этому показателю российская столица находится примерно на уровне китайских городов. Тем не менее сегмент дорогого жилья столкнется с проблемами с платежеспособным спросом. «Некоторые аналитики считают, что в целом у дорогого сегмента все равно останется потребитель, просто элитный покупатель придет в бизнес-класс. Но этой тенденции не наблюдалось в прошлый кризис, и не факт, что она проявится сейчас. Напротив, бизнес-класс наименее устойчив в кризис», - считает эксперт.

Спрос на недорогую недвижимость более устойчив, однако на фоне существенного увеличения объема предложения и этот сегмент будет испытывать проблемы. По данным «ИРН-Консалтинг», с 2009 года количество новостроек в продаже выросло с 800-850 до 1300 объектов.

По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, за 2014 г. количество новостроек в продаже в Москве от Третьего транспортного кольца до МКАД почти не изменилось: 143 в конце года против 139 в начале года. Зато произошли существенные изменения в структуре предложения: за год доля доступного жилья выросла с 39% до 53%. Общий объем жилья эконом- и комфортклассов вырос в 1,6 раза – с 234 000 кв. м до 377 000 кв. м. Хотя средняя стоимость почти не изменилась: 221 300 руб./кв. м в конце года против 217 900 руб./кв. м в начале года (подробнее об этом читайте в обзоре «Новостройки Москвы и Подмосковья: итоги 2014 г.»).

На фоне почти полного отсутствия роста предложения в старой и Новой Москве в Подмосковье отмечен его заметный прирост. Количество проектов в Московской области в 2014 году приблизилось к 1000, общий объем предложения в квадратных метрах вырос на 11%, достигнув отметки в 3 380 000 кв. м. А цены в Подмосковье выросли всего на 6,2%, в то время как в Новой Москве рост цен составил 14,5%.

В начале года отмечался существенный рост спроса из-за нестабильной геополитической ситуации и начала девальвации рубля. «Однако уже в апреле-мае по отдельным объектам отмечалось падение объема сделок на 30%, после чего наступила стагнация до осени. В ноябре-декабре началась новая волна ажиотажного спроса из-за усиления девальвации рубля. Особенно ярко это проявилось в экономклассе. Многие заявляли о превышении плана продаж в 2-3 раза», – говорит Татьяна Калюжнова. В целом объемы поглощения в экономклассе в Москве, по данным «ИРН-Консалтинг», выросли вдвое, а в комфортклассе – в полтора раза.


Дна не видно
На фоне ухудшения платежеспособности населения ажиотажный спрос в конце года может привести к дальнейшему спаду объема сделок. «В результате спрос на новостройки в Москве может снизиться до 25-30%, а в Подмосковье – до 40-50%, – прогнозирует Татьяна Калюжнова. – Кроме того, можно ожидать снижения объема предложения – в первую очередь за счет сокращения нового строительства, благодаря чему общий объем предложения может снизиться на 10-15%. Кроме того, у ряда застройщиков могут возникнуть проблемы с финансированием проектов из-за ухудшения условий кредитования и сокращения спроса. Такие застройщики будут вынуждены замораживать стройки. Этот фактор, дополнив первый, может привести к снижению предложения на 20-25%. В целом в перспективе 2-3 лет объемы нового строительства могут сократиться на 30-40%».

Таким образом, по мнению Марии Котовой, наметился понижающийся тренд стоимости недвижимости: «На мировом рынке недвижимости общий тренд медленно ползущий, но все же восходящий. В России обозначился нисходящий тренд, при этом дна пока не видно».

Однако глобальный обвал цен вряд ли случится, поскольку будут действовать два разнонаправленных фактора: снижение платежеспособного спроса при одновременном снижении объема предложения. Татьяна Калюжнова ожидает снижения цен примерно на 10% при условии слабого рубля.

Новостройки в Москве
ПроектРасположениеГКПлощади
Onyx DeluxeМосква, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. КалужскаяСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 44 - 231 м2
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. Солнцево3 кв. 2024 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры площадью 33 - 101 м2
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. Калужская2 кв. 2027 г.Студии, 1-3-комнатные квартиры
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСданСтудии, 1-5-комнатные квартиры площадью 22 - 222 м2
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры площадью 29 - 115 м2
RepublicМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. БелорусскаяСтудии, 1-4-комнатные квартиры
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспект4 кв. 2026 г.Студии, 2-6-комнатные квартиры
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Нижегородская4 кв. 2026 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Селигерская1 кв. 2027 г.Студии, 1-4-комнатные квартиры
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. Кожуховская2 кв. 2027 г.Студии, 1-5-комнатные квартиры
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все
Актуальные скидки на новостройки в Москве
ПроектРасположениеСпециальное предложение
Onyx DeluxeМосква, Юго-Западный округ, район Черемушки , м. КалужскаяСкидки 25%
ЛучиМосква, Западный округ, район Солнцево, м. СолнцевоСкидка 9%
Обручева, 30Москва, Юго-Западный округ, район Коньково, м. КалужскаяСкидка до 9%!
ЗИЛАРТМосква, Южный округ, район Даниловский, м. ЗИЛ МЦКСкидка до 9% в феврале!
Stellar CityМосква, Западный округ, район Можайский, м. МолодежнаяСтарт продаж
Level МичуринскийМосква, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Мичуринский проспектСкидка 15%!
Level НижегородскаяМосква, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. НижегородскаяСкидка 15% + дополнительные 3%!
Level СелигерскаяМосква, Северный округ, район Западное Дегунино, м. СелигерскаяСкидка 15%.
Level ЮжнопортоваяМосква, Юго-Восточный округ, район Печатники, м. КожуховскаяСкидка 15%!
Level АкадемическаяМосква, Юго-Западный округ, район АкадемическийСкидка 20%!
Level НагатинскаяМосква, Южный округ, район Нагатино-Садовники, м. НагатинскаяСкидка 15%.
РУСИЧ-КантемировскийМосква, Южный округ, район Царицыно, м. КантемировскаяИпотека без удорожания
Level ПричальныйМосква, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. ШелепихаСкидка 15%.
Level БауманскаяМосква, Центральный округ, район Басманный, м. БауманскаяСкидка 15%!
AFI Park ВоронцовскийМосква, Юго-Западный округ, район Обручевский, м. КалужскаяСкидки до 20%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все