Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.9 млн
руб.
от
3.6 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какие характеристики ЖК стали бы для вас определяющими при принятии решения о покупке:
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Транспортная инфраструктура – неотъемлемый элемент строительства жилья

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», специально для www.irn.ru

Один из негативных факторов градостроительства в России (неважно, идет ли речь о крупных мегаполисах или небольших провинциальных уездных городках) – это критическая неразвитость участков, пригодных в силу своего месторасположения и иных характеристик для жилой застройки, с точки зрения транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.

Для справки: основных механизмов привлечения средств инвесторов в развитие городской инфраструктуры до сих пор было два. Первый механизм – это перечисление денежных средств в Дорожный фонд. Второй – строительство за счет собственных средств и в дальнейшем передача построенного объекта муниципальным властям. Однако платежи в Дорожный фонд, а также затраты на проектирование и строительство инфраструктурного объекта невозможно было отнести к затратам на создание основного объекта, что приводило к увеличению налогооблагаемой базы.


Реформы правительства Москвы
Правительство Москвы одобрило проект постановления, разработанный Москомстройинвестом, который предусматривает создание инфраструктурного объекта в рамках затрат на строительство основного коммерческого объекта, если возведение данного инфраструктурного объекта необходимо для реализации основного объекта и средства на его создание не заложены в бюджете города. По словам председателя комитета Константина Тимофеева, в случае, если инфраструктурный объект невозможно разместить на земельном участке инвестора, то по решению градостроительной земельной комиссии заявителю может быть предоставлен дополнительный земельный участок. В договоре аренды земельного участка будут прописаны сроки строительства и обязательство инвестора передать построенный объект в собственность города. Затраты и убытки инвестора при создании инфраструктурного объекта не подлежат компенсации из бюджета города Москвы. Построенный объект должен быть передан в собственность города в течение месяца со дня ввода в эксплуатацию.


Развитие территорий: теория и практика
По существу, подобного рода подготовка участков для девелопмента в большинстве стран является муниципальной или региональной задачей, которая финансируется за счет фискальных сборов или за счет «внедрения» компенсации затрат на строительство подобных объектов в продажную цену участка, если речь идет о земле, находящейся в муниципальной собственности.

В российских условиях такой подход практически нереализуем: к сегодняшнему дню подавляющее большинство участков, находящихся в девелоперском обороте (или поступающих в него), давно обрели частных владельцев; бюджеты же традиционно имеют гораздо больше статей расходов, чем поступающих в них денег. Так было в период «тучных» лет. Не следует рассчитывать, что ситуация изменится сейчас, когда страна вошла в период серьезной «макроэкономической турбулентности».

До сегодняшнего дня вопрос инфраструктурного развития застраиваемых территорий традиционно решался следующим образом: застройщик за свой счет возводил необходимые объекты и после их ввода в эксплуатацию бесплатно, как правило, передавал их соответствующим муниципальным службам, которые их и эксплуатировали.

Такой механизм, между тем, имеет огромное количество «родовых травм», которые делают его избыточно паллиативным. Вот лишь некоторые из них.

Затраты на строительство объектов (с точки зрения управленческого учета и экономической логики) безвозвратно ложатся на себестоимость квадратного метра, что заставляет застройщиков всячески экономить и на количестве, и на качестве подобных объектов. Естественно, наличие развитой (да что там «развитой» – хотя бы минимально приемлемой) инфраструктуры положительно влияет на ликвидность объектов, что осознается всеми, но соблазн сэкономить все же велик. Более того, зачастую реализация всех объектов инфраструктуры, положенных по нормативам и необходимых, исходя из здравого смысла, ставит иной раз проекты на грань, а то и за грань безубыточности.

Требования действующего ФЗ №214 формально не позволяют использовать средства дольщиков для каких бы то ни было платежей, кроме относящихся к строительству самого жилого дома. Использование этих средств даже на цели транспортной и инженерной (за пределами «первого колодца») инфраструктуры является формальным нарушением и с точки зрения упомянутого закона, и с точки зрения бухгалтерского учета. Формально застройщик должен сперва за счет собственных средств (ибо кредит в силу отсутствия титульного обеспечения вряд ли может быть предоставлен) полностью покончить с инженерным и социальным обеспечением территории. Затем построить и продать дома, использовав прибыль (после уплаты налогов, sic!) для компенсации затрат. А после этого передать объекты бесплатно муниципалитету, зафиксировав, кстати, бухгалтерский убыток. Естественно, так «в лоб» никто не делает, но тем самым все находятся под дамокловым мечом осуществляемых нарушений.


За границами территории
Особой проблемной зоной являются инженерные и транспортные сети, выходящие за пределы застраиваемого участка. Помимо всего вышеперечисленного, в связи с ними возникает сонм проблем (а часто – и процедурных противоречий), обусловленных необходимостью дополнительных землеотводных мероприятий, неясностью вопросов собственности и будущей эксплуатации, правил бухгалтерского отнесения расходов по строительству таких объектов и т.д.

В этой связи инициатива правительства Москвы, очевидно, представляет собой очень правильный шаг. Подобные действия вносят большую ясность как в правовые механизмы решения задач транспортного обеспечения строительных площадок, так и в механизмы учета затрат на создание таких объектов в бухгалтерских и налоговых целях. Это немало, но пока недостаточно.

При рассмотрении вопросов инженерной, транспортной и социальной обеспеченности комплексной застройки и инвесторы/девелоперы, и муниципальные (и даже региональные) власти должны осознать наличие нескольких императивов.

Застройщики должны четко понимать, что никто кроме них не будет реально нести издержки на создание транспортной и инженерной инфраструктуры, социальное обеспечение и т.д. Вместе с тем достаточное инвестирование в подобного рода объекты – не только нагрузка к основному девелопменту, но и вполне эффективный способ создания стабилизированных «долгоиграющих» активов, которые при правильной «упаковке» могут стать хорошим продуктом на инвестиционном рынке. Например, возможно системное решение проблемы, благодаря которому застройщик может снизить цену квартиры для потребителя, одновременно создавая устойчивый и ликвидный бизнес с невысокой, но стабильной доходностью. Так, мы создали специальную компанию – Unit Management & Development, UMD, – которая будет выкупать у застройщиков все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости с последующей эксплуатацией и управлением. Впервые эта схема опробована в рамках реализации жилого комплекса «Валь д’Эмероль» (подробнее см. «Недвижимость в Подмосковье: новые факторы без оглядки на цены»).

Власти должны осознать, что, выполняя функции муниципалитета или региона в части развития инфраструктуры, инвесторы вправе рассчитывать на окупаемость вложений и окупаемость с определенной долей доходности (выделение, кстати, инфраструктурных инвестиций в самостоятельный центр финансового учета позволяет снизить себестоимость и продажную цену объектов недвижимости, в чем власти тоже заинтересованы). Кстати, подобные механизмы уже заложены действующим законодательством о государственно-частном партнерстве. В зависимости от «сути» объекта можно говорить о концессиях, контрактах жизненного цикла, арендных форматах, позволяющих полностью учесть интересы и территории, и инвесторов. В связи с этим правительственным инициативам есть куда расти.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2730 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 444 258
до 11 488 206 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Город-парк «Переделкино Ближнее» Новая Москва, Новомосковский округ, 8 км от МКАД Площади : 25 - 85 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2018 г. м. Юго-Западная, 20 мин. транспортом м. Саларьево, 25 мин. транспортом м. Рассказовка, 7 мин. пешком Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 4, к.8 (4 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1А (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.1Б (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.2 (8 фаза) Внуковское с/п, Рассказовка д., уч.13/2, кв-л 7, к.3 (8 фаза) Показать все 6 корпусов Застройщик: Олета.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 250 460
до 20 683 780 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городской квартал "Big Time" Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники Площади : 27 - 103 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2020 г. м. Полежаевская, Мневники ул., вл.5, к.1 Мневники ул., вл.5, к.2 Мневники ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 10 126 820
до 127 102 144 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское Площади : 38 - 279 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. м. Славянский бульвар, 9 мин. транспортом Нежинская ул., вл.5, к.1 Нежинская ул., вл.5, к.2 Нежинская ул., вл.5, к.3 Застройщик: TEKTA GROUP.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июня
ЖК Headliner Спешите до повышения цен! Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,8 млн, 3-ком - от 14,6 млн. Потрясающие панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% от 6.2 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Летом выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,07 млн руб! Звоните! от 5,07 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте «Изумрудные холмы» ЖК комфорт-класса. Квартиры с готовой отделкой в строящихся корпусах от 2,7 млн руб. Сдача в 2021 г. Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки. Своя квартира в Москве за 30 000 руб. в месяц! Отделка под ключ! В районе школы, детские сады и поликлиника. от 3,3 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 8,4 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 8,4 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Лукино-Варино. 24 км от МКАД. Квартиры в Щелковском районе от 2,1 млн. Семейная ипотека от 5%, удваиваем материнский капитал, выгода до тыс. руб. , ипотека с 0 руб. первый взнос от 2,1 млн руб. Застройщик: СУ-22. Проектная декларация на рекламируемом сайте СИМВОЛ. Квартиры в новом квартале! От 175000 руб./кв.м! Новые корпуса на границе с ЦАО. Рядом 3 станции метро. Панорамные виды Москвы, открытый парк. от 175000 руб./кв.м Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада. Ипотека от 5%. 5 мин до м. Митино. Сдача в 2019 году! Вся инфраструктура готова. от 2,8 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Ипотека от 6,3%. Квартиры от 11,4 млн, апартаменты от 7,4 млн. Выгода до 2,2 млн на квартиры, 1,3 млн на апартаменты. Застройщик: Серебряный Фонтан. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Виды на 360 градусов! Премия «Жилой квартал Москвы №1»! Панорамные квартиры в Раменках. От 7,1 млн р! Аминьевское шоссе – 3 минуты пешком. Ипотека 5,5% до 30.06. Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 12,9 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 12,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские истории Квартиры площадью 28-88 кв.м.Монолит. Звоните! Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон Выгодные условия на апартаменты в новых корпусах. От 4,3 млн. руб. Рассрочка от застройщика! ЖК вблизи м. «Бабушкинская». Успейте купить! от 4,3 млн руб. Застройщик: ЛС-Риэлти. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Люберцы» Квартиры с отделкой и без. Современные детские сады и школы. Открыто метро "Некрасовка». Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор в СЗАО Уникальный дом бизнес-класса. Квартиры с панорамным видом, река и лес за окном. 20 мин. до центра Москвы Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Выгода до 780 000 руб! 5 минут до м. Водный стадион. Свободная планировка. Ключи после оплаты. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Скидка 4%! 5 минут до м. Саларьево. Школа и детские сады. Закрытый двор. Ипотека с гос.поддержкой семей с детьми от 5% Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Апартаменты в "Башне Федерация" Премиум-апартаменты со скидкой до 17% в июне. Панорамные окна. Высокие потолки. Рассрочка 0%. Ипотека от 9,7%. от 25.3 млн руб. Застройщик: БАШНЯ ФЕДЕРАЦИЯ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская 2-комнатная от 9,6 млн руб, 3-комнатная от 14,4 млн руб. в новом ЖК бизнес-класса! Двор без машин. Рядом 4 парка. Большой выбор планировок. Квартал для семейной жизни в 10 минутах от метро. Звоните! 1-комнатные квартиры от 8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Скидки до 11%! Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. 200 метров до Москвы! Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Триколор Квартиры в готовых домах рядом с м.ВДНХ. Площадь от 49 до 209 метров ГК: 3 кв. 2015 г., есть сданные. Подробности по телефону! Застройщик: OOO ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Небо — небоскребы на Мичуринском! От 272 000р. за кв.м. Развитая инфраструктура. Подземный паркинг. Рассрочка 0% Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Премия «Хит продаж №1»! Специальное предложение. Квартиры с отделкой от 7 млн. Уникальные планировки. м."ул.800-летия Москвы". Ипотека от 6,3%. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые квартиры у м.Ботанический сад. Квартиры в готовых домах. Площадь от 24 до 89 кв.м. Застройщик: Гранднэкст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Новые квартиры в готовых домах площадью от 32 метров. рядом с метро Теплый Стан. Торопитесь! Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Фестиваль Парк Спешите! Квартиры в готовых домах рядом с м.Речной вокзал. Площадь от 28 до 120 метров ГК: 2 кв. 2019 г. - 2 кв. 2020 г. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Томилино». Скидки до 10% в июне! Выгода до 560 тыс руб. Семейная ипотека 5%. Первы взнос 0%. Ипотечные каникулы. Развитая инфраструктцра. 10 км от МКАД. Метро Котельники. от 2,2 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилищный комплекс "Люберцы" Метро Некрасовка! Квартиры со скидкой до 10%! Рядом лесопарк и озеро! Свои школы и детские сады! Застройщик: Самолет Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Пригород Лесное» Квартиры от 2,3 млн руб. с отделкой! Метро Домодедовская. 4 км от МКАД! Покупайте выгодно! от 2,3 млн руб. Застройщик: Пригород Лесное. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Аквилон PARK 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 15% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры с террасами в премиальном квартале в окружении заповедника от 3,7 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,7 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе Новые квартиры в готовых домах площадью от 67 метров. рядом с метро Фрунзенская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Старт продаж! Успей купить квартиру. Повышение цен с 1 июля! Квартиры с отделкой и без. Метро «Саларьево». от 3,6 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте