Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.8 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
2.5 млн
руб.
Опрос
Какое жилье в новостройке вы бы купили?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Загородная недвижимость Подмосковья: концепцию поселков порой приходится менять на ходу

Возможность перемен девелоперам лучше предусмотреть заранее

Изменение концепции застройки и, как следствие, появление мультиформатных поселков было распространенным явлением во времена кризиса. Сейчас ситуация в экономике вновь неспокойная, поэтому можно ожидать укрепления этой тенденции. По мнению специалистов www.irn.ru, наиболее устойчивыми будут проекты, в которых изначально предусмотрена гибкая концепция.


Менять на ходу
Кризис 2008–2009 годов побудил многих девелоперов загородного рынка изменить и пересмотреть формат проектов с целью оптимизации. «На рынке стали развиваться мультиформатные поселки, которые позволили девелоперам диверсифицировать риски, а покупателям выбирать в поселке наиболее подходящий формат и по бюджету, и по концепции (таунхаус, частный коттедж и прочее)», – говорит руководитель аналитического центра «ОПИН» Денис Бобков.

Девелоперы и сейчас нередко прибегают к корректировке концепции и формата поселков. По словам руководителя департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Муравьева, изменениям в процессе реализации подвержено восемь из десяти поселков. «Несмотря на удачную реализацию первой очереди в нашем коттеджном поселке «Орловъ» – на момент ее завершения продано около 80% коттеджей, – мы отмечаем изменения структуры спроса. Поэтому в рамках второй очереди мы вводим новый более ликвидный формат таунхаусов», – подтверждает эту тенденцию председатель совета директоров ГК «Астерра» Александр Мирошников.

Изначально девелоперы, реализующие более или менее масштабные проекты, сразу разрабатывают концепцию застройки всей территории. «Однако процесс строительства первой очереди, как правило, занимает продолжительное время. За этот период меняются конъюнктура рынка, требования и пожелания покупателей. Поэтому практически всегда концепция реализации второй и последующих очередей пересматривается, иногда кардинальным образом», – отмечает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп». Неизменными остаются концепции в основном в тех случаях, когда речь идет о строительстве небольших поселков – до 50-60 домовладений.


Без разрешения нельзя
Девелоперам загородных поселков намного проще вносить коррективы в проект, чем застройщикам жилья городского формата, считает Андрей Муравьев. Но и здесь есть определенные сложности. «Изменения первоначальной концепции поселка связаны в первую очередь с юридическими трудностями, – говорит Евгений Клец, руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс». – Внесение новых форматов требует изменения вида разрешенного использования земель. Ведь если изначально поселок предполагал исключительно строительство коттеджей, то все участки на нем будут предназначены только для индивидуального жилищного строительства, и построить на них таунхаусы или другие малоэтажные форматы без изменения категории нельзя».

По словам Ильи Менжунова, изменение вида разрешенного использования земли занимает примерно полгода. Поэтому предпочтительно заранее предусмотреть такую возможность. «Изначально земля в КП «Орловъ» была предназначена под дачное строительство, в том числе поэтому на первом этапе мы решили строить коттеджи, – говорит Александр Мирошников. – Но мы заблаговременно начали готовить почву для возможных изменений и сейчас завершаем процесс изменения вида разрешенного использования».


Сделать бюджетнее
С учетом ограниченного платежеспособного спроса чаще всего преокты корректируются в сторону удешевления. В тех, которые позиционируются как типичные загородные, нередко происходит замена участков с доммами и обязательным подрядам на участки без подряда. В качестве примера эксперты назвали, в частности, поселок «Новорижский»: девелопер изменил концепцию поселка с готовыми коттеджами и большим объемом инфраструктуры на проект, предусматривающий главным образом участки без подряда. Поэтому всего в 23 км от МКАД по престижному Новорижскому шоссе появился поселок фактически экономкласса.

Впрочем, и в более дорогих ценовых сегментах происходят подобные замены. Например, компания Millhouse начала предлагать в элитном поселке «Раздоры-2» в 5 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе участки без подряда, хотя изначально планировались только коттеджи.

Другой способ сделать предложение более бюджетным – ввести в ассортимент таунхаусы. К этому способу нередко прибегают девелоперы проектов, расположенных недалеко от МКАД, а значит, более подходящих для внедрения более городского формата жилья. «Орловъ» расположен всего в 10 км от МКАД, поэтому покупатели в основном приобретают в нем дома для постоянного проживания. При формировании концепции и ценовой политики мы пытались сделать их альтернативой квартире в Москве. Теперь мы пошли дальше и планируем приравнять цены на таунхаусы к квартирам в соседних населенных пунктах – около 5 млн рублей», – рассказывает Александр Мирошников.

Для более удаленных проектов больше подходит формат дуплекс. «Изначально концепция нашего поселка «Река-река» (расположен в рядом со Звенигородом. – IRN.RU) предполагала 222 участка с индивидуальными домами. Однако последние данные маркетинговых исследований компании показали, что более 30% потребительского спроса приходятся на «промежуточные» форматы жилья. Именно поэтому мы решили предложить нашим покупателям формат дуплекса, – рассказывает Евгений Клец. – Дуплекс оптимален для тех покупателей, которые хотят получить все преимущества загородного жилья по цене 3-4-комнатной квартиры в Звенигороде. Особенно в таком формате заинтересованы люди, которые хотят видеть в качестве своих соседей близких друзей или родственников». Тотальной замены на дуплексы не произошло – под них девелопер отвел менее 10% от общего количества домовладений в поселке.


Не всегда удешевление
Порой девелоперы решают расширить ассортимент в обе стороны. Так, «Вектор Инвестментс» не ограничился введением экономичных дуплексов. «Данные маркетинговых исследований показали заинтересованность покупателей в проектах площадей побольше, в связи с чем было принято решение расширить линейку предлагаемых домов и ввести два новых проекта коттеджей площадью более 200 кв. м», – рассказывает Евгений Клец. ГК «Астерра» в рамках второй очереди поселка «Орловъ» будет строить одновременно более доступные таунхаусы и более дорогие коттеджи – площадью почти 300 кв. м и стоимостью более 20 млн рублей (самый большой коттедж в первой очереди составлял 250 кв. м).

Порой девелоперы меняют не только количественные, но и качественные характеристики предложения. Например, ГК «Глубина» в малоэтажном комплексе «Валь д’Эмероль» решила установить лифты в 4-этажных домах. «Кроме того, изначально планировалось построить только начальную школу, но развитие проекта подтвердило необходимость изменения первоначальных планов. Было принято решение построить полноценную общеобразовательную школу на 660 мест и детский сад на 250 мест. С помощью этих перемен нам удалось добиться роста продаж, а также повысить привлекательность проекта для определенной группы граждан, например, молодых семей с детьми», – говорит управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев.


Не трогать основу
Девелоперы при создании проекта продумывают общие принципы, которые будут действовать на всей территории, то есть определяют нарезку участков, количество очередей, зонирование, организацию общественных пространств и т.п.

Но в условиях меняющегося рынка концепция застройки, по мнению экспертов, должна быть максимально гибкой. «Преимуществ у подобного подхода масса – повышение рентабельности проекта при необходимости, увеличение темпов реализации, «спасение» проекта в случае полного провала и т.д., – отмечает Илья Менжунов. – Недостатки проявляются только в том случае, если девелопер продумал гибкую концепцию, но неправильно начал ее реализовывать. Например, не уделил достаточно внимания зонированию разных очередей проекта. Отсюда и недовольство жителей коттеджей бизнес- или премиум-класса, когда рядом с их участками вдруг появляются малоэтажки с более доступным уровнем цен».

По мнению Андрея Муравьева, могут подвергаться изменению площади, нарезка участков (с крупной на более мелкую), типы жилья. Но есть основа, которая должна оставаться неизменной, – это класс поселка, статус, уровень инфраструктуры, архитектура. Так, «ОПИН» в рамках первой очереди поселка «Павлово» предлагал только коттеджи, во второй к ним добавились таунхаусы. А третью очередь девелопер и вовсе решил преобразовать в малоэтажный жилой комплекс «Павловский квартал», в котором предлагаются бюджетные квартиры площадью от 38 кв.м. Все эти типы жилья четко зонированы, при этом общие принципы благоустройства соблюдаются на всей территории, а большая инфраструктурная зона доступна для жителей всех очередей.

«Изначально при формировании концепции поселка «Орловъ» мы решили его делать в классическом Екатерининском стиле. Такого формата, как таунхаусы, которые мы будем строить во второй очереди, в те времена еще в принципе не было. Чтобы гармонично вписать их в поселок, наши архитекторы использовали основные принципы русского классицизма, однако им пришлось пофантазировать: как они могли бы выглядеть во времена Екатерины, кто в них мог жить», – говорит Александр Мирошников.


Перспективные форматы
Именно гибкость в подходе к освоению территории привела к тому, что мультиформатные поселки стали столь распространенным явлением на рынке загородной недвижимости. По оценкам Дмитрия Гусева, проекты, где представлены несколько классов и форматов жилья, в настоящее время составляют почти половину общего объема предложения.

«Мультиформатность позволяет девелоперам снизить риски, во-первых, за счет максимального охвата целевой аудитории, а во-вторых, за счет повышения ликвидности и сокращения сроков его реализации, – считает Илья Менжунов. – Кроме того, такие проекты позволяют девелоперам получать большую доходность за счет увеличения плотности застройки (если, например, к коттеджам добавляются таунхаусы и малоэтажные комплексы)».

Недалеко от Москвы, по мнению экспертов, наиболее ликвидным будет жилье городского формата. «Территории до 30 км будут развиваться преимущественно за счет малоэтажного многоквартирного жилья с индивидуальной концепцией, инфраструктурой, в том числе рекреационной», – прогнозирует Денис Бобков. Уже сейчас доля этого формата в структуре предложения занимает примерно 30%. «Загородка» в классическом понимании, по мнению эксперта, будет являться либо частью мультиформатных проектов, либо отдаляться от МКАД.

Кроме того, по мнению Евгения Клеца, набирают обороты «промежуточные» форматы – дуплексы, таунхаусы: «Такой формат совмещает низкую по сравнению с индивидуальным коттеджем цену и все преимущества жизни за городом».

Таким образом, по мнению специалистов www.irn.ru, загородный рынок вблизи МКАД все больше стремится к городскому формату. Наибольшим спросом будет пользоваться недвижимость, подходящая для постоянного проживания. Правда, это могут быть и коттеджи, и таунхаусы, и многоквартирные дома. Доли такого жилья могут меняться в зависимости от платежеспособного спроса. Учитывая общую нестабильность ситуации, девелоперы должны быть готовы к таким изменениям.

 
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
4554 (0 сегодня)


Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения сентября
Квартиры Park Avenue на Новой Риге Полностью готовый ЖК. Квартиры с участком или террасой на крыше. Свободная планировка. Новая Рига, 23 км. ЖК Дом на Барвихинской Подземный паркинг с кладовками. Развитая готовая инфраструктура.10 минут пешком до МЦД Сетунь. Ипотека от 6%. Рассрочка. от 6,9 млн руб. Застройщик: Тройка РЭД. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК FoRest Отделка White box, квартиры с видом на Чоботовский лес. Концепция "двор без машин". Метро Новопеределкино в 2 минутах ходьбы. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Скандинавия» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Застройщик. 214-ФЗ. Новая Москва. Метро Теплый стан, Коммунарка, Бунинская аллея Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК бизнес-класса "Маяковский". Живи на уровень выше! Готовое жилье бизнес класса рядом с метро. Выгода до 1 370 000 р. Свободная планировка. Застройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление Северное. Проектная декларация на рекламируемом сайте Жилой комплекс «Летний сад» Идет заселение! Скидки на 2-х комн квартиры до 3%. Уникальные планировки. Застройщик: Дмитровская. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". Бизнес-класс Ставка 6,49% на ипотечный кредит для всех. Беспроцентная рассрочка. Ключи через год. Квартиры от 3,9 млн. руб. от 3,9 млн руб. Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Новые Ватутинки» Квартиры с отделкой от 3,2 млн. руб. Монолитные дома! Школы и детские сады в районе. 15 мин. от м. Ольховая от 3,2 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 5,4 млн руб! Звоните! от 5,4 млн руб. Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Загорье ЖК комфорт-класса на Юге Москвы. Собственная инфраструктура, паркинг. Ипотека от 10% 1-комн. квартиры от 6,5 млн руб. Застройщик: Докон. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городские резиденции Spires. Квартиры премиум-класса. В 5 минутах от Кутузовского проспекта. Идеален для жизни. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Геометрия", м.Площадь Ильича Жилой комплекс бизнес-класса в 5 км от Кремля. Подземный паркинг. Квартиры от 9.9 млн. Дом сдан! Началась выдача ключей! от 9.9 млн Застройщик: Жилдорипотека. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Тополя" Квартиры класса «Комфорт+» на юге Москвы. 10 минут до метро Братиславская и Люблино. Рядом детские сады и школы. Скидки до 7%. от 4,66 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Крылатский. Скидки до 7%! Дома сданы и введены в эксплуатацию! Подземный паркинг. Детский сад и школа под окнами! Ипотека от 4,9%. Метро "Крылатское" от 8,4 млн руб. Застройщик: Москапстрой-ТН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "PRIZMA" на Ленинском. Дом премиального уровня! Детские и спортивные площадки. Подземный паркинг. 10 мин до Воронцовского парка. Рядом метро Калужская от 203000 руб./кв. м Застройщик: Флэт и Ко. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Нормандия» от Группы «Эталон» Апартаменты с отделкой от 4,4 млн. руб! Скидки на видовые квартиры. 4 парка в окружении. Двор без машин.Успейте купить в сентябре! Застройщик: Группа Эталон. Проектная декларация на рекламируемом сайте СЕРДЦЕ СТОЛИЦЫ. Лучший проект года! Победитель конкурса Правительства Москвы! Готовые квартиры теперь от 250 000 р/м2! Дома в 1 минуте от ЦАО. Застройщик: Дон-Строй Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте Городской квартал Big Time. Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн руб. Панорамные виды на Москва-Сити. Закрытый зеленый двор. 700 метров до МЦК. Ипотека 8,7%. от 7,6 млн руб. Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Поколение". Скидки в сентябре. Выгода до 830 000 руб. Подземный паркинг на территории. Ипотека от 5% для семей с детьми. Метро Владыкино в шаговой доступности. от 7,5 млн руб. Застройщик: СИГНАЛСТРОЙГРУПП. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Дыхание". Скидки до 10% Выгода до 1,8 млн. руб! Клубный дом в престижном районе. Подземный паркинг. Ипотека от 5%. 2 минуты от метро Тимирязевская. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «CityPark» Дышать природой и творить! Последние квартиры в ЖК Премиум-класса. м. Выставочная. Звони сейчас! Застройщик ООО «МонАрх-УКС» Застройщик: Монарх. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартиры бизнес-класса у парка! СИМВОЛ. Новые дома с панорамными видами рядом с ЦАО, 3 ст. метро. Безопасные материалы строительства. Консьерж. Застройщик: ПИ Групп. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Квартиры у леса с отделкой и без. 5 мин. до метро "Филатов луг"! Монолитные дома. Двор без машин. Ипотека от 4,8%. от 4 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Headliner Квартиры в ЦАО. 2-ком - от 12,9 млн, 3-ком - от 15,4 млн. Панорамные виды на Москву-Сити и центр города. Паркинг. м. Шелепиха Застройщик: Жилой квартал Сити. Проектная декларация на рекламируемом сайте Проект «Первый квартал» Ипотека 9,3%, теплые лоджии в каждой квартире, квартиры с кухней-гостиной и гардеробными, отделка "под чистовую", сдача в 2019 г. квартиры от 2,7 млн руб. Застройщик: Брусника.Москва. Проектная декларация на рекламируемом сайте Клубный дом SOHO+NOHO Апартаменты с отделкой м. Белорусская от 14 млн руб. Панорамные окна и террасы, клубная инфраструктура! от 14 млн руб.Wainbridge Застройщик: Wainbridge. Проектная декларация на рекламируемом сайте FRESH. Студии с полной отделкой! 100-150 м от м. "Красногвардейская". Потолки 3-3,5 м, окна до 3,1 м. Паркинг. Консьерж 24/7. Приватный двор. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Движение. Тушино" Большой выбор планировочных решений. Развитая инфраструктур. Подземный паркинг. Ипотека. 3-5 минут до метро Спартак и Тушинская. двушки от 6,9 млн руб. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте Резиденция Май Квартиры в премиальном квартале от 3,8 млн руб. 9 км от МКАД. Экологически чистый Ленинский район. Ипотека от 6%, рассрочка. от 3,8 млн руб. Застройщик: ЛЕЩ КОНСТРАКШН. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Аквилон PARK» 5-7 минут на автомобиле до МКАДа. Рассрочка 0%! Скидка 18% при покупке квартиры в ипотеку. Подземный паркинг. Новая Москва. от 3,5 млн руб. Застройщик: СтройНафта. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фестиваль парк Новый объем квартир в продаже! Победитель в номинации Новостройка Москвы №1. м.Речной вокзал. Отделка White Box. Звоните! Застройщик: Центр-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Bauman house» Квартиры от 9,8 млн. руб. Бизнес класс. Вид на Яузу. 10 мин до м.Бауманская от 9,8 млн руб. Застройщик: Прайм-Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК ILOVE - м. Алексеевская Развитая инфраструктура. Огромный выбор планировок. Собственная школа и детский сад. Рядом 4 парка. 10 минут пешком от метро. квартиры от 8,8 млн руб. Застройщик: ПРОМСОЮЗ. Проектная декларация на рекламируемом сайте СОБЫТИЕ в Раменках! Последние 15 квартир по таким ценам! Потолки 3,1 м. Широкоформатные окна. Подземный паркинг. Консьерж 24/7. Застройщик: ДОНСТРОЙ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «ВЛюберцы». Монолит построен! Скидки 5% на 10 квартир. Готовая инфраструктура. Ипотека от 4,5%. 10 мин от метро пешком!Рядом парк и пруды. от 5,6 млн руб.ООО «САС» Застройщик: САС. Проектная декларация на рекламируемом сайте Переделкино Ближнее Квартиры с отделкой и без у м."Рассказовка". Монолитный дом. Тихий двор без машин. Ипотека от 4,8%. Звоните! от 4,5 млн руб. Застройщик: Переделкино Ближнее. Проектная декларация на рекламируемом сайте Сказочный лес Новые квартиры у м.Ботанический сад. Квартиры в готовых домах. Площадь от 20 до 89 кв.м. Звоните! Застройщик: Seven Suns Development. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Крылья". Бизнес-класс в Раменках Жилой квартал Москвы №1! Квартиры с террасами! 3 минуты пешком до м. "Аминьевское шоссе". Ипотека 5,5%. от 7,9 млн руб.Группа Эталон Застройщик: Лидер Инвест. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Изумрудные холмы». Ипотека от 5,8% Квартиры с отделкой от 3,1 млн руб. «Новые изумрудные» - корпуса повышенной комфортности. Успейте в сентябре! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Квартал на набережной NOW! Старт продаж! Квартиры бизнес-класса. 5 минут до м. Технопарк. Будущее создается сейчас! Застройщик: TEKTA GROUP. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Новоград Павлино" Скидка на готовые квартиры до 380 000 руб. Ипотека от 9,2%. 10 мин. до м. Некрасовка. Подземный паркинг. Школы, детские сады. Застройщик: МИЦ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "НЕБО" - небоскребы на Мичуринском! Квартиры от 8,2 млн рублей на уровне НЕБА. Монолит готов! Престижный район Раменки. Застройщик: Capital Group. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Настроение". Скидки до 7%. Подземный паркинг. Детские и спортиные площадки. 10 мин до м. ВДНХ. 10 мин пешком до ж/д ст. Северянин. Ипотека от 5%. Рассрочка. от 135 000 руб/кв.м. Застройщик: ФСК. Проектная декларация на рекламируемом сайте