Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3 млн
руб.
от
3.7 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой зимой?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Транспортная инфраструктура – неотъемлемый элемент строительства жилья

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина», специально для www.irn.ru

Один из негативных факторов градостроительства в России (неважно, идет ли речь о крупных мегаполисах или небольших провинциальных уездных городках) – это критическая неразвитость участков, пригодных в силу своего месторасположения и иных характеристик для жилой застройки, с точки зрения транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры.

Для справки: основных механизмов привлечения средств инвесторов в развитие городской инфраструктуры до сих пор было два. Первый механизм – это перечисление денежных средств в Дорожный фонд. Второй – строительство за счет собственных средств и в дальнейшем передача построенного объекта муниципальным властям. Однако платежи в Дорожный фонд, а также затраты на проектирование и строительство инфраструктурного объекта невозможно было отнести к затратам на создание основного объекта, что приводило к увеличению налогооблагаемой базы.


Реформы правительства Москвы
Правительство Москвы одобрило проект постановления, разработанный Москомстройинвестом, который предусматривает создание инфраструктурного объекта в рамках затрат на строительство основного коммерческого объекта, если возведение данного инфраструктурного объекта необходимо для реализации основного объекта и средства на его создание не заложены в бюджете города. По словам председателя комитета Константина Тимофеева, в случае, если инфраструктурный объект невозможно разместить на земельном участке инвестора, то по решению градостроительной земельной комиссии заявителю может быть предоставлен дополнительный земельный участок. В договоре аренды земельного участка будут прописаны сроки строительства и обязательство инвестора передать построенный объект в собственность города. Затраты и убытки инвестора при создании инфраструктурного объекта не подлежат компенсации из бюджета города Москвы. Построенный объект должен быть передан в собственность города в течение месяца со дня ввода в эксплуатацию.


Развитие территорий: теория и практика
По существу, подобного рода подготовка участков для девелопмента в большинстве стран является муниципальной или региональной задачей, которая финансируется за счет фискальных сборов или за счет «внедрения» компенсации затрат на строительство подобных объектов в продажную цену участка, если речь идет о земле, находящейся в муниципальной собственности.

В российских условиях такой подход практически нереализуем: к сегодняшнему дню подавляющее большинство участков, находящихся в девелоперском обороте (или поступающих в него), давно обрели частных владельцев; бюджеты же традиционно имеют гораздо больше статей расходов, чем поступающих в них денег. Так было в период «тучных» лет. Не следует рассчитывать, что ситуация изменится сейчас, когда страна вошла в период серьезной «макроэкономической турбулентности».

До сегодняшнего дня вопрос инфраструктурного развития застраиваемых территорий традиционно решался следующим образом: застройщик за свой счет возводил необходимые объекты и после их ввода в эксплуатацию бесплатно, как правило, передавал их соответствующим муниципальным службам, которые их и эксплуатировали.

Такой механизм, между тем, имеет огромное количество «родовых травм», которые делают его избыточно паллиативным. Вот лишь некоторые из них.

Затраты на строительство объектов (с точки зрения управленческого учета и экономической логики) безвозвратно ложатся на себестоимость квадратного метра, что заставляет застройщиков всячески экономить и на количестве, и на качестве подобных объектов. Естественно, наличие развитой (да что там «развитой» – хотя бы минимально приемлемой) инфраструктуры положительно влияет на ликвидность объектов, что осознается всеми, но соблазн сэкономить все же велик. Более того, зачастую реализация всех объектов инфраструктуры, положенных по нормативам и необходимых, исходя из здравого смысла, ставит иной раз проекты на грань, а то и за грань безубыточности.

Требования действующего ФЗ №214 формально не позволяют использовать средства дольщиков для каких бы то ни было платежей, кроме относящихся к строительству самого жилого дома. Использование этих средств даже на цели транспортной и инженерной (за пределами «первого колодца») инфраструктуры является формальным нарушением и с точки зрения упомянутого закона, и с точки зрения бухгалтерского учета. Формально застройщик должен сперва за счет собственных средств (ибо кредит в силу отсутствия титульного обеспечения вряд ли может быть предоставлен) полностью покончить с инженерным и социальным обеспечением территории. Затем построить и продать дома, использовав прибыль (после уплаты налогов, sic!) для компенсации затрат. А после этого передать объекты бесплатно муниципалитету, зафиксировав, кстати, бухгалтерский убыток. Естественно, так «в лоб» никто не делает, но тем самым все находятся под дамокловым мечом осуществляемых нарушений.


За границами территории
Особой проблемной зоной являются инженерные и транспортные сети, выходящие за пределы застраиваемого участка. Помимо всего вышеперечисленного, в связи с ними возникает сонм проблем (а часто – и процедурных противоречий), обусловленных необходимостью дополнительных землеотводных мероприятий, неясностью вопросов собственности и будущей эксплуатации, правил бухгалтерского отнесения расходов по строительству таких объектов и т.д.

В этой связи инициатива правительства Москвы, очевидно, представляет собой очень правильный шаг. Подобные действия вносят большую ясность как в правовые механизмы решения задач транспортного обеспечения строительных площадок, так и в механизмы учета затрат на создание таких объектов в бухгалтерских и налоговых целях. Это немало, но пока недостаточно.

При рассмотрении вопросов инженерной, транспортной и социальной обеспеченности комплексной застройки и инвесторы/девелоперы, и муниципальные (и даже региональные) власти должны осознать наличие нескольких императивов.

Застройщики должны четко понимать, что никто кроме них не будет реально нести издержки на создание транспортной и инженерной инфраструктуры, социальное обеспечение и т.д. Вместе с тем достаточное инвестирование в подобного рода объекты – не только нагрузка к основному девелопменту, но и вполне эффективный способ создания стабилизированных «долгоиграющих» активов, которые при правильной «упаковке» могут стать хорошим продуктом на инвестиционном рынке. Например, возможно системное решение проблемы, благодаря которому застройщик может снизить цену квартиры для потребителя, одновременно создавая устойчивый и ликвидный бизнес с невысокой, но стабильной доходностью. Так, мы создали специальную компанию – Unit Management & Development, UMD, – которая будет выкупать у застройщиков все объекты инженерной и транспортной инфраструктуры по инвестиционной стоимости с последующей эксплуатацией и управлением. Впервые эта схема опробована в рамках реализации жилого комплекса «Валь д’Эмероль» (подробнее см. «Недвижимость в Подмосковье: новые факторы без оглядки на цены»).

Власти должны осознать, что, выполняя функции муниципалитета или региона в части развития инфраструктуры, инвесторы вправе рассчитывать на окупаемость вложений и окупаемость с определенной долей доходности (выделение, кстати, инфраструктурных инвестиций в самостоятельный центр финансового учета позволяет снизить себестоимость и продажную цену объектов недвижимости, в чем власти тоже заинтересованы). Кстати, подобные механизмы уже заложены действующим законодательством о государственно-частном партнерстве. В зависимости от «сути» объекта можно говорить о концессиях, контрактах жизненного цикла, арендных форматах, позволяющих полностью учесть интересы и территории, и инвесторов. В связи с этим правительственным инициативам есть куда расти.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2745 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 4 309 856
до 13 824 008 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, 4 км от МКАД Площади : 23 - 103 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. - 3 кв. 2021 г., есть сданные м. Коммунарка, 30 мин. пешком Коммунарка пос., уч.17, к.11 Коммунарка пос., уч.17, к.12.2 Коммунарка пос., уч.17, к.13.1 Коммунарка пос., уч.17, к.2 Коммунарка пос., уч.17, к.8.1 Показать все 18 корпусов Застройщик: А101.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 000 000
до 11 000 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Park Avenue Истринский район, Ильинское, Новорижское шоссе, 29 км от МКАД Площади : 49 - 87 кв.м. Сдача ГК: Сдан 7,5 км от Павловская Слобода Обушковское с.п., вблизи Писково дер., кк.3-9
P от 10 000 000
до 35 910 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово Площади : 46 - 139 кв.м. Сдача ГК: Сдан м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения декабря
Квартиры в ЖК "Город"! Последние 10 квартир! Стильная архитектура. Бесплатные коворкинги. Рядом парк. Отделка white-box. САО, Дмитровское шоссе 107к2. от 140 174 руб/кв. м Застройщик: Град Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры в готовых домах от 15,6 млн! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,6 млн руб. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: КОРТРОС, ГК/Ренова Стройгруп, РСГ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. квартиры от 4,6 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры от 2,9 млн. руб! Новый мкрн. Десна в Новых Ватутинках. Готовая инфраструктура. Ипотека от 5,4%. от 2,9 млн руб.ООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Серебряный фонтан" Специальные цены на ограниченный список квартир и апартаментов в декабре! квартиры от 17,1 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 17,6 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,8 млн руб! Звоните! от 5,8 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Скидки до 12%. Ипотека от 6,24%. Ключи в 2020 году. Детский сад. 5 минут до м.Саларьево. Закрытая территория. от 3,7 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Сердце Столицы Финал продаж! Готовые премиальные квартиры на 1 линии Москвы-реки у Сити. Лучший проект года от Правительства Москвы! Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖИЗНЬ НА ПЛЮЩИХЕ Хамовники Новогодние скидки до 10% в готовом элитном доме в центре! Фешенебельные квартиры, сервис 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove. Новогодняя скидка до 6%. Панорамные виды на Останкинскую башню. Собственная территория – система умный дом, детский сад и школа. Ипотека. Рассрочка. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой. Сдача в 2020 г. Итальянская кухня в подарок до 25.12! Скидки до 5%. Ипотека. от 14,9 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса от 7,9 млн Р. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. от 7,9 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки в ЖК "Silver". Дом сдан! Квартиры бизнес-класса. 7 минут до м. Ботанический сад. Ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: Нордсервис. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ Премиальные квартиры Квартиры в престижных Раменках: с террасами, "вторым светом", панорамными окнами, парком вокруг дома! Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Небо" - Небоскрёбы на Мичуринском! Жилые небоскребы НЕБО в Раменках. Квартиры от 8,5 млн рублей. Дизайн-проект в подарок! Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Выгода в Новый Год до 1,2 млн руб! Отделка white box. Ослепительные виды. 3 мин от м.Фили. Успейте приобрести! Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека от 4,5%. Квартиры с кухней-гостиной и гардеробными. Теплые лоджии в каждой квартире. Отделка «под чистовую». квартиры от 2,8 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Успей приобрести! 2-х комн.кв-ра 57 м² с удачной планировкой - 5,9 млн.руб. м. Новокосино - 10 мин.пешком. от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «SAMPO» Готовые квартиры в малоэтажном комплексе в 25 км от МКАД на Новой Риге. Новогодние скидки. от 2,9 млн руб. Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Только в декабре скидки на 2-к квартиры. По-новогоднему низкая цена! В шаговой доступности от м."ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Квартиры с панорамными видами и террасами. 3 минуты пешком от м. "Аминьевское шоссе" (открытие в 2020 г.) от 10,1 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Новогодняя скидка до 15% Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. Рассрочка. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Премиум-квартал JAZZ. 1-я Ямская, 2 Квартиры на 3 стороны света. Абсолютный комфорт круглый день. Застройщик: Сущевский Вал. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж квартир с отделкой! Все квартиры с отделкой - финишная и предчистовая. Бизнес-класс. Рядом с метро. Двор без машин, рядом парк. Новый корпус! от 10,5 млн руб. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Квартиры с отделкой в доме бизнес-класса от 9,8 млн руб. 2 мин. от метро Дмитровская от 9,8 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Отличная транспортная доступность. Своя школа и 4 детских сада. 20 минут до Москва-Сити. 7 мин. пешком до метро "Технопарк". Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидка 2% на видовые квартиры. Ипотека от 4,5%. Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить в декабре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Вавилов Дом Последние квартиры в готовом доме бизнес-класса. Двухуровневый подземный паркинг. Зеленая территория. Рядом 3 станции метро. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ЭТАЛОН-СИТИ» Рядом один из самых больших лесопарков Москвы. Все корпуса сданы! 10 мин. пешком до м. Скобелевская. 3 км до МКАД. Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Респектабельный уровень жизни в квартале на Павелецкой набережной. Квартиры от17,7млн руб. Дома сданы! от 17,7 млн рублей. Застройщик: МКПК. Проектная декларация на рекламируемом сайте МИР Митино! Готовые квартиры с ключами! Московская прописка. В пешей доступности м. Пятницкое ш. Экологически чистый район. Развитая инфраструктура! от 6,3 млн руб!ООО «Рождествено» Застройщик: Рождествено. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛЮБЕРЦЫ». Ключи в 2019 г.! Финальные скидки года! Квартиры комфорт плюс от 5,6 млн. руб.! Вид на парк! Подземный паркинг! 10 мин. м. Лухмановская. Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте