Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Транспортная инфраструктура – неотъемлемый элемент строительства жилья

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», специально для www.irn.ru

Один из негативных факторов градостроительства в России (неважно, идет ли речь о крупных мегаполисах или небольших провинциальных уездных городках) – это критическая неразвитость участков, пригодных в силу своего месторасположения и иных характеристик для жилой застройки, с точки зрения транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.

Для справки: основных механизмов привлечения средств инвесторов в развитие городской инфраструктуры до сих пор было два. Первый механизм – это перечисление денежных средств в Дорожный фонд. Второй – строительство за счет собственных средств и в дальнейшем передача построенного объекта муниципальным властям. Однако платежи в Дорожный фонд, а также затраты на проектирование и строительство инфраструктурного объекта невозможно было отнести к затратам на создание основного объекта, что приводило к увеличению налогооблагаемой базы.


Реформы правительства Москвы
Правительство Москвы одобрило проект постановления, разработанный Москомстройинвестом, который предусматривает создание инфраструктурного объекта в рамках затрат на строительство основного коммерческого объекта, если возведение данного инфраструктурного объекта необходимо для реализации основного объекта и средства на его создание не заложены в бюджете города. По словам председателя комитета Константина Тимофеева, в случае, если инфраструктурный объект невозможно разместить на земельном участке инвестора, то по решению градостроительной земельной комиссии заявителю может быть предоставлен дополнительный земельный участок. В договоре аренды земельного участка будут прописаны сроки строительства и обязательство инвестора передать построенный объект в собственность города. Затраты и убытки инвестора при создании инфраструктурного объекта не подлежат компенсации из бюджета города Москвы. Построенный объект должен быть передан в собственность города в течение месяца со дня ввода в эксплуатацию.


Развитие территорий: теория и практика
По существу, подобного рода подготовка участков для девелопмента в большинстве стран является муниципальной или региональной задачей, которая финансируется за счет фискальных сборов или за счет «внедрения» компенсации затрат на строительство подобных объектов в продажную цену участка, если речь идет о земле, находящейся в муниципальной собственности.

В российских условиях такой подход практически нереализуем: к сегодняшнему дню подавляющее большинство участков, находящихся в девелоперском обороте (или поступающих в него), давно обрели частных владельцев; бюджеты же традиционно имеют гораздо больше статей расходов, чем поступающих в них денег. Так было в период «тучных» лет. Не следует рассчитывать, что ситуация изменится сейчас, когда страна вошла в период серьезной «макроэкономической турбулентности».

До сегодняшнего дня вопрос инфраструктурного развития застраиваемых территорий традиционно решался следующим образом: застройщик за свой счет возводил необходимые объекты и после их ввода в эксплуатацию бесплатно, как правило, передавал их соответствующим муниципальным службам, которые их и эксплуатировали.

Такой механизм, между тем, имеет огромное количество «родовых травм», которые делают его избыточно паллиативным. Вот лишь некоторые из них.

Затраты на строительство объектов (с точки зрения управленческого учета и экономической логики) безвозвратно ложатся на себестоимость квадратного метра, что заставляет застройщиков всячески экономить и на количестве, и на качестве подобных объектов. Естественно, наличие развитой (да что там «развитой» – хотя бы минимально приемлемой) инфраструктуры положительно влияет на ликвидность объектов, что осознается всеми, но соблазн сэкономить все же велик. Более того, зачастую реализация всех объектов инфраструктуры, положенных по нормативам и необходимых, исходя из здравого смысла, ставит иной раз проекты на грань, а то и за грань безубыточности.

Требования действующего ФЗ №214 формально не позволяют использовать средства дольщиков для каких бы то ни было платежей, кроме относящихся к строительству самого жилого дома. Использование этих средств даже на цели транспортной и инженерной (за пределами «первого колодца») инфраструктуры является формальным нарушением и с точки зрения упомянутого закона, и с точки зрения бухгалтерского учета. Формально застройщик должен сперва за счет собственных средств (ибо кредит в силу отсутствия титульного обеспечения вряд ли может быть предоставлен) полностью покончить с инженерным и социальным обеспечением территории. Затем построить и продать дома, использовав прибыль (после уплаты налогов, sic!) для компенсации затрат. А после этого передать объекты бесплатно муниципалитету, зафиксировав, кстати, бухгалтерский убыток. Естественно, так «в лоб» никто не делает, но тем самым все находятся под дамокловым мечом осуществляемых нарушений.


За границами территории
Особой проблемной зоной являются инженерные и транспортные сети, выходящие за пределы застраиваемого участка. Помимо всего вышеперечисленного, в связи с ними возникает сонм проблем (а часто – и процедурных противоречий), обусловленных необходимостью дополнительных землеотводных мероприятий, неясностью вопросов собственности и будущей эксплуатации, правил бухгалтерского отнесения расходов по строительству таких объектов и т.д.

В этой связи инициатива правительства Москвы, очевидно, представляет собой очень правильный шаг. Подобные действия вносят большую ясность как в правовые механизмы решения задач транспортного обеспечения строительных площадок, так и в механизмы учета затрат на создание таких объектов в бухгалтерских и налоговых целях. Это немало, но пока недостаточно.

При рассмотрении вопросов инженерной, транспортной и социальной обеспеченности комплексной застройки и инвесторы/девелоперы, и муниципальные (и даже региональные) власти должны осознать наличие нескольких императивов.

Застройщики должны четко понимать, что никто кроме них не будет реально нести издержки на создание транспортной и инженерной инфраструктуры, социальное обеспечение и т.д. Вместе с тем достаточное инвестирование в подобного рода объекты – не только нагрузка к основному девелопменту, но и вполне эффективный способ создания стабилизированных «долгоиграющих» активов, которые при правильной «упаковке» могут стать хорошим продуктом на инвестиционном рынке. Например, возможно системное решение проблемы, благодаря которому застройщик может снизить цену квартиры для потребителя, одновременно создавая устойчивый и ликвидный бизнес с невысокой, но стабильной доходностью. Так, мы создали специальную компанию – Unit Management & Development, UMD, – которая будет выкупать у застройщиков все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости с последующей эксплуатацией и управлением. Впервые эта схема опробована в рамках реализации жилого комплекса «Валь д’Эмероль» (подробнее см. «Недвижимость в Подмосковье: новые факторы без оглядки на цены»).

Власти должны осознать, что, выполняя функции муниципалитета или региона в части развития инфраструктуры, инвесторы вправе рассчитывать на окупаемость вложений и окупаемость с определенной долей доходности (выделение, кстати, инфраструктурных инвестиций в самостоятельный центр финансового учета позволяет снизить себестоимость и продажную цену объектов недвижимости, в чем власти тоже заинтересованы). Кстати, подобные механизмы уже заложены действующим законодательством о государственно-частном партнерстве. В зависимости от «сути» объекта можно говорить о концессиях, контрактах жизненного цикла, арендных форматах, позволяющих полностью учесть интересы и территории, и инвесторов. В связи с этим правительственным инициативам есть куда расти.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2719 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 10 071 000
до 43 368 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Фили Сити Москва, Западный округ, район Филевский парк, м. Фили 1-5-комнатные квартиры Площади : 45 - 146 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2020 г. м. Фили, 7 мин. пешком Багратионовский пр-д, вл.5, к.1 Багратионовский пр-д, вл.5, к.3 Застройщик: ЛАТИРИУС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 253 500
до 10 017 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Новые Ватутинки Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, 15 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 24 - 106 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Теплый Стан, 15 мин. транспортом Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/1 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.10/2 (4оч.) Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/1 Десеновское с/о, мкр.Центральный, к.8/2 Застройщик: Инвесттраст.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 134 963
до 9 570 527 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город - парк «Первый Московский» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Саларьево, м. Рассказовка, 8 км от МКАД Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 38 - 108 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2025 г. м. Саларьево, 15 мин. транспортом м. Рассказовка, 15 мин. транспортом мкр.2, к.26 (5 фаза) мкр.2, к.28 (5 фаза) мкр.2, к.29 (5 фаза) мкр.2, к.30 (5 фаза) мкр.2, к.9 (3 фаза) Показать все 7 корпусов Застройщик: Первый Московский.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения. Скидки на квартиры 10% при 100% оплате только в январе. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,5 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,5 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Квартиры пл. от 52 метров. Монолит-кирпич. апартаменты в готовых домах от 130 000 руб/кв м.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 8,5 млн руб! Дома готовы. Скоро ключи! Свободная планировка. 600 м. до м.Водный от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км.