Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Что будет с рублевыми ценами на недвижимость этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Недвижимость в Москве и Подмосковье в разрезе макроэкономики

Участники круглого стола IRN.RU на форуме RREF поделились видением ситуации

Общие перспективы для российской экономики в целом, да и для рынка недвижимости в частности отнюдь не радужные, но и настраиваться на провал или крах совсем не стоит. Такой вывод сделали эксперты, принявшие участие в работе круглого стола, организованного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» в ходе Форума лидеров российского рынка недвижимости в Центральном доме художника на Крымском Валу на прошлой неделе. (Доклад руководителя IRN.RU Олега Репченко изложен в статье «Цены на недвижимость Москвы и Подмосковья в условиях геополитического кризиса: тенденции и прогнозы».)


Экономический прогноз
В ближайшем будущем вероятность отмены санкций против России нулевая, заявила главный экономист «Альфа-банка» Наталья Орлова.

Правда, она оговорилась, что нужно разделять санкции США и Европы. Санкции Евросоюза через год могут истечь, поскольку за последние десятилетия сложились длительные торговые отношения между Европой и Россией. «То, что происходит сейчас, драматично и для России, и для Евросоюза», – подчеркнула она. Что же касается санкций со стороны США, то они вряд ли будут отменены. «По крайней мере, в истории еще не было прецедента, что Соединенные Штаты снимали санкции с какой-либо страны без того, что в этой стране не изменялись политические или экономические тенденции, которые и послужили причиной введения санкций», – указала Орлова.

Поэтому Россия должна быть готова жить и работать в этом «санкционном» режиме. Но что собой представляет этот режим? По факту санкции можно подразделить на несколько частей.


«Довлеет дневи злоба его»
Первая касается реального сектора: запрет на экспорт в Россию новых технологий, что является болезненным и долгосрочным вызовом российской промышленности. Но это дело не сегодняшнего дня: инвестиции в реальный сектор в России все равно падают, вряд ли сейчас частные компании готовы массово закупать, внедрять новые технологии.


Финансовый сектор
Есть список банков, которым запрещен выход на долгосрочные долговые рынки (в основном это госбанки). Практически они оказались отрезанными от финансовых рынков Запада. Еще несколько банков (в том числе банк «Россия» – не путать с Центробанком), тесно связанных с оборонным комплексом, вообще не могут проводить платежи в иностранной валюте (в долларах, в евро), любые перечисленные ими средства окажутся замороженными.


«Мягкие» санкции
Эта группа как раз и вызывает у Натальи Орловой наибольшее беспокойство. Она касается процедур, с помощью которых банки управляют платежами. Если раньше перевод средств из России за рубеж занимал один день, то уже сейчас они порой требуют недельного срока. Но ни в одном официальном документе подобных санкций формально нет. Поэтому бороться с ними бесполезно, все равно что устраивать «бой с тенью». «Мы оказались в зоне неопределенности: даже частные банки, которые формально не попали ни в какие санкционные списки, оказываются порой отрезанными от долговых рынков, – говорит эксперт. – Мы не знаем, в какой момент могут подвергнуться давлению какие еще банки, а существовать в такой зоне неопределенности очень тяжело. Западные банки самостоятельно пересматривают свои подходы к России. И предполагать, что в них появятся люди, которые придут на совет директоров и предложат дать кредиты российским банкам, так как там очень хорошая доходность, трудно».

Поэтому режим финансового голодания, с которым мы столкнулись, видимо, сохранится надолго, резюмировала Орлова.


Торговый баланс
Тем не менее ситуация в банковском секторе не критична, считает она. Пока цены на нефть держатся вблизи отметки $100 за баррель, у России есть возможность зарабатывать, пополнять бюджет и покрывать все долговые обязательства. В будущем году положительное сальдо по торговле будет примерно $80-90 млрд; выплаты по государственному долгу составят в районе $60 млрд (это «квазисуверенные» платежи – то есть госкомпаний и госбанков); еще около $40-50 млрд придется на долю частного сектора. «Но мы понимаем, что часть накопленных обязательств приходится на долю офшорных компаний, поэтому они могут быть рефинансированы», – указала эксперт.


Политика Центробанка
В плане курса валют Орлова не ожидает какой-то катастрофы в следующем году, хотя в этом году падение рубля оказалось очень резким. В будущем году интервал колебаний курса также будет очень широким, так как ЦБ переходит на режим «плавающего курса». ЦБ не будет больше отвечать за поддержание курса рубля. Он сможет делать валютные интервенции, если сочтет, что ситуация угрожает финансовой стабильности банков, но определять такую необходимость будет самостоятельно. «Это очень субъективное ощущение, скорее всего, ЦБ предпочтет экономить резервы», – считает эксперт.

Сейчас стратегия Центробанка заключается в том, чтобы переключить внимание с курсов валют на уровень процентных ставок, повышение которых неизбежно, считает Орлова. Рост ставок по ипотеке происходит с некоторым запаздыванием по отношению к ключевой ставке, говорит она. Если ключевая ставка выросла в этом году на 2,5 процентных пункта, то рынок ипотеки пока не столь резко отреагировал. Но ключевая ставка должна еще вырасти минимум на 1 - 1,5 пункта; а чтобы контролировать инфляционные риски, ее нужно повышать еще более радикально. А инфляционные риски – это та реальность, в которой мы будем жить в будущем году, а скорее всего, несколько следующих лет.


Перспективы-2015
В последние годы мы привыкли понемногу импортировать дефляцию, поскольку в мире наблюдались дефляционные явления, а для России инфляция на уровне 6-7% – было достаточно большое достижение. Сейчас ситуация меняется: перспективы инфляции на следующий год существенно ухудшились за последние месяцы. Самое главное в этой связи – инфляционные ожидания, связанные с ограничениями на импорт. Цены на продовольственные товары должны вырасти на 1,5 процентных пункта. За август-сентябрь рост составил 0,5%, так что еще на один пункт цены должны вырасти. Сейчас уровень инфляции составляет 8%, еще один процентный пункт – это шок от импортных ограничений.

Но в следующем году будут действовать не только последствия импортных ограничений. Ожидается налоговый маневр в нефтяной отрасли. Там налогообложение сдвинется с добычи сырой нефти в сторону переработки нефтепродуктов, на НПЗ. В первую очередь это вызовет рост цен на бензин. Некоторые ждут резкого подорожания – на 20-30%; другие считают, что рост будет намного меньше – в пределах 5%, так как несколько снизятся акцизы. Но так или иначе это еще увеличит рост цен на потребительские товары минимум еще на один процентный пункт.

Кроме того, в следующем году произойдет рост тарифов естественных монополий, которые сейчас заморожены, они поднимутся на 7-8%, что прибавит еще пункт к уровню инфляции. Кроме того, мы видим процесс девальвации рубля, а 10% девальвации конвертируются еще в 1,5% годовой инфляции.

Если суммировать все эти факторы, то от уровня инфляции 8% мы достаточно легко можем оказаться на уровне 10% уже к середине следующего года. «Конечно, сейчас я оперирую среднестатистическими данными, и многие могут не соглашаться, – отметила Орлова. – У каждого своя потребительская корзина, а значит, внутри нее свой уровень инфляции». Но общий средний уровень предполагаемого шока именно такой: с 8% до 10%, то есть инфляция вырастет на 25%.


Ипотека пока работает
Темпы роста депозитного рынка в России за первые полгода снизились с 20% до 8%: эти средства во многом перекочевали в недвижимость, да еще и с использованием ипотечного «плеча». Если такой переток продолжится, то, возможно, он перекроет брешь на рынке недвижимости, возникающую из-за ослабления платежеспособного спроса, вызванного снижением реальных доходов населения.

Спрос на ипотечное кредитование есть, он никуда не делся, подчеркнул заместитель председателя правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов. Однако неясно, насколько будет сохраняться платежеспособный спрос в необходимом объеме. Опасения вызывает закредитованность населения. «Очень часто в наш банк обращаются за кредитами люди, уже имеющие по два-три-четыре кредита», – говорит он. И сейчас основной спрос склоняется не столько к новостройкам, сколько к улучшению жилищных условий, то есть к операциям на вторичном рынке. Продавая имеющееся жилье, люди либо покупают другое, побольше, либо разъезжаются по разным квартирам. И для оплаты первого взноса либо используют имеющееся жилье, либо пытаются получить потребительский кредит, который с каждым месяцем получить все труднее. Поэтому активно стала использоваться залоговая схема, когда кредит на те или иные цели человек берет под залог уже имеющегося жилья.

Генеральный директор компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексей Болдин указал, что на рынке резко возросло число отказов ипотечным заемщикам либо обратившимся соглашались выдать меньшую сумму по сравнению с запрошенной.

Ставки по ипотеке неизбежно будут расти, считает генеральный директор «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш. Он даже счел прогноз Натальи Орловой излишне мягким: по его оценке, ставки вырастут не менее чем на 2% до конца года. Он также не согласен с тем, что люди «идут в недвижимость», исключительно забирая средства с депозитов. «Мы провели опрос 100 наших покупателей, которые купили квартиры со 100-процентной оплатой, – рассказал он. – Из них 36 человек закрыли депозиты или забрали с них существенную часть денег; 25 «вытащили» средства из бизнеса (в основном малого и среднего); 10 – отложили иные крупные траты (автомобиль, земельный участок, ремонт и т.д.). Например, человек имел возможность сделать дорогостоящий ремонт – за 2 млн руб. Но он отложил его, немного добавил и приобрел в Подмосковье квартиру за 2,3 млн руб. То есть люди приходят на рынок недвижимости, стремясь избежать финансовых рисков». Поэтому всерьез отток средств с банковских депозитов еще не начался, считает Лепиш, этот процесс будет продолжаться.


Что делать
Это касается и всего рынка недвижимости. «Мы видим на рынке новых инвесторов, которые раньше занимались исключительно другими видами бизнеса, мы видим новый интерес к девелоперским проектам, к площадкам», – говорит Лепиш. В то же время, он подчеркнул, что в ближайшем будущем девелоперам придется нелегко. Возможно, некоторые игроки уйдут с рынка. Но компании, которые работают на рынке не год-два, имеют достаточный опыт подготовки к подобным коллизиям, считает эксперт.

Среди грядущих изменений Лепиш видит концентрацию спроса в наиболее развитых и благоустроенных городах Московской области, прежде всего, наиболее близких к столице: таких как Одинцово, Красногорск, Железнодорожный, Подольск. Наиболее сложной ситуация окажется на «дальних подступах» к Москве. Возрастет спрос и на саму Москву.

Следующий год будет тяжелым для девелоперов, согласился Алексей Болдин. Он указал дополнительно на ряд отрицательных внешних факторов, влияющих на развитие рынка. В частности, это политика властей, направленная против инвесторов в недвижимость: законопроекты, касающиеся налогов на роскошь, изменений администрирования налогообложения в сфере недвижимости, обладают вектором, не стимулирующим вложения в недвижимость. Также среди важных будущих тенденций эксперт назвал более резкую дифференциацию успешных и неуспешных девелоперских проектов, подчеркнув, что покупатель станет намного более разборчив в выборе.

С этим согласился заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов. «Чтобы выстоять в будущей непростой ситуации, необходимо будет предлагать потребителю очень качественный продукт по доступной цене», – подчеркнул он. По его словам, компания ощутила резкий спад спроса во второй половине года, поэтому, имея необходимость поддерживать высокий темп продаж, перестала поднимать цены на один из строящихся комплексов. «Это позволило нам продавать квартиры в пять раз быстрее, чем небрендовым конкурентам, и в полтора раза быстрее, чем брендовым», – сказал он. Это дало возможность обойтись без банковских кредитов, что удешевило стоимость денежного потока и дало экономический эффект примерно в 15%.

Среди шагов, которые планирует сделать компания для предотвращения негативных последствий экономической ситуации, Блинов назвал улучшение качества проектов эконом плюс класса, насыщение их инфраструктурой уровня бизнес-класса, но с сохранением небольших площадей квартир. Кроме того, как известно, во время кризиса в наибольшей степени страдает бизнес-класс, отмечают в www.irn.ru, поэтому компания планирует вывести на рынок проект комфорт класса (с квартирами большей площади, чем в эконом плюс), рассчитывая привлечь часть покупателей с рынка бизнес-класса.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
5968 (0 сегодня)

Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
от 21 494 900
до 31 746 100 руб.
Узнать подробнее
ЖК Мой адрес В Сколково Одинцовский район, п. Заречье Площади : 112 - 180 кв.м. Застройщик: КП УГС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 3 010 000
до 11 630 000 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Первый квартал Ленинский район, г. Видное, д. Сапроново, 8 км от МКАД Площади : 23 - 113 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. - 4 кв. 2021 г., есть сданные Застройщик: Брусника.Москва.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 4 696 500
до 11 554 200 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Stellar City Москва, Западный округ, район Можайский Площади : 31 - 79 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2021 г. - 1 кв. 2022 г. м. Молодежная, 6 мин. транспортом м. Славянский бульвар, 8 мин. транспортом м. Мичуринский проспект, 9 мин. транспортом м. Озёрная, 7 мин. транспортом м. Говорово, 8 мин. транспортом Застройщик: Ташир.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Гоголь Парк" - квартиры для семей! Старт продаж нового корпуса! 18 этажей уже возведено. 4 минуты пешком от м. Лухмановская. 4 км до МКАД. Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ДОЛИНА СЕТУНЬ Только в феврале скидки на готовые резиденции в небоскребе на Кутузовском. Рядом озеро и природный заказник. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,8 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,8 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Выдача ключей! Ипотека от 3,7%. Рассрочка 0%. Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - выгода до 850 000 руб! Дом сдан! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Ключи в этом году! Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Юбилейный» Квартира с ремонтом – 4,5 млн. руб.! Успей приобрести! 3-х комн. кв-ра 89 кв. м – 8,19 млн руб. М. Новокосино - 10 мин пешком. квартира с ремонтом от 4,5 млн руб. Застройщик: Строительная компания Перспективные Строительные Технологии. Проектная декларация на рекламируемом сайте