Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
2.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой осенью?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Апартаменты в Москве: владельцам квартир в офисах придется туго

Власти душат «неправильные» апартаменты директивами и налогами

В уходящем году московские власти решили наконец вплотную заняться регулированием рынка апартаментов, доля которых уже достигла трети от всех столичных новостроек. В ноябре вышло постановление правительства Москвы, фактически запрещающее возводить апартаменты вне гостиничных комплексов. То есть чиновники хотят, чтобы апартаменты были тем, чем обязаны быть по закону – помещениями для временного проживания, построенными по нормам, предусмотренным для гостиниц. Насколько эффективными окажутся директивы правительства, покажет время, однако то, что рыночный налог на имущество со ставкой 2% делает содержание квартир с офисно-торговым статусом слишком накладным – это факт, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».


Родила царица в ночь не то сына, не то дочь…
Согласно приказу министерства культуры № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии...», апартамент – это высшая категория номеров гостиницы или иного средства размещения общей площадью не менее 40 кв. м. Но в Москве «исторически сложилось» называть апартаментами квартиры со статусом нежилых помещений, которые строятся на землях, не предназначенных для жилищного строительства. Для девелоперов такой формат выгоднее обычных жилых домов: апартаменты жильем официально не являются, на них не распространяются нормы, обязательные для жилищного строительства – по инсоляции, обеспеченности объектами социальной инфраструктуры и т.п., к тому же не надо тратиться на изменение статуса земельного участка.

Названные преимущества обеспечили сегменту бурное развитие, тем более что застройщики за счет экономии на строительстве имели возможность продавать апартаменты несколько дешевле жилья с аналогичными характеристиками. По данным «ИРН-Консалтинг», в настоящее время в пределах МКАД апартаменты можно купить в 93 зданиях, а строящихся жилых домов в 2,4 раза больше, 221 штука. В первой половине 2014 г. разница в цене между апартаментами и традиционными новостройками между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД в среднем составляла примерно 10% в пользу новостроек, а внутри ТТК – 25%. К концу года ценовой разрыв между квартирами и апартаментами в центре столицы уменьшился в среднем до 5%, а в спальных районах сохранился на уровне примерно 20-30%.


Количество и стоимость новостроек и апартаментов в Москве в конце 2014 г.

Округ Количество объектов в продаже, шт. Средняя стоимость 1 кв. м, руб.
Здания с апартаментами Новостройки с квартирами Здания с апартаментами Новостройки с квартирами
Центральный 32 63 586 313 614 304
Восточный 2 18 193 466 223 166
Западный 6 28 199 275 302 928
Северный 33 11 242 550 198 881
Северо-Восточный 5 16 168 454 219 023
Северо-Западный 8 18 209 640 254 935
Юго-Восточный 1 5 155 400 187 279
Юго-Западный 1 18 142 410 239 334
Южный 5 44 179 737 188 302

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Пока апартаменты занимали небольшую долю рынка недвижимости Москвы и продавались в основном в элитном сегменте, московские чиновники достаточно снисходительно относились к творчеству застройщиков в части оформления документации. По словам Сергея Левкина, руководителя департамента градостроительной политики Москвы, в ГПЗУ апартаменты чаще всего именовали «объектами размещения гостиниц и прочих мест временного проживания», «объектами размещения некоммерческих организаций, связанных с проживанием населения», «объектами размещения коммерческих организаций, связанных с проживанием населения».

Это формулировки в официальных документах. Риелторы, продающие апартаменты, в разговорах с покупателями еще более креативны: на московском рынке встречаются, например, «нежилые помещения под проживание», «помещения свободного назначения под проживание», «гостинично-офисные комплексы с апартаментами», «здания под апартаменты и нежилые помещения» и еще много других «неведомых зверушек».


Власти закручивают гайки
Когда количество подобных объектов достигло примерно трети всего рынка новостроек, рассматривать проблему как несуществующую у чиновников уже не получалось. Тем более что в Москве начали строить апартаменты экономкласса, и их покупатели, не имея возможности оплачивать частные детсады и школы, стали требовать от властей доступа к муниципальным благам, положенным лишь москвичам с постоянной регистрацией, каковая в апартаментах не предусмотрена.

«Строительство апартаментов не сопровождается сооружением необходимой инфраструктуры. В этом и состоит отличие апартаментов от жилья. Но застройщики, продавая их, часто об этом умалчивают. Люди же, заплатив деньги, потом приходят к нам и требуют: дайте детсад, запишите ребенка в школу…», – жаловался мэр Сергей Собянин в интервью «Российской газете».

О том, что Москомархитектуры разрабатывает новые нормы градостроительного проектирования, которые будут предполагать создание социнфраструктуры при строительстве апартаментов, Сергей Левкин рассказывал еще осенью 2013 г. (см. «Покупатели апартаментов оплатят заботу о себе»). Предполагалось, что документ, требовавший внесения изменений в федеральное законодательство, в том числе в Градостроительный кодекс, может вступить в силу в 2014 г. Не вступил – сейчас депутаты Мосгордумы обещают заняться классификацией апартаментов в следующем году, однако московские власти все же нашли возможность оперативно скорректировать строительные нормы, не связываясь с федеральным законодательством.

11 ноября 2014 г. правительство Москвы приняло постановление № 660-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 мая 2011 года № 228-ПП», которым запретило строить апартаменты как отдельные объекты капстроительства. Размещать их теперь можно только в гостиницах, мотелях, хостелах, апарт-отелях и т.п. Логика властей понятна: раз, согласно действующему законодательству, апартаменты – это разновидность гостиничных номеров, то и строить их надо в составе объектов для временного проживания.

Насколько московскому правительству удастся претворить свое постановление в жизнь – покажет время. История многострадального ФЗ-214 (о долевом строительстве) доказывает, что принять закон достаточно просто, куда сложнее – добиться его выполнения.

Впрочем, в любом случае постановление касается лишь новых проектов, а к утвержденным и тем более построенным оно отношения не имеет. Чего, к сожалению, не скажешь о модифицированном налоге на имущество физических лиц, который начнет вводиться в Москве с 2015 г.


Налоговый сюрприз
19 ноября Мосгордума приняла в третьем и окончательном чтении закон об исчислении налога на имущество физических лиц исходя из его кадастровой, близкой к рыночной, стоимости. Планы по введению налога широко обсуждались в СМИ, поэтому назвать его неожиданным нельзя. Все интересующиеся вопросом знали и о том, что апартаменты будут облагаться по повышенным по сравнению с традиционным жильем ставкам. Сюрпризом стал их итоговый размер – 2% от стоимости объекта в год, если апартаменты располагаются в здании офисно-торгового назначения. С владельцев остальных типов апартаментов возьмут 0,5% от кадастровой цены недвижимости. В отличие от жилых помещений, для которых предусмотрены налоговые вычеты в 10 кв. м (для комнат), 20 кв. м (для квартир) и 50 кв. м (для домов), апартаментам никаких поблажек не полагается.

На практике это означает, что, если, например, вы купили скромные апартаменты площадью 55,4 кв. м в Головинском районе на севере Москвы за 8,7 млн рублей и они имеют «офисный» статус, то с 2020 г., когда налог будет платиться по полной ставке, вам ежегодно придется отдавать в казну около 174 000 руб. в год. Таким образом, за 15 лет вы заплатите 2,6 млн руб. налогов, или треть стоимости своей недвижимости.


Примерный расчет платежей по налогу на имущество физлиц для апартаментов в Москве

Округ Средняя стоимость апартаментов, руб. Налог по ставке 0,5% в год, руб. Налог по ставке 2% в год, руб.
Центральный 72 981 072 364 905 1 459 621
Восточный 11 870 412 59 352 237 408
Западный 13 705 338 68 527 274 107
Северный 16 565 125 82 826 331 302
Северо-Восточный 10 865 111 54 326 217 302
Северо-Западный 11 610 003 58 050 232 200
Юго-Восточный 27 365 940 136 830 547 319
Юго-Западный 8 734 005 43 670 174 680
Южный 7 067 609 35 338 141 352

Источник: «ИРН-Консалтинг»

Соответственно, перед покупателями апартаментов остро встал вопрос, как не «попасть» на ставку 2%. Дополнительно осложняет ситуацию то, что ставка зависит не только от типа недвижимости, но и от целей ее фактического использования.

Как поясняет адвокат Олег Сухов, руководитель Юридического центра своего имени и президент «Гильдии юристов рынка недвижимости», Налоговый кодекс РФ предусматривает два вида налоговых ставок для нежилых помещений. Для административно-деловых центров, торговых центров (комплексов) и помещений в них, а также для нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются соответствующим образом, налоговая ставка составляет 2% от кадастровой стоимости. Для иных нежилых помещений, зданий, строений и сооружений, не относящихся к вышеназванным видам, применяется налоговая ставка в размере 0,5% от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20% общей площади здания для размещения упомянутых объектов.

Таким образом, даже если само здание, нежилое помещение не фигурирует как административно-деловое, офисное или торговое, но фактически используется в качестве таковых, ставка налога будет составлять 2% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Помогут разобраться в функциональном назначении строящегося здания следующие документы: кадастровый план земельного участка; проектная декларация; проектная документация, в которой в обязательном порядке указывается функциональное назначение здания; разрешение на строительство.

Если здание, в котором вам приглянулись апартаменты, уже введено в эксплуатацию и внесено в кадастр, имеет смысл проверить, включено ли оно в официальный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (в соответствии со ст. 378.2 НК). Для этого необходимо проанализировать соответствующее постановление правительства Москвы, в котором представлен такой перечень на очередной налоговый период (календарный год). Документ публикуется на портале московского правительства mos.ru. Если включено, то собственника помещений в нем ждет налог в 2%, сообщили в пресс-службе департамента экономической политики и развития города Москвы.

«Покупателю апартаментов, прежде чем заключать договор купли-продажи, необходимо детально разобраться в функциональном назначении здания, и если оно является многофункциональным, т.е. включающим в себя как торговые, офисные, так и помещения для временного пребывания; административно-деловым; офисным или торговым, покупателю стоит отказаться от покупки апартаментов в таких зданиях, иначе налоговое бремя может оказаться непосильным», – советует Олег Сухов.


Котлеты отдельно от мух
Судя по всему, московские власти ничего не имеют против апартаментов гостиничного типа, построенных на предназначенных для таких объектов земельных участках и в соответствии с предусмотренными для гостиниц нормами. Однако девелоперам, занимающимся продажей нежилых помещений офисно-торгового и свободного назначения под видом квартир, по всей видимости, в дальнейшем придется либо перепрофилировать проекты в гостиницы или жилье, если это в принципе возможно (и нести положенные в процессе затраты), либо столкнуться с серьезным падением спроса, комментирует инициативы столичного правительства Татьяна Калюжнова, руководитель «ИРН-Консалтинг».

Фактически налоговая ставка в 2% на апартаменты, располагающиеся в зданиях с офисно-торговым статусом, закрывает лазейки в законодательстве, позволявшие застройщикам получать завышенную прибыль при строительстве таких объектов. Как поясняет эксперт, девелоперы зарабатывали на том, что возводили нежилые здания с помещениями офисно-торгового и свободного назначения, себестоимость строительства которых значительно ниже, чем жилья, а получившийся продукт продавали по ценам, сравнимым со стоимостью нормальных новостроек. То есть неоправданно дорого для объектов, официально для жизни непригодных.

Огромная ставка налога сделает покупку подобной недвижимости невыгодной для покупателей. Прежде всего это касается относительно недорогого сегмента – люди со скромным достатком просто не в состоянии отдавать государству за жилье сотни тысяч рублей в год. Тем более что многие из них приобретают недвижимость в кредит и должны ежемесячно перечислять значительные суммы банку. По мнению Татьяны Калюжновой, компенсировать завышенный налог и, следовательно, поднять спрос можно будет только огромными скидками (на уровне 30-40% от сложившейся стоимости на рынке жилья), которые «съедят» большую часть прибыли застройщиков.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
8057 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 8 256 000
до 23 208 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Династия Москва, Северный округ, район Хорошевский, м. Хорошёвская, м. Полежаевская 1-3-комнатные квартиры Площади : 38 - 96 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, 5 мин. пешком Хорошевское ш., вл. 25, к.1 Хорошевское ш., вл. 25, к.2 Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 323 600
до 26 041 400 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
от 8 100 500
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения октября
Городские резиденции Spires. Премиум-класс. Пентхаусы с каминами, урбан-виллы, лофты. Двор без машин. Запад Москвы, рядом с Кутузовским пр. Застройщик: Тервуд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5,6 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 1 минута пешком до м. Дмитровская с отделкой от 5,6 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Старт продаж! От 5,5 млн руб. Подземный паркинг. Собственная инфраструктура. Метро Полежаевская. от 5,5 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал MATCH POINT Апартаменты бизнес-класса на престижном Кутузовском пр-т от Галс-девелопмент. Планировки от 28 до 185 кв.м Застройщик: Волей Гранд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые просторные квартиры за 130 000 руб./кв.м. Дома сдаются в 2018 г.! Рядом метро Скобелевская! Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лица! Квартиры бизнес класса! Готовые квартиры на Ходынском поле! 10 мин. м.Динамо! Только в октябре скидка 40% на паркинг! Выдаем ключи! от 14,8 млнCapital group Застройщик: Новко. Проектная декларация на рекламируемом сайте Башня Федерация. Панорамные виды! Премиум-апартаменты от 50 до 350 м2. 69-84 этаж. Лучшие виды в Сити! Приватность и VIP безопасность. м.Выставочная Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Савёловский Сити" Новый корпус! От 5,2 млн руб. Бизнес-класс в 7 мин от м. Дмитровская. Потрясающие панорамные виды на центр города. Узнай первым! от 5,2 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Волгоградке Выгодно - ипотека от ВТБ – 5,5%! Индивидуальные скидки! Планировки евроформата. Застройщик: Федора Полетаева 15. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Вешняках Ипотека 5,5% от ВТБ! Индивидуальные скидки! Парковые зоны! 15 минут до м. Выхино. Застройщик: Вешняковская 18. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Квартиры площадью от 29 метров. Монолит, другое. квартиры в готовых домах Подробности по телефону! с отделкой от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Дмитровке Индивидуальные скидки! Ипотека 5,5% от ВТБ! Развитая инфраструктура. Сдача в 2018. Застройщик: Софьи Ковалевской 20. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Квартиры в готовых домах площадью 39-107 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. Монолит. Торопитесь! Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Торопитесь! 1-5-комнатные квартиры пл. 49-136 метров. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье на Ленинском Выгодно - Ипотека 5,5% от ВТБ! Витражное остекление. Индивидуальные скидки! Застройщик: Ленинский 154. Проектная декларация на рекламируемом сайте Счастье в Лианозово 1-3-комнатные квартиры площадью 36-86 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Уточняйте подробности по телефону. Застройщик: Абрамцевская 10. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Большое Путилково" Старт продаж! Рядом м. Митино. Дворы без машин, дет.сады, школы, поликлиники. 2,5 млн руб. Застройщик: Самолет-Путилково. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах пл. 23-47 метров. ГК: 3 кв. 2018 г. - 4 кв. 2019 г. Монолит. 2 км от МКАД. Уточняйте подробности по телефону. от 4,7 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Белые ночи» Дома комфорт-класса в 6 км от МКАД. 15 минут до 3-х веток метро. Московская прописка. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Старт продаж второй очереди! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. от 2,3 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Цветочные поляны" Старт продаж! Квартиры от 2,2 млн.р.! 4 варианта отделки. Продуманная инфраструктура. Европейский стиль Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры с участком или террасой на крыше. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Серебрица. Старт продаж! От 2,2 млн руб. Уникальный проект. Авторская архитектура. Опции бизнес-класса. Детсад, школа рядом. г.Красногорск. от 2,2 млн руб. Застройщик: Опалиха-Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» 3 ветки метро. Современный благоустроенный район. Дизайнерская отделка. 214-ФЗ. ФЗ Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Румянцево-Парк" Квартиры от 2,9 млн. Нестандартная архитектура. Свободные планировки. Закрытые дворы. Паркинг. м.Саларьево от 2,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Позитив! г.Москва! ЖК Позитив, 10 мин. м.Румянцево! Скидка 400т.р. до 31.10! Ипотека и рассрочка! Успей купить! от 4,2 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте Микрорайон Новое Бисерово 2 Готовые квартиры у Старой Купавны. Уют с панорамным остеклением. Ипотека от 7.4%. Звоните! квартиры от 1,6 млн руб.ООО Акваспорт Застройщик: Акваспорт. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! 1,9 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЖК Рассказово Станция м.Рассказовка открылась! Всего 7 мин. пешком! Рядом лесопарк, своя полноценная инфраструктура. Звоните! 5,4 млн руб.Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте