Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
от
2.8 млн
руб.
от
3.1 млн
руб.
от
1 млн
руб.
от
879 тыс
руб.
Опрос
На сколько дешевле рынка, по-вашему, должна быть «убитая» квартира, чтобы имело смысл ее покупать?
Нажимая кнопку "Ответить", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных
Цены на квартиры в Москве
Стоимость недвижимости в Москве
Наш научный партнер

Хрущевские призраки: снос пятиэтажек в Москве повысит цены на аренду жилья

Обещания московских властей демонтировать в 2016 году все пятиэтажки хрущевских времен уже дали свои плоды на вторичном рынке жилья, и теперь дома сносимых серий стали там очень редкими гостями и продаются на 15-25% выше рынка. Но больше всего, по мнению экспертов, опрошенных сайтом "РИА Недвижимость", исчезновение "хрущевок" повлияет на столичный рынок аренды – здесь оно может стать причиной вымывания целого сегмента дешевого жилья.


Редкий товар
Еще пять десятков лет назад хрущевские дома являлись воплощением мечты об отдельной квартире у большинства семей Москвы. Сегодня же столичные власти делают все, чтобы отслужившее свой век жилье исчезло с карты города. По программе сноса пятиэтажных, ветхих и аварийных жилых домов под снос определены здания серий К-7, II-32, II-35, 1605-ам, 1-мг-300. Именно эти серии сегодня принято называть "сносимыми".

В полном перечне сносимых "хрущевок" на сайте департамента градостроительной политики города Москвы, указана еще одна серия – 2-07, но такие дома сносятся исключительно в Юго-Западном округе по инвестконтактам, и речь идет всего о 7 объектах. По данным департамента, уже снесено 1469 пятиэтажек из запланированных 1722 домов – это составляет 5,627 миллиона квадратных метров из 6,34 миллиона квадратных метров пятиэтажек под снос. Получается, что программа избавления Москвы от домов первого периода индустриального домостроения выполнена на 89%.

Оставшиеся 253 пятиэтажки, общая площадь которых составляет 912,6 тысячи "квадратов", будут демонтированы самое позднее в 2016 году. Больше всего "хрущевок" сосредоточено в Западном административном округе – в общей сложности остается 80 домов, а меньше всего можно найти на юго-востоке Москвы, где располагается всего 5 домов.

Как утверждают риелторы, благодаря обещаниям московской мэрии все-таки завершить снос пятиэтажек в обозримом будущем, квартиры в них являются довольно редким предложением на вторичном рынке жилья в Москве.

"Доля квартир в "хрущевках", выставленных на продажу, незначительна – она не превышает 5% от общего объема предложения вторичного рынка Москвы. При этом основная часть приходится на пятиэтажки "несносимых" серий: панельные "хрущевки" серии 1-515, блочные – серии 1-510, кирпичные – серии 1-511 и 1-447", - говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

По сведениям экспертов компании "Инком-Недвижимость", легче всего найти продающийся дом подобных серий на востоке столицы – на этот округ приходится 17% всего предложения таких объектов. А вот в "Метриум Групп" настаивают на том, что основной объем квартир в пятиэтажках сосредоточен все-таки в Западном административном округе – 31,4% в общей структуре предложения. В Северо-Восточном округе продается 22,7% московских "хрущевок", а в Юго-Западном округе – 14,5%, подсчитали в компании.


Спрос и цены на вторичном рынке
С осторожностью стали относиться к хрущевским пятиэтажкам и покупатели. Пик спроса на квартиры в пятиэтажках пришелся на 2002-2008 годы – период активного сноса таких домов.

"После экономического кризиса и смены мэра Москвы реализация программы резко замедлилась. Приоритетом города стало не жилищное, а дорожное строительство. Значительная часть застройщиков ушла с московского рынка в связи с собственными финансовыми трудностями, отсутствием возможностей для реализации масштабных проектов и ужесточением земельного законодательства. Как следствие, многие "хрущевки" тогда "зависли во времени", - отмечает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

Правда, по его словам, нынешние планы московского правительства закончить снос в 2016 году во многом за счет бюджетных средств вызвали вторую волну покупательского интереса к домам сносимых серий и рост цен на них. "Сегодня такие объекты оцениваются на 25% выше аналогичных по параметрам квартир в домах несносимых серий", - добавляет он.

В целом, по сведениям аналитиков компании, квартиры в "хрущевках" приобретают от 3 до 6% покупателей на вторичном рынке жилья, причем показатель прямо зависит от уровня предложения этих объектов в конкретном районе. Чем оно ниже, тем меньше доля покупателей квартир на фоне сделок с другими типами жилья.

Кроме того, указывает руководитель отдела вторичной недвижимости компании "Домус финанс" Наталья Свешникова, снижению спроса на пятиэтажки способствовала и постепенно формирующаяся в Москве привычка покупателей к более современному и комфортному жилью.

Наконец, многие покупатели убеждены, что купить или продать квартиру в доме, определенном под снос, нельзя. На самом деле, как уточняют в пресс-службе департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, никто не может препятствовать праву собственника сносимой пятиэтажки заключить договор купли-продажи – правда, лишь до момента, пока он не получил уведомление о сносе дома и составлении списков жильцов, претендующих на новые квартиры.

"С точки зрения закона не существует прямого запрета на совершение сделок с квартирами в домах, подлежащих сносу. Человек может продолжать владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Федеральное законодательство не накладывает никаких ограничений на собственников квартир в "хрущевках" сносимых серий", - развивает эту мысль Шлома из "Инком-Недвижимости".

Но если все же покупатель решается на приобретение пятиэтажки, то сделка проходит по цене "выше рынка". "Цены в сегменте "хрущевок" находятся на уровне 155 - 170 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от типа строения. Если квартира, которая расположена в подлежащей сносу пятиэтажке, все-таки выставляется на рынок, то она продается по цене на 10-15% дороже, чем аналогичные объекты в "хрущевках", не попавших в данную программу", - утверждает эксперт "Метриум Групп".

В ГК "Миэль", в свою очередь, уточняют, что самые низкие цены на "хрущевскую недвижимость" наблюдаются на востоке Москвы, - 152,68 тысячи рублей за квадратный метр, а самые высокие – на западе, где стоимость пятиэтажек составляет 183,44 тысячи за "квадрат".


Особенности аренды
А вот на столичном рынке аренды жилья транзакции с квартирами в пятиэтажках под снос проходят намного активнее, чем на рынке купли-продажи. По данным департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость", доля пятиэтажек сносимых серий на рынке аренды составляет около 10%.

При этом спрос на самые востребованные дешевые однокомнатные квартиры превышает предложение в 2-3 раза, а в самый активный период, который, как правило, приходится на август-сентябрь, этим типом жилья интересуются в 10 раз больше потенциальных квартиросъемщиков. "В процентном соотношении максимальным спросом пользуются однокомнатные квартиры - 55% от всего спроса, на двухкомнатные квартиры спрос составляет 36%", - поясняют в компании.

Арендные ставки на жилье, расположенное в домах сносимых серий, относятся к ряду низких. "Однокомнатные квартиры в "хрущевках" можно снять за 25-27 тысяч рублей, двухкомнатные – за 30-34 тысяч рублей", - отмечает директор департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.

Специалист замечает, что главной причиной популярности этого сегмента служит цена вопроса, поскольку здесь квартиры на 30-40% дешевле квартир в новых домах, в том числе и потому, что их собственники в ожидании сноса, как правило, не делают современный и качественный ремонт и не покупают новую мебель.

По мнению Киселевой, из-за сноса пятиэтажек на рынке аренды в Москве фактически происходит вымывание сегмента дешевого жилья. Поскольку стоимость на аренду квартир здесь невысока, снимают жилье в таких домах люди, чьи доходы не очень велики, объясняет риелтор.

Это могут быть как те, кто только переезжает жить в Москву, так и молодые пары москвичей, решившие отделиться от родителей. "Среди арендаторов могут быть представители разных профессий и гражданства. Например, сейчас мы отмечаем увеличение спроса на недорогие объекты (не только на квартиры в домах сносимых серий), со стороны украинцев, которые решили переехать в Москву, чтобы переждать какое-то время. Сразу оговоримся, что речь идет не о беженцах, так как их расселяют в общежитиях, и они не являются нашими клиентам", - рассказывает Киселева.

По ее наблюдениям, часто "хрущевки" сдают в Москве люди пенсионного возраста, которые когда-то давно получили свои квадратные метры, но проживают или у детей, или за городом. "Либо они могут сами жить в квартире и сдавать комнату. Также среди наймодателей есть те, кто приобрел квартиру, зная, что дом будут сносить, а взамен они получат современное жилье. Таким арендодателям есть, где проживать – например, у родителей, родственников или на даче", - добавляет эксперт.

Она говорит о том, что, сдавая квартиру или комнату в пятиэтажке под снос, арендодатель, как правило, оговаривает срок, до которого квартиросъемщик может жить в доме, а сам факт скорого расселения "хрущевки" дополнительно снижает стоимость аренды примерно на 10%, особенно если время проживания из-за этого составляет меньше года.


В резюме
Несмотря на минимальное предложение пятиэтажек сносимых серий как на "вторичке", так и рынке аренды, спрос на них не только не меньше предложения, а напротив, как замечают эксперты, превышает его. Первопричина – доступность низкокачественных "хрущевок" карману многих покупателей и арендаторов.

Увы, запланированное на 2016 год окончание демонтажа пятиэтажек, по мнению риелторов, опрошенных "РИА Недвижимость", может изменить ситуацию на рынке недвижимости в сегменте дешевого жилья. Так, в первом случае цены могут подняться примерно от 10% до 15%, а аренда, по данным аналитического центра "Инком-Недвижимости", может подорожать на 30-40%.

 

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
2408 (0 сегодня)

Самые популярные объекты в базе IRN.RU

Цена, продавец
Карта
Адрес, описание

Недвижимость в Москве и Подмосковье
Показать все
Предложения января
Квартиры в жилом поселке Park Avenue Квартиры от 50 кв.м. Поселок готов. Свой детский сад. Охраняемая территория. Новая Рига, 23 км. ЖК «Изумрудные холмы» Выгодные условия приобретения на квартиры в готовых корпусах. Волоколамское шоссе 8 км. От МКАД. Семейный микрорайон. Звоните! Застройщик: Затонское. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Первый Московский» Видовые квартиры у леса. Монолитные дома. Увеличенные окна. Двор без машин. Метро "Саларьево". от 4,1 млн руб. Застройщик: Первый Московский. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Городские Истории" Старт продаж! Высокая стадия готовности! Двор без машин! 2 парка в шаговой доступности!1 мин до м Рассказовка. Застройщик: ТПУ Рассказовка. Проектная декларация на рекламируемом сайте Город-парк «Переделкино Ближнее» Квартиры комфорт-класса с отделкой и без. Рядом метро "Рассказовка". Дома готовы! Ипотека от 6%. от 5,3 млн руб. Застройщик: Олета. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район Новые Ватутинки Квартиры в новых корпусах с отделкой. Подземный паркинг и кладовые. Рядом дет.сад и школа. Двор без машин. от 2,9 млн рублейООО "СЗ "Инвесттраст 1" Застройщик: Инвесттраст. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК "Румянцево-Парк". м.Саларьево Новогодние акции! Скидки на квартиры до 15%. Подземный паркинг. Свободные планировки. Закрытые дворы Застройщик: Лексион Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте Цветочные поляны Торопитесь! Современные студии, 1-4-комнатные квартиры. Площадь от 21 до 118 кв.м. Монолит. Застройщик: Старолесье. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Отрада Квартиры от 2,7 млн руб! 5 мин до м.Митино. Рядом озеро, лес. Вся инф-ра построена! от 2,7 млн руб. Застройщик: Отрада Девелопмент. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Фили Сити 3 мин до м. Фили. Скидки в январе. Рядом парк! Застройщик MR Group Застройщик: ЛАТИРИУС. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК Бизнес-класса Big Time. Высокая скорость строительства. Видовые квартиры. Подземный паркинг. 10 минут пешком до метро. От 5,6 млн руб. от 5,6 млн руб. Застройщик: ПАК ДЕВЕЛОПМЕНТ. Проектная декларация на рекламируемом сайте ЖК «Царская Площадь». Первая очередь сдана! 5 мин. пешком от м. Динамо. Без % рассрочка. Ипотека от 5,5%. ФЗ-214. Застройщик: Спортивно-развлекательный центр АСГАРД. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 15 мин. до 3х веток метро. Московская прописка. Дизайнерская отделка. Застройщик. 214-ФЗ от 2,7 млн руб.Группа компаний А101 Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте МФК бизнес-класса Nakhimov Апартаменты с подземным паркингом в престижном районе Черемушки от 4,6 млн руб! Звоните! Застройщик: Бизнес-Центр На Долгоруковской. Проектная декларация на рекламируемом сайте Район «Москва А101» 3 ветки метро. Москвоская прописка. Школы, детские сады. 214-ФЗ. Застройщик. от 3,6 млн руб. Застройщик: А101. Проектная декларация на рекламируемом сайте