Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
3.2 млн
руб.
от
1.9 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
827 тыс
руб.
Опрос
Какой вид арендного бизнеса вы считаете наиболее удачным для частного инвестора?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Сделки с недвижимостью в долларах, евро, другой иностранной валюте

Адвокат Олег Сухов советует читателям IRN.RU быть особо внимательными

Боевые действия на Украине, санкции Запада и ответное эмбарго России на ввоз сельскохозяйственной продукции вызвали не только ухудшение международной обстановки, но и рост инфляции в нашей стране. Курс доллара (и евро) устремился вверх по отношению к рублю. В иные дни рубль дешевеет на 10, а то и 40 копеек и хотя на следующие сутки российская валюта может несколько откатываться в цене – общей картины это не меняет. В подобных условиях на рынке недвижимости начинает резко увеличиваться количество сделок в иностранной валюте.

Начну с того, что устанавливая стоимость продажи помещения в инвалюте, собственники пытаются обезопасить себя от инфляционных рисков.

В связи с чем особо подчеркну: в сделках с недвижимостью (неважно – договор это купли-продажи или аренда) цена в иностранной валюте выгодна прежде всего продавцу или арендодателю. Поэтому первая моя рекомендация обращена к покупателям: «Прежде чем подписывать договор, где стоимость объекта указана в долларах или евро, подумайте – зачем вам это надо? Не лучше ли найти другого продавца (арендодателя) и заключить с ним сделку в рублях?»


Рубль как единственное законное средство платежа в России
Если стороны все-таки решили оформить подобное соглашение, то, прежде чем подписывать документы, они должны иметь хотя бы общее представление о порядке совершения сделок в иностранной валюте на территории Российской Федерации.

В соответствии со статьями 140 и 317 ГК РФ в России рубль является законным платежным средством, а, следовательно, все денежные обязательства должны быть выражены именно рублях. В то же время это не означает, что закон запрещает сторонам устанавливать цену именно в долларах или евро. Но в этом случае покупатель и продавец обязаны зафиксировать сумму пересчета выбранной ими валюты в рубли по курсу ЦБ РФ на момент заключения договора.


Валютная оговорка или разумная предосторожность покупателя
Подписывая контракт, покупатель должен помнить об инфляции и требовать от контрагента включить в договор пункт «о максимальном курсе валюты» или валютную оговорку, указывающую на предельный курс валюты, при достижении которого приобретатель может отказаться от сделки, не уплачивая штрафов и пени. Для примера приведу типичную ситуацию с нашим клиентом. В июне этого года в наш юридический центр обратился житель Москвы Владимир Максютов (имя и фамилия изменены) за консультацией. Клиент решил купить квартиру на юго-западе Москвы и попросил проверить договор, который предложил подписать продавец. Я исследовал контракт и внес целый ряд поправок, в том числе и пункт о валютной оговорке.

Максютов сделал предоплату, и стороны приступили к регистрации. Но вскоре у собственника помещения возникли непредвиденные проблемы с документами, процесс оформления затянулся, а курс доллара тем временем продолжал расти. В конце августа, когда он достиг показателя, указанного в пункте о валютной оговорке, договор был расторгнут, а продавец вернул аванс. Так разумная предосторожность позволила клиенту сохранить деньги.


Дополнительные условия защиты прав сторон
Некоторые юристы рекомендуют включать в договоры купли-продажи помещения пункты, позволяющие покупателю отказаться от сделки в случае изменения экономической или геополитической ситуации. Например, если в ближайшее время Россия и Запад достигнут соглашения по украинской проблеме, а цены на недвижимость упадут, то инвесторы, внесшие задаток по уже согласованной цене, понесут убытки, если не выйдут из договора или не уменьшат его стоимость.

Но не надо думать, что при сделке в инвалюте рискует только покупатель. Мне вспоминается случай в 2007 году. Один мой знакомый (назовем его Сергей Четвериков) продавал однокомнатную квартиру в Подмосковье. Стоимость сделки была оговорена в долларах США. Согласно условиям контракта, покупатель платил за квартиру в рассрочку несколькими платежами в течение полугода. Но за это время цены на недвижимость существенно повысились, и Четвериков понес существенные убытки. Оказалось, что во всем виновата… нефть. В 2007-2008 гг. наблюдался существенный рост цен на углеводороды. Соответственно, росла и стоимость недвижимости в России. Все объясняется достаточно просто: долларовый поток, идущий в нашу страну, увеличился; следовательно, подешевела и американская валюта. Именно поэтому опытные спекулянты на рынке недвижимости вносят в договоры условие о возможном повышении стоимости объекта в случае скачка цен на нефть. Хотя, скажу честно, это не является общепринятой практикой.

Минимизация риска увеличения срока регистрации права собственности
Риск затягивания сроков регистрации права собственности является, пожалуй, одним из самых существенных для покупателя. Часто бывает так, что в ходе оформления и сбора документов выясняются нюансы, которые увеличивают время совершения сделки и несут приобретателю прямые убытки. К таким рискам юристы относят уклонение продавца от подачи документов в УФРС (Росреестр), затягивание срока подписания акта приема-передачи имущества, отсутствие регистрации перехода права собственности на объект в согласованные сторонами сроки. Все эти случаи необходимо предусмотреть и внести в договор пункты, дающие покупателю право отказаться от исполнения контракта и потребовать возврата аванса.


Краткий итог
Сделки с недвижимостью в иностранной валюте являются достаточно типичными для российского рынка. Ничего необычного в них нет, кроме привязки к зарубежным денежным единицам. В то же время, заключая такой договор, стороны должны помнить не только о юридических рисках, но и об экономических, инфляционных и даже геополитических факторах, которые влияют на сделку. В различных ситуациях эти факторы могут быть выгодны как одной, так и другой стороне. Поэтому очень важно соблюсти баланс интересов покупателя и продавца. И здесь без помощи адвоката, как вы понимаете, не обойтись.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
12956 (6 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание
P от 12 307 500
до 42 146 900 руб.
Перейти на официальный сайт Уточняйте цены по телефону
ЖК Дом Серебряный Бор Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Октябрьское поле 1-4-комнатные квартиры Площади : 39 - 107 кв.м. Сдача ГК: 3 кв. 2018 г. м. Октябрьское поле, 8 мин. транспортом Застройщик: Строитель.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 7 870 200
до 37 581 500 руб.
Узнать подробнее
ЖК Геометрия Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 1-3-комнатные квартиры Площади : 46 - 137 кв.м. Сдача ГК: 1 кв. 2019 г. м. Авиамоторная, 14 мин. пешком Застройщик: Жилдорипотека.
Проектная декларация на рекламируемом сайте
P от 1 909 484
до 6 107 999 руб.
Узнать подробнее
ЖК Жилой квартал Тетрис Московская область, г. Красногорск, 2 км от МКАД Студии, 1-2-комнатные квартиры Площади : 18 - 47 кв.м. Сдача ГК: 4 кв. 2019 г. мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 1, к.3 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.4 мкр. 15, Павшино, (в р-не пос.МПС), этап 2, к.5 Застройщик: Садовое кольцо МПС.
Проектная декларация на рекламируемом сайте

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения июля
ЖК «Родной Город. Октябрьское Поле» Акция 8:0! Квартиры в Москве со скидкой 8%, выгода до 1,7 млн руб. Только до 31.07. от 8,7 млн руб.! Застройщик: АВТОКОМСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Последние квартиры с террасой на крыше Свободная планировка. От 50 кв. м. Готовый поселок PARK AVENUE. Детский сад на территории. Новая Рига, 23 км. ЖК Экодолье Шолохово! 200 000 руб. - первый взнос на таунхаус в ЖК "Экодолье Шолохово". Скидка 10%. Ипотека. Спешите! Дмитровское ш.,15 км. от 4,1 млн руб.ГК Экодолье Застройщик: Экодолье Щолохово. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ПИКАССО» в ЗАО ЖК «Пикассо» Скоро повышение цен! В двух минутах от метро! ЖК рядом с метро Очаково (200м) от 7,2 млн руб. Застройщик: ИжВазтехобслуживание. Проектная декларация на рекламируемом сайте Эко Видное 2.0 Квартиры в готовых домах площадью 25-89 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. Монолит. Звоните! MR Group Застройщик: Купелинка Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Новый жилой квартал Фили Сити Скидка на квартиры до 5%. Бизнес-класс. Рассрочка. Ипотека 6%. Собственный парк-променад и фонтан. Паркинг. 3 мин пешком от м.Фили Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Купавна 2018 Квартиры в центре города с выгодой до 157 500 руб.! Успей до конца июля! ООО "Аквацентр" Застройщик: Аквацентр. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Южный" Красногорск 5 км от МКАД без пробок! Квартиры-студии от 34 кв.м от 3,2 млн руб. Ипотека, рассрочка. Звоните! от 86 000 руб./кв.мООО "Прогресс" Застройщик: ПРОГРЕСС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Кварталы 21/19"! 5 км от ТТК Квартиры в Москве ЮВАО. С отделкой и без. Готовые и строящиеся корпуса. Ипотека от 31 127 руб./месяц квартиры от 4,9 млн рублейЗАО "ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС" Застройщик: Предприятие МС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Эталон-Сити" от Группы "Эталон" Видовые квартиры за 125 000 руб./кв.м! Скидка на студии до 3%! Квартиры с отделкой от 6,5 млн руб. Сдаем в 2018г. м. Скобелевская Застройщик: Дайкар. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса в ЖК Династия Старт продаж второй очереди. Более 50 удобных планировок. 300м до м.Полежаевская. От 8 млн. Звоните! от 8 млнSezar Group Застройщик: МОНОЛИТНОЕ ДОМОСТРОЕНИЕ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал для жизни Спутник Студии с отделкой с видом на реку! Рядом м.Строгино. Скидки до 12%! с отделкой от 2,6 млн руб. Застройщик: Бухта Лэнд. Проектная декларация на рекламируемом сайте Флотилия Торопитесь! Апартаменты в готовых домах площадью 47-107 метров. ГК: 3 кв. 2016 г. Монолит-кирпич. от 6,5 млн руб.Флэт и Ко Застройщик: МОСФУНДАМЕНТСТРОЙ №1. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры 300 м. от метро Солнцево ЖК Лучи. Квартиры с отделкой. Всего от 4,7 млн руб. Первый взнос 10%. Ипотека от 5,5% всего от 4,7 млн руб.ООО «ЛСР. Объект-М» Застройщик: Группа ЛСР. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Фестиваль Парк" Старт продаж нового корпуса от 5,4 млн! 3 мин до м. Речной Вокзал. Отделка WhiteBox. Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Живые районы от А101 Квартиры с отделкой! Ипотека от 5,1% на весь период. Новая Москва от 3,5 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте Малоэтажный жилой комплекс «SAMPO» Идет заселение. Готовые квартиры с отделкой и без. 25 км от МКАД. Ипотека от 9%. от 2,4 млн руб.Микрорайон «Кантри» Застройщик: микрорайон Кантри. Проектная декларация на рекламируемом сайте Двушки в ЖК Рассказово Старт продаж третьей очереди. 850м от метро Рассказовка. Звоните! 6,3 млн руб. Sezar Group Застройщик: Красный Октябрь. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Испанские кварталы» Спешите! Квартиры в готовых домах пл. 22-115 метров. ГК: 4 кв. 2018 г. - 2 кв. 2020 г., есть сданные. Монолит-кирпич, монолит. 4 км от МКАД. от 3,5 млн руб. Застройщик: А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте Среда от PSN Group 5 мин. пешком от МЦК Нижегородская. Рассрочка 0%. Ипотека от 6,7%. Квартиры от 6,3 млн рублей! Скидки до 10% до 31 июля! от 6,3 млн руб.PSN Group Застройщик: ВЦ Стройэкспо. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небоскрёбы бизнес-класса центр Москвы Старт продаж! Квартиры с отделкой от 5 млн руб. Небоскрёбы бизнес-класса рядом с центром Москвы. 2 минуты пешком от м. Дмитровская от 5 млн руб. Застройщик: ТПУ Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте Золотая Звезда Квартиры площадью 38-101 кв.м.Монолит. Уточняйте подробности по телефону. 3 квартиры по спец. цене.Группа "Эталон" Застройщик: Золотая Звезда. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Остафьево» 10 мин. до метро Бунинская аллея. 5 детских садов, 3 школы. Рядом парковая зона, пруды и набережная. Квартиры с отделкой от 2,1 млн руб. Застройщик: СР-Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Небо Квартиры площадью от 48 метров. Монолит. 1-5-комнатные квартиры от 170 тыс./кв.м Застройщик: Проект Мичуринский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Томилино 2018" Квартиры с отделкой в 10 минутах от м. Котельники! Рядом пляж и лесопарк! Первый взнос - 0%! от 1,7 млн руб. Застройщик: Самолет-Томилино. Проектная декларация на рекламируемом сайте Скидки до 14% в «Селигер Сити» В 2 мин. пешком от м. Селигерская. Современные планировки. Монолит построен. Рассрочка 0%! от 4,2 млн руб.MR Group Застройщик: РУБЛЕВСКИЙ ПАРК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Старт продаж новой башни Прайм Парк Квартиры премиум-класса. м Динамо. Отделка, паркинг, англ школа, парки, д/сады, спорт объекты, фитнес, бассейн от 8,9 млн рублей!Оптима Девелопмент Застройщик: Прайм Парк. Проектная декларация на рекламируемом сайте Отрада Квартиры в готовых домах пл. 21-98 метров. ГК: 1 кв. 2014 г. - 3 кв. 2019 г., есть сданные. Монолит-кирпич. 8 км от МКАД. Звоните! всего от 2,3 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Савёловский Сити Живите рядом с центром! Квартиры с отделкой от 6 млн руб. Ипотека от 6%. 7 мин от м. Дмитровская. Высотки с потрясающими панорамными видами! от 6 млн руб. Застройщик: Бизнес парк Савеловский. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской район Новые Ватутинки Готовая инфраструктура. Д/сады, школа и поликлиника. Московская прописка. Ипотека от 6%. м. Новые Ватутинки от 2,8 млн руб.АО "Инвесттраст" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Семеновский Парк" Квартиры с отделкой в Москве от 5,1 млн! Вид на Измайловский парк. Рядом м.Семеновская. от 5,1 млн руб. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский" Квартиры от 7,5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2018 г. Свободная планировка. 600 м. до м.Водный стадион от 7,5 млн руб. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте