Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
3.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
Планируете ли вы покупать жилье этой весной?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Цены на недвижимость Москвы и Подмосковья в условиях геополитического кризиса: тенденции и прогнозы

Тезисы доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе в рамках российского Форума лидеров рынка недвижимости RREF

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2020 год от IRN.RU Жилье вновь становится интересным для инвестиций Перейти

Геополитические и макроэкономические вызовы, тесно связанные друг с другом, не обещают рынку недвижимости легкой жизни – по итогам года снижение долларового индекса стоимости жилья в Москве может достигнуть 10%. Но нет худа без добра: ослабление курса рубля относительно более твердых валют не только не даст упасть рублевым ценам, но и обеспечит их рост. Пусть и небольшой. Об этом заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на организованном www.irn.ru круглом столе «Геополитический кризис: есть ли плюсы для рынка недвижимости?».».>


Долларовые цены на жилье смотрят вниз
За последние полгода долларовый индекс цен на жилье в Москве вывалился из умеренного восходящего канала, берущего начало после кризиса 1998 г. (2000 – 2001 гг.). Рынок уже выходил из этого канала перед кризисом 2008 г., но тогда – в связи с резким увеличением темпов роста стоимости недвижимости, а сейчас – из-за продолжающегося падения цен.


Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 г.

Средний уровень цен на московское жилье ушел ниже круглой психологической отметки в $5000 за квадратный метр по индексу IRN.RU. Последние года три он «дергался» чуть выше этой цифры.


Индекс стоимости жилья в Москве с 2009 г.

По правилам теханализа, который применяется на фондовом рынке, текущая картинка (фигура «голова и плечи») означает продолжение снижения цен.


Причины снижения цен на недвижимость
Ситуация на рынке недвижимости ухудшилась не только относительно докризисных «золотых деньков», но даже по сравнению с достаточно сложными 2010-2011 гг. Экономический рост в России практически полностью исчез, соответственно, стагнируют доходы бизнеса и населения. Из-за геополитических проблем из страны рекордными темпами убегает капитал (только в первом полугодии, по данным ЦБ, утекло $74,6 млрд).

Кроме того, власти, нуждающиеся в дополнительных источниках финансирования бюджета, задумываются об увеличении налоговой нагрузки. И если увеличение налога на имущество (т.е. недвижимость) даже пойдет рынку на пользу (см. «Лучше поднимать налоги на недвижимость, чем на бизнес»), то рост налогов на бизнес подорвет финансовую устойчивость компаний и увеличит вероятность их банкротства. А это в свою очередь неизбежно отразится на уровне доходов населения и ударит по платежеспособному спросу на жилье, который и без того невелик.

Снижению спроса способствуют и высокие ипотечные ставки. По западным меркам, ипотека в России была дорогой всегда, однако в 2011-2012 гг. и отчасти в 2013 г. наблюдались попытки удешевления этого продукта. В 2014 г. тренд сменился на противоположный: ограничение доступа российских банков на западные финансовые рынки из-за санкций приводит к недостатку ликвидности в отечественной экономике, росту стоимости фондирования для банков и, соответственно, ставок по кредитам для населения. Вопрос о том, насколько и когда именно подорожает ипотека, остается открытым, но подешеветь в таких условиях она точно не сможет. (См. «Западные санкции могут привести к снижению цен на российскую недвижимость»; «Ипотека в России: в нее банки еще верят…».)

Дополнительным негативным фактором является исчерпание спроса будущих периодов из-за всплеска покупательской активности в конце 2013 – начале 2014 гг. Отзыв лицензии у Мастер-банка в конце ноября 2013 г. и последовавшая затем зачистка всего банковского сектора спровоцировали панику среди банковских вкладчиков: граждане в массовом порядке закрывали депозиты и конвертировали сбережения в самый надежный, по их мнению, актив – в недвижимость. Девальвация рубля и обострение геополитической напряженности из-за Украины и Крыма подогрели ажиотаж – в недвижимости люди видели спасение от рисков.

К маю активность на рынке пошла на спад и сейчас находится на среднем уровне или ниже – большинство из тех, кто планировал покупку жилья для себя или хотел инвестировать средства в недвижимость, уже успели это сделать. То есть спрос, который в нормальной ситуации мог быть реализован во втором полугодии, выплеснулся на рынок досрочно, в начале года.

Снижению стоимости недвижимости способствует и отсутствие дефицита предложения жилья в Москве, который в предыдущие годы поддерживал цены снизу. Дефицит предложения коммерческих новостроек начал ощущаться в Москве в 2007-2008 гг., а площадки под массовое строительство, где возводили жилье экономкласса, закончились еще раньше – в 2004-2005 гг. Кризис 2008 г. заморозил множество «бумажных» проектов, потом в Москве появился новый мэр, инициировавший тотальную ревизию инвестиционных контрактов. Однако в 2011-2012 гг. на фоне улучшения макроэкономических показателей и смягчения градостроительной политики московских властей девелоперы начали наращивать объемы строительства. В результате сейчас, впервые за последние годы, в Москве растут объемы ввода жилья – причем без учета Новой Москвы и апартаментов, которые официально жильем не считаются и в статистику Росстата не попадают. (См. «Объем ввода жилья в старой Москве будет расти, но недолго».)

Впрочем, сейчас внутренние факторы рынка недвижимости, типа баланса спроса и предложения, не являются определяющими. На первый план вышла геополитическая ситуация, от которой теперь во многом зависит состояние отечественной экономики, а значит, и рынка недвижимости. Спрогнозировать развитие событий в геополитической сфере не представляется возможным – они во многом носят форс-мажорный характер, однако ясно, что в ближайшие годы ситуация безоблачной не будет.


Насколько могут упасть цены в долларах
В лучшем случае – если геополитика не подбросит новых крайне неприятных сюрпризов, дела будут продолжать идти ни шатко ни валко – мы увидим умеренную коррекцию долларовых цен (аналогично «ряби», наблюдавшейся в последние годы) – в пределах 5-10%. Это оптимистичный сценарий.

Если же геополитическая и макроэкономическая ситуация серьезно ухудшится – например, против России будут введены новые, еще более жесткие санкции – возможно более существенное снижение цен.

Первый ориентир, куда цены могут упасть, – это уровень 2009 г. (около $4000 за 1 кв. м): примерно на 20%. Следующая ступень (если все станет совсем плохо) – падение долларовых цен в масштабах кризисов 1998 и 2008 гг., то есть на 30-35%.


Квадратный метр между долларом и рублем
На текущий момент ослабление рубля привело к коррекции долларовых цен вниз (с начала 2014 г.) на 6% и росту рублевых цен на 8-10%.


Стоимость жилья в Москве – доллар и рубль

По мнению аналитического центра IRN.RU, это временная картина – новые ценовые уровни еще не успели утрястись после существенного ослабления рубля за последний месяц. Часть продавцов на вторичном рынке, напуганные происходящим на валютном рынке, пытаются индексировать рублевые цены на квартиры по доллару. Но в течение месяца-двух ситуация успокоится.

Таким образом, по итогам года долларовые цены, скорее всего, снизятся примерно на 10%, а рублевые прибавят около 5% – при условии сохранения нынешнего уровня ослабления рубля к доллару за 2014 г. на уровне около 15%.

В общем и целом, ситуация на рынке недвижимости далеко не так тосклива, как могло бы показаться. Застройщики живут по большей части в рублевых ценах, несут рублевые расходы, поэтому рост цен на жилье в отечественной валюте, пусть и небольшой, означает, что в целом экономика строительных проектов будет складываться; остановки строительства, проблем с дольщиками и прочего негатива вполне можно будет избежать при грамотном управлении строительным бизнесом.

А потенциальным покупателям можно посоветовать хранить сбережения в твердой валюте: в условиях ослабления рубля и падения долларовых цен на недвижимость это позволит увеличить объем накоплений и быстрее приобрести жилье.

Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко «Цены на недвижимость Москвы и Подмосковья в условиях геополитического кризиса: тенденции и прогнозы»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
47527 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения февраля
Символ. Квартиры с отделкой! Двухкомнатные квартиры с отделкой от 11,9 млн руб. В квартале бизнес-класса: школа, дет.сад, лицей, парк! от 11,9 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Stellar City Квартиры от 109 000 ₽/м². Спортивные площадки, школа и детский сад на территории. В центр за 20 мин. от 5 млн руб. Застройщик: Ташир. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в жилом поселке Park Avenue* Квартиры от 6 млн. руб. Свободная планировка. Современная архитектура. Новая Рига, 23 км. *Парк Авеню от 6 млн руб. Квартиры у м. ВДНХ В продаже квартиры в готовых домах площадью 64-203 кв.м. 5 мин. транспортом от м.ВДНХ. Спешите! Застройщик: ЭлитСтройГрупп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» в г. Видное. Сдача в 2020 г. Закрытый двор без машин. Теплые лоджии. Отделка «под чистовую». от 2,9 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м. Саларьево. Квартиры от 3,9 млн.руб. При покупке квартиры в доме Д1 м/м и кладовка в подарок. 5 минут до м. Саларьево. квартиры от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Отрада" 5 минут от м. Митино. Готовая инфраструктура. Подземные паркинги. Уникальная архитектура. Сдаем раньше срока! от 3,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Своя квартира в ипотеку 23 000 ₽ в месяц! Школы, детские сады. Успейте купить! Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК СУББОТА м. Белорусская Дом премиум-класса. Квартиры с отделкой. Панорамные виды. Инфраструктура в пешей доступности. Выдаем ключи! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Nagatino i-Land Старт продаж! Квартиры в жилом комплексе бизнес-класса от 10 млн. руб. Специальные новогодние скидки. 5 мин до метро Технопарк. от 10 млн руб. Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк. Дома построены! Квартиры бизнес-класса в окружении парков и прудов . 3 мин. до м. Речной вокзал. Дома построены! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "мой адрес В Некрасовке-2" Новый ЖК комфорт-класса. Корпуса сданы. Выдаем ключи. Отделка "под ключ". 15 минут пешком до м.«Некрасовка» Проектная декларация на рекламируемом сайте Жизнь на Плющихе. Хамовники Роскошные квартиры и элитный сервис в готовом доме! Пешком до лучших школ, парков и музеев. Эко-технологии! Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК iLove Квартиры бизнес-класса от 10,5 млн.руб. Панорамные виды на Останкинскую башню. Ипотека. Рассрочка. квартиры от 10,5 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал BIG TIME Квартиры бизнес-класса. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый двор. 10 мин. до центра Москвы. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад». Квартиры с отделкой от 8,1 млн ₽. Беспроцентная рассрочка на паркинг. 2 минуты до метро "ул.800-летия Москвы". Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Архитекторов" Квартиры от 15,3 млн! Выдаем ключи! Престижная локация и панорамные виды! Метро Бауманская. от 15,3 млн р. Застройщик: МТОК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК MAINSTREET - старт продаж! Новый квартал на перекрестке главных магистралей столицы — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе Застройщик: Основа. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Микрогород "В лесу" Отделка "под ключ"! м. Пятницкое шоссе. Свой лесопарк на 7 ГА. П/паркинг. Охрана. Ипотека от 4,7% Застройщик: СЗ Квазар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры в ЗАО от 12 млн.р Только 29.02 - спецусловия! Выдача ключей! Закрытая территория без машин. Кладовые помещения. от 12 млн руб. Застройщик: ГРУППСТРОЙ-С. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Silver" - дом сдан! Квартиры бизнес-класса с панорамными видами на Москву! 7 минут до м. Ботанический сад. Семейная ипотека от 4,5%. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал NOW Квартиры на набережной от 7,5 млн.руб. 5 мин. от м. Технопарк. Редкие форматы квартир от 7,5 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити Старт продаж квартир с отделкой! 3 мин от м.Фили. Сдача в 2020 году. Монолит готов! Успейте приобрести! от 10,9 млн руб. Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы в Бирюлево. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Мосфундаментстрой-6. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Скидка до 10% на квартиры в ЦАО. Выдаём ключи. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Набережная. Паркинг. М. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Скидки на просторные 4-комнатные квартиры! Охраняемые дворы без машин. Скоро заселение. Успейте купить! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК D1 Небоскребы бизнес-класса, квартиры с отделкой. 2 мин. от метро Дмитровская от 12 млн руб. за 57 кв. м Застройщик: MR Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Резиденции Композиторов" Квартиры бизнес-класса с выгодой до 1 млн. Панорамные виды на набережную! 4 мин до Садового кольца. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 4.5% Только в феврале просторные 2- к. квартиры от 5 млн. ₽. Закрытый двор без машин. Сдача в 2021 г. Звоните! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидка 3% в ЖК "Одинбург" Квартиры в г.Одинцово, 11 км от МКАД. Ипотека от 4,5%. Дом готов, скоро выдача ключей! квартиры от 4,2 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Донской квартал. Старт продаж! Двухкомнатные апартаменты бизнес-класса от 7,5 млн рублей. Дизайнерская отделка, дворы без машин, паркинг, охраняемая территория от 7,5 млн рублей. Застройщик: Страна Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Сиреневый парк" Квартиры от 6,5 млн руб. М. Бульвар Рокоссовского в 12 минутах пешком. Семейная ипотека от 4,5% квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: AFI Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 4 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 4 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires Квартиры премиум класса с видом на Парк Победы. 15 минут до метро Славянский б-р. Скидки до 9% Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами!Метро "Крылатское" от 8,8 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO М. Белорусская. Дома готовы, ведется отделка. От 15,7 млн.р. Выгода до 800 т.р. при покупке машино-места! от 15,7 млн руб. Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Лучи" 300 метров до метро Солнцево Новый объем квартир в продаже. Подземный паркинг. Детские сады и школы. Закрытая территория. Звоните! Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте