Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Где вы предпочитаете останавливаться, путешествуя по городам России?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Аукционы недвижимости: торг без азарта

Зарубежная практика продажи квартир на аукционах не приживается в России

Аукцион – достаточно распространенная практика продажи недвижимости в зарубежных странах, однако в России этот способ используется в основном лишь в отношении залоговых квартир. Редакция www.irn.ru разбиралась, в каких случаях аукцион может быть выгодным для продавцов.


Азартные девяностые
В самом начале девяностых годов квартиры зачастую продавались именно на аукционах. В ходе торгов цена нередко возрастала в 15-20 раз, говорит директор департамента вторичного жилья «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. «Чтобы добиться такого эффекта, сначала требовалось убедить продавца рискнуть и выставить объект на торги по существенно заниженной стоимости, - поясняет он. - Это действительно было рискованно – ведь покупка могла состояться и по цене, близкой к стартовой. Тогда продавец проигрывал. Но в случае возникновения ажиотажа – а он создавался при изначально интересных предпосылках торга и грамотном поведении аукциониста – выигрыш оказывался очень существенным». Аукционы в те времена обычно проводились по инициативе собственников и устраивались агентствами недвижимости.

По воспоминаниям эксперта, торги проходили с большим азартом и эмоциональным накалом: «Люди сидели пунцовыми, бледными, в поту и ознобе одновременно, продавцы в буквальном смысле падали в обморок! Да что продавцы! Мы – агенты, для которых реализуемый объект – по сути, чужая собственность – держались за сердце. Готовность к аукциону означала не только решимость. Это еще и батареи успокоительных, вода и нитроглицерин – и все с собой на сделку. Стресс сумасшедший, но и выгода была примерно такая же».


Залоговые аукционы
Сейчас уровень страстей уже не тот, да и в целом аукцион очень редко используется для продажи жилья – в основном таким образом реализуется залоговая недвижимость тех, кто не справился с ипотечным кредитом, а также имущество других должников. Информация о таких аукционах размещается на сайте www.torgi.gov.ru. С начала года в Москве было завершено 1382 аукциона, в настоящее время к торгам представлено 28 квартир.

Для собственников продажа через аукцион обычно невыгодна. «Банк, который продает залоговую квартиру, желает вернуть свой кредит. Все, что окажется свыше, с вычетом пени или штрафов, так или иначе будет отдано первоначальному собственнику», - говорит Евгений Киминчижи, управляющий партнер Центральной коллегии адвокатов Белгородской области. Поэтому у банка нет заинтересованности в том, чтобы цена удовлетворила задолжавшего собственника.

«Стартовую ликвидационную цену определяет суд с учетом проведенной независимой оценки. Эта цена всегда как минимум на 25-30% ниже рыночной стоимости», - говорит адвокат Олег Сухов. Самое дешевое предложение в настоящее время – на комнаты на улице Гурьянова, стартовая цена 514 000 рублей. Минимальная начальная цена целой квартиры внутри МКАД составляет 3 818 910 рублей. Это квартира в Кузьминках площадью 47,2 кв.м.


Опасные торги
С одной стороны, на залоговых аукционах обычно предлагается недвижимость с «чистой» историей. «Если квартира находится в залоге у банка, значит, она была юридически проверена», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. Однако с нынешним собственником может возникнуть немало проблем. Например, в практике адвоката Артема Сидорова был случай, когда пришлось полтора года бороться в судах за квартиру, купленную на залоговом аукционе по цене на 40% ниже рыночной: «Бывший собственник квартиры оспаривал сделку, заключенную по результатам аукциона, по различным основаниям – нарушение процедуры проведения аукциона, нарушения при оценке».

По словам Михаила Куликова, нередко споры выливаются в открытое и почти физическое противостояние: «Бывших собственников, не сумевших расплатиться по кредиту, придется выселять, люди будут бороться за свое потерянное жилье, баррикадироваться, отказываться выезжать – это очень сложная, по-человечески тяжелая и проблемная для покупателя ситуация».

В связи с этим спрос на залоговые квартиры, продаваемые на аукционе, не слишком высок. По данным официального сайта РФ для размещения информации о проведении торгов (torgi.gov.ru), из 2 647 торгов, анонсированных с начала года, продажей завершилось всего чуть больше половины.


Аукционы за рубежом
Залоговые аукционы распространены за рубежом. Там они тоже далеко не всегда проходят успешно. Одним из наиболее провальных в последние годы стал аукцион по продаже элитного поместья на Золотом Берегу в Австралии: особняк стоимостью в $21,44 млн был продан лишь за $5,3 млн. «Поместье реализовывалось за долги своих прежних владельцев, которые взяли кредит для ведения страхового бизнеса под личные обязательства, - рассказывает президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. - Но страховой бизнес «прогорел» и принес владельцам поместья огромные убытки. Вследствие чего сам дом как часть личных обязательств владельцев и был выставлен на торги». Интересно, что в Германии торги по залоговым квартирам происходят не на повышение, а на понижение, говорит Наталья Котова, руководитель направления «Недвижимость в Финляндии, Германии, Швейцарии и Австрии» компании «Страна Плюс».

Аукционы, не связанные с продажей имущества должников, также весьма популярны на Западе. По данным компании Grand Estates, только 12% аукционов организуются после банкротства владельца недвижимости, остальные проходят по доброй воле продавцов. По словам руководителя отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills Кристины Томилиной, в Лондоне аукционы проводятся раз в месяц, каждое мероприятие собирает 500 – 800 покупателей. «Механизм построен на том, что выставляются лоты, которые обладают не самыми лучшими продажными характеристиками – без ремонта, в старых домах и т.п. Как правило, это самые обычные объекты недвижимости не в центральных, а в отдаленных районах, и, соответственно, бюджеты этих предложений чаще всего не столь высоки. Люди, заинтересованные в покупке квартиры в Лондоне за совсем небольшие деньги, охотно принимают участие в подобных аукционах, привлеченные низким входным билетом», - объясняет эксперт.

Нередко на аукционы, напротив, выставляется необычная и дорогая недвижимость. «В больших городах на аукционы иногда выставляют уникальные дома (большой площади, на престижной улице и т. д.), а в сельской местности — необычные постройки, такие как бывшие казармы или фермы, - рассказывает ведущий эксперт Tranio.Ru Юлия Кожевникова. - Недавно в Турции на аукционе продавался заброшенный поселок с целью, что найдется инвестор, готовый сделать из него туристический центр».


В России не работает
В Москве аукционы, не связанные с квартирами должников, почти не проводятся. Эксперты говорят, что некоторые попытки организации торгов в сфере премиального жилья предпринимались, однако, как утверждает Кристина Томилина, ни одна из них не увенчалась успехом. «В Москве неудачный опыт проведения аукционов связан с основной ошибкой всех продавцов – для аукциона выбирается заранее переоцененный, высокобюджетный объект премиум-класса с «отяжеляющими» характеристиками – огромной площадью, бассейнами внутри квартиры, вертолетными площадками, очень дорогим ремонтом и т.п. Такие объекты не имеют потенциала для «разгона» цены на аукционе, потому что, во-первых, никому не нужны сами по себе, а во-вторых, ожидания собственника по стоимости заведомо превышают любые сделанные предложения», - отмечает эксперт.

Исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов объясняет отсутствие интереса к этому способу продажи нынешним соотношением спроса и предложения на рынке: «Отсутствие как такового дефицита жилья сводит на нет необходимость организации аукционов. Покупатели могут увидеть всю палитру предложения, а у продавцов есть возможность выставить свой товар на выгодных условиях. Поэтому такой инструмент, как аукционы, для современного рынка недвижимости нецелесообразен».

В докризисные времена, когда цены на недвижимость активно росли, нередко возникали «стихийные» аукционы, когда продавец собирал в квартире нескольких претендентов на квартиру и проводил среди них торг – кто больше даст. Но в последнее время, по данным «НДВ-Недвижимость», такие «аукционы» проводятся не более чем в 2-3% от общего числа просмотров квартир.


Как продать квартиру на аукционе
По закону любой собственник может самостоятельно провести аукцион на свою квартиру. Однако с учетом невысокой распространенности этого способа продаж у частного лица могут возникнуть сложности. «Они вызваны, прежде всего, необходимостью соблюсти все законодательные нюансы и тонкости процедуры торгов, - говорит Олег Сухов. - Поэтому целесообразным для гражданина, не являющегося специалистом в данной области, было бы обращение в специализированную организацию и поручение ей проведения данной процедуры за отдельное вознаграждение».

Собственник может обратиться в специализированный аукционный дом. Правда, стоит иметь в виду, что большинство из них специализируются на продаже антиквариата и предметов искусства. Торги на недвижимость устраивают единичные организации, например, Российский аукционный дом, Lеcоrt, Русский дом аукциона, аукционный дом «Ситон». Стоимость выставления на торги составляет несколько тысяч рублей, кроме того, если аукцион завершается сделкой, аукционный дом берет комиссию с продажи – от одного до нескольких процентов от финальной цены недвижимости.

Организатор торгов обязан не позднее чем за 30 дней до аукциона публично его анонсировать. Нужно быть готовым выставить цену ниже рынка, что потенциально представляет риск для продавца. Кроме того, необходимо учитывать, что показы квартиры организуются до проведения торгов. Обычно для этого выбирается один день – накануне аукциона. По итогам аукциона собственник и покупатель подписывают протокол и, как правило, в течение 5 дней подписывается основной договор купли-продажи.

По оценкам специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сейчас стандартные способы покупки и продажи жилья более целесообразны. Аукционы являются эффективным способом продаж только на растущем рынке, когда на одну квартиру претендует сразу несколько покупателей.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
15093 (1 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 7 196 500
до 26 044 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Маяковский Москва, Северный округ, район Войковский, м. Водный стадион 1-3, 5-комнатные квартиры Площади : 40 - 136 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Водный стадион, 10 мин. пешком Головинское ш., вл.10, к.1 (Северная башня) Головинское ш., вл.10, к.2 (Центральная башня) Головинское ш., вл.10, к.3 (Южная башня) Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 028 880
до 18 684 800 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК SREDA Москва, Юго-Восточный округ, район Нижегородский, м. Текстильщики Студии, 1-4-комнатные квартиры Площади : 20 - 112 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. м. Текстильщики, 15 мин. транспортом Рязанский пр-т, вл.2, Б2 Рязанский пр-т, вл.2, Б3 Рязанский пр-т, вл.2, к.L1 Рязанский пр-т, вл.2, к.L2 Рязанский пр-т, вл.2, к.М1 Показать все 15 корпусов Застройщик: ВЦ Стройэкспо.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 624 720
до 15 948 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Селигер-Сити Москва, Северный округ, район Западное Дегунино, м. Петровско-Разумовская Студии, 1-3-комнатные квартиры Площади : 25 - 94 кв.м. Сдача ГК: 2 кв. 2019 г. м. Петровско-Разумовская, 13 мин. транспортом Ильменский пр-д, вл.14, к.А (Рембрант) Ильменский пр-д, вл.14, к.В (Баренц) Ильменский пр-д, вл.14, к.К-1,2 (Рубенс) Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
Небо 1-5-комнатные квартиры площадью 48-131 метр. ГК: 4 кв. 2020 г. Монолит. Звоните! от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Геометрия Новые квартиры в готовых домах. Площадь от 46 до 137 кв.м. Монолит. Звоните! от 150 000 руб. кв.м Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК на Лобачевского 120. Ипотека 5,5%! Квартиры от 8,1 млн руб! Свой парк с прудом, д/сад. м. Аминьевское шоссе – 550 м. Рядом МГИМО, МГУ. от 8,1 млн руб. Застройщик: Лобачевского 120. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Дом Серебряный Бор Уникальное предложение! Скидка 10% на просторные квартиры в Серебряном бору. Потрясающие виды, паркинг, система умный дом. м.Щукинская Застройщик: Строитель. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Headliner Современные квартиры в готовых домах. Площадь от 29 до 117 кв.м. Монолит, другое. Спешите! от 7,7 млн руб. Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах пл. от 25 метров.Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой квартал Тетрис Квартиры в готовых домах площадью от 18 метров.Монолит. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: Садовое кольцо МПС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Спешите! Квартиры в готовых домах площадью 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Две скидки в июле! Квартиры в ЖК Купавна 2018 с выгодой до 200 000р. + Доп. скидка! Успей купить! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. Спешите! от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Кленовые аллеи» ЖК «Кленовые аллеи» Квартиры с отделкой в Новой Москве! Материнский капитал. Успейте купить выгодно! Ипотека с господдержкой от 6% двушки от 4,8 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Южное Бунино» ЖК «Южное Бунино» Квартиры в Новой Москве с отделкой! 2 станции метро. Материнский капитал. Ипотека от 6%. трешка от 6 млн руб.МИЦ Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте