Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в квартиры или приобретение коммерческой недвижимости

Частные вложения в разном формате

Предновогодняя паника на валютных и финансовых рынках опять, как и в начале прошлого года, заставила частных инвесторов попытаться переложить средства в недвижимость. Тогда это произошло из-за отзыва лицензий у неблагонадежных банков, теперь сыграла роль геополитическая ситуация, обрушение цен на нефть и резкое падение курса рубля.

В жилой недвижимости девелоперы, тем не менее, продолжают более-менее уверенно выходить на рынок с новыми проектами (см. «Картина маслом: новостройки Москвы и Подмосковья в 2015 году»), а вот инвесторы в коммерческую недвижимость начали ощущать сложности в полной мере, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Для справки
Годовой объем инвестиционных сделок составил $3,5 млрд, снизившись на 57% по отношению к 2013 году, подсчитали аналитики JLL. В том числе в 4-м квартале объем инвестиций составил $609 млн, сократившись на 81% в годовом сопоставлении. Таким образом, рынок продемонстрировал, насколько сильно он зависим от макроэкономической конъюнктуры, обусловленной низкой ценой на нефть и более высокой стоимостью заемного финансирования. По предварительным оценкам аналитиков JLL, в 2015 году объем инвестиций в недвижимость России не превысит $3 млрд, что станет минимальным результатом за 10 лет.


Лукавые советы профессионалов
После пика доходности коммерческой недвижимости в 2003 г. и даже в период кризиса 2008 года некоторые частные инвесторы последовали советам профессионалов, начав покупать не квартиры «впрок» или для сдачи в аренду, а объекты стрит-ретейла, офисные блоки и т.д. Советы были абсолютно верны: доходность удачной коммерческой недвижимости тогда поднималась до 25% годовых и выше, тогда как квартиры приносили не более 6-8%.


Но ситуация изменилась
В 2014 году средняя запрашиваемая ставка аренды на московские офисные площади класса А снизилась почти на 20%, до уровня $650 за кв. м/год, отмечают аналитики Knight Frank, подводя предварительные итоги года. Коммерческие условия на офисы класса B в долларовом выражении также демонстрируют отрицательную динамику. Снизившись более чем на 20%, средняя запрашиваемая ставка аренды достигла уровня $360 за кв. м/год.

На фоне высокой степени неопределенности, а также значительных валютных колебаний собственники офисных помещений, стараясь сократить уровень вакантных площадей, предоставляют арендаторам максимально комфортные условия аренды: деление помещений на блоки малой площади, выполнение отделки, установление валютного коридора, а также фиксирование ставки аренды в рублях. Именно рублевая ставка аренды сегодня является основным требованием, предъявляемым арендатором при пересмотре текущих договоров аренды и заключении новых.

«Сегодняшнее значение ставок офисной аренды является минимальным с 2005 года», – говорит Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости, Knight Frank.

Однако тот период характеризовался как этап становления рынка офисной недвижимости Москвы, а ставки аренды демонстрировали рост. Сейчас в классе А объем вакантных площадей составил 28% (он вызван максимальным с 2008 г. увеличением введенных в эксплуатацию офисных площадей класса А – около 1,5 млн кв. м). Существенно сократился спрос. Стоит отметить, что примерно до такого же значения ставки аренды упали и в 2009 году, но уровень вакантных площадей в то время был на уровне 19,5%. «Сегодня ситуация на рынке офисной аренды более критичная, и мы не исключаем дальнейшей отрицательной коррекции ставок», – говорит Константин Лосюков.

Изменение ставок аренды на офисы классов А и В в Москве, (2004-2014 гг.)

Источник: Knight Frank Research, 2015


Перемена обстановки
Но, как видим, сейчас ситуация изменилась. Цены и доходность недвижимости падает во всех сегментах рынка. Некоторые удачливые в прошлом частные инвесторы в коммерческую недвижимость теперь оказываются в растерянности. Мало того что ставки аренды офисов и торговых помещений катастрофически падают, частные инвесторы в коммерческую недвижимость оказываются в конкурентном окружении зубастых профессионалов. Тогда как владельцы квартир конкурируют только с такими же частными арендодателями.

Непрофессиональным частным инвесторам стоит поглядывать на поведение иностранцев, которые оценивают соотношение «доходность/риски» вполне профессионально. Или хотя бы смириться с необходимостью консервативных вложений и низкой доходностью сегодняшних вариантов.

«Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке», – говорится в годовом отчете JLL. За четвертый квартал для премиальных активов в Москве, и арендный поток, и долг которых номинирован в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б.п., достигнув 10,0% и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%. Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования может привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.

Минимальные ставки доходности в Москве

Источник: JLL

Nota bene: В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около $830 млн, снизившись на 78% в годовом сопоставлении. Основная причина такого значительного сокращения показателя – закрытие ряда крупных сделок с участием зарубежных инвесторов в 2013 году, в том числе продажа ТЦ «Метрополис». В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.

По оценкам специалистов NAI Becar, сегодня на рынке коммерческой недвижимости Москвы самыми распространенными предложениями готового бизнеса для последующей сдачи в аренду являются объекты стрит-ретейла, офисные помещения и апартаменты. Стабильная доходность обеспечивается на тех объектах, которые находятся в управлении профессиональных компаний, отмечают эксперты.

«Самым консервативным форматом арендного бизнеса в настоящее время можно назвать стрит-ретейл, – констатирует Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar. – Доходность объекта будет зависеть от локации, площади и окружения. Если вы приобретаете помещение под продуктовый магазин, а в окружении уже присутствует достаточное количество продуктовых сетевых операторов, то доходность данного проекта может быть ниже, чем ожидалось. В этот момент важно оценивать перспективы использования помещения под другие назначения».

Максимально подробного анализа при покупке арендного бизнеса требуют и другие параметры объекта: его текущее техническое состояние, потребность в ремонте и улучшениях, а также документация на инженерные системы, договоры с поставщиками коммунальных услуг. Важно обратить внимание на перспективность района, в котором расположен объект, разузнать о планах его развития, проанализировать интенсивность пешеходных и автомобильных потоков на данной территории и конкурентную среду для потенциальных арендаторов приобретаемого объекта.

При выборе объекта с действующими договорами аренды специалисты NAI Becar советуют поинтересоваться, на какие сроки подписаны договоры и на каких условиях, какие гарантии и обязательства по договору несут собственник и арендаторы. В данном случае необходимо оценить, насколько эффективна концепция позиционирования объекта, адекватны ли ставки на аренду квадратного метра в год, а также ознакомиться с условиями расторжения договора. Во многом дальнейшие взаимоотношения нового собственника с арендаторами зависят от того, кто управляет объектом: управляющая компания или каждый участник проекта индивидуально.

По мнению экспертов NAI Becar, гарантированной доходностью с минимальной вовлеченностью собственника в процесс управления обладают сегодня офисы или апартаменты, находящиеся в управлении профессиональной управляющей компании. «Как правило, если объектом занимается управляющая компания, вероятность того, что проект будет развиваться по единой концепции, гораздо выше, как и согласованность действий с арендаторами, сохранение качества объекта, – считает Мария Онучина. – Вы вкладываетесь в покупку, а управляющая компания выполняет в дальнейшем всю работу по привлечению арендаторов, сопровождению договоров аренды и техническому сопровождению проекта за вас».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5631 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Жилой квартал D1/ DMITROVSKY 1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская Студии, 1-5-комнатные квартиры Площади : 28 - 170 кв.м. м. Дмитровская, 2 мин. пешком Застройщик: ТПУ Дмитровская.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 028 880
до 18 684 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М1 Показать все 15 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 000 000
до 28 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Пикассо Москва, Западный округ, район Тропарево-Никулино, м. Юго-Западная 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 38 - 157 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Юго-Западная, 7 мин. транспортом Озёрная ул., вл.35, к.1 Озёрная ул., вл.35, к.2 Застройщик: ИжВазтехобслуживание.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры Подробности по телефону! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры в готовых домах пл. от 29 метров.Монолит, другое. Спешите! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Апартаменты площадью от 47 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах Уточняйте подробности по телефону. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Квартиры в готовых домах площадью от 46 метров.Монолит. Звоните! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры в готовых домах площадью от 38 метров.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Купавна 2018 Акция месяца! Цены как на старте продаж в ЖК Купавна 2018! Меньше года до выдачи ключей. Торопитесь! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 4 км от МКАД. Квартиры площадью 22-115 кв.м.Монолит-кирпич, монолит. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Торопитесь! 2 км от МКАД. Квартиры площадью от 18 метров. Монолит. квартиры в готовых домах от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте