Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Цены на недвижимость Москвы и Подмосковья в условиях геополитического кризиса: тенденции и прогнозы

Тезисы доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко на круглом столе в рамках российского Форума лидеров рынка недвижимости RREF

Доступен свежий прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья от IRN.RU Цены на жилье достигнут дна к 2020 году Перейти

Геополитические и макроэкономические вызовы, тесно связанные друг с другом, не обещают рынку недвижимости легкой жизни – по итогам года снижение долларового индекса стоимости жилья в Москве может достигнуть 10%. Но нет худа без добра: ослабление курса рубля относительно более твердых валют не только не даст упасть рублевым ценам, но и обеспечит их рост. Пусть и небольшой. Об этом заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, выступая на организованном www.irn.ru круглом столе «Геополитический кризис: есть ли плюсы для рынка недвижимости?».».>


Долларовые цены на жилье смотрят вниз
За последние полгода долларовый индекс цен на жилье в Москве вывалился из умеренного восходящего канала, берущего начало после кризиса 1998 г. (2000 – 2001 гг.). Рынок уже выходил из этого канала перед кризисом 2008 г., но тогда – в связи с резким увеличением темпов роста стоимости недвижимости, а сейчас – из-за продолжающегося падения цен.


Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 г.

Средний уровень цен на московское жилье ушел ниже круглой психологической отметки в $5000 за квадратный метр по индексу IRN.RU. Последние года три он «дергался» чуть выше этой цифры.


Индекс стоимости жилья в Москве с 2009 г.

По правилам теханализа, который применяется на фондовом рынке, текущая картинка (фигура «голова и плечи») означает продолжение снижения цен.


Причины снижения цен на недвижимость
Ситуация на рынке недвижимости ухудшилась не только относительно докризисных «золотых деньков», но даже по сравнению с достаточно сложными 2010-2011 гг. Экономический рост в России практически полностью исчез, соответственно, стагнируют доходы бизнеса и населения. Из-за геополитических проблем из страны рекордными темпами убегает капитал (только в первом полугодии, по данным ЦБ, утекло $74,6 млрд).

Кроме того, власти, нуждающиеся в дополнительных источниках финансирования бюджета, задумываются об увеличении налоговой нагрузки. И если увеличение налога на имущество (т.е. недвижимость) даже пойдет рынку на пользу (см. «Лучше поднимать налоги на недвижимость, чем на бизнес»), то рост налогов на бизнес подорвет финансовую устойчивость компаний и увеличит вероятность их банкротства. А это в свою очередь неизбежно отразится на уровне доходов населения и ударит по платежеспособному спросу на жилье, который и без того невелик.

Снижению спроса способствуют и высокие ипотечные ставки. По западным меркам, ипотека в России была дорогой всегда, однако в 2011-2012 гг. и отчасти в 2013 г. наблюдались попытки удешевления этого продукта. В 2014 г. тренд сменился на противоположный: ограничение доступа российских банков на западные финансовые рынки из-за санкций приводит к недостатку ликвидности в отечественной экономике, росту стоимости фондирования для банков и, соответственно, ставок по кредитам для населения. Вопрос о том, насколько и когда именно подорожает ипотека, остается открытым, но подешеветь в таких условиях она точно не сможет. (См. «Западные санкции могут привести к снижению цен на российскую недвижимость»; «Ипотека в России: в нее банки еще верят…».)

Дополнительным негативным фактором является исчерпание спроса будущих периодов из-за всплеска покупательской активности в конце 2013 – начале 2014 гг. Отзыв лицензии у Мастер-банка в конце ноября 2013 г. и последовавшая затем зачистка всего банковского сектора спровоцировали панику среди банковских вкладчиков: граждане в массовом порядке закрывали депозиты и конвертировали сбережения в самый надежный, по их мнению, актив – в недвижимость. Девальвация рубля и обострение геополитической напряженности из-за Украины и Крыма подогрели ажиотаж – в недвижимости люди видели спасение от рисков.

К маю активность на рынке пошла на спад и сейчас находится на среднем уровне или ниже – большинство из тех, кто планировал покупку жилья для себя или хотел инвестировать средства в недвижимость, уже успели это сделать. То есть спрос, который в нормальной ситуации мог быть реализован во втором полугодии, выплеснулся на рынок досрочно, в начале года.

Снижению стоимости недвижимости способствует и отсутствие дефицита предложения жилья в Москве, который в предыдущие годы поддерживал цены снизу. Дефицит предложения коммерческих новостроек начал ощущаться в Москве в 2007-2008 гг., а площадки под массовое строительство, где возводили жилье экономкласса, закончились еще раньше – в 2004-2005 гг. Кризис 2008 г. заморозил множество «бумажных» проектов, потом в Москве появился новый мэр, инициировавший тотальную ревизию инвестиционных контрактов. Однако в 2011-2012 гг. на фоне улучшения макроэкономических показателей и смягчения градостроительной политики московских властей девелоперы начали наращивать объемы строительства. В результате сейчас, впервые за последние годы, в Москве растут объемы ввода жилья – причем без учета Новой Москвы и апартаментов, которые официально жильем не считаются и в статистику Росстата не попадают. (См. «Объем ввода жилья в старой Москве будет расти, но недолго».)

Впрочем, сейчас внутренние факторы рынка недвижимости, типа баланса спроса и предложения, не являются определяющими. На первый план вышла геополитическая ситуация, от которой теперь во многом зависит состояние отечественной экономики, а значит, и рынка недвижимости. Спрогнозировать развитие событий в геополитической сфере не представляется возможным – они во многом носят форс-мажорный характер, однако ясно, что в ближайшие годы ситуация безоблачной не будет.


Насколько могут упасть цены в долларах
В лучшем случае – если геополитика не подбросит новых крайне неприятных сюрпризов, дела будут продолжать идти ни шатко ни валко – мы увидим умеренную коррекцию долларовых цен (аналогично «ряби», наблюдавшейся в последние годы) – в пределах 5-10%. Это оптимистичный сценарий.

Если же геополитическая и макроэкономическая ситуация серьезно ухудшится – например, против России будут введены новые, еще более жесткие санкции – возможно более существенное снижение цен.

Первый ориентир, куда цены могут упасть, – это уровень 2009 г. (около $4000 за 1 кв. м): примерно на 20%. Следующая ступень (если все станет совсем плохо) – падение долларовых цен в масштабах кризисов 1998 и 2008 гг., то есть на 30-35%.


Квадратный метр между долларом и рублем
На текущий момент ослабление рубля привело к коррекции долларовых цен вниз (с начала 2014 г.) на 6% и росту рублевых цен на 8-10%.


Стоимость жилья в Москве – доллар и рубль

По мнению аналитического центра IRN.RU, это временная картина – новые ценовые уровни еще не успели утрястись после существенного ослабления рубля за последний месяц. Часть продавцов на вторичном рынке, напуганные происходящим на валютном рынке, пытаются индексировать рублевые цены на квартиры по доллару. Но в течение месяца-двух ситуация успокоится.

Таким образом, по итогам года долларовые цены, скорее всего, снизятся примерно на 10%, а рублевые прибавят около 5% – при условии сохранения нынешнего уровня ослабления рубля к доллару за 2014 г. на уровне около 15%.

В общем и целом, ситуация на рынке недвижимости далеко не так тосклива, как могло бы показаться. Застройщики живут по большей части в рублевых ценах, несут рублевые расходы, поэтому рост цен на жилье в отечественной валюте, пусть и небольшой, означает, что в целом экономика строительных проектов будет складываться; остановки строительства, проблем с дольщиками и прочего негатива вполне можно будет избежать при грамотном управлении строительным бизнесом.

А потенциальным покупателям можно посоветовать хранить сбережения в твердой валюте: в условиях ослабления рубля и падения долларовых цен на недвижимость это позволит увеличить объем накоплений и быстрее приобрести жилье.

Скачать презентацию доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко «Цены на недвижимость Москвы и Подмосковья в условиях геополитического кризиса: тенденции и прогнозы»

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
47232 (1 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Лофт-квартал для жизни и работы. От 9 096 564 руб за 52,46 кв.м.! Отдельный вход. Высота потолков: от 3,5 м. Ключи в 2019 г. м. Марьина роща. Застройщик: KR Properties. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры в готовых домах от 8,5 млн. руб. Свободная планировка. 600 м. до метро Водный стадион. от 8,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Рядом м. Динамо! Новый жилой комплекс от надежного застройщика! Паркинг. Охраняемая территория. Детский сад. Застройщик: РГ-Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте