Когда-то московский рынок недвижимости был одним из самых привлекательных для международных инвесторов. Сейчас ситуация изменилась, и Москва переместилась в список аутсайдеров.


Лидеры и аутсайдеры
Аналитики рынка недвижимости высказывают противоположные мнения о наиболее перспективных для инвестиций городах. Например, в Knight Frank считают, что недооценены многие африканские города, а, например, Берлин переоценен. А PwC, напротив, поставила Берлин на первое место в рейтинге наиболее привлекательных для инвестиций в недвижимость городов.

«Если брать средние показатели по темпу роста жилья в мире, можно констатировать, что в целом цены медленно, но растут», – поделилась своими наблюдениями исполнительный директор Knight Frank, Россия и СНГ, Мария Котова в ходе семинара профессиональной группы RICS (Королевского общества сертифицированных оценщиков) «Жилая недвижимость: возможности инвестирования в России и за рубежом».

По мнению Маартена Вермейлена, регионального управляющего директора RICS Европа, Россия и СНГ, один из наиболее интересных сегментов для инвестиций в недвижимость – это студенческие дома. А директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова считает, что инвесторам стоит присмотреться к программам с гарантированным рентным доходом: «В целом в Европе доходность от сдачи в аренду жилья не превышает 3-4%, однако некоторые проекты в курортных местах, например, в Португалии, предлагают гарантированный доход 6% годовых».

В IV квартале 2014 года наивысший прирост цен на элитную недвижимость, по данным Knight Frank, наблюдался в Нью-Йорке (18,8%), Сан-Франциско (14,3%) и Дублине (13,4%). Столь активный рост в этих городах произошел за счет эффекта низкой базы после кризисного падения. Самое существенное снижение цен на дорогую недвижимость отмечалось в Сингапуре (12,4%), Цюрихе (8%) и Москве (3,7%).


Спрос реализован
В сегменте дорогого жилья в Москве наибольшее снижение цен за последний год отмечалось в проектах в активной стадии строительства – на 17,6%. Цены на объектах, которые уже сдаются в эксплуатацию, снизились на 11,7%, а в проектах на начальных стадиях строительства – всего на 1%.

По словам Марии Котовой, глобально обеспеченность жильем в Москве низкая, по этому показателю российская столица находится примерно на уровне китайских городов. Тем не менее сегмент дорогого жилья столкнется с проблемами с платежеспособным спросом. «Некоторые аналитики считают, что в целом у дорогого сегмента все равно останется потребитель, просто элитный покупатель придет в бизнес-класс. Но этой тенденции не наблюдалось в прошлый кризис, и не факт, что она проявится сейчас. Напротив, бизнес-класс наименее устойчив в кризис», - считает эксперт.

Спрос на недорогую недвижимость более устойчив, однако на фоне существенного увеличения объема предложения и этот сегмент будет испытывать проблемы. По данным «ИРН-Консалтинг», с 2009 года количество новостроек в продаже выросло с 800-850 до 1300 объектов.

По словам руководителя «ИРН-Консалтинг» Татьяны Калюжновой, за 2014 г. количество новостроек в продаже в Москве от Третьего транспортного кольца до МКАД почти не изменилось: 143 в конце года против 139 в начале года. Зато произошли существенные изменения в структуре предложения: за год доля доступного жилья выросла с 39% до 53%. Общий объем жилья эконом- и комфортклассов вырос в 1,6 раза – с 234 000 кв. м до 377 000 кв. м. Хотя средняя стоимость почти не изменилась: 221 300 руб./кв. м в конце года против 217 900 руб./кв. м в начале года (подробнее об этом читайте в обзоре «Новостройки Москвы и Подмосковья: итоги 2014 г.»).

На фоне почти полного отсутствия роста предложения в старой и Новой Москве в Подмосковье отмечен его заметный прирост. Количество проектов в Московской области в 2014 году приблизилось к 1000, общий объем предложения в квадратных метрах вырос на 11%, достигнув отметки в 3 380 000 кв. м. А цены в Подмосковье выросли всего на 6,2%, в то время как в Новой Москве рост цен составил 14,5%.

В начале года отмечался существенный рост спроса из-за нестабильной геополитической ситуации и начала девальвации рубля. «Однако уже в апреле-мае по отдельным объектам отмечалось падение объема сделок на 30%, после чего наступила стагнация до осени. В ноябре-декабре началась новая волна ажиотажного спроса из-за усиления девальвации рубля. Особенно ярко это проявилось в экономклассе. Многие заявляли о превышении плана продаж в 2-3 раза», – говорит Татьяна Калюжнова. В целом объемы поглощения в экономклассе в Москве, по данным «ИРН-Консалтинг», выросли вдвое, а в комфортклассе – в полтора раза.


Дна не видно
На фоне ухудшения платежеспособности населения ажиотажный спрос в конце года может привести к дальнейшему спаду объема сделок. «В результате спрос на новостройки в Москве может снизиться до 25-30%, а в Подмосковье – до 40-50%, – прогнозирует Татьяна Калюжнова. – Кроме того, можно ожидать снижения объема предложения – в первую очередь за счет сокращения нового строительства, благодаря чему общий объем предложения может снизиться на 10-15%. Кроме того, у ряда застройщиков могут возникнуть проблемы с финансированием проектов из-за ухудшения условий кредитования и сокращения спроса. Такие застройщики будут вынуждены замораживать стройки. Этот фактор, дополнив первый, может привести к снижению предложения на 20-25%. В целом в перспективе 2-3 лет объемы нового строительства могут сократиться на 30-40%».

Таким образом, по мнению Марии Котовой, наметился понижающийся тренд стоимости недвижимости: «На мировом рынке недвижимости общий тренд медленно ползущий, но все же восходящий. В России обозначился нисходящий тренд, при этом дна пока не видно».

Однако глобальный обвал цен вряд ли случится, поскольку будут действовать два разнонаправленных фактора: снижение платежеспособного спроса при одновременном снижении объема предложения. Татьяна Калюжнова ожидает снижения цен примерно на 10% при условии слабого рубля.

Цены на новостройки в Москве

ПроектРасположениеГКЦена за квартиру
ТополяМосква, Юго-Восточный округ, район Марьино, м. Люблино2 кв. 2021 г.от 5 445 652 руб.
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. Селигерская4 кв. 2020 г.от 15 055 195 руб.
FoRestМосква, Западный округ, район Ново-Переделкино4 кв. 2020 г.от 6 814 472 руб.
Nagatino i-LandМосква, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк2 кв. 2022 г.от 10 234 566 руб.
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская4 кв. 2024 г.от 9 820 800 руб.
Фестиваль ПаркМосква, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал2 кв. 2020 г.от 9 180 862 руб.
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская1 кв. 2021 г.от 9 762 500 руб.
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. Раменки4 кв. 2020 г.от 10 112 628 руб.
Царская площадьМосква, Северный округ, район Беговой, м. Динамо3 кв. 2018 г.от 10 673 090 руб.
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская4 кв. 2021 г.от 8 382 860 руб.
Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все

Актуальные скидки на новостройки в Москве

ПроектРасположениеСпециальное предложение
Летний садМосква, Северный округ, район Дмитровский, м. СелигерскаяСкидки до 3% на просторные 2-х и 3-х комнатные квартиры
FoRestМосква, Западный округ, район Ново-ПеределкиноБеспроцентная рассрочка!
iLoveМосква, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. АлексеевскаяРассрочка 0%
НебоМосква, Западный округ, район Раменки, м. РаменкиМашиноместо в подарок!
Царская площадьМосква, Северный округ, район Беговой, м. ДинамоСкидки до 6%
Серебряный фонтанМосква, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. АлексеевскаяРассрочка 0%
HeadlinerМосква, Центральный округ, район Пресненский, м. ШелепихаРассрочка на 6 месяцев с первоначальным взносом 50%
DialogМосква, Центральный округ, район Красносельский, м. КомсомольскаяСкидка 3%
Источник данных: База недвижимости IRN.RU