Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Инвестиции в квартиры или приобретение коммерческой недвижимости

Частные вложения в разном формате

Предновогодняя паника на валютных и финансовых рынках опять, как и в начале прошлого года, заставила частных инвесторов попытаться переложить средства в недвижимость. Тогда это произошло из-за отзыва лицензий у неблагонадежных банков, теперь сыграла роль геополитическая ситуация, обрушение цен на нефть и резкое падение курса рубля.

В жилой недвижимости девелоперы, тем не менее, продолжают более-менее уверенно выходить на рынок с новыми проектами (см. «Картина маслом: новостройки Москвы и Подмосковья в 2015 году»), а вот инвесторы в коммерческую недвижимость начали ощущать сложности в полной мере, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Для справки
Годовой объем инвестиционных сделок составил $3,5 млрд, снизившись на 57% по отношению к 2013 году, подсчитали аналитики JLL. В том числе в 4-м квартале объем инвестиций составил $609 млн, сократившись на 81% в годовом сопоставлении. Таким образом, рынок продемонстрировал, насколько сильно он зависим от макроэкономической конъюнктуры, обусловленной низкой ценой на нефть и более высокой стоимостью заемного финансирования. По предварительным оценкам аналитиков JLL, в 2015 году объем инвестиций в недвижимость России не превысит $3 млрд, что станет минимальным результатом за 10 лет.


Лукавые советы профессионалов
После пика доходности коммерческой недвижимости в 2003 г. и даже в период кризиса 2008 года некоторые частные инвесторы последовали советам профессионалов, начав покупать не квартиры «впрок» или для сдачи в аренду, а объекты стрит-ретейла, офисные блоки и т.д. Советы были абсолютно верны: доходность удачной коммерческой недвижимости тогда поднималась до 25% годовых и выше, тогда как квартиры приносили не более 6-8%.


Но ситуация изменилась
В 2014 году средняя запрашиваемая ставка аренды на московские офисные площади класса А снизилась почти на 20%, до уровня $650 за кв. м/год, отмечают аналитики Knight Frank, подводя предварительные итоги года. Коммерческие условия на офисы класса B в долларовом выражении также демонстрируют отрицательную динамику. Снизившись более чем на 20%, средняя запрашиваемая ставка аренды достигла уровня $360 за кв. м/год.

На фоне высокой степени неопределенности, а также значительных валютных колебаний собственники офисных помещений, стараясь сократить уровень вакантных площадей, предоставляют арендаторам максимально комфортные условия аренды: деление помещений на блоки малой площади, выполнение отделки, установление валютного коридора, а также фиксирование ставки аренды в рублях. Именно рублевая ставка аренды сегодня является основным требованием, предъявляемым арендатором при пересмотре текущих договоров аренды и заключении новых.

«Сегодняшнее значение ставок офисной аренды является минимальным с 2005 года», – говорит Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости, Knight Frank.

Однако тот период характеризовался как этап становления рынка офисной недвижимости Москвы, а ставки аренды демонстрировали рост. Сейчас в классе А объем вакантных площадей составил 28% (он вызван максимальным с 2008 г. увеличением введенных в эксплуатацию офисных площадей класса А – около 1,5 млн кв. м). Существенно сократился спрос. Стоит отметить, что примерно до такого же значения ставки аренды упали и в 2009 году, но уровень вакантных площадей в то время был на уровне 19,5%. «Сегодня ситуация на рынке офисной аренды более критичная, и мы не исключаем дальнейшей отрицательной коррекции ставок», – говорит Константин Лосюков.

Изменение ставок аренды на офисы классов А и В в Москве, (2004-2014 гг.)

Источник: Knight Frank Research, 2015


Перемена обстановки
Но, как видим, сейчас ситуация изменилась. Цены и доходность недвижимости падает во всех сегментах рынка. Некоторые удачливые в прошлом частные инвесторы в коммерческую недвижимость теперь оказываются в растерянности. Мало того что ставки аренды офисов и торговых помещений катастрофически падают, частные инвесторы в коммерческую недвижимость оказываются в конкурентном окружении зубастых профессионалов. Тогда как владельцы квартир конкурируют только с такими же частными арендодателями.

Непрофессиональным частным инвесторам стоит поглядывать на поведение иностранцев, которые оценивают соотношение «доходность/риски» вполне профессионально. Или хотя бы смириться с необходимостью консервативных вложений и низкой доходностью сегодняшних вариантов.

«Минимальные ставки капитализации продолжают реагировать на внешнеполитическую обстановку и ситуацию на рынке», – говорится в годовом отчете JLL. За четвертый квартал для премиальных активов в Москве, и арендный поток, и долг которых номинирован в иностранной валюте, ставки выросли на 50 б.п., достигнув 10,0% и 10,25% для офисного и торгового сегментов рынка соответственно; для складского сектора ставка капитализации составила 11,75%. Согласно ожиданиям экспертов JLL, недоступность и высокая стоимость заемного финансирования может привести к дальнейшему росту ставок капитализации в 2015 году.

Минимальные ставки доходности в Москве

Источник: JLL

Nota bene: В 2014 году иностранные вложения в недвижимость России составили около $830 млн, снизившись на 78% в годовом сопоставлении. Основная причина такого значительного сокращения показателя – закрытие ряда крупных сделок с участием зарубежных инвесторов в 2013 году, в том числе продажа ТЦ «Метрополис». В 2014 году доля иностранных инвестиций составила 24% от общего объема транзакций по сравнению с 45% в 2013 году. По предварительным оценкам аналитиков JLL, локальные игроки продолжат доминировать на рынке и в этом году, в то время как доля иностранных инвестиций не превысит 20%.

По оценкам специалистов NAI Becar, сегодня на рынке коммерческой недвижимости Москвы самыми распространенными предложениями готового бизнеса для последующей сдачи в аренду являются объекты стрит-ретейла, офисные помещения и апартаменты. Стабильная доходность обеспечивается на тех объектах, которые находятся в управлении профессиональных компаний, отмечают эксперты.

«Самым консервативным форматом арендного бизнеса в настоящее время можно назвать стрит-ретейл, – констатирует Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar. – Доходность объекта будет зависеть от локации, площади и окружения. Если вы приобретаете помещение под продуктовый магазин, а в окружении уже присутствует достаточное количество продуктовых сетевых операторов, то доходность данного проекта может быть ниже, чем ожидалось. В этот момент важно оценивать перспективы использования помещения под другие назначения».

Максимально подробного анализа при покупке арендного бизнеса требуют и другие параметры объекта: его текущее техническое состояние, потребность в ремонте и улучшениях, а также документация на инженерные системы, договоры с поставщиками коммунальных услуг. Важно обратить внимание на перспективность района, в котором расположен объект, разузнать о планах его развития, проанализировать интенсивность пешеходных и автомобильных потоков на данной территории и конкурентную среду для потенциальных арендаторов приобретаемого объекта.

При выборе объекта с действующими договорами аренды специалисты NAI Becar советуют поинтересоваться, на какие сроки подписаны договоры и на каких условиях, какие гарантии и обязательства по договору несут собственник и арендаторы. В данном случае необходимо оценить, насколько эффективна концепция позиционирования объекта, адекватны ли ставки на аренду квадратного метра в год, а также ознакомиться с условиями расторжения договора. Во многом дальнейшие взаимоотношения нового собственника с арендаторами зависят от того, кто управляет объектом: управляющая компания или каждый участник проекта индивидуально.

По мнению экспертов NAI Becar, гарантированной доходностью с минимальной вовлеченностью собственника в процесс управления обладают сегодня офисы или апартаменты, находящиеся в управлении профессиональной управляющей компании. «Как правило, если объектом занимается управляющая компания, вероятность того, что проект будет развиваться по единой концепции, гораздо выше, как и согласованность действий с арендаторами, сохранение качества объекта, – считает Мария Онучина. – Вы вкладываетесь в покупку, а управляющая компания выполняет в дальнейшем всю работу по привлечению арендаторов, сопровождению договоров аренды и техническому сопровождению проекта за вас».

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5701 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 250 460
до 20 563 250 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 99 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от застройщика Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону ЖК Titul на Серебрянической Москва, Центральный округ, район Таганский Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Китай-город, 15 мин. пешком м. Таганская, 15 мин. пешком Застройщик: Центр-Инвест.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 5 258 000
до 16 511 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК FoRest Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино, 5 км от МКАД Площади : 28 - 91 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2020 г. пересечение Боровского шоссе и улицы Чоботовская, к.1 пересечение Боровского шоссе и улицы Чоботовская, к.2 Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте м. Ботанический сад Квартиры в готовых домах рядом с м.Ботанический сад. Площадь от 20 до 89 метров ГК: 2 кв. 2021 г. Подробности по телефону! Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте